Власти москвы подготовят концепцию превращения тверской в пятую авеню
Правительство Москвы до Января этого года создаст концепцию развития основной торговой улицы столицы — Тверской.
Фото: Fotobank/Кокошкин Константин
Задача в том, дабы она не уступала в посещаемости нью-йоркской Fifth Avenue либо английской Oxford Street. Власти готовы стимулировать возвращение нужных арендаторов экономическими способами, включая налоговые льготы
Что ожидает Тверскую
"Мы понимаем, что добрая половина из тех, кто сидит на Тверской, — это банки. А вторая добрая половина — компании, каковые не генерируют никакого дохода, потока визитёров, а просто рекламируют сами себя. Для чего это необходимо? — заявил РБК начальник услуг и департамента торговли Алексей Немерюк. — Что в том месте должно быть?
Любой стрит-ретейл: магазины, рестораны, кафе — то, что людям нужно. Другими словами чтобы улица ожила, нужен сбалансированный комплект разных одолжений".
По словам Немерюка, до конца 2014г. департамент подготовит концепцию развития для двух улиц — Тверской и Никольской. на данный момент Тверская в разы уступает по людскому потоку своим зарубежным аналогам — к примеру, нью-йоркской Fifth Avenue и английской Oxford Street, волнуются госслужащие. "Мы можем простимулировать экономическими способами развитие более приоритетных для города направлений, дабы основная улица была наполнена магазинами и ресторанами и они бы являлись объектами притяжения для москвичей и туристов", — растолковал Немерюк.
Стимулировать развитие нужных форматов Власти столицы планируют, например, за счет применения разных ставок земельного налога. "У каждого участка, на котором расположены строения, имеется собственная кадастровая цена, — растолковывает собственный замысел Немерюк. — И налог на недвижимое имущество исчисляется в процентном соотношении от данной кадастровой стоимости. Наряду с этим ставка возможно как пониженной, так и повышенной для различных специализаций.
Условно говоря, для булочной данный налог возможно 0,1% от кадастровой цены, а вдруг это банк или какая-то вторая структура, которая не через чур нужна в этом месте, то это возможно, к примеру, 1%". Конкретных расчетов государственный служащий не предоставил.
По окончании запрета парковки на Тверской в конце 2010-го трафик тут упал примерно на 25%, будут считаться опрошенные РБК ретейлеры. "Запрет парковки неспешно вымывал арендаторов, — говорит РБК начотдела стрит-ретейла консалтинговой компании JLL Светлана Ярова. — Они съезжают на другие улицы, в пешеходные территории, в торговые комплексы, другими словами в том направлении, где имеется гарантированный трафик. Так как расстояния между станциями метро на Тверской достаточно внушительные, а для клиентов комфортной считается пятиминутная пешая доступность".
"Тверская на данный момент, к сожалению, мертвая улица, по причине того, что в том месте запретили парковки, и многие магазины закрылись из-за неосуществимости припарковаться рядом, — подтверждает генеральный директор архитектурно-инжиниринговой Homeland Group Роман Соркин. — В случае если власти города методом трансформаций оживят улицу, то это будет замечательно".
Кто обладает Тверской
Фото: Fotobank/Лукьянов Валерий
"Магазин на Тверской — это прежде всего визитная карточка и имидж", — говорит Имам Гусейнов, генеральный директор компании Capital Rent, управляющей недвижимостью "короля" столичного стрит-ретейла Якова Якубова. Предприниматель приехал в Москву из Крыма в начале 1990-х гг., а на данный момент, подсчитали консалтинговые компании, ему в собственности большинство из 165 торговых помещений, расположенных на Тверской, — от Кремля до площади Маяковского (см. схему).
Всего, согласно данным генерального директора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, Якубов обладает приблизительно 300 помещениями на столичных улицах, а Тверская — жемчужина его коллекции. Так как годовая выручка самого мелкого бутика площадью 17 кв. м тут приносит больше 200 тыс. долл. в год.
Согласно данным Cushman & Wakefield, Тверская уже утратила пальму первенства в рейтинге самых дорогостоящих торговых улиц Москвы, уступив место Столешникову Пятницкой и переулку улице, но наличие магазина как раз тут до сих пор считатается доводом в переговорах с поставщиками.
Кроме этого большим совладельцем условного "торгцентра" называющиеся "Тверская улица" с 2012г. есть несколько БИН их племянника и братьев Гуцериевых Микаила Шишханова. Больше двух лет назад предприниматели приобрели портфель недвижимости у собравшегося баллотироваться на должность премьера Грузии предпринимателя Бориса Иванишвили, в котором, кроме другого, были кроме этого и активы на Тверской улице. За пара месяцев до этого они кроме этого приобрели у мерии столицы гостиницу "Националь".
