Виртуальные метры — реальные убытки
Не все вложения в зарубежную недвижимость разрешат инвесторам в 2010 году взять доход. Специалисты советуют не гоняться за сверхприбылью, а обратить внимание на стабильные и ликвидные рынки
«Вы не пожалеете, в случае если вложите свои средства в недвижимость ОАЭ: постоянный рост стоимостей, возможность рассрочки, получение доходов от сдачи апартаментов в аренду. Приезжайте в отечественный столичный офис либо в Дубай, где сможете взглянуть готовые и строящиеся объекты» — так убеждали представители компании, занимающейся продажей недвижимости одного моего приятеля, что раздумывал, куда бы пристроить деньги, полученные от продажи столичной квартиры, доставшейся по наследству. Причем в случае если на первых порах риэлтеры убеждали, что дешевле $400 тыс. жилья не отыскать кроме того на строящихся объектах, то спустя семь дней выяснялось, что и в уже готовых зданиях возможно подобрать апартаменты в пределах $300 тыс.
Быть может, он и решился бы на приобретение, если бы не известие о проблемах холдинга Dubai World — практически корпорации эмирата Дубай. Еще недавно его главные проекты («Пальмовые острова» и The World) в ОАЭ, предполагающие строительство насыпных островов в виде архипелага и пальмового листа, напоминающего карту мира, приводили к бурному восторгу у многих покупателей и инвесторов со всех стран.
Но с началом экономического кризиса количество желающих купить суперэлитное жилье быстро снизилось — за прошедший год средняя цена 1 кв. м не только в недостроенных элитных проектах, но и на вторичном рынке ОАЭ, согласно данным Global Property Guide, упала практически в два раза (на 48,1%). В итоге проекты Dubai World по созданию насыпных неестественных «Пальмовых архипелага» и островов «Мир» в Персидском заливе было нужно заморозить.
А 25 ноября прошлого года компания заявила о полугодовой приостановке платежей по долгам, составляющим порядка $22 млрд, либо практически 30% неспециализированного долга эмирата Дубай. В ответ рейтинговые агентства S&P и Moody s заявили о важном понижении кредитных рейтингов эмирата Дубай и связанных с ним структур.
Напряженность пара дремала по окончании известия о получении правительством Дубая помощи от столичного эмирата Абу-Даби в размере $10 млрд. Но обстановка остается тревожной: по оценкам специалистов S&P, холдинг Dubai World в последующие три года обязан выплатить примерно $50 млрд, что образовывает около 70% ВВП всего эмирата Дубай.
Кстати, для некоторых инвесторов лопнувший дубайский пузырь на рынке жилья стал настоящим смертельным ударом. В марте 2009 года ирландский предприниматель Джон О Долан, один из совладельцев острова «Ирландия» в проекте The World, покончил с собой. Главная причина — денежные неприятности, которые связаны с низкими продажами квартир и домов на дубайском острове.
Другие инвесторы, вложившиеся в большие мегапроекты (см. справку), решают сложную проблему: выйти из проекта, зафиксировав миллионные убытки, либо продолжить застройку в расчете на возвращение клиентов-чужестранцев по мере оздоровления глобальной экономики.
Власти Дубая всеми силами пробуют сгладить обстановку. 4 января произошло официальное открытие самого большого строения в мире — 828−метрового небоскреба «Бурдж Халифа». В нем уже распродано 90% площадей. «Открытие башни придаст импульс продажам недвижимости в строениях, расположенных поблизости от нее», — сохраняют надежду застройщики.
А согласно заявлению представителя Дубайского агентства недвижимости, открытие «Бурдж Халифа» показало всему миру, что трудности Дубая, вызванные кризисом, уже сзади и в 2010 году цены в случае если и не возвратятся к докризисному уровню, то как минимум приблизятся к нему.
Сейчас местные риэлтеры все так же красноречиво и убедительно расписывают преимущества приобретения недвижимости Дубая, вот лишь клиенты, 99% которых — чужестранцы, не через чур верят в яркое будущее местного рынка жилья. Согласно точки зрения специалистов, в наступившем году цены на недвижимость в ОАЭ снизятся еще на 20–30%. «Кто на данный момент будет брать жилье в пустыне? Для ОАЭ столь громадный количество очевидно избыточен.
Что же касается чужестранцев, в первую очередь европейцев и американцев, то вряд ли кто-то из инвесторов и покупателей дубайской недвижимости реально планировал в том месте всегда жить. Выжженная солнцем пески и пустыня с достаточно тяжелым для европейца климатом, мусульманская страна со обычаями и своими порядками. Добрая половина инвесторов ушла из этого годом ранее, вторая добрая половина — в конце 2009−го.
