Зарубежная ипотека: после кризиса
Сейчас в Европе говорят об оживлении ипотеки: ставки снизились, банки опять начали выдавать кредиты. Неспешно возвращается спрос: граждане убедились в том, что случилась стабилизация цен на недвижимость, и готовы к новым приобретениям. Но отнюдь не все неприятности и не везде еще решены.
Следы кризиса
самые серьёзные трансформации под влиянием кризиса претерпели рынки ипотеки в таких государствах, как США, Англия, Испания, а также в странах Европы, где кредитование держалось по большей части на совокупности секьюритизации. «В этих государствах банки для выдачи займов применяли схему выпуска ценных бумаг, обеспеченных закладными на объекты ипотеки. Но обычно это обеспечение было виртуальным.
Никто не имел возможности совершенно верно заявить, что стоит за конкретной ипотечной бумагой, исходя из этого на протяжении кризиса множество кредитов выяснилось необеспеченными недвижимостью. Совокупность упала и погребла под собой ипотечный рынок»,— говорит начальник департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Еще одна неприятность рынков США и Испании — это кредиты sub-prime. Потому, что цены на недвижимость практически везде росли, экономика удачно развивалась, займы на жилье выдавали фактически без обеспечения и под минимальный процент. Банки рассчитывали на будущий рост доходов заемщика, и на удорожание недвижимости, которая пребывала в залоге.
С началом кризиса на этих рынках начался рост количества неплатежей по ранее выданным кредитам. Это со своей стороны повлекло за собой денежные неприятности у кредиторов. «Многие банки, опасаясь повышения проблемных активов в собственном портфеле, захотели снизить степень рисков, исходя из этого ограничили количества или полностью отказались от выдачи кредитов. Тем более спрос на недвижимость сейчас также снизился», — говорит управляющий партнер компании Lowell Finance Кирилл Долгинский.
Те же кредиторы, кто сохранил ипотечные услуги, заметно закрутили гайки: требования к заемщикам и условия кредитования стали значительно тверже. «К примеру, в Чехии размер ипотечного кредита на данный момент не превышает 40% от цены недвижимости. И по большому счету займы на приобретение жилья фактически прекратили выдавать», — приводит пример президент интернационального агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
Но в случае если на ветхих развитых ипотечных рынках кризис стал причиной сокращению количеств выдачи кредитов, то деловая активность молодых рынков в 2009 г. была практически заморожена. В таких государствах, как Болгария, Черногория, Египет, Турция, где ипотека еще не успела собрать обороты, ее развитие быстро затормозилось. Так, в той же Болгарии в 2008 г. семь банков деятельно кредитовали клиентов из России. Сейчас их лишь два.
И большинство выданных займов направлена на проекты, строительство которых финансируется этими же кредиторами. Практически на данный момент ипотека доступна лишь для компаний и местных граждан.
Но для этих государств спад кредитования не стал потрясением, как, скажем, для Англии, Испании и США. Подавляющая часть сделок с недвижимостью перед кризисом совершалась тут посредством наличных средств. «В большинстве из них денежная совокупность отставала от строительных рынков. С началом кризиса кардинально ничего не поменялось», — комментирует обстановку председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина.
Но, в некоторых государствах (Кипр, Швейцария, Норвегия, Германия и др.) ипотечные рынки продолжали и функционируют в прошлом режиме. Обстоятельства стабильности именуют различные: и отсутствие секьюритизации (банки выдавали кредиты лишь за счет собственных средств), и устойчивость рынков недвижимости, и изначально более строгий подход к заемщикам. «В этих государствах сохранился спрос на недвижимость, а цены в большинстве собственном не имеют тенденции к необоснованному росту, исходя из этого клиенты нормально приобретают кредиты. В некоторых регионах, к примеру во Франции, интерес к жилищным займам позван понижением ставок, на Кипре же спрос на ипотеку постоянно оставался стабильно высоким»,— говорит К. Долгинский.
С ним согласна и Н. Завалишина: «На Кипре проекты брали не только чужестранцы, но и местное население, деятельно применяя кредиты. Это государство с большим уровнем сельскохозяйственного производства, с низкой безработицей, исходя из этого и проседание в том месте не такое заметное», — рассуждает она.
сдержанное оживление и Низкий процент
Сейчас на многих зарубежных рынках ипотеки уже идут возвращения восстановления и процессы спроса к прошлым условиям выдачи кредитов.
Благодаря низкой ставке рефинансирования в 2009 г. практически везде упали ставки. Это случилось в Англии, Португалии, Франции, Швейцарии, Италии, Испании, Германии, Греции, на Кипре, другими словами ипотека тут на данный момент стоит кроме того дешевле, чем до кризиса. Тенденция сохраняется и сейчас.
По данным Lowell Financ, ставки изменяются в диапазоне от 0,10 до 0,25% в зависимости от страны и кредитной организации. Часть банков не меняет условий кредитования В первую очередь осени 2009 г.
«Мы замечаем активизацию практически на всех западных рынках, не считая рынка США. Наступившая стабильность, возобновление повышения цен — все это ведет к увеличению спроса на ипотечные кредиты», — говорит И. Индриксонс.
Но, по отзывам специалистов, восстановление спроса идет достаточно медлительно. Дело в том, что ставка — лишь один из параметров доступности кредитов. Пожалуй, более значимый показатель — размер начального взноса.
Эта планка по окончании кризиса выросла в большинстве государств и пока не понижается. «В случае если до кризиса в той же Англии возможно было взять кредит на 90% от цены объекта, то на данный момент — лишь на 70%»,— говорит И. Индриксонс.
