Задремавшие цены итальянских пенат
Тенденция на неспециализированное замедление роста цен на недвижимость, показавшая себя в конце 2007 года, подтверждается: в мегаполисах спрос уже не столь динамичен, количество предложения начинает расти, а потолок стоимостей во вторичке мало-помалу начинает пускать трещины.
За последние десять лет цена жилья подскочила на 73% (48,5% в настоящих стоимостях), но за последние годы это поступательное перемещение заметно замедлилось: в случае если в 2003 году подорожание составило 10,6%, то в 2006 году цены увеличились на 6,2%, а в 2007 году – на 6,1%. Помимо этого, если сравнивать с 1-й половиной 2007 года, число сделок в 2008 году уменьшилось, в мегаполисах цены топчутся на месте, а в средних вотвот начнут сдавать позиции.
Но мнения расходятся относительно характеристики перемещения стоимостей: одни специалисты уверены в том, что цены стабильны, другие, ссылаясь на цифры 1-й половины 2007 года, прямо говорят о неизбежном понижении. Подобное разногласие точек зрения разъясняется, наверное, тем, что с конца 2006 года период простоя реализовываемого жилья всегда увеличивается.
Слабый спрос
По результатам первого семестра 2008 года, квартиры во всех громадных городах ищут клиента в среднем по 5–6 месяцев, и данный срок увеличивается . (Отметим, что такие же сроки сделок куплипродажи были зафиксированы во второй половине 90-ых годов двадцатого века, на самой низкой за последние10 лет стадии развития рынка.) Если сравнивать с рынком аренды, простой свободных квартир, продаваемых, практически вдвое продолжительнее – такая обстановка совсем необыкновенна для итальянцев. Наряду с этим количество регистраций сделок уменьшилось на 4,7%.
Возрастает отличие между заявленной и настоящей продажной ценой. В мегаполисах клиенту практически в любое время удается взять скидку около 8–9%, а вдруг это ветхое жилье, требующее капремонта, то и все 15%. В городах мельче продавец уступает в среднем 10% от запрошенной цены.
При продаже новостроек известны случаи, в то время, когда застройщик либо девелопер, не отыскав нужного числа клиентов, производил перерасмотрение собственные прейскуранты, снижая цены на 2,5–3,5%.
Громаднейшей популярностью у клиентов пользуются дома и квартиры маленькой – до 60 кв. м – площади (80,9% спроса), жилье среднего – от 60 до 120 кв. м – размера образовывает 14,7% спроса, а на недвижимость большей площади претендуют только 4,4% клиентов. В частности, в основных городах, в районах, родных к центру, больше всего клиентов на «двушки» – (65% спроса), а в пригородах и предместьях – на трехкомнатные квартиры в новостройках (50% спроса).
Засыпающие стоимости
На рынке «подержанного жилья», как итальянцы именуют недвижимость во вторичном секторе, имеется явные показатели наступающего повышения резерва квартир на продажу: в основных итальянских городах, за исключением центральных кварталов и древних респектабельных районов, экспонируемого жилья делается все больше. Растет предложение в новостройках ближних пригородов, и маленьких провинциальных городов, наподобие Перуджи, где за последние три года строительные площади стали увеличиваться с невиданной быстротой. В среднем в метрополиях количество предложения вырос на 7%, в то время как в городах меньшего размера – на 4–6%.
Стоимости остановились в мегаполисах, и в известной мере та же стагнация отмечается и в городах средних размеров. Вправду, если сравнивать с прош¬лым годом, в первом полугодии 2008 года жилье в метрополиях подорожало, в годовой проекции, только на 2–3% и на 4–5% в средних городах. Подобное незначительное, если сравнивать с тем же периодом 2007 года, подорожание дает основание специалистам из UBH прогнозировать в ближайшие полгода не сильный спад цены жилья на 3,5%.
Но, они предвещали его уже в конце 2006 года, в то время, когда сроки продаж квартир в основных городах начали удлиняться.
Средняя удельная стоиость «квадрата» в первое полугодие 2008 года составила €2400. В громадном городе средняя «двушка» на окраине по окончании капитального ремонта обойдется в €230 тыс., а в городе мельче, наподобие русского районного центра, та же жилплощадь будет стоить практически на 20% ниже – €190 тыс.
