Зарубежное приземление
Приобретение курортного жилья для личного пользования в самые популярных у россиян государствах стала дешевее. Но возможностей удачного инвестирования в недвижимость сейчас меньше
Масштабы трансформации спроса обитателей региона на зарубежную недвижимость оцениваются специалистами неоднозначно. Кроме классических проблем с наличием точной статистики о сделках с недвижимостью, регистрируемых в разных государствах, и необходимости вычленения в их структуре сделок петербургского «происхождения», отражается то, что рынок «зарубежки» как такой стал в кризисное время более дифференцированным и сложным. Картина устойчивого роста рынков большинства государств-членов Евросоюза, самые интересных для клиентов из Петербурга, уступила место мозаичному пейзажу.
Обстановка колеблется с позиций спроса и цен как по географическому принципу, так и с учетом специфики разных сегментов недвижимости. Вложения в зарубежную недвижимость с инвестиционными целями стали обычно рискованными и проблематичными. Но благодаря значительному во многих случаях падению стоимостей складываются более благоприятные условия для приобретения жилья в личное пользование (в первую очередь – для отдыха, и чтобы получить гражданство).
И, по признанию петербургских участников рынка, в 2010 году наметилось определенное оживление покупательской активности.
Парадоксы падения
Большая часть экспертов констатируют, что рынок зарубежной недвижимости в целом с конца 2008 года пережил большое снижение спроса. «В 2009 году количество сделок быстро уменьшилось. Интерес к приобретению недвижимости за границей сохранялся, но многие клиенты ожидали предстоящего понижения стоимостей.
В государствах, где рынок недвижимости был перегрет (в частности, в Болгарии, Испании, Греции), стоимости упали не меньше чем на 20%, говорит глава департамента зарубежной недвижимости корпорации „Адвекс. Недвижимость“ Марина Васильева. – Но, последовательности государств Западной Европы (Франции, Италии, Германии, Финляндии и др.) колебания стоимостей коснулись не очень сильно. граждане РФ замечали, что происходит со курсом валют и стоимостью недвижимости, и заметили, что недвижимость стала дешевее.
В то время, когда к началу 2010 года показались показатели оздоровления экономической обстановке, спрос начал возвращаться. на данный момент отечественный клиент рассматривается как один из главных игроков на интернациональных рынках недвижимости». Количество спроса в первом полугодии 2010 года, согласно точки зрения Васильевой, не меньше чем в два раза превысил уровень подобного периода 2009−го.
Распространено вывод, что в громаднейшей степени пострадали верхние ценовые рынки (за исключением вправду эксклюзивных объектов Luxury). «Случился кардинальный оттекание клиентов из элитного сегмента и бизнес-класса зарубежной недвижимости, – подчеркивает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. – По большей части сейчас получали недвижимость в Болгарии (по очень скромным стоимостям – 40−50 тыс. евро за апартаменты) и, в меньшей степени, в Черногории. К покупке дорогой недвижимости во Франции, на Лазурном берегу, в Италии и Монако люди стали подходить весьма трепетно, продолжительно выбирая объекты, – до 2008 года это происходило стремительнее и активнее».
Но последовательность специалистов уверены в том, что, говоря об интересе россиян к зарубежной недвижимости, не нужно преувеличивать негативные последствия кризиса. По словам директора по маркетингу компании «МИР недвижимости» Ильи Логинова, спрос петербуржцев кроме того вырос на 10−25% в зависимости от объекта и страны инвестиций. «Как ни необычно, начавшийся кризис не оказал влияние на жажду жителей инвестировать в недвижимость за границей, – говорит Логинов. – Те, у кого осталась возможность, и в 2009 году присматривали жилье либо участки для его строительства.
По большей части на Кипре, в Финляндии и Италии – в государствах, где на эти цели возможно взять кредит под маленькие проценты (не более 6%). Многие делали подобные инвестиции с целью спасения имеющихся средств, кто-то стремился воспользоваться понижением валютных котировок, ставок по кредитам и значительным падением стоимостей».
Сохранению спроса на элитную недвижимость в Западной Европе, уверена начальник отдела элитной недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg Елизавета Конвей, в значительной мере содействовало отношение к ней как к надежному инструменту сохранения средств. «Кризис не повлиял как-то весьма очень плохо на спрос, скорее напротив. В 2009 году, в то время, когда цены на недвижимость, в частности в Лондоне, достигли дна, а состояние русском экономики вызывало большое количество вопросов, отечественные коллеги в европейских столицах замечали пик активности россиян при покупке недвижимости.
