Взаиморасчеты без риска
Специалисты рынков недвижимости Болгарии, Турции, Финляндии и Египта отвечают на шесть актуальных и ответственных вопросов о расчетах на протяжении приобретения недвижимости за границей.
ВОПРОСЫ:
1. Назовите самое «узкое» место в процедуре взаиморасчетов между продавцом и покупателем. В какой момент может появиться риск утраты денег?
2. Перечислите главные этапы взаиморасчетов.
3. На чей счет клиент перечисляет средства, получая объект на вторичном рынке у физического лица?
4. Как именно появляется защита заинтересованностей клиента в ситуации, в то время, когда оплата внесена, а контракт куплипродажи еще не оформлен?
5. Какой этап вызывает у российских клиентов громаднейшее количество опасений?
6. В чем содержится контроль компании-посредника и как агентство несёт ответственность за безопасность расчетов?
Светлана Александрова, директор юридического бюро «ЮрРайт» (Болгария):
1. Не назову, по причине того, что не вижу его на первичном рынке. У больших застройщиков механизм взаиморасчетов отработан до автоматизма. С объектами вторичного рынка мы не трудимся (тут это достаточно сложно, не весьма выгодно, да и предложений мало).
2. Имеется 2 метода оплаты недвижимости: 1-й метод – безналичный, при котором всецело оплачивается НДС, в этом случае по пилотному соглашению куплипродажи деньги сходу идут на счет продавца (инвестора либо застройщика); 2-й метод – часть оплачивается банковским методом, часть наличными (в этом случае вероятен таковой вариант – клиент сам либо через доверенное лицо открывает счет в болгарском банке, переводит на него деньги, позже снимает и относит в компанию застройщика). Этапы при обоих методах однообразны, в зависимости от готовности объекта: от 1000 евро до10% от цены – резервационная такса, 30–40% в течение месяца с момента подписания пилотного соглашения, 50% делится на части в зависимости от фаз строительства и 10–20% – по окончании сдачи объекта в эксплуатацию.
3. На первичном рынке оплата производится или безналичным, или смешанным расчетом, на вторичном – неизменно расчет наличный. Деньги постоянно перечисляются лишь на счет продавца , по крайней мере, мы трудимся как раз так, не хочется отвечать за чужие деньги.
4. В отечественной практике таких обстановок нет. Перед оформлением соглашения вносится лишь резервационная такса. получение и Внесение этих денег подтверждается банковским переводом, распиской в получении денег застройщиком/инвестором. Данной суммой инвестор страхует себя от отказа клиента от совершения сделки, исходя из этого резервационная такса (по сути – залог) не возвращается в этом случае.
5. Схемы четки и прозрачны, исходя из этого, честно говоря, вопросов не появляется.
6. Денежные взаимоотношения происходят между продавцом и покупателем в соответствии с подписанным между ними контрактом, соответственно, кроме того чисто юридически агентство-посредник не имеет возможности нести ответственность за безопасность расчетов, другими словами не имеет права брать на себя подобную ответственность. Мы можем обеспечивать надежность компании, объекты которой предлагаем, и детально разъясняем клиенту правовую базу его взаимоотношений с продавцом, особенности контракта и всей грядущей сделки.
Клиенту по его просьбе мы предоставляем все юридически значимые документы застройщика/инвестора: документ, подтверждающий настоящее существование компании, разрешение на постройку объекта (самый ответственный документ), нотариальный акт на землю, на которой строится объект. В отличие от русского рынка, болгарский инвестор постоянно строит на собственной почва и не возьмёт разрешение на постройку, в случае если нет нотариального акта и архитектурного плана.
Ольга Ветлугина, представитель в Российской Федерации агентства Second Home Turkey (Турция):
1. В Турции сделка заканчивается получением Свидетельства на право владения недвижимостью (ТАПУ). Его выдает кадастровое управление. В большинстве случаев, на момент получения свидетельства выплачена большинство суммы, а вот кадастровое управление может по какимлибо обстоятельствам отказать в выдаче свидетельства на имя данного клиента. В этом случае назначается второе лицо для передачи ТАПУ, к примеру супруга, дети, брат, сестра и т. д. Вот это и имеется самый неприятный момент.
Не смотря на то, что, нужно подметить, такое случается очень редко.
2. Очередность расчетов возможно самой разнообразной, этапов возможно какое количество угодно. размер и График платежей каждого платежа оговаривается с клиентом в договоре, что он согласовывает и подписывает. Принципиально важно, что последний платеж и, в большинстве случаев, немаленький, осуществляется по окончании предъявления клиенту оригинала Свидетельства о собственности (ТАПУ). Отличия в сделках на первичном и вторичном рынках, в принципе, нет.
3. В большинстве случаев, агентство открывает банковский счет на имя клиента для перечисления денег, с доверенностью на лицо (в большинстве случаев, представителя агентства), уполномоченное переводить деньги со счета клиента продавцу. Агентство недвижимости кроме этого приобретает подписанную продавцом банковскую расписку. В этом случае банковская расписка – ответственная и надежная защита клиента. Время от времени клиенты платят напрямую на счет продавца, но это их ответ.
Вероятны оба варианта.
4. Договор оформляется и подписывается сторонами до какихлибо выплат.
5. Самый неприятный вопрос – это возврат средств, в случае если сделка не совершается по вине клиента. Агентства в Турции, в большинстве случаев, настаивают на том, что средства, переведенные продавцу к моменту отказа, клиенту не возвращаются, или клиент оплачивает громадной штраф. Очевидно, это не распространяется на случаи, в то время, когда клиент предъявляет обоснованный законный либо имеющий приемлемые основания отказ.
