Только через нотариуса: как изменятся сделки с жильем
какое количество нужно будет платить за продажу квартиры в долевой собственности и из-за чего риелторы решили расширить собственную рабочую группу по окончании вступления в силу нового закона
Фото: ТАСС/ Станислав Красильников
Виюне 2016 года в Российской Федерации получил юридическую силу закон, что запрещает дарить, поменять, брать и реализовывать жилье в долевой собственности без нотариуса. Это указывает, что сейчас любая сделка с долями квартир и домов должна быть обязательно заверена нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку.
Поправки затрагивают сделки и с целыми квартирами, и с отдельными долями — в том случае, если пара собственников обладают квартирой в рамках неспециализированной долевой собственности. «Сейчас сделку по продаже недвижимости возможно совершить в несложной письменной форме лишь при условии, что собственность личная или неспециализированная совместная — без определения долей», — растолковала юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Ирина Андрейченко. Под неспециализированной совместной собственностью в Российской Федерации знают случаи, в то время, когда обладателями одной квартиры либо дома считаются пара человек, у которых имеется одно свидетельство о праве собственности на всех. Глава юротдела Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Александр Сагин подтвердил, что по новому закону такие сделки не требуют заверения.
Новшество без шуток поменяет рынок, поведали «РБК-Недвижимости» риелторы и нотариусы. «Прежде нотариальные сделки были исключением из правил. Контракты составлялись по большей части в несложной письменной форме, — поведала Андрейченко. — На данный момент у нас нет статистики по количеству нотариальных сделок по окончании принятия нового закона, но, учитывая, что как минимум добрая половина квартир находится в общей долевой собственности, делается ясно, какой процент участников сделок обратится к нотариусу». «Раньше нотариальное заверение было необязательным, редко кто пользовался данной услугой — всего около 5% клиентов», — добавила Оксана Иванова из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».
Запрет на дарение, обмен и продажу долей без нотариуса — самоё заметное, но не единственное новшество, которое предусматривает новый закон. Так, со 2 июня 2016 года без нотариального заверения нереально совершить ни одну сделку с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему хозяину. «Сейчас только 1–1,5% от общего количества сделок возможно оформить в несложной письменной форме. К примеру, это сделка купли-продажи, в то время, когда обладателем недвижимости есть один взрослый хозяин», — заявила управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть контор недвижимости» Марина Толстик.
Закон уже трудится на практике, обойти новые требования и зарегистрировать сделку в несложной письменной форме нереально, поведали «РБК-Недвижимости» в агентствах «Миэль», «Инком», «Релайт» и НДВ. «Как неизменно, в законе имеется лазейка — ставишь в соглашении продажи дату 1 июня 2016 года и экономишь деньги на нотариальную сделку. Вопрос в том, как продолжительно граждане смогут это делать», — написал в собственной колонке на сайте «НГС-Недвижимость» президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский. «Случаи успешного проведения сделок без нотариального свидетельствования в Росреестре скорее связаны с невнимательностью либо незнанием конкретными национальными регистраторами новых правил отчуждения долей», — пояснила председатель совета директоров агентства недвижимости «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Для чего нужен закон
Новый закон ликвидирует лазейки, которыми пользовались мошенники, уверены в Федеральной нотариальной палате. «Последствия конкретно хорошие, — поведал Сагин. — И для граждан, чьи права будут надежно защищены, и для достоверности сведений национальных реестров, до сих пор довольно часто оспариваемых в суде. Кроме того по прошествии времени случалось, что добросовестный клиент обнаруживал, что принадлежащая ему недвижимость, купленная в соответствии с настоящей в то время записью в ЕГРП, более не есть его собственностью, поскольку прошлые сделки оспорены в суде.
А вдруг мошенники провалились сквозь землю, то и ущерб никто не компенсирует. В отличие от нотариуса, что постоянно несёт полную имущественную ответственность за собственные действия. Если у нотариуса появятся сомнения в совершении притворной сделки (к примеру, подмены купли-продажи дарением), он сможет отказать в ее удостоверении».
Защиту сделки обеспечит обязательство нотариуса вслух зачитывать контракт дарения, мены либо купли-продажи, считает председатель совета директоров агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. «Нотариус удостоверяет, что подпись под контрактом поставлена как раз тем лицом, которое должно ее поставить, и что участники сделки трезвы и знают значения собственных действий», — пояснил Барсуков.
Однако многие риелторы, и продавцы и покупатели недвижимости остались обиженны новшествами. «Продавцы относятся нейтрально, потому, что не они несут затраты по совершению указанных действий. Клиенты возмущаются, но терпят, потому, что им не покинуто выбора, — сказала Ирина Андрейченко из «Инком-Недвижимости». — Существует вывод, что новый закон есть антириелторским, что покупатели и продавцы жилых помещений прекратят обращаться к риелторам, потому, что «все проверит и сделает нотариус».
Но нотариус не вправе заниматься предпринимательской и другой оплачиваемой деятельностью. Подбирать жилые помещения, искать клиентов, устраивать сделки и передачу имущества так же, как и прежде будут риелторы».
