За год на улицах москвы стало вдвое больше пустых магазинов

С конца 2014 года уровень пустующих магазинов в столице увеличился более чем на треть, а за год — в два раза

За год на улицах москвы стало вдвое больше пустых магазинов

Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look

Часть пустующих помещений в сегменте стрит-ретейла (магазины, расположенные на первых этажах и имеющие вход с улицы) по результатам первой половины года в историческом центре города выросла до 11–12%, отмечают аналитики консалтинговых компаний. «Это практически в два раза больше, чем в подобный период прошлого года, в то время, когда часть свободных площадей составляла 6,5% от общего объема предложения», — говорится в изучении на данный момент Frank. Согласно данным компании «Магазин Магазинов», часть свободных площадей в магазинах на главных улицах выросла с 8% до 11%.

брокеры и Аналитики коммерческой недвижимости не ожидали столь негативных итогов полугодия. «В случае если в течение последних трех месяцев рост вакансий замедлился и показалась надежда на стабилизацию обстановки, то в течение следующих трех месяцев арендаторы стали активнее освобождать помещения», — подмечает начальник направления стрит-ретейла «Магазин Магазинов» Марина Маркова. По итогам второго квартала 2015 года самый деятельно, она утвержает, что арендаторы покидали Громадную Дмитровку (с 6% в марте до 20% на конец июня), Пятницкую (с 7% до 17%) и Петровку (с 7% до 15%). На Арбате уровень вакансии (магазинов, не занятых арендаторами), согласно данным CBRE, увеличился в два раза если сравнивать с началом года.

На Садовом кольце, согласно данным Knight Frank, уровень вакансий еще выше — 12,6%. Согласно данным компании Welhome, тут пустует в общем итоге более 5 тыс. кв. м торговых помещений, как в жилых строениях, так и в бизнес-центрах на первой линии улиц, на Тверской улице — более 2 тыс. кв. м.

Громаднейшее количество свободных торговых помещений Москвы сосредоточено за пределами Садового кольца — на Громадной Дорогомиловской улице, проспекте Мира, Кутузовском и Ленинском проспектах. «На этих направлениях показатель вакантности в среднем доходит до 15%», — отмечает консультант отдела маркетинговых исследований CBRE Елена Ключарова.

Меньше всего свободных торговых помещений в Столешниковом и Камергерском переулках, и на Никольской улице. Столешников к тому же остаётся самой дорогой торговой улицей Москвы.

Структура стрит-ретейла центра Москвы

Центральные торговые коридоры*

Улицы Бульварного кольца Улицы Садового кольца Другие главные торговые улицы
Количество торговых помещений 410 тыс. кв. м
Количество торговых помещений** 2,3 тыс.
Средний размер помещения 180 кв. м
Вакантность (по площади помещений) 12%
А также:
Количество торговых помещений 61,3 тыс. кв. м
Вакантность (по площади помещений) 10,8%
Количество торговых помещений 107,5 тыс. кв. м
Вакантность (по площади помещений) 12,6%
Количество торговых помещений 241 тыс. кв. м
Вакантность (по площади помещений) 12,3%

* По 42 центральным торговым коридорам (включая участки Бульварного и Садового колец), пользующихся громаднейшим спросом со стороны торговых операторов

**Помещения, технические параметры которых соответствуют главным требованиям торговых операторов

Источник: Knight Frank Research, 2015

Столешников переулок остается самой дорогой торговой улицей Москвы. Свободных помещений тут нет(Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look)

Цена помещения по главным торговым коридорам Москвы

Торговый коридор

тыс. руб. за помещение

150-200 кв.м/мес.

Столешников переулок

2000–2500

Петровка

1800–2000

Кузнецкий Мост

1300–1800

Никольская улица

1200–1500

Тверская улица (четная сторона от Охотного Последовательности до Пушкинской площади)

1000–1300

Тверская улица (нечетная сторона от Охотного Последовательности до Пушкинской площади)

900–1100

Маросейка

800–1 200

Новый Арбат (участок от центра до Новинского проспекта)

700–900

Ветхий Арбат

700–900

Тверская улица (четная сторона от Пушкинской площади до ст. м. «Маяковская»)

800–1000

Кутузовский проспект (участок от центра до ТТК)

700–800

Громадная Дорогомиловская улица

700–800

Покровка (участок от центра до Чистопрудного проспекта)

650–750

Ленинский проспект (участок от центра до ТТК)

550–650

Мясницкая улица (участок от центра до Чистопрудного проспекта)

600–700

Проспект Мира (участок от центра до ТТК)

400–500

Указаны диапазоны средней цене аренды помещений стрит-ретейла площадью 150–200 кв. м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец июня 2015 года.

Источник: «Магазин Магазинов»

От чего бегут

Часть арендаторов закрывают точки в условиях понижения платежеспособного спроса. Но имеется еще последовательность факторов, каковые воздействуют на проседание сегмента — борьба со стороны торговых комплексов, трансформации в городских нормах организации торговли и пр. К примеру, лишь из-за ухода отделений банков, которых Национальный банк РФ отозвал лицензию, вакантность на главных торговых улицах, согласно данным Knight Frank, возросла на 1 п.п.

Громаднейшее количество отделений было у «Мастербанка», «Судостроительного банка», «Транспортного банка», «Транснационального банка», «Метробанка». Большая часть объектов, где ранее размещались их конторы, до сих пор не нашли новых арендаторов.

