Ставка и девальвация: что делать с ипотекой в кризис
Как показывает опыт, наступление форс-мажора вовсе не свидетельствует утраты квартиры
Фото: © Дорощенко Элла / Фотобанк Лори
финансовый кризис, заболевание либо утрата работы — кошмарный сон для ипотечного заемщика. Но, как показывает опыт, наступление форс-мажора вовсе не свидетельствует утраты квартиры. Специалисты дают рекомендации, как вести себя ипотечному заемщику, дабы избежать неприятностей.
Ипотечные заемщики, каковые уже взяли кредиты, не пострадают из-за увеличения главной ставки Нацбанком до 17%. закон "О потребительском кредите" запрещает банку изменять ранее согласованные условия в сторону повышения существующих финансовых обязательств заемщика, напоминает вице-президент девелоперской компании RED Development Ольга Кузнецова.
Спецпроект "Ипотека" Рекомендации ипотечным заемщикам:
- Имеется ли альтернатива ипотеке
- Что делать при дефолта по ипотечному кредиту
- Что делать, в случае если вам досталась в наследство ипотека
- Какие конкретно факторы воздействуют на размер выплат по ипотечному кредиту
- Ипотека в валюте: отражается ли падение рубля
Перед тем как принимать ответ об ипотеке, необходимо составить хотя бы примерный жизненный замысел на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, стоит для начала обдумать и шепетильно взвесить все риски. Как отмечает начальник направления внедрения персонального денежного планирования банка "БКС Премьер" Сергей Дейнека, опыт говорит, что для большинства людей собственное жилье представляет собой весьма высокую сокровище, но не все поймут, какие конкретно берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.
Во-первых, имеется риск значительной переплаты. В Российской Федерации ставки по ипотекам очень высоки. Обычно размер переплаты по ипотечному кредиту превышает начальную цена выбранной квартиры.
По окончании увеличения главной ставки Нацбанком до 17% ставки для ипотечных заемщиков смогут вырасти до 20%. председатель совета директоров компании "Континент" Галина Гараева прогнозирует, что в случае если при ставке ЦБ в 10,5% ипотечные подошли к 14%, а в ожиданиях были 15%, то при 17%, соответственно, в полной мере вероятен рост до 20% и выше.
Во-вторых, существует риск утраты денежной стабильности. Любой человек, будь он наемным работником либо хозяином бизнеса, неизменно подвержен риску утраты постоянного дохода хотя бы на некое время. Обстоятельства этого смогут быть различные: бизнес может развалиться, с работы смогут выгнать с работы.
В случае если же у вас имеется обязательства по ипотечному кредиту, вы в любом случае должны продолжать их исполнение, не обращая внимания на форс-мажорные события.
В-третьих, нельзя забывать о валютных рисках. В кризис 2008г. в связи с обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте стали для многих источником громадных неприятностей. Дабы избежать рисков, направляться придерживаться правила: брать кредит в той валюте, в которой у вас постоянный доход.
В этом случае не страшна девальвация: ежемесячный платеж не вырастет с ее наступлением.
До кризиса 2008г. российские банки выдавали кредиты на ипотеку в разных валютах. Ставка по ним была ниже, чем по рублевым кредитам. Это стало причиной тому, что в начале 2008г. часть валютной ипотеки составила 18,5%. Каждый пятый ипотечный займ выдавался в валюте. Согласно данным АИЖК, в текущем году (за девять месяцев) россияне забрали 99,9% жилищных кредитов в рублях.
На валютную ипотеку приходится только 0,1%.