«Это закон не антириелторский. Он, на мой взор, антигражданский, — парировал Константин Барсуков. — Все участники рынка недвижимости замечательно знают, что риелторы — единственные, кто реально занимается проверкой юридической чистоты квартиры. Кто еще из участников рынка может это сделать? Нотариус? Он приобретает документы по квартире незадолго до сделки и физически не имеет возможности проверить данные по прошлым сделкам.
Да ему это и не требуется. Нотариус гарантирует, что текущая сделка совершена без нарушения закона и теми лицами, каковые вписаны в соглашение. И как раз по законности конкретно данной сделки нотариус отвечает своим имуществом.
Что было до данной сделки, на каком основании появилось право у продавца, нотариуса не интересует и в зону его ответственности не входит».
Главным доводом приверженцев новшества помогает гипотетическая ликвидация судебных споров о квартирах, каковые имели возможность реализовать незаконно, направляться из комментариев нотариального сообщества. «Задача — добиться достоверности данных национальных реестров, в то время, когда запись в ЕГРП будет гарантирована серьезностью нотариуса. Необходимо подчеркнуть, что затраты граждан на судебные слушания многократно превосходят затраты на нотариальное удостоверение сделки, которое гарантирует гражданам защиту их прав», — отметил Сагин. «Существуют скептические мнения о том, что новый порядок направлен на увеличение сроков проведения сделок и помощь нотариального сообщества, — ответила нотариусам Наталья Шаталина из «Миэль-Новостроек». — Наряду с этим новые правила не исключают возможности оспаривания сделок по отчуждению долей».
По процессуальному законодательству, события, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, разъяснила правовую сторону вопроса юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Ирина Андрейченко. «Такая законодательная презумпция заставляет задуматься: так ли бескомпромиссны и законопослушны все нотариусы? Учитывая печальную практику девяностых годов, далеко не всегда и не все, — заявила Андрейченко. — Чем продолжительнее трудится нотариус, тем бесстрашнее он делается.
Многие не забывают, какое количество нотариусов было осуждено в связи со злоупотреблениями полномочиями; нотариусы подвергались нападениям, у них похищали печати, их архивы горели А потерянное имущество гражданам не возвращалось. На практике ответственность нотариусов ограничена лишь суммой страхового возмещения. Не секрет, что у самих нотариусов имущество в собственности находится редко». «Возможно поздравить нотариальное лобби», — заключил Барсуков.
Как реализовывать доли и квартиры
Благодаря современному законодательству любой, кто захочет реализовать собственную долю квартиры либо дома, обязан уведомить обо всех условиях будущей сделки остальных обладателей объекта недвижимости. В течение месяца существующие собственники смогут "настойчиво попросить" преимущественного права приобретения: в этом случае недвижимость нужно будет продать им, а не постороннему человеку, разъяснили риелторы. «Извещение должно быть направлено в письменной форме, — указала Шаталина. — Необходимо учитывать, что сделка по продаже доли может состояться не ранее чем через месяц по окончании того, как остальным обладателям квартиры было послано официальное извещение. Действительно, в случае если участники долевой собственности напишут письменный отказ от приобретения данной доли, то возможно заключить сделку и за более маленький срок».
В следствии понижается возможность выкупа доли мошенниками по низкой цене — преступникам невыгодно брать долю по рыночной цене, растолковала председатель совета директоров агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Но продавец может иметь намерение реализовать собственную долю определенному лицу, с которым не пребывает в родственных связях, к примеру родным приятелям. И должен будет изначально предлагать собственную долю соседям», — увидела Кузнецова.
Процесс регистрации сделки займет больше времени, констатировали риелторы. «Раньше мы имели возможность совершить сделку за одни сутки: осуществить наличный либо безналичный расчет между покупателем и продавцом в этот самый момент же подписать контракт купли-продажи, составленный в несложной письменной форме, это занимало в среднем один час, — приводит расчеты Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — на данный момент по окончании выполненных взаиморасчетов нужно приехать к нотариусу, составить контракт купли-продажи, подписать его и отвезти на регистрацию». «Сейчас в других сделках Москва — Подмосковье (их не так уж мало) нужно будет ездить к различным нотариусам. Другими словами законодатели не только подняли цену отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс», — сказал директор агентства «Релайт-Недвижимость».
Большая часть сделок, а также ипотечных, содержится в банках, каковые самостоятельно составляют контракт купли-продажи за собственников, указали «РБК-Недвижимости» столичные риелторы. Вследствие этого участникам сделки приходится уезжать из банка к нотариусу для заверения, а после этого возвращаться, чтобы получить деньги. «Учитывая, что нотариусы постоянно находятся фактически в шаговой доступности от контор банков, потребности в присутствии нотариуса как раз в офисе банка нет», — уверена столичный нотариус, член рабочей группы Федеральной нотариальной палаты по этике, опытной чести и имиджу Екатерина Лексакова.
