Вечные ценности: интересно ли бизнесу сохранять исторические здания
В прошедшем сезоне частные инвесторы положили в реставрацию исторических строений в Москве более 8 млрд руб. И не только из альтруистических побуждений – по окончании реконструкции капитализация объектов-монументов может увеличиться в разы
Фото: depositphotos.com/vvoennyy
Сохранение архитектурного наследия – один из ключевых принципов градостроительной философии любого города с давешней историей. Москва – не исключение. В реальности данный принцип трудится не всегда, и крупные скандалы из-за сноса исторических строений в столице разгораются систематично (один из последних примеров касается реализации инвестиционного договора на Садовнической улице, 9 – Дома Привалова).
| Один из актуальных примеров противостояния активистов публичной организации «Архнадзор» с властями и инвестором касается реализации инвестиционного договора на Садовнической улице, 9 (Дом Привалова), одобренного и подписанного уполномоченными муниципальными органами. Инвестор (ООО «Гигант XXI век») говорит, что сохранит архитектурный вид района, отреставрирует выходящую на улицу фасадную стенке строения, сохранит все значимые элементы декора и воссоздаст потерянные. Но в строение нужно будет разобрать, потому, что по проекту планируется выстроить трехуровневый паркинг. Наряду с этим фасады дворового строения инвестор обещает вернуть из аутентичных материалов по историческим чертежам. Но с таким подходом категорически не согласны в движении «Архнадзор», которое в середине января направило в Минкульт и президенту РФ Владимиру Путину письма прося остановить снос, подкрепив их актом национальной историко-культурной экспертизы о признании домов Привалова ансамблем объектов культурного наследия федерального значения. Перемещение направило заявления по факту сноса домов в органы прокуратуры, полиции и ОАТИ. Но, за чемь дней демонтажных работ от трех строений по сути уже остались одни фасады. |
Сегмент для девелоперов-антикваров
«Исторические строения в Москве постоянно находились под вниманием инвесторов, – говорит генеральный директор Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Данный штучный товар – объект интереса многих предпринимателей». В данном качестве значительно чаще рассматриваются апартаменты и старинные особняки в исторических зданиях.
Клиентами выступают как большие компании либо банки, так и частные лица – но с громадным кошельком. Цена входного билета в данный сегмент довольно большая. На реконструкцию и приобретение дома необходимы десятки миллионов долларов.
Количество инвестиций зависит от состояния объектов. Кое-какие из них находятся в аварийном либо полуразрушенном состоянии и требуют громадных вложений. Но, по словам Екатерины Румянцевой, как раз к таким вариантам девелоперы проявляют громаднейший интерес – из-за большой дельты между стоимостью недвижимости и ценой покупки по окончании оснащения и ремонта. Цифра может вырасти кратно.
К тому же полуразвалины, в большинстве случаев, не относятся к очень защищаемым объектам, и девелопер имеет меньше ограничений при реновации строения.
В следствии реконструкции сохраняется либо воссоздается исторический внешний вид строения, но в оно делается современным объектом с большим уровнем комфорта и сервиса, оснащенным разработками «умного дома», новейшими инженерными совокупностями, механизированными парковками.
Наряду с этим инвестору направляться осознавать, что риски, которые связаны с реновацией древних строений, довольно большие. Очень многое зависит от исторической значимости объекта, его правового статуса, коммуникаций и состояния строений. «На доведение строения до ума, реставрацию, ремонт «под ключ» необходимы весьма важные капиталовложения, – подмечает председатель совета директоров агентства Point Estate Тимур Сайфутдинов. – Тот, кто берется за таковой проект, обязан владеть соответствующими денежными, техническими и опытом и профессиональными ресурсами».
Сделок мало, но любая – на миллионы
Эксперты подмечают, что предложение самые интересных для бизнеса исторических строений на рынке на данный момент ограничено. «Главный платежеспособный спрос сейчас на дома под реконструкцию, расположенные в Садового кольца, а также в Западном и Юго-Западном округах столицы, по цене до $3 тыс. за кв. м», – говорит Екатерина Румянцева. – Но таких вариантов на рынке на данный момент нет. Имеющиеся предложения оцениваются не меньше чем в $5 тыс. за кв. м». Исходя из этого любая сделка – это предмет долгой торга и подготовки, что снижает активность в данном сегменте рынка.
В случае если подходящее предложение появляется, то потенциальных инвесторов не пугают многомиллионные затраты на реставрацию, не смущает статус архитектурного монумента, накладывающий определенные обязательства на хозяина строения. «Архитектурные монументы, как и каждые исторические раритеты, не имеют ценового предела», – вычисляет Екатерина Румянцева. Инвестор сам определяет цену за счет добавочной сокровище объекта, поскольку аналогов аналогичных проектов на рынке – с той же архитектурой, в том же районе, с тем же декором – нет.
По словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, за последние два года прирост средних рублевых стоимостей в исторических зданиях с реконструкцией составил 30,9% (с 605 тыс. до 792 тыс.руб./кв.м).
Цена самых дорогих предложений может быть больше $12 млн. Так, в 2013 году сделка по продаже пентхауса в Доме Гельриха, согласно данным IntermarkSavills, стала одной из самых дорогих на рынке элитной недвижимости. Цена объекта составила около $14–15 млн.
Но, инвестировать в исторические объекты в некоторых случаях выгодно кроме того тогда, в то время, когда они имеют статус монумента истории, культуры, архитектуры и входят в реестр Москомнаследия, что накладывает на клиента важные ограничения в плане проведения реконструкции. Тогда обращение может идти лишь о реставрации и восстановлении воображающих сокровище элементов строения. «Инвестиции при таком варианте кроме этого окупаются, но в долговременной возможности – за срок не меньше пяти-семи лет цена «квадрата» может вырасти на 20–50%», – растолковывает директор по формированию бизнеса департамента элитной жилья Knight Frank Ольга Тараканова.
Для таковой схемы инвестиций возможно совершить аналогию с вложениями в антиквариат либо предметы мастерства. Для сравнения: в новостройках на рынке массового жилья сопоставимый большой рост цены приходится на первые два-три года В первую очередь строительства.
Реновация исторических строений в Москве
В Москве если сравнивать с зарубежной практикой проектов премиальной реновации не так много. Успешными примерами, согласно точки зрения Дмитрия Халина, могут служить Дом со львами (в котором жил Алексей Толстой), Дом Гельриха (в проекте реновации принимали участие реставраторы статуи Свободы – бюро Swanke Hayden), Пречистенка, 13 (дом, в котором жила семья Фаберже), St. Nickolas (дом графа Шереметьева около Кремля), Поварская ул., 28, и другие.
Самые активные игроки рынка исторической недвижимости Москвы – компании «Галс-Девелопмент», Vesper, KR Prоperties.
самые перспективные для премиальной реновации районы – Якиманка, Замоскворечье, Китай-город, Арбат, Плющиха, Патриаршие пруды, Пречистенка, но в Москве не так много объектов, в которых вероятна качественная реновация.
Столичные примеры
1. St. Nickolas
Vesper
Фото: st-nickolas.ru
Инвестиционная компания Vesper, входящая в O1 Group Бориса Минца, в 2014 году положила $20 млн в истории памятника и реновацию культуры «Шереметьевское подворье» на Никольской улице около Кремля.
Строение было выстроено в конце XIX века по заказу графа Сергея Шереметева знаменитым архитектором Александром Мейснером как прибыльный дом. По окончании реновации в пятиэтажном строении поместиться комплекс апартаментов премиум-класса St. Nickolas – 41 апартамент площадью от 70 до 290 кв. м.
Проект реновации, которая будет закончена к 1 сентября 2015 года, предполагает реставрацию фасада, восстановление лепных элементов и потерянных архитектурных подробностей по уникальным примерам, и реставрацию парадной лестницы, несущих стен, сводов Монье, оконных проемов, кирпичной кладки, колонн. Объем инвестиций в реновацию составит $40 млн.
2. Wine House
«Галс-Девелопмент»
Фото: winehouse-hals.ru
В 2014 году девелопер приступил к реставрации древнего дома в Замоскворечье, выстроенного архитектором Воскресенским в 1888–1889 годы.
Работы ведутся в рамках реализации проекта жилого элитного квартала Wine House, расположенного на бывшей территории винного завода российского предпринимателя – «царского виночерпия» Петра Смирнова.
Трехэтажная кирпичная постройка неспециализированной площадью около 5 тыс. кв. м употреблялась как административно-производственное помещение завода и есть распознанным объектом культурного наследия.
В проекте приспособления строения предусмотрены решения, включающие сохранение начального архитектурно-художественного вида с воссозданием потерянных подробностей. Инвестиции в проект реставрации составят практически $17 млн.
3. Театральный дом
«Галс-Девелопмент»
В 2014 году началась фундаментальная реконструкция исторического строения на Поварской улице. В начале XX века в доме размешалась театральная студия Станиславского. Проект сочетает реконструкцию древнего дома XIX века и новое строительство. К 2017 году на месте театра-студии покажется элитный жилой комплекс «Театральный дом» с 129 апартаментами.
Инвестиции в проект содержатся в тайне.
4. Усадьба Прохоровых-Хлудовых
Росэнергобанк
В 2010 году Росэнергобанк приобрел у «Дрезднер Банка» офис в Подсосенском переулке. «Желание купить историческое строение в центре Москвы, которое было бы готовым для размещения в нем офиса и делало бы серьёзные для банка представительские функции, появилось у нас задолго до сделки. Усадьба идеально отвечала этим целям», – говорит «РБК-Недвижимости» первый помощник главы Росэнергобанка Марк Шрайбер.