Остались те, кто просто не успел своевременно скинуть обесценившееся жилье», — говорит один из аналитиков.
По словам главы департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, дубайский рынок лопнул бы и без всякого кризиса: «Он был выстроен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в малейшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют весьма низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов).
Тут возможно совершить аналогию с другим денежным инструментом — фьючерсом на нефть. Трейдеру, приобретшему фьючерс на 1000 баррелей нефти, сама нефть для перепродажи не нужна. Он не заинтересован в самом продукте, а играется на производных от этого продукта (деривативах). Так же и в недвижимости». Клиент дубайской недвижимости имел возможность внести лишь 10% стоимости квартиры, а при перепродаже приобретает доход с прироста цены всего актива.
Кроме того в случае если рост цены актива составил 10%, то на инвестированные инвестор приобретал двукратный прирост. Но, как в большинстве случаев не редкость, проигрывает последний в цепочке инвестор, дождавшийся ключей от объекта и не успевший своевременно «соскочить» с данной пирамиды.
Новые пузыри
В 2010 году многие государства смогут повторить путь дубайского рынка. В частности, по подобной схеме начинается панамский рынок. «Если вы вкладываете ко мне деньги, не нужно заниматься самообманом: вы не инвестируете в недвижимость, а играетесь деривативами.
Возможно заявить, что Панама — это Дубай-2, и данный рынок страшен не в силу последствий кризиса, а сам по себе — как хороший пример спекулятивного рынка», — вычисляет Игорь Индриксонс. «Как раз тут имеет место массовое строительство объектов хорошего класса при низкой платежеспособности местных жителей, причем сегмент готового вторичного жилья имеет очень низкую долю от общего рынка недвижимости. А опыт говорит, что на протяжении кризиса оптимальнее чувствуют себя рынки с достаточным количеством вторичного рынка и высокой платёжеспособностью местных жителей», — додаёт Юлия Кайнова, начальник департамента зарубежной недвижимости Century 21 Beverlywood Realty.
Опасность некоторых вторых рынков кроется в проблеме виртуального повышения цен, в то время, когда недвижимость растет лишь на бумаге. Застройщики повышают цены в прайс-страницах в ходе возведения объекта, и эти сведенья попадают в статистику, дезориентируя клиентов. Последние же принимают ответ, опираясь лишь на статистику, не разбирая, откуда она берется.
В полной мере конечно, что, заметив 50−процентный рост цен на жилье в том либо другом регионе, инвестор вкладывается в него, потирая руки в ожидании прибыли. Ну а дальше рынок начинается как хорошая денежная пирамида: первые успевают снять сливки и выйти с прибылью, а конечные клиенты квартир остаются с недвижимостью, на которую нет спроса. Сейчас заболеванием виртуального роста цен на недвижимость страдают Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортные объекты Египта, Испании и Болгарии.
Внутренний спрос на новостройки в этих государствах через чур незначителен, и рынки держатся только на спросе со стороны чужестранцев.
Рынок жилья Испании одним из первых начал собственный падение. Особенно пострадали районы с масштабным новым постройкой, такие как Коста-и Коста Бланка-дель-Соль. Сейчас Испания подошла к собственному ценовому дну.
Учитывая, что спрос до сих пор остается на очень низком уровне, стагнация на испанском рынке может затянуться на годы. «Множество приобретений тут было обусловлено обычно ничем не обоснованной легкостью в получении ипотеки на такие приобретения. Объекты не являлись предметом потребности, и спрос на них, как и на каждые квартиры и дома, относящиеся к курортной недвижимости, во время кризиса и стагнации падает прежде всего», — даёт предупреждение генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Но, быть может, для терпеливых инвесторов это шанс получить. «В Испании низкое налогообложение, низкие затраты по содержанию квартир и домов, хорошие условия по ипотечному кредиту (займы под 3,5–4% годовых), великолепно развитая инфраструктура, богатая история, красивые туристические условия, большой уровень судьбы населения и, само собой разумеется, хороший климат. Все это прежде всего ценят сами европейцы, те же британцы, скандинавы, немцы, россияне. Учитывая, что дно уже близко, инвесторы смогут купить хорошие варианты с позиций будущей доходности», — вычисляет Юлия Кайнова.
Поймать дно — задача непростая, но в некоторых государствах оно уже достаточно четко отмечается. К примеру, латвийский рынок будет в состоянии глубочайшей рецессии, сокращение цены жилья довольно пиковых показателей середины 2007 года достигло 70%. Это чуть ли не рекордное значение падения цен на квартиры среди государств-членов Евросоюза. Но как раз тут возможно ожидать подъема.