Порядка 60−70% спроса было ориентировано на устойчивые рынки – это Англия, Лазурный берег Франции, Италия, Швейцария, – делится наблюдениями Конвей. – Приобретение недвижимости за границей как для постоянного проживания, так и в целях инвестиций не рассматривалась как вложение, которое будет приносить постоянный доход. Выговор сместился с прибыльности на надежность: деньги у россиян имеется, вопрос в том, приобретение в какой стране самый надёжна».
Согласно данным Knight Frank, цены на элитное жилье в центральном Лондоне выросли за последние 15 месяцев (с марта 2009 года) на 24% и сейчас только на 6% ниже больших показателей марта 2008−го. Росту стоимостей содействовал в первую очередь спрос зарубежных клиентов, в рейтинге которых россияне занимают ведущую плозицию. Инвестиции в английскую недвижимость становятся привлекательнее и благодаря понижению курса фунта стерлингов к другим валютам.
Что же касается других государств Европы, то, в соответствии с глобальному рейтингу Knight Frank (по результатам первых трех месяцев 2010 года), самый заметный годичный рост цен на жилье зафиксирован в Скандинавии (Норвегия, Швеция, Финляндия), Швейцарии, Бельгии и Германии. В последнее полугодие начался подъем стоимостей во Франции, а также в Эстонии и Латвии (действительно, по окончании значительного падения за год на 26 и 40% соответственно).
Меньше, но конкретнее
Трансформации потребительских предпочтений клиентов зарубежной жилья (по крайней мере в сегменте довольно массового спроса) коррелируют с изюминками поведения клиентов, проявившимися в кризис и на внутреннем рынке. Спрос начал носить более мотивированный темперамент и концентрироваться прежде всего на объектах более либо менее компактных и недорогих.
«Кризис внес выговор – у людей показалось четкое познание, для чего нужна приобретение, – говорит Игорь Горский. – К примеру, дабы летом вывозить на отдых детей либо проводить отпуск, сдавать в аренду, готовиться к выходу на пенсию и т.д. Фактически никто сейчас не берёт недвижимость просто так, дабы похвастаться этим перед приятелями. Наряду с этим приобретаются объекты маленькие, недорогие, под конкретные цели.
Популярностью пользуются страны с невысоким налогообложением и недорогой инфраструктурой недвижимости, с возможностью получения кредита под низкую ставку, к примеру Финляндия».
Марина Васильева, отмечая повышение спроса в 2010 году, подтверждает тот факт, что он стал более целевым и осознанным: «Показалось больше настоящих клиентов, чем потенциальных – легко интересующихся. Клиенты четко знают, что желают приобрести, более конкретно присматривают объекты и в итоге покупают недвижимость – пускай и не с первой поездки, а со второй либо с третьей. на данный момент у них появляется осознание, что в будущем стоимости смогут уже и не упасть». Громаднейшим спросом пользуются довольно недорогие апартаменты (студии нравятся гражданам России в меньшей степени, не смотря на то, что неспешно и они становятся привычными) в жилых комплексах и виллы класса «люкс».
Комплект государств – фаворитов спроса у петербургских клиентов достаточно стабилен. Самый популярна недвижимость на морских побережьях Европы, и имеющие инвестиционную привлекательность объекты как в реализуемых девелоперских проектах, так и получаемые на вторичном рынке. «Традиционно высок спрос на недорогую недвижимость в Болгарии, Черногории, Испании, Чехии, и, очевидно, в Финляндии, – поясняет Васильева. – Но сейчас растет интерес к Греции, Турции, Египту, возвращается спрос на более дорогую недвижимость в Португалии и Испании, рынки недвижимости которых особенно стали жертвами кризиса. В государствах с более стабильной экономикой рынок не подвергся важным колебаниям – спрос сохранялся во Франции, Италии, Германии, Финляндии, а в связи с стабилизацией позиций экономики и укреплением рубля количество сделок россиян в этих государствах заметно растет».
Курортное постоянство
В последовательности «курортных» рынков недвижимости неоспоримым фаворитом остается Болгария. Громадный количество предложения, подогревавшийся спекулятивной активностью инвесторов (в первую очередь – английских), в кризис обернулся значительным падением стоимостей – на 20−30%, а в некоторых случаях – на 40−50%. Цена объектов массового спроса, по оценкам специалистов, по сути, возвратилась к уровню 2006 года.