какое количество стоит
До вступления закона в силу независимое оформление сделки обходилось москвичам в 5 тыс. руб., подсчитали в компании «Миэль-Сеть контор недвижимости». «Госпошлина за регистрацию перехода прав на недвижимость равна 2 тыс. руб., еще от 1,5 тыс. до 3 тыс. руб. стоил проект соглашения купли-продажи, — растолковала Марина Толстик. — В случае если участники сделки решали воспользоваться одолжениями посредников (регистраторов), каковые брали на себя проведение всего процесса, то затраты возрастали до 11–15 тыс. руб. Сейчас оформление квартиры будет стоить от 20 тыс. руб.; в каждом случае сумма рассчитывается лично. Дополнительно нотариус заберёт от 5 до 15 тыс. руб. за техническую работу». «Ясно, что при цене квартиры в Москве 15–20 миллионов рублей. эти 15–20 тыс. руб. — погоды и ничтожная толика не делает, но для регионов цифра значительная», — вычисляет президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский.
Чем дешевле будет квартира, тем дешевле окажется цена заверения, указали нотариусы и риелторы. «В соответствии с Налоговому кодексу, тариф составит 0,5% от цены сделки, но не более 20 тыс. руб. Другими словами при продаже недвижимости ценой в 1 миллионов рублей. тариф составит 5 тыс. руб. В случае если взглянуть на средние показатели по регионам и учесть, что мы говорим о долях в недвижимости, то возможно сказать о некой условной величине цены доли в 500 тыс. руб. либо меньше.
Так, тариф составит 2,5 тыс. руб. либо меньше», — заявил «РБК-Недвижимости» Александр Сагин.
Кто как раз будет платить нотариусу, пока остается под вопросом. «По негласно сложившемуся обычаю затраты по оформлению документов неизменно берет на себя клиент», — вычисляет Марина Толстик. «Затратная часть ложится на продавца, — оспорила аргументы сотрудника Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Раньше таковой нагрузки не появлялось. Продавцы жалуются на эти нюансы, не смотря на то, что срыва сделок из-за аналогичной ситуации не происходило.
Неизменно получалось отыскать компромисс». «Я пологаю, что в случае если предоставится выбор между квартирой с этими затратами и без них, то будет торг, — вычисляет Константин Барсуков из «Релайт-Недвижимости». — В случае если продавцов на рынке увеличиться, чем клиентов, то, вероятнее, затраты лягут на продавца. В случае если напротив — то на клиента. К на данный момент услугам это не имеет отношения, исходя из этого риелторы вряд ли заберут подобные затраты на себя».
Что будет с риелторами
Удорожание сделок с жильем за счет необходимого заверения у нотариуса возможно было бы компенсировать понижением других издержек. Очевидный расход клиента — оплата одолжений риелтора. В условиях борьбы за клиента риелторские агентства имели возможность бы снизить рабочую группу, дабы удержать тех, кто не захочет тратить дополнительные деньги на нотариуса.
Однако на вопрос о том, не приведет ли введение необходимой платы за нотариальное заверение сделок к тому, что риелторы снизят собственную рабочую группу, все опрошенные «РБК-Недвижимостью» агентства единогласно ответили «нет». «Возможно сказать не о понижении, а об повышении рабочей группы, — уверена глава группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Продажа доли — сверхсложный и трудоемкий процесс: времени занимает большое количество, а рабочая группа при продаже доли значительно ниже, чем при сделке с целой квартирой. Исходя из этого риелторы стараются убедить клиентов в выгодности сделки со всеми участниками долевой собственности, а не с одним из них. Считаю, что такой же позиции начнут придерживаться и другие участники рынка».
Выводы «Миэля» подтвердили в агентстве «Инком-Недвижимость». «Ни о каком понижении риелторской комиссии в отечественной компании нет речи. Уверен, что такой же будет позиция всего опытного сообщества, — заявил глава департамента вторичного рынка Михаил Куликов — Содержание опытной риелторской услуги — это помощь человеку в его проблемной жилищной ситуации: ее анализ, подбор хороших вариантов ответа, переговоры с участниками вероятной сделки, обеспечение и организация безопасности операции с недвижимостью.
Это высокотехнологичный процесс, предполагающий, а также, необходимую работу «в поле». Нотариус не имеет возможности заменить опытного эксперта по недвижимости. Как нотариус гарантирует клиенту сохранение имущественных прав — вопрос открытый.
На отечественный взор, законодатели добавили головной боли клиентам и значительно увеличили их затраты по сделке. Нотариусы, разумеется, признательны; риелторы недоуменно пожимают плечами, а клиенты вынуждены платить по новым, по сути навязанным им квитанциям». «В случае если проводить аналогии, то подобные действия, идеальные коммерческой компанией, считались бы навязанной услугой. Но отечественные законодатели, по всей видимости, считают по-второму», — поддержал сотрудников Барсуков.
Создатель: Антон Погорельский.
Выбор нотариуса для сделки по недвижимости? Консультация юриста по сделках.
