Власти москвы нашли необычный способ борьбы с апартаментами
Апартаменты составили важную борьбу жилью: они все чаще приобретаются для постоянного проживания, а динамика продаж уже сопоставима с темпами реализации простых квартир.
Фото: Depositphotos/Mny-Jhee
Москомстройинвест незадолго до создал памятку гражданам, решившим инвестировать финансовые средства в постройку апартаментов. Власти столицы, по всей видимости, решили бороться с этим форматом «нежилья», которое практически наводнило Москву, быстро сократив на него спрос со стороны клиентов. Предположительно, победить девелоперов пока не получается.
Напомним, формат апартаментов появился как кризисное явление. В 2008г. случилось резкое снижение спроса на конторы, гостиницы для девелоперов кроме этого стали невыгодны из-за отсутствия и длинной окупаемости банковского финансирования. По окончании смены московской мэрии появилась некая пауза, многие проекты пересматривались, а новые не согласовывались.
Девелоперы воспользовались моментом: в условиях сокращения ввода жилья в Москве и увеличения спроса на него нашли лазейки в законодательстве и начали застраивать собственные участки апартаментами.
Апартаменты заняли треть рынка жилья
Часть апартаментов в структуре предложения(Фото: Метриум Групп)
Все консультанты и риэлторы наперебой отмечают основную тенденцию уходящего года: рынок апартаментов бьет все рекорды и сейчас стал самым развивающимся сегментом среди новостроек. Количества предложения за год выросли более чем в 2,5 раза, а их часть в общей структуре предложения жилья достигла 29%.
Согласно данным "Метриум Групп", продажи в 2013г. открылись в 23 новых проектах и в стадии реализации находится уже более 5 тыс. апартаментов в 53 комплексах. Это кроме того больше, чем предвещали в начале года специалисты.
Необходимо подчеркнуть, что на трансформации, случившиеся на рынке апартаментов, отреагировали и клиенты. Появление в столице более дешёвых предложений стали причиной повышению скорости продаж.
Как отмечает глава департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова, "нежилье" все чаще приобретается как раз как постоянное жилье, а динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир. Другими словами комплексы с апартаментами составили полноценную борьбу ЖК.
Структура предложения апартаментов по классу(Фото: Метриум Групп)
Более того, специалист прогнозирует предстоящий рост рынка, количество предложения может увеличиться на 30-40% уже в 2014г.
В "Метрум Групп" отмечают, что за год цена на апартаменты в столице сократилась на 16% и составила 233 290 руб. за 1 кв. м в связи с выходом громадного количества жилья (более 1,5 тыс. единиц) в дешёвом сегменте.
Само собой разумеется, прогнозы и такие рекорды наводят на мысли и дают предлог для тревоги мерии столицы.
Чем страшны апартаменты
Но, в столичном правительстве правы, считая, что апартаменты несут некие риски для инвесторов из-за их особенного принципиального отличия и правового статуса от жилья.
Напомним, в соответствии с Жилищному кодексу РФ, жилым считается изолированное помещение, которое есть недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и нормам и техническим правилам, иным требованиям законодательства). Апартаменты, со своей стороны, хоть и являются предназначенными для проживания помещениями, но пригодны лишь для временного проживания, в связи с чем относятся к нежилым объектам, отмечают в Москомстройинвесте.
Основное, как заявлял ранее журналистам глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, на граждан, инвестирующих финансовые средства в постройку апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ кроме того при заключении контрактов долевого участия в строительных работах. Иными словами, при банкротства застройщика "физики" не попадут в категорию одураченных участников.
Необходимо также подчеркнуть, что подписанный незадолго до президентом закон о "резиновых" квартирах, направленный на сокращение миграции и незаконной регистрации, кроме этого ограничивает проживание россиянина в квартире без регистрации. В Москве это будет караться штрафом для граждан от 3 до 5 тыс. руб., а для собственников жилья — от 5 до 7 тыс. руб.
Согласно точки зрения генерального директора группы компаний RRG Дениса Колокольникова, в возможности эти "нюансы" смогут поставить под сомнение пользы от приобретения апартаментов.
"Осмотрительная война"
Столь бурный рост апартаментов понятен для девелоперов. "Во-первых, это возможность строить жилье, не меняя вид разрешенного применения почвы под коммерческую застройку. Во-вторых, нет необходимости вносить трансформации в Генеральный план, проект планировки и т.п., что требует больших затрат ресурсов и не всегда вероятно. В-третьих, в отношении апартаментов действуют до тех пор пока менее строгие отсутствие нагрузки и санитарные нормы в плане создания социнфраструктуры в виде детсадов, школ и т.д.", — отмечает Денис Колокольников.
По всей видимости, власти не очень сильно волновались о таком формате, потому, что раньше он по большей части был ориентирован на бизнес- и элиткласс, не столь массовый, клиенты таких апартаментов получали их в качестве второго жилья и значительно чаще временного.
Беседы в столичном правительстве о судьбе данного сегмента ведутся уже давно. Заявления на самом высоком уровне о том, что с данным форматом необходимо что-то делать, звучали еще в начале года. Тогда власти давали слово решить вопрос с "нежильем" до Января этого года.
