В россии снова будут строить доходные дома
В соответствии с замыслами правительства, арендная плата в прибыльных зданиях должна быть ниже рыночной ставки в соответствующем регионе на 20%.
Фото: Depositphotos/trans961
планы и Объёмы На сегодня в 34 субъектах РФ в эксплуатацию введено более чем 620 тыс. кв. м арендного жилья. Количество запланированного к вводу в эксплуатацию для того чтобы жилья в 2014–2020 гг. субъектами России образовывает более 4,7 млн кв. м.
В Россию возвратятся в далеком прошлом забытые прибыльные дома. Нужное законодательное регулирование университета найма жилья предполагается осуществить до конца 2014 г. Арендная плата в прибыльных зданиях возможно ниже на 20–30%, чем в среднем по рынку. Согласно точки зрения авторов законопроекта, арендное жилье разрешит сразу решить пара неприятностей: снизить цена коммерческой недвижимости, повысить мобильность населения, обеспечить жильем граждан, имеющих низкий уровень дохода.
Закон, предусматривающий условия долговременного (на срок от 1 года до 10 лет) найма жилья на дешёвых условиях, пройдет второе чтение в государственной думе в весеннюю сессию. При рассмотрении законопроекта появилось множество дискуссий, доработка законопроекта осуществлялась совместно с Общероссийским народным фронтом, с учетом предложений депутатского корпуса, и заинтересованных ведомств.
Государство может поддержать строительство прибыльных домов
Прибыльный дом – это многоквартирный жилой дом, выстроенный для сдачи квартир в аренду, и тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских государствах к 1830-40-м гг. В Российской Федерации таких строений особенно большое количество в Петербурге. До 1917 г. в Москве было 800 прибыльных домов(Фото: Depositphotos/DoubleAlex)
В соответствии с проекту закона, прибыльные дома будут строить как муниципалитеты и субъекты, так и частные девелоперские компании. Предполагается, что застройщикам, каковые предложат на аукционах более низкие ставки найма жилья, будут без торгов предоставлять земельные наделы для постройки, и возможно оказана другая помощь, а также в части предоставления долговременного финансирования АИЖК. В поправках учли сообщества и мнение: в одном доме возможно будет совмещать коммерческое жильё и арендное жильё по социальному найму (но не меньше 50% соцнайма).
Как отмечают в Минстрое, реализация политики по формированию найма жилых помещений разрешит создать легальный рынок найма жилья, расширить количества жилищного строительства, улучшить жилищные условия граждан, имеющих низкий уровень дохода, повысить мобильность трудовых ресурсов.
Предполагается, что часть жилья в арендных многоквартирных зданиях от общей площади ввода жилья в многоквартирных зданиях составит 3,8% в 2015 г., 7,4% в 2017 г. и 9,4% в 2020 г.
Часть жилья в собственности и аренде в различных государствах мира
| 40 | 23 | 17 | 56 | — | 4 |
| 31 | 20 | 11 | 69 | — | 0 |
| 42 | 32 | 10 | 58 | — | 0 |
| 54 | 5 | 49 | 46 | — | 0 |
| 31 | 16 | 15 | 66 | 0 | 3 |
| 44 | 17 | 27 | 38 | 18 | 0 |
| 32,6 | 1,0 | 31,6 | 66,4 | 1,0 | 0 |
| 25,6 | 14,2 | 11,4 | 74,2 | — | 0,2 |
Таблица: согласно статистике, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau, Statistics Canada
какое количество обязана стоить аренда
Согласно данным Минстроя, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Российской Федерации образовывает 13,5 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной – 17,5 тыс. руб. в месяц.
В Московской области и Москве ставки намного выше. В Подмосковье средняя ставка аренды однокомнатной квартиры образовывает уже 24 тыс. руб., а в Москве – 32 тыс. руб. в месяц.
В соответствии с замыслами правительства, арендная плата в прибыльных зданиях должна быть ниже рыночной ставки в соответствующем регионе на 20%.