Согласно данным Lowell Finance, в Испании размер нужных собственных средств увеличился с 20 до 40%, во Франции — с 20 до 30–40%. Помимо этого, банки стали более разборчивы в объектах кредитования и требовательны к заемщикам.
самоё сложным остается положение дел на ипотечном рынке США. Недвижимость тут до тех пор пока еще не восстановилась в цене, и сделок практически не проводится. А у банков тем временем накапливаются просроченные кредиты. Причем они не смогут выставить объекты залога на продажу, по причине того, что в этом случае рынок , и недвижимость обесценится еще больше.
Временное оживление случилось в конце прошлого года, в то время, когда по окончании финансовых вливаний со стороны страны некое время выдавались кредиты фактически на докризисных условиях. Но на данный момент ее ресурсы исчерпаны, а неприятности остались. «Сложности при получении ипотеки в Соединенных Штатах относятся не только к заемщику, но и к его местоположению и объекту.
К примеру, во Флориде при наличии соответствующего пакета документов возможно легко взять заем на дом либо виллу, но существенно сложнее на апартаменты либо кондо-отель, потому, что ликвидность таких объектов сейчас низкая. Многие дома стоят достроенные, но безлюдные. Меньше неприятностей в Нью-Йорке, но подобного рода ограничения все же существуют», — комментирует обстановку К. Долгинский.
Согласно точки зрения И. Индриксонса, в Соединенных Штатах обстановка изменится не раньше, чем банки спишут все количества задолженности. Помимо этого, до сих пор не принято решение о том, как строить совокупность рефинансирования кредитов дальше. Схема секьюритизации себя скомпрометировала, но что придет ей на смену, пока неясно.
Территории повышенной активности
Но, популярность недвижимости в ряде государств за время кризиса выросла. Так, согласно данным Gordon Rock, на Кипре в 2009 г. увеличилось количество сделок, совершаемых россиянами с привлечением ипотеки. В случае если в 2008 г. лишь в 30% сделок употреблялись заемные средства, то в 2009 г. каждая вторая осуществлялась посредством банковского займа.
Граждане России смогут взять в долг сумму в размере до 80% от цены жилья. «Громадным плюсом есть то, что в 2009 г. правительством Кипра был принят закон, в соответствии с которому россияне, приобретшие недвижимость ценой от 300 тыс. евро, имеют возможность взять вид на жительство», — говорит С. Зингель.
Достаточно активен, по отзывам специалистов, рынок ипотеки в Израиле. Тем более что эта страна есть одной из немногих, где В первую очередь экономического кризиса средняя цена недвижимости выросла на 16%. «Одной из обстоятельств спроса на недвижимость в Израиле есть доступность ипотечных кредитов как для местных обитателей, так и для россиян, и их низкая ставка в 3,5–5%», — вычисляет С. Зингель.
Спокойная неопределенность
В наступившем году специалисты не ожидают кардинальных изменений. «Во многом текущее состояние ставок всецело соответствует параметрам стабилизации европейских денежных рынков. В полной мере конечно, что по окончании заметного понижения процентов в первой половине 2009 г. рынкам был нужен период раздумий, что длится до сих пор. Ожидать скорого роста ставок кроме того при текущей нормализации экономической обстановке преждевременно», — утверждает К. Долгинский.
Но вот предстоящие прогнозы неопределены. Согласно точки зрения специалистов, обстановка на ипотечном рынке каждой страны будет зависеть от уровня спроса на роста и недвижимость экономических показателей регионов: ВВП и темпов инфляции.
ЖИЛИЩНЫЕ КРЕДИТЫ За границей (ЯНВАРЬ 2010 Г.)
Испания
Фиксированная ставка от 4,15%
при сроке кредитования 12 лет.
Начальный взнос от 70%.
Время рассмотрения заявок до 4 недель.
Португалия
Фиксированная ставка от 2,75%
на кредиты сроком от 3 лет.
Плавающие ставки следуют за динамикой трансформации ставок Euribor.
Начальный взнос 20%
Кипр
Фиксированная ставка по кредиту 3,5– 7,5%; плавающая — 2,5–4%.
Начальный взнос от 30 до 40%
(реже 20%).
Срок кредитования от 5 до 40 лет.
Англия
Фиксированная ставка для чужестранцев — 3,99–5,69% в зависимости от срока
кредитной организации и кредитования.
Начальный взнос 30%.
Срок кредитования 30 лет.
Предложение ипотечных продуктов для нерезидентов ограничено.
Франция
Фиксированная ставка 3,25–5,5%.
Плавающая Euribor 12 м + 1,3–2,5%
Начальный взнос 30–40%.
Минимальный размер кредита 46 тыс. евро.
Срок кредитования от 5 до 30 лет.
Возрастной максимум для заемщика 75 лет.
Германия
Фиксированная ставка 3–4,75%.
Начальный взнос 40–50%.
Срок кредитования от 10 до 25 лет.
Распространенное требование — наличие рабочего договора. Требование некоторых банков — наличие вида на жительство. Существует возможность получения ипотеки в банках Люксембурга и Швейцарии.
Черногория
Рынок кредитования только на начальной стадии становления. В середине 2010 г. наибольший черногорских банк, открывший представительство в Москве, собирается предложить услуги в области кредитования юрлиц из России. Но замыслов по предоставлению ипотечных займов для физических лиц в ближайшее время нет.
Создатель: Яна Казакова
Недвижимость & Цены
Кризис 2008 года