Как говорит Марина Васильева, в случае если в 2008 году средние цены на жилье в Болгарии составляли 80−150 тыс. евро, а в 2009−м – 40−60 тыс., то в 2010 году они опустились ниже 40 тыс. евро: «Показалась категория клиентов, желающих купить недвижимость приблизительно за 30 тыс. евро, – в большинстве случаев это весьма требовательные клиенты, пристально и с опаской подходящие ко всем вопросам при осуществлении сделок. Снова наметился некий всплеск спроса на более дорогую недвижимость».
По большей части в Болгарии покупают апартаменты, реже – таунхаусы в жилых комплексах. Прекрасно отлаженная, в большинстве случаев, совокупность управления жилыми комплексами оказывается комфортна для обладателей недвижимости. В некоторых случаях клиентам предоставляется дополнительная скидка (порядка 10%) за передачу апартаментов в аренду управляющей компании на пара лет.
Но, жилье в Болгарии россияне берут в основном для личного пользования. Кстати, на взгляд Ильи Логинова, отечественных соотечественников способна заинтересовать и коммерческая недвижимость в Болгарии, рентабельность которой возможно кроме того выше, чем в Финляндии (4−6%): «В Болгарии, к примеру, от мини-отеля возможно приобретать до 15% в год».
Рынок недвижимости Испании, считающийся одним из самые перегретых, преподносит приятные сюрпризы желающим купить жилье в основном для собственных потребностей, а не в инвестиционных целях. Спрос активизировался, по словам эксперта департамента зарубежной недвижимости «Адвекс. Недвижимость» Ольги Голенко, уже летом 2009 года – в значительной мере этому содействовали неповторимые скидки от 15 до 40% (доходившие в некоторых случаях и до 50%).
Традиционно русские клиенты предпочитают малоэтажную недвижимость вблизи пляжа с неспециализированной закрытой территорией и бассейном или апартаменты с видом на море и в шаговой доступности от него, более состоятельные клиенты берут виллы. Петербуржцы в основном оформляют ипотечные кредиты (50−70%). Понижение цен на недвижимость в Испании, думает Логинов, может продолжиться: «В 2010 году – совершенно верно на 10%, быть может, и больше.
Спрос со стороны зарубежных клиентов упал вдесятеро. Но уже близится количество и стабилизация сделок на испанском рынке неспешно возрастает, не смотря на то, что и весьма скромными темпами».
Второй популярный у россиян рынок курортной недвижимости, Кипр, фактически прекратил падение. «Кипр отлично торговался, было большое понижение стоимостей в течение шести месяцев, но разумеется, что рынок уже прошел дно», – уверен Игорь Горский. Как отмечает глава департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский, в 2010 году отмечается рост предложения фактически во всех государствах, но прежде всего – на Кипре: «Если сравнивать с докризисными показателями цены в некоторых случаях упали до 50%. В скором будущем рост стоимостей не прогнозируется».
В Черногории кроме этого наблюдалось настоящее уменьшение стоимостей как на апартаменты в жилых комплексах, так и на земельные наделы. «Высок спрос на участки под застройку, и, в принципе, возможно отыскать недорогие занимательные варианты, – вычисляет Васильева. – Но существуют риски столкнуться с значительными инфраструктурными проблемами при получении разрешений на присоединение к инженерным сетям. Конкретно же строительство обойдется не весьма дорого».
В Хорватии инфраструктура более развита, но на физическое лицо оформить недвижимость запрещено – потребуется зарегистрировать юрлицо. Цена апартаментов в Черногории, по данным Логинова, в четыре-пять раз ниже, чем на Кипре, – 40−70 тыс. евро; коттеджи обходятся в два – два с половиной раза дороже.
Любопытно, что аренда недвижимости оказывается востребованной в первую очередь на морских побережьях государств Средиземноморья. По признанию риэлторов, рынок предоставления опытных одолжений по аренде в Санкт-Петербурге развит очевидно не хватает. Кроме того большие агентства недвижимости, в большинстве случаев, не развивают это направление, считая его низкорентабельным, через чур хлопотным и затратным с позиций времени.
Отражается и возрастающая борьба с интернетом – главная масса клиентов стремятся заключать соглашения аренды напрямую. Но, при аренды элитных объектов на долгий срок они все-таки предпочитают иметь дело с агентствами недвижимости (подобные сделки более занимательны и риэлторам). «Самый пользуется спросом аренда вилл на морском берегу, бунгало на продолжительное время – в большинстве случаев с мая по сентябрь.
