Заказчики юрмальской элиты верят в лучшее: падения цен на 25-30% не будет
Беседы о том, что новые апартаменты на первой линии Юрмалы переоценены, звучат уже второй год. Разработчики элитных курортных проектов, с которыми побеседовали отечественные коллеги из издания «Квадратный метр» и портала varianti.lv, уверяют, что никакого понижения цен на юрмальскую элиту на 25-30% ожидать не следует. У каждого девелопера имеется собственный бизнес-замысел и стремительных продаж он не предполагает.
Юрмальская недвижимость, в особенности на первой линии центральной части курорта, через чур дорогая. Рассуждениям на эту тему уже второй год, но с особенной силой они зазвучали из уст трудящихся на латвийском курорте маклеров весной — летом этого года. Сущность их сводилась к следующему: главные на первой линии цены в 4 500-7 000 евро за кв. м (кроме того в случае если объект предлагается без отделки) неадекватны и неподъемны для массового клиента из бывших советских республик.
Подтверждением тому стал определенный спад продаж этим летом. И тепла толком не было, и цены кусачие. Маклеры признавались: через чур многие клиенты, грезившие о квартире рядом с побережьем Рижского залива, разочарованы юрмальским прейскурантом и выбрали для приобретения второго жилья другие страны.
«Для чего клиенты юрмальских проектов первой линии искусственно завышают цены на проекты? При выборе ими более адекватной политики ценообразования поток клиентов был бы более массовым», — публично недоумевают посредники и призывают получать за счет большего количества сделок, а не за счет единичных продаж. По версии многих из них, чтобы рынок недвижимости и первой линии активизировался, было бы разумно снизить цены на 25-30%.
Клиент отреагировал бы на это без промедлений.
Неужто застройщики сами не ощущают рынка?! Хотя определить настроения и точку зрения застройщиков, журнали портал varianti.lv и обратились за разъяснениями к представителям компаний, реализующих в Юрмале элитные многоквартирные проекты. Дабы из первых уст получить данные как о ходе и ценах торгловли, так и об отношении к темам снижения цен и перегрева рынка?
Кристина Волк, начальник отдела продаж компании Interhaus (торгует апартаментами в комплексе «Вилла-21», строительство которого завершилось в сентябре):
— Interhaus уже многие годы самостоятельно проектирует, сооружает и реализовывает жилые комплексы в Юрмале. Мы трудились и при росте рынка, и во времена тяжелейшего кризиса. На отечественный взор, проект «Вилла-21» вызывает высокий интерес у клиентов: к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию, 12 из 29 квартир были зарезервированы. Отечественные предложения варируются от 4 500 до 6 500 евро за кв. м без отделки.
Цена 6 500 евро за кв. м относиться к квартирам, каковые находятся ближе к дюнной территории и расположены на последнем этаже комплекса. Из этих квартир раскрывается вид на море, и как раз они привели к наибольшему интересу клиентов: три из четырех «видовых» апартаментов реализованы. Подвигались ли мы по цене?
Контракты приобретения дороже 6 000 евро за кв. м имеются.
Само собой разумеется, имеется люди, каковые говорят, что за эти деньги смогут купить недвижимость на Лазурном берегу. Это их право. Но имеется и те, кто ценит отечественное предложение: хороший и качественный дом в дюнной территории.
Полагаем, что на рынке мало проектов, готовых соперничать с нашим. И из десятка потенциальных клиентов постоянно найдётся хотя бы один, что заплатит за уровень качества.
Разумеется, что нам хотелось бы распродать квартиры как возможно скорее. Но, осознавая рынок, ставим себе настоящую задачу реализовать их за два года. Ни в коем случаe не вычисляем собственные цены завышенными. Имеется спрос, должно быть и предложение.
Качественный продукт имеет собственную цену.
Само собой разумеется, в случае если на первой береговой линии центральной части Юрмалы выстроят пять суперкачественных новых домов, то ценовая коррекция вероятна. Лишь вы практически не отыщете свободных мест для застройки у моря. На участке от Майори до Булдури их осталось мало.
Предполагаю, что в случае если юрмальские цены и не будут расти в скором будущем, то останутся на нынешнем уровне.
Игорь Гостев, начальник отдела продаж компании DMJ Development (в мае сдала в эксплуатацию клубный дом «Мелодии моря» на пять апартаментов):
— У каждого продукта имеются свой покупатель и своя цена. Отечественный дом — это дом с определенной историей, со своей аурой, с высоким качеством постройки. Это проект с размещением на первой линии, конкретно рядом с пляжем, в весьма респектабельном месте.