Перипетии арендного рынка
не сильный увеличение стоимостей отмечается на рынке аренды в больших городах: предложение растет уже не так скоро, как последние два года, но количество свободных съемных квартир так же, как и прежде чуть-чуть превышает спрос. В средних городах съемные квартиры пустуют по 3–4 месяца, и арендные стоимости легко сдают позиции.
Для арендодателей сдача в наем жилья не через чур привлекательна, потому, что итальянское законодательство об аренде строго защищает интересы арендатора, к примеру, запрещает существенно либо произвольно повышать арендную плату и обязывает заключать арендный контракт не меньше, чем на 8 лет. По данной причине арендодатели довольно часто искусственно завышают арендную плату в договоре, предвосхищая будущий рост арендных ставок по прошествии нескольких лет, в течение которых они не смогут поменять условия долговременного договора.
Одновременно с этим завышенные арендные стоимости побуждают многих итальянцев к приобретению жилья, тем более что государство оказывает клиенту материальную помощь при помощи налоговых льгот. И это, со своей стороны, содействует поддержанию стабильности рынка куплипродажи.
Сегментация по-итальянски
На рынке отличной недвижимости (просторные квартиры в центре основных городов, островная Венеция, виллы с видом на море) так же, как и прежде отмечается увеличение стоимостей (6–7%), потому, что спрос тут пара превышает предложение. Состоятельные клиенты особенно ценят просторные квартиры (от 150 кв. м) с высокими потолками в древнем центре Рима либо Милана (65% спроса респектабельного жилья). Средняя удельная стоиость «квадрата» в этом секторе образовывает в Риме €9817, в Милане €9348; самый дорогой квадратный метр в Риме доходит до €30 тыс., а в Милане до €24 тыс.
Главный контингент клиентов тут – богатые чужестранцы, в основном британцы, число которых пара сократилось благодаря американского ипотечного кризиса. На ближайшие полгода аналитики агентства Nomisma ожидают понижения стоимостей в среднем на 5%, из-за ослабления денежного потенциала данной клиентуры. Но недавнее появление на рынке состоятельных русских клиентов вселяет в них радужные надежды.
Приобретатель элитного жилья, что, в большинстве случаев, не зависит от ипотечного кредита, приобретает определенный перевес при торгах и делается более разборчивым. В случае если продавец заинтересован в стремительном завершении сделки (а она занимает минимум 2–3 месяца), он в большинстве случаев пара снижает собственные запросы.
Одновременно с этим стагнация либо надвигающийся спад, как бы ни оценивали специалисты обстановку на рынке жилья, выдает налицо кое-какие значительные показатели: уменьшаются цены на объекты низкого качества и среднего, упал спрос на жилье в не через чур популярных местах, стало расти предложение в пригородах мегаполисов. В этом сегменте недвижимость в большинстве случаев берут по ипотечному кредиту, а на данный момент число заявок на кредит уменьшилось на 20%. Сказалось то событие, что платежеспособность итальянцев весьма чувствительна к кроме того малому увеличению ипотечной ставки, потому, что большинство ипотечных контрактов (87%) – это «плавающая» ипотека (кредит с каждый год варьирующейся ставкой).
Но продавцы квартир до тех пор пока что не свыклись с новыми событиями и все еще завышают цены. Но, потому, что по сравнению кроме того с прошлым годом у клиентов имеется достаточно хороший выбор, они не спешат заключать сделки, а это приводит к иммобилизму рынка.
Прайс-география
Милан
В Италии все дороги уже давно ведут не в Рим, а на север, в Милан, ее экономическую столицу. Интернациональная столица дизайна и моды, штаб-квартира широко главных и известных издательств СМИ, итальянская биржа и финансовый центр, данный полуторамиллионный город значительно ближе к Нью-Йорку, чем к патриархальному Неаполю. Ко мне приезжают жить в надежде быcтро отыскать хорошую работу, потому, что уровень безработицы в этом городе один из самых низких в Европе – 2%.