Дабы снять риски при получении ипотечного кредита в нестабильных экономических условиях, необходимо не забывать еще пара правил:
- ипотеку лучше брать, в случае если у заемщика имеется личные средства на начальный взнос в размере от 20-30% цены недвижимости;
- лучше не вкладывать в первоначальный взнос все имеющиеся финансовые средства. На случай утраты дохода понадобится "подушка безопасности", к примеру, в размере трех платежей по будущей ипотеке. Не следует держать эти деньги в банке, где оформлена ипотека, — при отзыва лицензии у данной кредитной организации средства вклада машинально спишутся в погашение кредита;
- брать кредит лишь в стабильном банке, что при происхождения денежных неприятностей, которые связаны с погашением кредита, может пойти на реструктуризацию долга. Или реализует объект из-под залога по его рыночной стоимости на момент реализации с одновременным погашением остатка долга по кредиту;
- занимать необходимо таковой количество средств, обслуживание которого не превышает 30-40% домашнего бюджета;
- направляться шепетильно ознакомиться с условиями кредитного контракта, обратить особенное внимание на все дополнительные затраты, кроме ставки;
- дополнительные траты, большие приобретения стоит планировать кроме этого заблаговременно. Необходимо учитывать обязательства и ежемесячные расходы по уже взятому кредиту;
- всевозможные риски в рамках ипотечного кредитования в обязательном порядке должны быть застрахованы (трудоспособности и страхование жизни, страхование титула (утрата собственности)). Возможно застраховать риск утраты работы — цена таковой страховки образовывает около 1% от суммы кредита. Застраховаться может как титульный заемщик, так и созаемщики. При сокращения застрахованного заемщика с места работы его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту погасит страховая компания.
Гасить ли рублевую ипотеку
С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции. В этом случае деньги со временем дешевеют медлительно. "В случае если же уровень инфляции ожидается в течение срока действия кредита большой, то расплату по кредиту имеет суть отложить, дабы расплачиваться "недорогими" деньгами в будущем", – вычисляет аналитик Александр Пыпин, партнер Provereno.ru.
С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции Прежде всего это касается экспертов востребованных профессий, доходы которых растут опережающими темпами (особенно при высокой инфляции), соответственно, платеж по кредиту будет составлять все меньший процент бюджета. Более того, по словам Александра Пыпина, в случае если процентные проценты по вкладам в банке ожидаются выше, чем ставка, по которой брался кредит, то выгодно "излишки" копить на вкладе, а не направлять на досрочное погашение.
Срок либо размер. Еще один серьёзный нюанс, что обязан учитывать заемщик, решивший гасить кредит частями. Нужно выбрать, что уменьшить при погашении — срок кредита либо размер выплат.
Согласно точки зрения Елены Валеевой, председателя совета директоров агентства недвижимости "Century-21- Яркий Град", удачнее уменьшать срок, чем размер платежа, поскольку ускоренное погашение тела кредита разрешает стремительнее избавиться не только от выплаты процентов, но и от уплаты всего кредита.
Так, в случае если начать вносить дополнительные суммы на счет банка и выбрать наряду с этим уменьшение срока кредита, возможно хорошо выгадать — стремительнее выплатить долг и сэкономить средства, которыми в будущем возможно рассчитаться с кредитной организацией.
Иначе, уменьшение ежемесячного платежа также имеет собственные плюсы. Понижается нагрузка на домашний бюджет, сохраняется психотерапевтический комфорт. "Не следует забывать, что как правило выбор между уменьшением срока и сокращением кредита ежемесячного платежа делает не заемщик, а банк", — напоминает Роман Строилов из Tekta Group.
Гасим все. Основной вопрос, что задают себе многие заемщики, — необходимо ли всеми силами стремиться к досрочному погашению либо возможно гасить долг частями, обеспечив себе комфортные условия судьбы. Аналитики отмечают, что все зависит от обстановки.
При досрочном погашении кредитор не имеет права взимать с заемщика еще не выплаченные им проценты за оставшийся срок кредита. Достаточно уведомить банк за тридцать рабочих дней до момента погашения.
Но при досрочном погашении заемщик теряет право на получение налогового вычета. Но, пользы от досрочного погашения более весомы, чем сумма вычета. Как подчеркивает начальник отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group Роман Строилов, правило "чем раньше расплатишься — тем меньше в итоге переплатишь банку" еще никто не отменял. "У нас размер переплаты за пользование кредитом ужасный — он достигает 100% от первоначально забранной суммы", — сетует специалист.
В это же время бывают обстановке, в то время, когда получение ипотеки делается альтернативой выведению денег из оборота и в то время, когда с досрочным погашением возможно не спешить. "Предпринимателям выгоднее забрать кредит на жилье и выплачивать его равными частями, чем выводить из оборота деньги, приносящие громадную прибыль", — подчеркивает Алексей Успенский из "Русского ипотечного банка".