Средняя цена аренды квартир в европейских государствах
| Берлин, 1-комн. квартира на окраине | 200-300 |
| Берлин, апартаменты в центре | 700-1000 |
| Париж, квартира площадью 25 кв.м | 1200-1500 |
| Прага, квартира площадью 50 кв. м | 450 |
| Аренда коттеджа вблизи Барселоны | 1000-1500 |
| Нью-Йорк, Манхэттен | 700 |
| Квартира в Сиднее | 640-2600 |
Таблица: Мистрой
Пилотные проекты
Приоритетными регионами для постройки наемных домов являются городские агломерации и крупные города, территории, нуждающиеся в притоке квалифицированных трудовых ресурсов.
По состоянию на начало июня АИЖК уже реализованы пилотные проекты арендного жилья в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской Республике и областях Алтай. "Помимо этого, у нас подписаны соглашения о намерениях по формированию рынка арендного жилья с 17 субъектами РФ. Всего по заявкам, каковые находятся в проработке, нас запрашивают о финансировании на 20 млрд руб., причем где-то 60% приходится на новые производства и градообразующие предприятия, к примеру, в области ВПК, а другое – на муниципалитеты", – поведал "РБК-Недвижимости" председатель совета директоров Агентства финансирования жилищного строительства (ОАО "АФЖС") Андрей Шелковый.
Размер арендной платы в пилотных проектах
| 7000 | 7500 | 8000 |
| 3050 | 5250 | — |
| 6750 | 8750 | 14 625 |
| 5231 | 7068 | 10 295 |
| 5500 | 7140 | 10 970 |
Таблица: АФЖС
Меры помощи
Законом предполагается, что государственная помощь при постройке арендного жильябудет осуществляться дифференцированно в отношении двух сегментов: строительство наемных домов коммерческого применения (для найма жилых помещений в жилищном фонде коммерческого применения) и строительство наемных домов социального применения (для найма жилых помещений в жилищном фонде социального применения). Выговор будет, само собой разумеется, поставлен на постройку наемных домов социального применения.
В Минстрое отмечают, что в рамках национальной и муниципальной помощи развития наемного жилищного фонда будут установлены законодательные преференции по доступу к земельным наделам под строительство арендных домов. Застройщики не будут соперничать с бизнесом, нацеленным на проекты строительства многоквартирных домов "на продажу", каковые стремительнее окупаются, пояснили "РБК-Недвижимости" в ведомстве.
Для этого планируется ввести особые виды аукционов на право заключения контрактов на эксплуатацию и строительство наемных домов коммерческого либо социального применения. Застройщикам, каковые предложат на аукционах более низкие ставки найма жилья, земельные наделы для постройки будут предоставляться без торгов.
Помимо этого, строительство арендных домовможет быть субсидировано субъектами РФ, муниципалитетами либо иными лицами. Кроме этого, смогут быть предоставлены национальные (муниципальные) обеспечения при получении целевого кредита и другая помощь в правовом поле.
В целях увеличения доступности строительства либо приобретения наемных домов (всех жилых и нежилых помещений в таких зданиях) юридическим лицам, заинтересованным в создании наемного жилищного фонда, ОАО "АИЖК" сможет предложить новый ипотечный продукт. Возврат для того чтобы кредита будет осуществляться компанией-заемщиком за счет поступающей платы за наем жилых помещений.
"Для помощи проектов строительства арендного жилья в рамках программы "Стимул" мы предоставляем целевые средства банку, конкретно кредитующему застройщика или инвестора, строящего жилье, наряду с этим конечная цена кредита для застройщика оказывается значительно ниже текущих рыночных ставок, – говорит Андрей Шелковый. – Мы предоставляем целевые займы банку в среднем по ставке от 6,75–8,5% годовых, наряду с этим маржа банка не имеет возможности быть больше 3,5%, вероятные сроки до конца 2017 г.В случае если сказать об инициаторах этих проектов, то для них создан и запущен продукт "Арендное жилье", что дает возможность приобрести юридическому лицу – будущему обладателю арендного дома долговременный – до 20 лет долгосрочный кредит под залог этого объекта. Главная изюминка содержится в том, что ставка по этому кредиту зависит от инфляции, что разрешит на 20–40% снизить платежи по такому кредиту если сравнивать с простым аннуитетным графиком погашения, в начале проекта, индексируя их в будущем".