Местные банки предлагают хорошие условия по ипотечному кредиту, среди них и нерезидентам, а правительство делает все возможное, дабы привлечь инвесторов. Так, власти разглядывают возможность предоставления вида на жительство тем, кто получает недвижимость в стране. Ну и, само собой разумеется, завлекает порог входа: средняя удельная стоиость 1 кв. м в Латвии всего €488.
Чем меньше, тем лучше
При выборе объекта инвестирования аналитики рекомендуют обращать внимание не на государства со большим потенциалом роста цен на недвижимость, а на рынки, каковые уже прошли острую фазу кризиса, и страны со стабильной экономикой. В этом случае возможно получить 10–20% годовых, наряду с этим тут всецело исключен дубайский сценарий.
Так, эксперты компании Knight Frank вычисляют самый привлекательным с инвестиционной точки зрения британский рынок, «прежде всего центральный Лондон, где рост стоимостей начался уже в марте 2009 года». Самые большие показатели роста цен на рынке центрального Лондона были зафиксированы в октябре прошлого года (+2,1%). на данный момент цены на 11,4% выше зарегистрированного в марте 2009−го минимума, не смотря на то, что все еще заметно ниже — на 15,2% — собственного максимума, зафиксированного двумя годами ранее. «Вопреки ожиданиям, основанным на том, что коммерческая недвижимость Англии упала так же очень сильно, как в Соединенных Штатах, подобного падения жилья в Соединенном Королевстве не случилось.
Главным же индикатором восстановления рынка можно считать тот факт, что банки уже опять начали выдавать кредиты под приобретение жилья. На сегодня коэффициент заемных средств доходит уже до 70–75%», — вычисляют в IntermarkSavills.
Тем, кому увлекательны курортные направления, на данный момент стоит обратить внимание на Лазурный Берег побережье и Франции Италии, где имеется хорошая возможность купить отличный объект недвижимости со большой скидкой (до 30%), воспользовавшись наряду с этим только удачными условиями по кредитованию.
Из курортных государств менее вторых пострадал рынок Кипра. Само собой разумеется, и тут не обошлось без объёмов активности строительства и снижения покупателей. Так, за январь—ноябрь прошлого года количества продаж недвижимости упали на 47% в пересчете на год, а количество выданных разрешений на постройку уменьшилась на 8,6%.
Одновременно с этим уже к осени 2009 года обстановка существенно улучшилась: в ноябре количество сделок возросло на 9,5% в сравнении с прошлым месяцем. Стабильность местного рынка недвижимости во многом разъясняется своевременными шагами правительства в помощи экономики и финансового сектора в целом. С момента начала кризиса условия ипотечного кредитования тут не только остались прежними в нехорошую сторону, но кроме того улучшились.
Это, без сомнений, послужит толчком к росту цен на недвижимость.
Сокращение числа туристов — явление временное, по окончании восстановления турпотока возможно будет ожидать и роста рынка аренды, на которой смогут получить инвесторы, решившие купить тут жилье. Лучшим местом с позиций сдачи недвижимости в аренду остается Пафос, 70% рынка аренды Кипра находится тут.
Недвижимость, приобретённая в таком районе, будет всегда дорожать. «Раньше тут возможно было кататься на лыжах с горы Олимп либо плескаться в море и наслаждаться песчаными пляжами известного курорта Корал-Бей, но отсутствие яхтинга существенно уменьшало число потенциальных туристов. Сейчас это не сильный звено ликвидировано. Много лет ходили слухи о постройке марины в Корал-Бей, и вот наконец началась реализация этого проекта.
Правительство Кипра инвестировало большие средства в инфраструктуру. Кроме марин тут покажется второй Евродиснейленд и новые 14 полей для гольфа», — говорит Игорь Индриксонс.
По словам специалистов, нынешние клиенты не ожидают стремительной отдачи, и главным критерием выбора довольно часто помогают арендные доходы от предлагаемых объектов. В данной связи риэлтеры рекомендуют обратить внимание на столицы либо большие города европейских государств. «Типы объектов смогут быть разные, в зависимости от возможностей и нужд инвестора.
Тут возможно выгодно как приобретение вилл, земельных участков, так и блоков апартаментов для сдачи в аренду», — вычисляет Юлия Кайнова. Германия на сегодня дает самую высокую доходность от аренды, и это не удивляет, поскольку 58% населения Германии живет в снятом в аренду жилье. За €1,6 млн возможно купить целый прибыльный дом в центре Берлина (24 квартиры, 96% площадей сданы).
Доход обладателя для того чтобы дома составит более €100 тыс. в год (с учетом затрат на содержание и налогов).
Создатель: Евгений Замковский
D`
ВИРТУАЛЬНЫЙ МАКДОНАЛЬДС | ИВАНГАЙ | HTC Vive Job Simulator