Славный статус города дает о себе знать и по стоимостям миланского жилья, каковые легко соперничают с римскими. Достаточно заявить, что с 1998 по 2005 год цены на жилье в Милане выросли на 158%! Исходя из этого и всеитальянское ослабление динамики рынка отражается тут не так четко: спрос стабильный, предложение легко повысилось; средняя удельная стоиость за квадратный метр – €3820.
Спрос стабильный, предложение легко повысилось, число сделок пара уменьшилось; средняя удельная стоиость за квадратный метр €3820.
За последний семестр цены увеличились на 1,6%, а за последний год на 4,9%, жилье ожидает клиента около 5 месяцев, а размер торговой уступки доходит до 10%. Продажи в новостройках более динамичны: квартиры уходят на несколько недель стремительнее, а скидка образовывает в среднем только 4%. Это соответствует новой тенденции покупательских заинтересованностей: сейчас предпочтение отдается удобному жилью.
Если сравнивать с прошлым годом число сделок уменьшилось на 13%, особенно очень сильно, на две трети, упали продажи на окраинах и в пригородах.
Самый недорогой «квадрат» в плохонькой квартирке на окраине обойдется приблизительно в €2500, а самый дорогой, в древнем дворце в центре, с видом на дивный готический собор из каменных кружев либо на муниципальный парк, практически на порядок выше.
Рим
Вечный город на семи буграх сохраняет за собой репутацию столицы мира, хотя бы лишь и на словах. Современные римляне обожают собственный город, не обращая внимания на многие неудобства судьбы в нем, в частности пробки и неразвитую сеть метрополитена почище столичных. Не обращая внимания на низкую рождаемость, число римлян не так долго осталось ждать приблизится к трем миллионам, и за счет того, что на окраине осталось еще много пустырей для будущих новостроек, им будет где жить.
На римском рынке жилья со второго семестра 2007 года стали проявляться явные показатели замедления: цены не смотря на то, что и растут, но пара медленнее, чем прошлогодние. За последний семестр они выросли на 3,3%, а за последний год – на 7,5%, размер торговой уступки доходит до 13%. Вторичка «лежит» по 4–5 месяцев, квартиры в новостройках продаются чуть поскорее. Если сравнивать с прошлым годом при стабильном спросе предложение легко увеличилось, а число арестантов сделок уменьшилось на 10%.
Но на стоимостях это пока не отражается, и средняя удельная стоиость за римский квадратный метр высока: €3570.
Громаднейшая динамика сделок была зарегистрирована в районах, родных к центру, и на окраинах, что говорит о перемещении большой части покупательских заинтересованностей из-за через чур больших стоимостей жилья в центре.
Дома в величественном центре в окружении древних монументов, шикарных барочных церквей, на древних площадях с фонтанами либо обелисками так же, как и прежде недоступны среднему итальянцу, а потому, что строительство тут, в большинстве случаев, не разрещаеться, ограниченное предложение влечет за собой большой рост стоимостей (9% за последний год). И как раз элитное жилье подтягивает вверх средние цены столичной недвижимости.
Дома для отдыха
В провинции главные ценообразующие факторы – это растояние до моря, репутация и красота места, неспециализированное состояние дома, и количество прилегающей почвы. В соседних сёлах цена квадратного метра может различаться в 2,5 раза: от €2 до €5 тысяч.
Согласно данным риэлторской работы Homes in Italy, за прошедший год больше всего сделок по загородной недвижимости было заключено в прибрежной Лигурии, граничащей с французской Ривьерой и известной собственными красивыми деревушками. Тут самые дорогие виллы и дома. Тоскана ни¬какое количество не уступает Лигурии ни по красоте пейзажей, ни по дороговизне домов, но в северной ее части, в окрестностях Баньи ди Лука, жилье пара дешевле, потому, что эти места не через чур дешёвы.
Популярны, соответственно и дороги, дома в окрестностях известного озера Маджоре, в часе езды от Милана. Эти регионы любимы и чужестранцами, каковые скупили тут около 10% объектов недвижимости.
Новой и перспективной местностью для отпускных резиденций стала Апулия, самый «каблук» Апеннинского сапожка, где за последние пара лет рынок жилья неординарно оживился, завлекая к себе вправду низкими стоимостями. С 2001 года тут ведется реконструкция и массовое строительство домов. К примеру, в провинции Лечче предложение весьма обширно: выставляются на продажу целые деревни.