Но до тех пор пока они ограничились предупреждением клиентов: "предотвращён — значит защищен".
Власти столицы собираются бороться с попытками инвесторов создавать апартаменты в чрезмерных количествах В действительности, согласно точки зрения игроков рынка, дабы решить данный вопрос, необходимо создать четкие правила игры, создать градостроительные нормативы и фактически Генеральный план, по которому обязана развиваться Москва.
Необходимо подчеркнуть, что о наступлении на апартаменты в свое время кроме этого заявлял и основной архитектор столицы Сергей Кузнецов. Так, в собственном интервью "Столичному комсомольцу" он подчернул, что столичное правительство собирается бороться с попытками инвесторов создавать апартаменты в чрезмерных количествах до утверждения Генерального плана в 2014г.
"Мы с этим по мере сил пробуем бороться, требуя от инвесторов или сделать "чистую" гостиницу, или проектировать соцкультбыт", — заявил ранее Сергей Кузнецов.
Сравнительно не так давно в программе "Город" на РБК-ТВ глава столичного Стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил об осмотрительном отношении к этому сегменту. Он утвержает, что на данный момент готовятся поправки в градостроительные нормы, "дабы четко развести эти понятия — что есть жильем, что есть апартаментами, что есть гостиницей".
Столичное правительство условно поделило нежилую недвижимость на апартаменты в составе многофункциональных комплексов, апартаменты и гостиничные апартаменты, каковые строятся как отдельные строения. Акцент столичные госслужащие поставили на последнем виде. "Это не лучший пример развития градостроительной политики", — сообщил заместитель столичного градоначальника и уточнил, что "в случае если мы строим апартаменты раздельно, то это должно быть жилье со всей социальной нагрузкой".
Что будет с апартаментами
До тех пор пока на рынке большое количество белых пятен, делать четких прогнозов о том, как отправится вектор развития этого рынка, специалисты затрудняются.
Если судить по заявленным замыслам девелоперов, в 2014г. к существующему предложению на рынке добавятся еще порядка 15 новых проектов. Большая часть строящихся сейчас в столице площадей в объектах с апартаментами — более чем три четверти — заявлена к вводу до конца 2016г., отмечают в компании RRG.
Согласно точки зрения Анны Соколовой из "Метриум Групп", развитие сегмента во многом будет зависеть от принятия норм для апартаментов и от того, как они будут нагружены нормами по обеспечению социальной инфраструктурой. Кроме этого в текущем году раздались предложения дать россиянам регистрироваться в нежилых помещениях. При осуществлении указанных мер цены на апартаменты смогут повыситься на 15-20%, прогнозирует специалист.
Согласно точки зрения девелоперов принципиально важно, дабы мэрия и горсовет Москвы выработали новый тип разрешенного применения апартаментов и обозначили условия их существования. По словам игроков рынка, огромное количество апартаментов уже заявлено а также в рамках развития столичных промзон и бизнес-сообществу необходимо осознавать правила игры, дабы оценивать риски и строить перспективные замыслы развития этих территорий.
В случае если сказать о сегменте дорогих апартаментов, то тут все эти трансформации вряд ли смогут перечеркнуть их привлекательность для конечного клиента, прогнозирует Денис Колокольников. Но все эти моменты являются не весьма приятной новостью.
Согласно его точке зрения, в возможности должно случиться сближение жилья и формата апартаментов по обеспеченности социальной инфраструктурой. "В другом случае привлекательность данного формата для жизни делается неочевидной. Одновременно с этим ожидать, что цена апартаментов всецело приблизится к цене жилья, пока не приходится — через чур много для потенциальных клиентов непонятного", — прогнозирует специалист.
Проекты комплексов с апартаментами, вышедшие на рынок в 2013г.
| Столичный комбинат хлебопродуктов | ЮАО | эконом |
| MR Group | САО | комфорт |
| MR Group | ЗАО | комфорт |
| МонАрх | ЮАО | комфорт |
| Пионер | СЗАО | комфорт |
| физ. лицо | САО | бизнес |
| Stone Hedgе | ЦАО | бизнес |
| RED Development | САО | бизнес |
| Планета ОВК | CЗАО | бизнес |
| RED Development | CАО | бизнес |
| ВТБ девелопмент | САО | бизнес |
| Rossmils investments | ЦАО | бизнес |
| Донстрой | СЗАО | бизнес |
| Imagine Estate | ЮАО | бизнес |
| Capital Group | САО | бизнес |
| Valartis Group | ЦАО | элит |
| КРТ | ЦАО | элит |
| NBM | ЦАО | элит |
| БЭЛ Девелопмент | ЦАО | элит |
| Галс Девелопмент | ЦАО | элит |
| Полимастер | САО | элит |
| Vesper | ЦАО | элит |
| Capital Group | ЦАО | элит |
Таблица: Метриум Групп
Текст: Сергей Велесевич
Русские ученые нашли биологическое оружие для противодействия борщевику
