Уроки кризиса на иностранных рынках: 8 признаков «мыльного пузыря»
Одним из результатов кризиса на рынке недвижимости стало то, что мы прекрасно запомнили словосочетание «мыльный пузырь». Что это что-то плохое – знают все, но вот с детальным осмыслением данного явления, его показателями – с этим, думается, существенно хуже. А мы сейчас попытаемся их распознать и запомнить, дабы уж не впредь попадать впросак.
Основной показатель: аномальный рост стоимостей
По признанию опрошенных специалистов, официально для того чтобы термина – «мыльный пузырь» — экономическая наука не признает. Это – сленг экспертов, но уже пробравшийся и в массмедиа, и более-менее понятный несложным обывателям. Основной показатель – перегретый рынок, цены на котором растут через чур скоро.
Тут, конечно, появляются вопросы: а что имеется «через чур» скоро? Как отличить, фигурально выражаясь, здоровый румянец от чахоточного? Существует ли какое-то пороговое значение, ниже которого – все нормально, а вот выше – уже тот самый «пузырь»?
Конкретные цифры назвать тут, к сожалению, запрещено. Но возможно перечислить кое-какие серьёзные показатели.
«В первую очередь, о «мыльном пузыре» возможно сказать, в то время, когда цены на недвижимость начинают расти не в пропорции с другими экономическими показателями, — вычисляет Игорь Индриксонс, начальник департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Такие параметры как себестоимость строительства, численность населения, размеры ВВП, доходность по гособлигациям – все это должно быть в гармонии с стоимостями на объекты real estate. В то время, когда появляются перекосы – рынок как минимум делается рискованным».
Специалист напоминает, что в Соединенных Штатах (в частности в этом государстве и начались сегодняшние неприятности в глобальной экономики, и как раз с рынка жилья) в последние предкризисные годы недвижимость дорожала очень скоро. «Доходность по американским гособлигациям – чуть более 4% годовых, — говорит Игорь Индриксонс. – Риск-премия для данного рынка оценивается экспертами в 2%. Т.е. обычный рост для недвижимости в Соединенных Штатах должен быть в 6-7% в год.
Показатель в более чем 10% годовых я бы назвал сверхрисками. А в действительности в Америке мы видели порядка 30% в год».
И последовательность иных примет
Кроме названного (главного) показателя – очень стремительного повышения цен, существует и еще пара вторых. Юлия Титова, начальник отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» упоминает спекулятивные настроения на рынке – в то время, когда недвижимость берут те, кому она, фактически, не нужна. «Единственной целью таких приобретений есть инвестирование, — отмечает специалист. – Обращение тут не идет об применении для личных целей. направляться осознавать, что непременно инвесторы-спекулянты начнут массово пробовать фиксировать прибыль – тогда предложение радикально превысит спрос, и «пузырь» лопнет».
Кроме этого возможно назвать ажиотажный спрос, минимальный срок экспозиции объектов на рынке. Продается все – среди них и объекты с сильно выраженными недочётами. Массовыми становятся продажи на самых начальных этапах строительства.
Еще направляться взглянуть на количество выдаваемых разрешений на постройку, ипотечных кредитов – неоправданный их рост кроме этого показывает, что на рынке назревают неприятности.
Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) говорит и еще об одном методе, обширно используемом интернациональными денежными аналитиками. Сущность в том, что берутся страны с приблизительно однообразным экономическим развитием, уровнем судьбы населения – соседями России в этом перечне будут Бразилия, Китай и Индия. Потом – сравниваются цены на жилье. «В Сан-Паулу (Бразилия) двухкомнатная квартира в 100 кв. м стоит около 100 тыс. евро.
Ясно, что реалии Москвы выглядят на этом фоне подозрительно», — отмечает специалист.
В числе показателей пузыря – узкий внутренний спрос, в то время, когда строящаяся недвижимость вычислена по большей части не на местного потребителя, а на «заезжих молодцов». Данный показатель нам назвал Олег Репченко, начальник аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости».
Где это было?
Мы решили составить перечень государств, на рынках которых сейчас наблюдались «пузыри». Цель, конечно – не «пляска на костях», а наглядная иллюстрация для будущих инвесторов. Помог нам в данной работе Станислав Зингель, президент интернационального агентства Gordon Rock.
Итак, США. Неприятности начались в середине уходящего десятилетия, позваны они были тем, что банки выдавали ипотечные кредиты всем подряд. Волна невозвратов началась в 2007 году, банки стали отчуждать недвижимость за долги, пробовали реализовать – в следствии этого рынок был затоваренным и цены быстро упали.
Наиболее последствия почувствовали большие города (Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес, Вашингтон, Сан-Франциско и т.п.), и регионы, где недвижимость была самая престижной и дорогой (штаты Флорида, Калифорния).
Испания. С 2001 по 2006 годы рост стоимостей составлял в среднем 20% в год. Деятельный спрос на недвижимость формировали не только местные клиенты, но и британцы, ирландцы, россияне и т.п. Строительство велось массово, плюс спросу содействовали недорогие кредиты.
Кроме этого в это время показалось большое количество инвесторов-спекулянтов. С наступлением кризиса для многих обладателей недвижимость стала неподъемной роскошью, люди постарались от нее избавиться. В Испании на сегодня один из самых больших в ЕС уровень безработицы, она увеличивается – это значит, что внутреннего спроса на недвижимость в Испании нет, и в скором будущем он не покажется.
(Истории испанского кризиса посвящена статья аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» «Рынок жилья России похож на испанский».)