Еще и сейчас тут возможно приобрести маленький дом в 100 метрах от моря за €130 тыс., но он потребует частичного ремонта. Отремонтированный домик рядом, в 300 метрах от моря, обойдется в €170 тыс.: повышенная цена разъясняется наличием гаража, выстроенного в подвальном помещении. В свежеотстроенных виллах, окруженных несколькими сотками почвы, «квадрат» обойдется в двараза дороже: €2500–2800.
При таковой относительной низкой стоимости жилья риэлторы предвещают постоянный рост стоимостей в течение ближайших 5 лет.
В первых числах Июля в Турине состоялся глобальный съезд архитекторов, что не редкость раз в три года. Пара петербургских профи ездили в Италию.
Святослав Гайкович, начальник архитектурной мастерской «Студия 17»:
XXIII конгресс Интернационального альянса архитекторов – это трехдневное общение порядка 8 тысяч специалистов, всего в мире трудится 1,3 млн архитекторов. Совещания и семинары, выставки, видеопоказы проходят в один момент на множестве площадок. Главная – многозальный «Линготто–центр» – была переделана известным Ренцо Пьяно из производственных строений завода «Фиат» лет двадцать тому назад.
Еще одна – крытый стадион «Палавела» – был выстроен к Олимпиаде 2006 года.
Основное чувство – говорили по большей части не про архитектуру, малопонятный многим участникам лозунг конгресса – «Transmitting Architecture (Архитектура передающая)» был придуман, на мой взор, чтобы зафиксировать публичную значимость архитекторов. Их обязанность оказывать влияние на политику, экономику, цивилизацию по большому счету. Приятно было слышать, не смотря на то, что, само собой разумеется, это переоценка.
Однако, на Западе прививается идея, что архитектор должен быть уважительным – не портить историческую среду, политкорректным – не проектировать излишнюю роскошь, в то время, когда в мире не все богаты, экологичным – не угрожать собственными проектами природе (моржам из-за глобального потепления остается меньше льдин для отдыха).
Коротко эти темы обозначались тремя словами – культура, народовластие, надежда. В области жилой архитектуры идет поиск, как строить малоэтажное высокоплотное жилище. Это фундаментальная мысль, которая отыщет использование если не на следующий день, то послезавтра.
Опыт России и Юго-Восточной Азии по проектированию жилых небоскребов – вне моды, он не обсуждается на аналогичных собраниях.
Наисильнейшее впечатление на многих произвело выступление Мухаммада Юнуса – нобелевского лауреата из Бангладеш, автора совокупности небольшого кредита. Он начал давать ипотечные кредиты при наличии земельного надела, без справок и гарантий. Но лишь дамам. Решались одновременно жилищные и домашние неприятности.
Мужчины прекратили бросать жен по окончании того, как, скрипя зубами, передали им права на земельные наделы для получения кредита.
Олег Романов, вице-президент Петербургского Альянса архитекторов:
Министр культуры Италии выступил на конгрессе и под аплодисменты аудитории, в особенности ее итальянской части, он сказал о подготовке национального закона о качестве архитектуры. Нам не удалось дотянуться текст проекта, но думаю, обращение в том месте идет не о качестве строительных материалов, это само собой очевидно, а о качестве проектов в самом широком смысле, что перекликается с девизами конгресса – культура, народовластие, надежда.
в один раз, на протяжении работы конгресса, в зал вбежала несколько парней и раздала всем брошюрки с протестами против строительства в самом центре Турина, рядом с башней Молле Антонеллиана, небоскреба высотой под 150 метров по проекту Ренцо Пьяно.
Из того, что мы видели в Турине, запомнился жилой квартал Марио Ботта. Строения строгой архитектуры имеют высоту не больше шести этажей, игра идет цветовыми пятнами на балконах и фасадах.
Текст: Татьяна МАТАНЦЕВА, Дмитрий НОВИК
издание "Ваш Дом За границей"
Клуб Винкс — Сезон 6 Серия 15 — Тайная Калаверы | Мультфильмы про фей для девочек