По словам главы АФЖС, все это долговременные проекты со сроками окупаемости от 10 лет. Наряду с этим не нужно забывать, что по окончании погашения кредита у инвестора остается в собственности ничем не обремененный объект, цена которого выросла если сравнивать с начальной как минимум по инфляции, выделил специалист.
В Минстрое сказали, что предполагается кроме этого участие фонда "РЖС" в предоставлении земельных участков для постройки наемных домов и создании условий подключения выстроенных объектов к коммунальной инфраструктуре.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar:
Наталья Скаландис
– На мой взор, на сегодня существует только одна сложность, мешающая формированию сегмента арендного жилья, – отсутствие соответствующего законодательства. А в остальном, в случае если инвестор заблаговременно проанализирует сроки окупаемости собственного проекта и создаст верную концепцию, никаких барьеров быть не должно. Этот рынок в Российской Федерации начал начинается недавно, исходя из этого до тех пор пока правила игры диктуют арендодатели, а не арендаторы.
Собственную нишу в этом сегменте возможно занять до тех пор пока достаточно легко, но в случае если количество предложения будет и дальше возрастать столь быстро, совсем не так долго осталось ждать может появиться перенасыщение рынка.
Я считаю, что развитие данного сегмента будет идти от больших городов-миллионников к меньшим по численности населения. Очевидно, власти должны содействовать формированию бизнеса, исходя из этого первостепенная задача для них – создать законодательство, которое будет регулировать отрасль. С одной стороны появление четких правил игры может приостановить девелоперов, но с другой – кое-какие преграды смогут провалиться сквозь землю, отчего покажется больше шансов.
Олег Сорока, председатель совета директоров председатель совета директоров ГК "Пионер", направление Москва:
Олег Сорока
В Москве нет неприятностей с ликвидностью новостроек. Дома по большей части продаются еще на этапе строительства. В случае если нет-значит, застройщик выбрал неверную концепцию проекта либо завысил цену.
Кроме того при самых неотёсанных подсчетах видно, что инвестору значительно удачнее строить и реализовывать жилье, чем строить и сдавать в аренду. Мало кто может позволить себе войти в проект с этими долгими сроками окупаемости:часть собственных средств девелопера в проекте, в большинстве случаев, меньше, чем заемных;сдавать выстроенное жилье (особенно по ставкам ниже рыночных) и платить в один момент по кредиту -нереально, через чур громадная нагрузка.
Закон, принятый в первом чтении, регулирует отношения по некоммерческому найму жилых помещений. Предполагается, что размер платы за такую квартиру будет привязан к ставкам по контрактам социального найма. В Москве социальное жилье на таких условиях представляется лишь льготникам и очередникам.
Эта законодательная инициатива, возможно, окажет помощь стране выполнить собственные обязательства перед определенными категориями граждан, но созданию цивилизованного рынка арендного жилья (а это – значительно более широкое понятие) – вряд ли. Так как он не застрагивает интересы целой армии экспертов, приехавших в Москву трудиться и обучаться и уже снимающих жилье.
Грубо говоря, рынок арендного жилья уже имеется. Его необходимо лишь вывести из тени и развить за счет строительства прибыльных домов коммерческого найма.Вот в этом возможно постараться заинтересовать инвесторов.
ИнициативаМинстроя дать сдавать половину дома по рыночным стоимостям не позволит ожидаемого результата, а только поможетвывестибезнадежные, сточки зрения экономики, проектына уровень рентабельности.
Сергей Велесевич
Чем прибыльные дома отличаются от многоквартирных? — Прибыльные дома территория инвестирования