Латвия. С 2000 года на рынок недвижимости воздействовало будущее вхождение в Европейский союз – считалось неоспоримым, что цены вследствие этого события вырастут. К местному рынку стали проявлять интерес зарубежные клиенты, ипотечные кредиты начали выдавать западные банки. До середины 2007 года цены росли на 30-40% в год – по большей части за счет спекулятивных приобретений.
За таким ростом последовало и не меньше стремительное падение: сейчас в Ветхом городе Риги имеется предложения и по 500 евро за кв. м – в 2007 году это стоило более 2000 евро.
И, очевидно, Дубай – самый последний и потому памятный пример. Но, у дубайского казуса имеется и собственные отличительные черты. Основная из них – продавалась в том месте кроме того не недвижимость, а опционы на нее, т.е. еще не выстроенные объекты. «Недвижимость в таком количестве, как строилась в том месте, никому не нужна, — категоричен Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Жить в том месте никто не планировал, люди брали и перепродавали опционные договора.
Это – самые рисковые рынки в мире».
Первые «звоночки», кстати, стали раздаваться задолго до минувшей осени. «Еще в 2007 году, в то время, когда цены на жилье в Дубае росли по 30% в год, отечественной компанией с трудом удалось реализовать инвестиционную квартиру, купленную отечественным клиентом, — вспоминает Антон Любин, начальник проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое уровень качества». – Обстановка была абсурдная: с одной стороны, цены на рынке росли, т.е. цена квартиры всегда повышалась, а иначе реализовать квартиру было очень сложно из-за отсутствия конечных клиентов».
И присоеденившийся к ним Сочи
Не смотря на то, что отечественная статья посвящена зарубежной недвижимости, нельзя не сообщить о родном Сочи, — «пузыре» русского производства, где стоимости росли больше на восторгах и эмоциях. «Данный регион по своим чертям подобен Испании и ОАЭ, — говорит Индикаторы и («Олег Рынка Недвижимости»). – По окончании того, как Сочи заявили столицей Олимпийских Игр 2014 года, скорость увеличения цен на местную недвижимость обогнали кроме того Москву. Но и их падение выяснилось более глубоким, чем в Москве».
Сочи – хороший пример дисбаланса между внутренним и внешним спросом. Так как неясно, что будет с сочинскими объектами по окончании Олимпиады. Кроме того вечного отечественного недостатка — жилья, запланировали выстроить столько, что бедному Сочи не переварить.
И приобретённое «для инвестиций» жилье будет очень не легко сбыть на вторичном рынке — некому.
Жизнь по окончании
В умных книжках по экономике в далеком прошлом уже стала неспециализированным местом совет брать на «дне» стоимостей. В то время, когда стоимости упали до минимума, самое время делать приобретения: по окончании провала постоянно наступает период роста. Вопрос только в том, как осознать, нащупано ли это «дно»?
Либо в первых рядах нас ожидает еще одна (либо пара) волн падения?
Правильного ответа на эти вопросы не знает никто – в противном случае все около были бы удачливыми инвесторами и богатыми. «Правило известно: брать, в то время, когда стоимость уменьшаеться, и реализовывать, в то время, когда растут, — отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Наряду с этим фактически ни у кого ни при каких обстоятельствах не окажется «поймать» дно». «Все легко, — уверен Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Нужно взглянуть на упоминавшиеся в начале экономические показатели и убедиться, что цены на недвижимость пришли в соответствие с ними».
Что касается чуть большей конкретики, то отечественные специалисты сходились на том, что хорошие шансы у США, Прибалтики – в том месте кризис продолжается уже достаточно давно, и ситуации пора бы нормализоваться. Дубай находится только начинаеться кризиса – соответственно, ему (кризису) еще нужно «отцвести». Исключение – Испания: в том месте все продолжается достаточно давно, но влезать в данный рынок не рекомендуется, потому, что экономические неприятности, породившие кризис, никуда в этом государстве не делись
Где зреют пузыри?
Глубоко уважая Нострадамуса и его поклонников, создатель не имеет возможности не отметить одну странность: когда в мире происходит какая-нибудь бяка, постоянно находятся люди, утверждающие, что Нострадамус это предсказал. Но не было на моей памяти еще ни одного случая, в то время, когда бы прогноз показался тогда, в то время, когда ему и следовало бы показаться, т.е. до события. Ложка дорога к обеду, а предсказание – к будущему, а не к уже произошедшему событию.
И мы задали вопрос: где «мыльные пузыри» лишь ожидаются? Как вычисляет Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), самый вероятный кандидат – Панама. «Данный рынок есть полнейшим аналогом Дубая, — говорит специалист. – Все происходит по той же модели и закончится тем же – и весьма не так долго осталось ждать». Второй «пузырь» надувается в Гонконге: тут неприятность показалась по причине того, что людям с деньгами необходимо эти деньги куда-то инвестировать.
По окончании начала кризиса многие игроки рынков азиатских решили не рисковать и стали вкладывать в «негромкую гавань» — гонконгскую недвижимость. В следствии цена в том месте на данный момент быстро отправилась вверх, в идеальнейшем отрыве от остальных экономических показателей.
Что до государств, каковые поближе к нам (т.е. Европы) – то в том месте, полагают аналитики, все более-менее нормально. В первую очередь вследствие того что процессы в том месте весьма четко контролировались страной: в то время, когда необходимо, и ставки по ипотечному кредиту повышали, и чужестранцев на своем рынке ограничивали.
В итоге все начинается без рывков и стабильно.
Создатель: Владимир Абгафоров
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
Как попасть вовнутрь мыльного пузыря?)