Все эти моменты достаточно детально и четко прописываются в договоре.
6. Не считая вышесказанного, агентство берет расписки с продавца о том, что средства взяты, и предоставляет их клиенту.
Андрей Демченко, региональный представитель в Российской Федерации CHEDA Real Estate & Investment (Египет):
1. Беря недвижимость в Египте, клиент сталкивается с необыкновенной для русского рынка процедурой. Застройщик предоставляет подписанный договор лишь по окончании внесения первой оплаты за объект. В большинстве случаев, сумма первого платежа образовывает от 25% до 50% от общей цены приобритаемого объекта. Тут трудится таковой механизм: «утром – деньги, вечером – стулья».
Исходя из этого клиентам приходится оплачивать начальный платеж лишь по выставленному счету без оформленного договора. Но имеется возможность снять риски. Вопервых, нужно обращаться лишь в проверенные агентства.
Вовторых, направляться обращать внимание на компанию-застройщика. Лучше покупать недвижимость в больших жилых комплексах, каковые строятся проверенными строительными компаниями. В-третьих, возможно приехать в Хургаду с нужной суммой и оплатить ее на месте, сразу же взяв договор.
Остальные платежи будут четко зафиксированы в договоре, и их возможно будет легко оплатить через любой российский банк.
2. Фактически все застройщики в Египте предоставляют рассрочки платежей на время строительства. Рассрочка возможно до двух-трех лет. Обычно рассрочки являются беспроцентными. Начальный платеж возможно от 25% до 50%. Оставшаяся сумма в большинстве случаев выплачивается или в конце строительства при получении ключей, или равными долями ежеквартальными либо полугодовыми платежами. На вторичном рынке недвижимости никаких рассрочек, конечно, быть не имеет возможности.
Клиенту нужно будет оплачивать всю сумму сходу.
3. При покупке объекта на вторичном рынке смогут употребляться разные схемы. Клиент может перечислить средства напрямую на счет продавца.
4. Нужно осознавать, что оформление документов будет производиться по окончании поступления денежных средств на счет продавца, что несет в себе важные риски. Исходя из этого возможно пойти ветхим проверенным методом, в особенности в случае если и клиент, и продавец – русские: приобретением недвижимости с применением банковской ячейки.
5. Громаднейшее количество вопросов появляется, как оплатить недвижимость, не имея на руках договор куплипродажи. Клиенты переживают, поскольку многие уже научены неприятным опытом на русском рынке недвижимости. Но сомнения эти в безотносительном большинстве случаев напрасны.
В Египте к частной собственности весьма трепетное отношение, а зарубежные инвестиции – одна из баз египетской экономики.
6. Контроль агентства недвижимости содержится в следующем. Большинство клиентов оплачивают объекты через российские банки и в связи с занятостью не имеют возможности лишний раз выехать в Египет за документами. В этом случае компания-посредник осуществляет контроль получение денег застройщиком, приобретает от застройщика договора, квитанции о поступлении денег и передает их клиентам.
Владислав Мальцев, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»):
1. Страшная для клиента обстановка появляется , если средства переведены на счет продавца, но сделка еще не состоялась. Этого ни за что не нужно допускать, в особенности в случае если продавцом выступает физическое лицо!
2. Отличия при расчетах на первичном и вторичном рынке нет.
3. В случае если оплата внесена на счет продавца – физ. лица, а соглашение куплипродажи еще не оформлен, клиент никак не защищен! Представьте, что продавец оплатил этими деньгами собственные долги перед третьими лицами, либо закрыл кредит на дом, либо погиб, и вам предстоит разбираться с наследниками. В большинстве случаев агентства недвижимости уверяют, что риска нет, т. к. «возможность таких событий мелка», но наряду с этим они не готовы взять на себя ответственность за возврат средств клиента при негативного развития событий.
Для клиента имеется два главных метода защититься при сделке с физ. лицом:
– Открыть персональный счет в финском банке. Накапливать на счету средства, нужные для сделки. В сутки проведения сделки оформить в банке вексель либо банковский чек. На сделке вексель передается продавцу при подписании документов. Минус таковой схемы – в больших затратах и личном участии времени клиента.
Помимо этого, открыть в Финляндии банковский счет чужестранцу совсем не просто, тем более в сжатые сроки, довольно часто нужные с целью проведения сделки.
– Применять услуги компании-посредника, с которой содержится контракт важного хранения средств и которая проводит расчеты с продавцом через собственные счета либо с применением банковского чека.
4. В случае если продавцом недвижимости есть большая финская компания, думаю, возможно не беспокоиться переводить средства. В случае если сделка не состоится, деньги легко будет вернуть внесудебными способами.
5. Зависит от обстановки. К примеру, в случае если приобретается ветхий дом, больше всего сомнений вызывает его стоимость и техническое состояние предстоящей реконструкции. В случае если приобретается новый участок, громаднейшие беспокойства клиента связаны с подведением электричества (отражается негативный российский опыт).
В случае если клиент трудится, скажем, в банковской сфере, у него не появляется вопросов по надежности оплаты либо прохождения средств.
6. Наша фирма заключает с клиентом соглашение, по которому мы несем полную ответственность за средства клиента. В случае если сделка не произошла, мы обязаны в течение 10 дней вернуть деньги клиента на указанный им счет. Очевидно, в этом случае мы не приобретаем никакого вознаграждения за собственную работу.
издание "Ваш Дом За границей"
Риск без договора 1992г #фильмы 90-х#