В воссозданном нами монументе архитектуры когда-то жил фабрикант Кузнецов, обладавший известной Рижской фарфоровой фабрикой.
Апартаменты в проекте «Мелодии моря» продаются за 7 900 евро за кв. м с полной отличной дизайнерской отделкой, оснащеными германской кухонной техникой, имеющей 5-летнюю гарантию. Это предложение только на 15-20% дороже, чем в других новых проектах премиум-класса с серой отделкой. Исходя из этого на фоне 4 500- 6 500 евро за кв. м отечественные цены не выглядят запредельными.
Эту цену планируем держать и дальше.
Любой новый жилой проект, а также в Юрмале, — это определенный бизнес-замысел, в котором учтены и определенные затраты на его развитие, и определенная прибыль. И в случае если у кого-то стоимости кажутся высокими, то это не означает, что этот девелопер сохраняет надежду получить больше всех.
Нужно учитывать все слагаемые себестоимости проекта: затраты и на постройку, и на приобретение почвы. Одно дело, в то время, когда на участке 2 500 квадратных метров возводят дом на 25 квартир, и совсем второе — на пять. Нагрузка на квадратный метр жилья будет существенно различаться.
Да и себестоимость строительства единицы площади в доме на пять квартир, значительно выше, чем в 25-квартирном. Полностью эксклюзивный проект на первой линии, в котором у жильцов не будет толпы соседей и где весьма дорогая почва, не имеет возможности стоить как простая многоэтажка!
Откуда берутся все эти беседы о завышенных стоимостях? Так как в прошедшем сезоне они практически не звучали. Легко тогда все продавалось достаточно скоро. на данный момент — медленней.
Однако в Юрмале происходят сделки с апартаментами и по 8 000 евро за кв. м, и по 10 000. Они единичен , но они имеется. Все зависит от концепции и качества дома.
И девелоперы замечательно знают, что и из-за чего они делают.
Александр Ефимов, начальник маркетинга компании и отдела продаж Westbalt Group (в осеннюю пору завершает строительство проекта Villa Lido):
—В проекте Villa Lido торгуем квартирами от 4 500 евро за кв. м. Без отделки. Продажи начали в июле этого года и сразу же был заключен контракт продажи одной квартиры (всего их 20. — m2). К концу сентября зарезервированы еще две.
Жилье в таких комплексах, как Villa Lido — товар штучный, купить его может далеко не все. на данный момент вот закончилось строительство, все приведено в порядок, красиво обустроено: темпы продаж возрастут. Бессмыслено сказать о завышенных стоимостях в общем. Необходимо изучать конкретные объекты.
Комплексы друг от друга отличаются, да и то, что стоит выше среднего, на деле выясняется наполнено дополнительными преимуществами.
Мне думается, что скорее завышены цены не на элитные проекты, которых мало, а на проекты по сути собственной экономного класса, в лучшем случае — бизнес-класса. Многие эти проекты взводятся не столько для проживания людей, сколько чтобы получить вид на жительство, и предлагаются по 3 500—4 500 евро за кв. м. Это и формирует вывод о завышености стоимостей.
Благодаря выходу новых проектов борьба в Юрмале обостряется. Голосовать за обоснованность стоимостей будут клиенты. И в случае если клиенты проектов готовы ожидать их, собственных клиентов, то не вижу никаких неприятностей в тех стоимостях, каковые присутствуют в элитных комплексах. Лишь не требуется примерять их полностью на все проекты.
Элита — это элита. У нас, как у клиента проекта, имеется собственная внутренняя свой понимание и мотивация того, что происходит на рынке.
На рынке на данный момент заявляются будущие юрмальские проекты и по 10 000 евро за кв. м. Кто-то сообщит, что это ожидание переоценено. Но если они будут ожидать собственных клиентов и все в итоге распродадут, значит, стратегия продаж была выбрана верно.
Алексей Загребельный, начальник компании R.Evolution City (в сентябре сдан в эксплуатацию The Home (21 квартира), в 2013 году начинается строительство квартала LEGEND):
— Необходимо четко ставить вопрос: что мы реализовываем? Мы реализовываем качественное жилье в качественном месте. Вопрос второй: для кого реализовываем? Для клиентов из Москвы, каковые сами живут в недвижимости ценой от 20 000 долларов за кв. м. И, смею вас заверить, что цена в 5 000 евро за кв. м не пугает их. Она им понятна, в случае если это тождественный продукт. Они желают и тут, в Юрмале, видеть качественное жилье, которое имеют у себя на родине.