"При полном погашении ипотечного кредита вы получаете возможность сэкономить на выплате процентов, это кроме этого экономия на ежегодной страховке", — напоминает Денис Бобков, начальник аналитического центра ОАО "ОПИН".
Что делать при форс-мажора
От всех рисков защититься не окажется, но наступление форс-мажора вовсе не свидетельствует утраты квартиры. Ипотечные банки и АИЖК учли уроки прошлых кризисов и готовы предложить заемщику, попавшему в тяжёлую обстановку, пара сценариев решения проблемы.
"Для учета всех расходов и доходов возможно составить особый бюджет, в котором расписать все платежи, каковые необходимо совершить с учетом дат и доходов их получения, и каждый месяц направляться этому замыслу. Он окажет помощь осуществлять контроль финансовые потоки и для многих станет залогом денежной стабильности и дисциплины", — рекомендует Евгений Лапин, управляющий директор по сегментам и розничным продуктам Промсвязьбанка.
От всех рисков защититься не окажется, но наступление форс-мажора вовсе не свидетельствует утраты квартиры И в случае если заемщик теряет работу либо попадает под сокращение, то самое основное не паниковать и сходу сказать о собственном увольнении в банк. "Если вы осознаёте, что паузу в трудовой деятельности по окончании увольнения затянется продолжительнее, чем на 3-4 месяца, нужно сходу обратиться в банк", — напоминает председатель совета директоров "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Совместно с банком направляться разглядеть возможности реструктуризации долга.
"Затягивание неприятности приведет к судебным слушаниям с банком и к целому последовательности негативных последствий для самого заемщика — ухудшение кредитной истории, запрет на выезд за границу. Недвижимость в следствии все равно реализуют, но с значительным дисконтом", — подчеркивает помощник председателя совета директоров АИЖК Александр Щеглов.
По окончании кризиса 2008–2010 гг. банки создали методы реструктуризации долгов и сейчас к всем клиентам подходят лично. Действительно, и обстоятельства для реструктуризации должны быть важными — к примеру, массовые сокращения на предприятии либо в той отрасли, в которой был задействован заемщик. Увольнение самостоятельно из успешной компании не может быть расценено как важное основание для принятия экстренных мер.
В это время заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту, а главная сумма задолженности остается неизменной. В этом случае неспециализированная переплата по кредиту не увеличится, но по завершении отсрочки, которую возможно оформить сроком от месяца до года, ежемесячные платежи вырастут. В банке возможно оформить частичную отсрочку платежа — так именуемые "замораживание выплат по кредитам"
"Необходимо именовать настоящие суммы, каковые вы станете способны отдавать по задолженности в течение ближайших месяцев. Банк сам подберет программу кредитования с мельчайшей процентной ставкой либо же приостановит пени и начисление штрафов", — рекомендует Мария Литинецкая. И лишь в самом крайнем случае — реализовать квартиру для погашения долга.
Такая же услуга существует и у АИЖК, которое предлагает заемщикам вариацию замораживания выплат по кредитам — "Лояльную ипотеку". Оформить эту опцию возможно не более четырех раз на неспециализированный период до двух лет. Минимальный срок, на что возможно предоставлен уменьшенный платеж, образовывает три месяца.
Ежемесячный платеж возможно снизить на 30–80%. К примеру, в случае если у заемщика родится ребенок, то ему предложат особые условия. В то время, когда заемщик возвратится к простому графику выплат по кредиту, его платеж не будет возрастать, дольше станет срок кредитования.
АИЖК кроме этого предлагает целый комплекс мероприятий досудебного урегулирования проблемной задолженности: отсрочка процедуры обращения взыскания; необязательная реализация предмета залога без снятия обременения при помощи замены залогодателя; корректировка (уменьшение) суммы начисленной неустойки (пеней).
Еще один взаимовыгодный для банка и заемщика вариант — сдать в аренду квартиру в аренду, а на вырученные средства погашать кредит.
Сергей Велесевич
Что будет при девальвации рубля