Такие объекты берутся в аренду людьми состоятельными, обычно для громадной семьи, и они не желают самостоятельно заниматься поиском через интернет, – растолковывает Горский. – Но основное то, что для данной категории клиентов крайне важны безопасность и чистота сделки: дабы не выяснилось по приезде, что картины в сети были подставные и вместо шикарной виллы предлагается какая-то хижина. Тут нужны гарантии и профессионализм агентства».
Цена стабильности
В элитном сегменте пользуется популярностью недвижимость в Англии, Франции, Италии, Швейцарии. «Спрос со стороны инвесторов сохраняется тут независимо ни от чего, в отличие от государств, где цены мгновенно растут и без того же скоро обрушиваются, – подчеркивает Елизавета Конвей. – В случае если клиент нацелен на вложение громадного капитала, то спрос ориентирован в основном на поместья. В Англии, в большинстве случаев, это объект с историей (цена антикварной недвижимости в Европе довольно большая, новоделы никого не интересуют).
Это возможно поместье с историческим особняком и прекрасным парком, подходящим для занятий конным спортом и игры в гольф. В Германии и Шотландии интерес воображают охотничьи угодья, во Италии и Франции – виллы с частными и виноградниками пляжами». В ходе приобретения поместья, к примеру, в Англии, клиент попутно может купить и маленькую квартиру в Лондоне.
В экономически стабильных государствах Западной Европы и по сей день возможно очень выгодно купить в долг качественную недвижимость. «Во Франции предоставляется кредит в размере от 50 до 80% стоимости сделки всего лишь под 3−3,8% годовых и сроком до 20 лет, – говорит Марина Васильева. – Наряду с этим, например, Лазурный берег – один из самых прибыльных рынков аренды: приобретя виллу в долг, возможно сдавать ее в аренду и „отбивать“ вложения. Но направляться учитывать, что Франция – весьма „белая“ банки и страна строго отслеживают происхождение денег, наличие легального и устойчивого дохода».
Кстати, как раз в кризис стали шире использоваться более сложные денежные схемы приобретения недвижимости. «В последние два года наметилась четкая тенденция к применению схемы lease back, в то время, когда приобритаемая в ипотеку зарубежная недвижимость сдается через управляющую компанию в аренду, – говорит глава НП „Северо-Западная палата недвижимости“ Павел Созинов. – Доходы от аренды должны гарантированно покрывать платежи по обслуживанию и кредиту недвижимости. Доходность данной схемы мала, однако сейчас она пользуется популярностью во Франции и других европейских государствах».
Своеобразная изюминка предпочтений петербуржцев – популярность недвижимости в Финляндии. Дача в Финляндии – самый привлекательный формат, и, по свидетельству риэлторов, спрос на участки и коттеджи под строительство (удаленные от границы до 100−150 км) остается стабильным.
Наровне с личными зданиями на берегах озер востребованы, не смотря на то, что и в меньшем количестве, маленькие квартиры (в Лаппеенранте, Иматре, Хельсинки). «Недвижимость в Финляндии фактически не подешевела, но стала лучше торговаться, – уточняет Игорь Горский. – В случае если раньше был уместен торг в пределах 5%, то сейчас – 7−12%. Но это зависит от того, как продавцу необходимы деньги: время от времени он стоит на собственной цене так же, как до кризиса». Самая респектабельная и дорогая недвижимость, фактически не подверженная понижению стоимостей, – это сегмент коттеджей с собственным участком берега на громадных озерах.
В силу географической близости пользуется спросом у обитателей Северной столицы и недвижимость в Эстонии. Согласно точки зрения Андрея Уманского, кроме Финляндии, это одно из главных направлений приобретения зарубежной недвижимости. Согласно данным Prian.ru, в мае-июне 2010 года активность на рынке продаж Эстонии выросла если сравнивать с началом года на 35%, средняя же цена жилья за первое полугодие возросла на 7,5%.
В целом увеличение интереса к недвижимости на территории бывшего СССР (не считая Прибалтики это относится и к Украине) может рассматриваться, на взгляд Созинова, как одно из проявлений корректировки предпочтений. Быть может, со временем это станет новой тенденцией в предпочтениях петербургских клиентов зарубежной недвижимости.
Создатель: Игорь Архипов
издание "Эсперт Северо-Запад"
Аварийная посадка самолета (х/ф \