В октябре прошлого года в рамках муниципального проекта «Свобода доступа» состоялась первая экскурсия по усадьбе. Раньше данный объект был недоступен для публичных посещений.
Весной на объекте начнутся работы по реставрации. Главной задачей есть возвращение исторического вида дому. Работы ведутся совместно с архитекторами и историками, а также в тесном сотрудничестве с Москомнаследия.
По окончании реконструкции в усадьбе расположится Росэнергобанк. Но прежде всего данный офис будет делать как раз представительские функции.
По словам Марка Шрайбера, количество инвестиций исчисляется миллиардами рублей. «Правильнее сообщить пока не могу», – говорит топ-менеджер банка.
| Участие бизнеса в сохранении исторических строений в Москве стимулируется в рамках программы «Рубль за квадратный метр». По ней правительство предоставляет инвестору-победителю аукциона в аренду аварийные объекты культурного наследия по льготной цене 1 рубль за 1 кв. м в год. С победителем аукциона содержится контракт аренды на 49 лет. В один момент инвестор подписывает охранные обязательства, а льготная цена начинает функционировать лишь по окончании исполнения арендатором всех условий по восстановлению монумента архитектуры за собственный счет. Один из примеров – реконструкция исторического строения по адресу Госпитальная площадь, 1/10 (ЮВАО). Это бывший дом Военно-фельдшерской школы постройки XVIII века. Объект был выставлен на открытый аукцион с начальной ценой аренды 5 миллионов рублей. в год. На протяжении торгов арендная плата возросла многократно и превысила 60 миллионов рублей. в год. С момента аукциона до получения свидетельства на право льготной аренды прошло десять месяцев – столько пригодилось времени, дабы инвестор смог произвести восстановительные и работы по реставрации. За данный период на восстановление и реставрацию объекта, и на оплату аренды до наступления льготного периода инвестор израсходовал порядка $3 тыс. за квадратный метр. Но на данный момент, по оценке аналитиков Kalinka Group, цена для того чтобы объекта на рынке оценивается в $4,5 тыс. за 1 кв. м, другими словами при продаже его доходность может составить 50%. А при сдаче помещений в аренду за $450 за кв. м. в год инвестиции окупятся в течение шести лет. «При средней окупаемости аналогичных объектов за 9–11 лет разумеется, что подобная схема реализации древних домов рентабельна для бизнеса, – комментирует Екатерина Румянцева. – Это открывает возможности для нового вида инвестиций в коммерческую недвижимость – входа в проект на льготной основе, которых раньше у бизнеса не было». |
Зарубежный опыт
Лондон
Центр Лондона полностью складывается из отреставрированных строений с двухсот-трехсотлетней историей. Больше всего их в Челси и Белгравии.
Среди самые ярких примеров проектов реновации в Лондоне есть жилой комплекс Cornwall Terrace, спроектированный в 1811 году архитекторами Джоном Нэшем и Десимусом Бертоном в одном из самых респектабельных районов Лондона – Риджентс-парк. На протяжении реконструкции застройщиком Oakmayne Bespoke были созданы восемь шикарных резиденций площадью от 740 до 1300 кв. м с окнами и великолепными фасадами, выходящими на парк.
Цена на жилье в английских монументах растет достаточно скоро. Так, цена квадратного метра в апартаментах The Lancasters на вторичном рынке за три года двоекратно увеличилась.
Венеция
Цена квадратного метра «истории» в Венеции в среднем образовывает около €10–12 тыс. Материалы для строительных работ приходится подвозить на лодке в строго определенные часы, исходя из этого на реализацию проектов по реновации требуется больше времени.
На превращение дворцового ансамбля Castel Brando, история которого насчитывает две тысячи лет, в гостинично-жилой комплекс инвестор израсходовал семь лет и €43 млн. Однако данный дворец, как и все палаццо Венеции (в частности, дворцы Тьеполо, Барбариго, Ка’Реццонико), приносит доход, что генерируется за счет исторического прошлого и уникальности строений.
Вена
Фото: sanssouci-wien.com
Рынок Вены – один из самых привлекательных для любителей инвестировать в исторические строения.
хороший пример – отель SansSouci с 63 номерами в строении 1872 года постройки. Реставрация началась в октябре 2010 года, по окончании которой на трех этажах строения разместились резиденции с гостиничным сервисом. Изюминка лайфстайл-отеля – коллекция современного мастерства с подлинниками Roy Lichtenstein (Роя Лихтенштайна), Allen Jons (Аллена Джонса) и Steve Kaufman (Стива Кауфмана), каковые украшают территории номера и общего пользования.
Владимир Миронов
\