А у нас качественного жилья мало.
В случае если учитывать все вышеизложенное, то возможно сделать вывод: рынок не переоценен. Спрос находится в балансе с предложением. И я не вижу, что в ближайшие несколько лет начнется супермассовая застройка первой и второй линий: максимум — 150-200 квартир.
Банки так же, как и прежде нехотя кредитуют девелоперов: лишь кое-какие проекты и с низкой экспозицией.
То качественное предложение, что имеется, продается. Во всем мире соседние дома смогут различаться друг от друга по цене на 30-40%. Различие определяется как раз качеством.
И в случае если у нас в The Home на момент сдачи в эксплуатацию было зарезервировано 50% площадей (торговля ведется от 2 500 евро за кв. м. — ), — это говорит о его адекватности. 50% — превосходный итог.
Уровень качества проекта, пока он не сдан в эксплуатацию, оценить тяжело: красиво делать визуализации обучились все. А реализовать на деле то, что декларируешь, не всегда получается. C The Home у нас оказалось.
Отечественный следующий проект — LEGEND — будет еще более амбициозным. Да и то, что строить его (70 квартир) мы будем сходу, а не поэтапно, говорит о отечественном ожидании по поводу возможностей развития рынка.
Илзе Мазуренко, совладелица компании Baltic Sothebys International Realty (воображает проект комплекса Kado Karim, заявленная цена в котором составит от10 000 евро за кв. м):
— Скоро распродается то жилье, что предлагается за 2 500- 3 500 евро за кв. м, кроме того не обращая внимания на то, что оно находится на удалении от моря. Вблизи концертного зала «Дзинтари» довольно много проектов среднего уровня по достаточно солидным стоимостям от 4 500-5 500 евро за кв м. Так как мы являемся в первую очередь большими брокерами, то видим: вправду элитных (по расположению, сервису, концепции, размерам квартир) проектов не достаточно. Отечественный Kado Karim — это определенный вызов, поскольку средняя площадь квартир в нем будет около 200 кв. м. на данный момент мы ведем работы над утверждением эскизного проекта и разрабатываем технический.
Заявленная цена продажи в Kado Karim — от 10 000 евро за кв. м. Это с полной дизайнерской отделкой от американского архитектора Карима Рашида. Отделкой вправду дорогой — от 1 000 евро за кв. м. А вдруг клиент захочет, то цена отделки сможет достигнуть и 5 000 евро за кв. м, тогда приобретение обойдется дороже.
О сроках продажи для того чтобы объекта (в нем будет 21 квартира) сказать не желаю. До тех пор пока клиент лишь заявил о проекте, о том, что он будет. Реализация начнется со следующего года. Без особенной спешки, без потребности распродавать все на стадии бумаги.
Продажи отправятся, в то время, когда уже что-то будет выстроено, в то время, когда возможно будет воочию убедиться в качестве предложения и концепции проекта.
Многие юрмальские застройщики делают проекты без дополнительной уникальности. Не обеспечив цены соотношения и привлекательного качества, распродать их позже тяжело. Значит, в собственном бизнес-замысле клиент проекта допустил неточности: сам в начале загнал себя в эйфорию, а сейчас пребывает в депрессии.
Как посредники мы сталкиваемся с тем, что москвичи говорят о желательной цене в 3 000-4 000 евро за кв. м. То, что стоит 5 000-7 000 евро за кв. м, продается не скоро. Отечественные 10 000 евро, повторюсь, — это вызов. Посмотрим, что окажется. Уверена, что полностью люксовых проектов с апартаментами в один-два миллиона евро в Юрмале нет.
Практически в каждом проекте возможно найти отсутствие каких-то необходимых для люксового сегмента параметров.
По большому счету, сделок дороже 7 000 евро за кв. м в Юрмале происходит не так уж и большое количество — не более семи-восьми в год. Это естественно. Хочется лишь предостеречь обладателей недвижимости от эйфории: такие сделки, скорее, исключение, и их нельзя рассматривать как некоторый средний ориентир для рынка.
Создатель Роман Голубев
Цены на бензин и будущее тупой русском элиты