"К нам начали приходить ретейлеры прося опустить ставку аренды, но мы до тех пор пока держимся, — говорит помощник генерального директора "Корпорации А.Н.Д", управляющей недвижимостью группы БИН, Александр Тишков. — Во-первых, у нас ставки не такие завышенные, как в некоторых помещениях Якубова, где они время от времени феноменально высоки, а во-вторых, мы зависим от банковских кредитов, каковые должны возвращать".
"Помещения простаивают у не самых опытных собственников, каковые ищут арендаторов, вывешивая на витрине огромные, размером 5×5 м, баннеры"Аренда", — говорит Гусейнов. — Ставки на Тверской в далеком прошлом уже не являются баснословными, как об этом обожают сказать".
На сайте компании Capital Rent имеется девять предложений об аренде торговых помещений на Тверской. Еще одно помещение на Тверской, 27, неспециализированной площадью 107 кв. м. выставлено на продажу за 5 миллионов. Согласно данным на сайте компании, аренда помещения, к примеру, в 16,8 кв. м на Тверской, 4, обойдется арендатору в 17 тыс. долл. в месяц. Аренда более просторного магазина площадью в 224,4 кв. м оценена в 45 тыс. долл. в месяц.
Наряду с этим ежегодно в течение пяти лет, на каковые содержится соглашение, долларовая ставка будет индексироваться на 10%.
Не обращая внимания на дороговизну аренды на Тверской, эксплуатационные затраты по содержанию помещений на главной улице мало чем будут различаться от помещения стрит-ретейла где-нибудь в Бутово, подчеркивает директор по формированию Kalinka Realty Алексей Сидоров. Их размер в большинстве случаев не превышает 100 долл. на 1 кв. м, и они ложатся, в большинстве случаев, на арендаторов наровне с коммунальными платежами. Также, хозяин обязан уплачивать налог на имущество в размере 2% от кадастровой цены помещения, додаёт специалист.
Тверская как реклама
Фото: Fotobank/Кокошкин Константин
"На Тверской [арендаторы] ни при каких обстоятельствах большое количество не получали", — говорит управляющий партнер компании Watcom Shop Mechanics Дмитрий Неткач. Watcom, специализирующаяся на дистрибуции оборудования для подсчета покупательского потока и изучениях потребительского поведения и трафика, пара лет подряд разбирала покупательский трафик этого торгового коридора.
Последний раз изучение проводилось в 2010-м, в год запрета на парковку на Тверской: тогда дневной трафик на улице составлял в среднем 1 тыс. человек в час. Конкретно в зоне столичной мэрии, у Тверской, 13, пешеходный поток достигал 15 тыс. человек в сутки.
"Это весьма мало, нью-йоркская Fifth Avenue генерирует трафик в 25 тыс. человек в сутки", — сравнивает Неткач. Мюнхенская торговая миля Kaufingerstrasse в 2010г., согласно данным городского департамента по туризму Кельна (эти каждый год вычисляет JLL), в пиковое время пропускала 11,9 тыс. пешеходов в час.
Неспециализированная торговая площадь помещений на Тверской улице, по оценкам Kalinka Realty, образовывает около 28 тыс. кв. м, что может сравниться со средним торговым комплексом районного масштаба. В случае если объединить все магазины Тверской в один торговый комплекс, он будет немногим больше ТЦ "Ереван Плаза" на Тульской с сопоставимым трафиком, считают в компании.
Самое громадное помещение на Тверской, которое возможно забрать в аренду, — 1,15 тыс. кв. м, а самое мелкое — практически 17 кв. м, ставки аренды на них — 3,825 тыс. и 12 тыс. долл. за 1 кв. м в год соответственно.
"Цена аренды на главных улицах города и особенно на Тверской сейчас не просто высока, но вправду "перегрета". Достижение желаемых показателей эффективности в таких условиях требует больших упрочнений, а для многих ретейлеровэто фактически невозможно", — говорит представитель сети "Связной" Мария Заикина.
"Мы можем позволить себе держать на балансе убыточный магазин", — говорит топ-менеджер одного из больших одежных ретейлеров. Но не все согласны с этим — к примеру, из-за убыточности собственные магазины на Тверской закрыли InCity и Milavitsa. "Раньше были маленькие периоды, в то время, когда отечественный магазин на Тверской появился в минусе, но для нас принципиально важно было вывести его на безубыточный уровень. Сейчас его выручка сопоставима со средней выручкой простого магазина "Адамас", -поведал РБК исполнительный директор "Адамаса" Максим Вайнберг.
Источник в компании, обладающей сетью электроники, говорит, что месячная выручка его магазина на Тверской на треть выше, чем у сравнимого магазина на Ленинском проспекте. По рассчетам РБК, при ставке аренды в 4,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год магазин может окупиться, лишь в случае если его площадь не превышает 100 кв. м, но таких помещений на Тверской мало.
Алексей Пастушин, Анна Дерябина, Анна Левинская, РБК
На благоустройство участка Тверской улицы от Моховой до Пушкинской израсходуют практически 1 млрд