На утрата интереса арендаторов к помещениям на улицах, по оценке Knight Frank, сказались следующие моменты:

  • реструкуризация парковочного пространства Москвы. Автолюбители стали меньше приезжать в центр за приобретениями, дабы не терять время на деньги и поиск парковки на ее оплату (цена одного часа может быть около 300 руб.);
  • инициативы правительства столицы, которые связаны с введением торгового сбора. Диверсификация ставки налогового сбора в зависимости от места размещения торгового объекта вынуждает торговых операторов искать пути оптимизации бизнеса (среди них и за счет переезда в помещения меньшей площади либо аренды площадей в тех районах города, где ставка была ниже);
  • приостановка деятельности последовательности туроператоров и высвобождение арендуемых ими помещений;
  • запрет на курение в публичных местах;
  • продуктовые санкции, сказавшиеся на поставщиках продуктов для ресторанов (как следствие, появились неприятности у ресторанных операторов).

С улицы под крышу

Часть торговых операторов переезжает в торговые комплексы (ТЦ), каковые в текущем году бьют рекорды по количествам ввода площадей. В первую очередь 2015 года в Москве открылись шесть ТЦ с суммарной арендной площадью 343 тыс. кв. м, говорится в отчете интернациональной консалтинговой компании Colliers International. Это громаднейший показатель первого полугодия за всю историю развития столичного рынка торговой недвижимости.

И не смотря на то, что уровень свободных площадей в ТЦ кроме этого за год вырос в два раза, на сегодня в среднем по Москве он не превышает 7%. «Оттекание ретейлеров в торговые комплексы начался еще в кризис финиша нулевых, в то время, когда арендаторам было нужно производить перерасмотрение затраты на рекламные бюджеты и витрины», — говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Виктория Камлюк.

Большие торговые объекты, она утвержает, что имеют последовательность преимуществ. «Арендатор приобретает программируемые клиентские потоки за счет пула разнообразных арендаторов в ТЦ, на него начинает трудиться синергический эффект. Он попадает в собственный ценовой сегмент, в случае если верно выбрано размещение. Магазин включается в единые маркетинговые программы центра, а его обладатель избавляется от необходимости решать обременительные инженерно-эксплуатационные вопросы», — поясняет Виктория Камлюк.

Аренда

Приспосабливаться к изменяющимся условиям стрит-ретейл начал позднее, чем торговые комплексы. «Стрит-ретейл — это более инертный рынок, где ценообразование регулируется множеством арендаторов и собственников, — говорит Виктория Камлюк. — Это растолковывает, что именно в первом полугодии 2015 года, в то время, когда в сегменте ТЦ обстановка начала стабилизироваться, на рынке стрит-ретейла были зафиксированы самые явные показатели падения».

В среднем арендные ставки в центральных торговых коридорах столицы в долларовом выражении, она утвержает, что за год упали на 20–30% (в некоторых случаях — на 40%). «В таковой ситуации собственники помещений стрит-ретейла становятся более эластичными в вопросе предоставления коммерческих условий: часть арендодателей, каковые пока не готовы переходить на рублевые контракты аренды, согласны фиксировать курс на уровне 40–45 руб. за $1 или заключать соглашения на более продолжительный срок, чем раньше», — подмечает консультант отдела маркетинговых исследований CBRE Елена Ключарова.

На рубли перешло уже большая часть обладателей уличных торговых помещений. «на данный момент более 90% свободных площадей формата стрит-ретейла сдаются в аренду по рублевым ставкам аренды», — говорит Виктория Камлюк. «В среднем понижение ставок аренды в сегменте в рублях В первую очередь года достигло 20%», — уточняет Марина Маркова из «Магазина Магазинов».

Еще одна тенденция, которую отмечает Марина Маркова, — переход на помесячную оплату из расчета ежемесячных совокупных затрат на аренду помещения, включая НДС. «на данный момент помесячная плата по факту стала новой действительностью рынка», — говорит она.

В первый раз за историю стрит-ретейла в центре Москвы показались прецеденты исчисления арендной ставки от процента с оборота торговых операторов. Эта схема уже давно распространена в торговых комплексах (значительно чаще она комбинируется с фиксированным размером оплаты), но обладатели магазинов на улицах раньше от нее категорически отказывались. «Таковой вариант очень нежелателен для собственников помещений, поскольку в отличие от торговых комплексов в сегменте стрит-ретейла сложно прогнозировать маржинальность бизнеса арендатора, — растолковывает Виктория Камлюк. — Но, как мне известно, сейчасмногие операторы собираются получать таких условий».

Драйверы стрит-ретейла

на данный момент спрос на помещения стрит-ретейла по большей части сохраняют рестораны и продуктовые дискаунтеры. В прошлом полугодии рестораны и кафе увеличили долю в структуре запросов на поиск помещений стрит-ретейла до 28% (плюс 3% с конца 2014 года), отмечается в изучении «Магазина Магазинов». Продуктовая розница кроме этого проявляет высокую активность — 16% от общего количества запросов.

Спрос на помещения на торговых улицах формируют кроме этого дискаунтеры, «магазины у дома» и специальные продуктовые сети, к примеру, «Мясновъ» либо «ВкусВилл». На эти форматы, согласно данным компании «Магазин Магазинов», приходится практически 60% всех запросов от продуктовых операторов.

Профиль специальных продуктовых форматов и дискаунтеров остается самый устойчивым в кризис. Как раз они на данный момент деятельно занимают освобождающиеся помещения: на проспекте Мира, 49, вместо одежного оператора Nice Connection открылась кулинария «Брусника» и не так долго осталось ждать откроется «Азбука Вкуса»; на проспекте Мира, 116, вместо Motivi, снимавшего в том месте помещение в течение пяти лет, открылись «ВкусВилл» и «Добрынинский»; на Пречистенке, 40, вместо мебельного салона — «Мясновъ», а на Кожевнической, 5, вместо «Ол!Гуд» — кафе сети GlowSubs Sandwiches.

Владимир Миронов

Сваты 5 (5-й сезон, 2-я серия)


Темы которые будут Вам интересны: