Зарубежные инвестиции: важно оказаться в нужное время в нужном месте
Что необходимо учитывать тем, кто изучает возможности удачных инвестиций в рынки недвижимости других государств? На какие конкретно прибыли рассчитывать логично, и как их годовые показатели взаимосвязаны со степенью риска на том либо другом рынке?
Предприниматели, инвестирующие в зарубежные рынки недвижимости, считают обычным показателем годовой доходности от своих вложений 6-7%. Наличие «пузыря стоимостей» на рынке той либо другой страны – это еще не предлог всецело отказаться от приобретения местных объектов недвижимости. Стремительное удорожание жилых земли и площадей может продолжаться продолжительно: подтверждение тому – пример Майами.
Таких точек зрения по последовательности разглядываемых вопросов придерживается представитель интернациональной секции Американской национальной ассоциации риэлторов Дэвид Седжрест – специалист, лектор интернациональных направлений по получению степени CIPS (Certified International Property Specialist) — сертифицированного эксперта по недвижимости интернационального уровня. Дэвид Седжрест – американец, трудящийся в бизнесе торговли недвижимостью с 1972 года и проводивший сделки фактически во всех регионах мира.
С ним разговаривал Роман Голубев из латвийского издания "Kvadratmetrs" (m2) в то время, в то время, когда обучение по программе CIPS проводилось для латвийских экспертов рынка недвижимости ассоциации LANIDA
Затевать ни при каких обстоятельствах не поздно
m2:Как популярен в мире бизнес инвестирования в недвижимость?
— Весьма популярен. В случае если так поразмыслить,то у рынка недвижимости довольно много преимуществ. Скажем, по сравнению с другими рынками на нем втрое больше собственности, привлекательной для клиентов.
В один последовательность с ним возможно поставить разве что глобальный фондовый рынок.
m2:Не опоздали ли с выходом на него маклеры (так в Латвии официально именуются брокеры – эксперты по недвижимости – прим. ПРИАН), каковые лишь планируют начать постигать его азы?
— Вы ни при каких обстоятельствах не сможете быть желанными где бы то ни было, если не станете информированы о ситуации, о том, где и что происходит. У бизнеса торговли недвижимостью будущее будет неизменно. Вы вправду имеете возможность опоздать к началу какого-либо определенного события, от которого возможно взять громадную прибыль, но в случае если экономика и рынок стабильны, то вы сумеете получить, даже в том случае, если войдете в бизнес чуть позднее вторых.
m2:Как солидные деньги нужны чтобы возможно было трудиться за пределами собственной страны?
— В случае если сказать о США, то для вхождения, к примеру, в бизнес сделок с жилыми зданиями, персоне, которая не имела опыта работы в данной сфере, другими словами начинает с нуля, потребуется порядка 60 000 долларов. Это средний показатель. Кому-то пригодится больше, кому-то — меньше.
m2:Представители каких государств больше вторых иинвестируют в зарубежную недвижимость?
— Быть может, Нидерландов. Не смотря на то, что сама эта страна, в сущности, не самый большой прямой инвестор. Но у них прекрасно развиты синдикаты недвижимости и пенсионные фонды, через каковые в Нидерланды поступают средства, после этого вкладываемые в недвижимость в мире.
Вот и получается, что именно это государство считается наибольшим инвестором, не смотря на то, что в действительности инвестируют другие людисовершенно из других государств.
m2:А в какие конкретно страны интернациональные инвесторы вкладывают больше всего?
— На первое место я бы все же поставил США. Сейчас в топ популярности вошел Китай. А по большому счету очень многое зависит от выбора получаемой вами недвижимости и от целей инвестирования…
m2:Ну давайте предположим, что вы готовы инвестировать в жилые дома.
— Я бы дал совет покупать дома в столице ЕС – Брюсселеили столице США — Вашингтоне. Преимущество этих городов в том, что в них размещаются главные правительственные институции. Состав госучреждений непрерывно изменяется. Но те, кто покидает привычные политические места, редко соглашаются для того, чтобы по большому счету уехать из города, где они делали карьеру.
К власти приходят новые люди: им кроме этого нужно новые и жильё конторы. Помимо этого, в Вашингтон иБрюссель приезжает большое количество чужестранцев из Азии, Америки и Африки, воображающих кабинеты министров собственных государств. В таковой ситуации цены на жилую недвижимость не смогут уменьшиться.
Не ложите яйца в одну корзину
m2:Как ощутить тот момент, в то время, когда направляться начать сворачивать инвестиции в недвижимость на том либо другом рынке?
— Истина пребывает в том, что тогда, в то время, когда вы определите, что пора уходить, в большинстве случаев уходить уже поздно. Могу привести пример из личного опыта, в то время, когда сам занимался этим бизнесом. Я создал критерии для выбора инвестиционных объектов. И в то время, когда мне в одной стране принадлежали два объекта, эти правила
трудились и ими было комфортно руководствоваться. Но в то время, когда в моем портфеле выяснилось больше объектов, я уже не имел возможности опираться лишь на ветхие параметры. Меня охватило чувство, что у меня через чур большой портфель недвижимости, и я должен был стать более разборчивым при проведении сделок.
m2:Как-то вы все через чур мудро и иносказательно растолковали. Давайте упростим. Какой ежегодный процент прибыли вы вычисляете занимательным для себя, дабы держать недвижимость в той либо другой стране?
— Обычные деньги, каковые приобретаем от бизнеса, — это приблизительно 6-7% годовых. В случае если же вы имеете возможность получить по 25%, в противном случае и более – значит, ваш рынок быстро начинается. Но неизменно актуальным остается вопрос: как продолжительно на рынке сохранится такое положение дел?
Я дал бы таковой совет: приобретайте от вашей ситуации пользу, но помните, что в один раз все может измениться. Что я делал бы по окончании каждой сделки, если бы трудился в вашей стране? Часть опять положил быв подобный объект, часть положил бы в рост либо воспользовался каким-либо вторым надежным методом инвестирования.Потому чтокогда рынок остановится, у вас будут средства, каковые окажут помощь совладать с новой обстановкой.
На изменяющемся рынке вы все еще сможете получать деньги. Но вампридется делать это вторыми методами и исходя из этого, дабы воспользоваться новым положением, будут нужны денежные средства.
Пузырь инвестициям не помеха
m2:Разделяете ли вы вывод о существовании так называемых «пузырей стоимостей» на рынке недвижимости?
— Да. Но мы не можем знать, как вздуется данный «пузырь», перед тем как лопнет. Нужно не потерять ни одного трансформации параметров этого пузыря. И шепетильно отслеживая обстановку, не следует опасаться вкладывать средства.
Единственное, не нужно инвестировать в рынок, где предположительно существует «пузырь стоимостей», все, чем вы обладаете.
m2:Фактически все латвийские слушатели вашей программы пришли с надеждой взять дополнительную данные о том, как предохранить собственные деньги и приумножить их уже за границей.
— По окончании непродолжительного знакомства с вашим рынком я заключил , что он так же, как и прежде остается местом, куда возможно вкладывать собственные деньги. Ваша неприятность содержится в том, что рынок латвийской недвижимости рос чересчур скоро и у людей создается чувство: не так долго осталось ждать он уже не сможет развиваться. Зря, всене так не хорошо.
Если вы согласны ограничиваться меньшей отдачей, то вкладывайте . Не смотря на то, что доход и будет не столь громадным, вы все равно станете приобретать хорошую прибыль – она просто не будет столь большой, как раньше. Ваши инвестиции должны быть положены с умом. При приобретении недвижимости не руководствуйтесь только мыслью реализовать ее позднее по более большой цене, в противном случае вы, быть может, допустите неточность.
А вот если вы просчитываете, в какую собственность стоит вкладывать, как приумножить ее сокровище, перспективность и какова функциональность объекта его местонахождения, взвешиваете, кто желал бы и мог бы снять в аренду данную недвижимость, то, ответив навсе эти вопросы, сумеете взять хорошую динамику продаж.
Дабы развеять ваши страхи, приведу таковой пример: в Майами рост ценболее чем на 30% в год длится уже более чем 7 лет!
Смотря с чем сравнивать
m2:Основываясь на собственных первых впечатлениях от недельного нахождения в Латвии, может, рискнете дать прогноз на ближайшее будущее для этого рынка недвижимости?
— Я вижу у вас большое количество хороших возможностей для приобретения недвижимости, ее продажи и реконструкции. Не могу заявить, что случится с стоимостями, потому что на рынке имеется пара факторов, воздействующих на них. Один из самые существенных — это то, что тут все, думается, верят, что стоимости прекратят расти и начнут падать.
Второй фактор, что, как я осознал, повлияет на сделки, — это новая фискальная политика. Людям нужно будет декларировать настоящие доходы и платить налоги. Но влияние этого на рынок будет краткосрочным. По причине того, что люди точно сообщат: я этого делать не желаю.
Но непременно им нужно будет понять, что это нужно делать.
К хорошим факторам отношу тот момент, что вы тут в большинстве собственном верите, что цены на недвижимость в Латвии довольно большие. А я бы сообщил: они довольно низкие, в случае если сравнить с другими европейскими государствами.
m2:Но скептики отмечают, что в том же Брюсселе, о котором мы уже говорили, приобрести квартиру возможно по цене 2 200 евро за квадратный метр. Такие же ценники стоят и во многих рижских новостройках.
— Вы должны сравнивать схожую собственность. Цены на недвижимость в Риге не смогут быть такими же, как в Брюсселе, – они должны быть ниже. Вы должны учесть, где в Брюсселе находитсяконкретный объект недвижимости, что это за вид собственности, и сравнивать со схожим объектом в Латвии. Кстати, в Брюсселе в последние 4-5 лет выстроено много недорогих объектов недвижимости, потому что существует громадной спрос.
Возможно, эту недорогую собственность ваши маклеры и сравнивают с весьма хорошей собственностью в Латвии. Вы должны сравнивать однотипные объекты. Цены весьма зависят от местонахождения. Чем ближе объект к центру либо какому-нибудь учреждению, к примеру, Европейскому парламенту, темвыше цены.
И я гарантирую вам: рядом с ними вы не сумеете купить жилье по 2 200 евро за квадратный метр.
Личный промах
m2:Приходилось ли вам волноваться неточности при инвестировании в интернациональные рынки?
— Более разумно было бы сказать о не использованной мною одной возможности. В то время, когда американский доллар был посильнее и стабильнее евро, мой дорогой друг внес предложение мне вкладывать в евро. Но я не поверил в евро. Те же американские предприниматели, кто 4 года назад при инвестициях в Европу перешли с долларов на евро, даже если бы не взяли дохода от самого вклада, получили за счет трансформации соотношения валют, которое возросло на 50%.
Тогда во многих европейских государствах были весьма привлекательные цены на недвижимость, к примеру, в Испании и Португалии: они упали. Сейчас их цена многократно выше и прибыль некоторых инвесторов увеличилась за данный период в 4 раза.
m2:Пресса большое количество пишет о кризисе, охватившем рынок недвижимости США. Какое влияние он оказывает на рынки других государств?
— Запрещено сказать о том, что целый рынок недвижимости США переживает кризис. У нас имеется районы, где развитие рынка схоже с вашим. В уже упоминавшемся Майами, в Южной Калифорнии, Нью-Йорке… В том месте отмечается стремительный прирост стоимостей — по 20-35% в год. В так называемых проблемных районах, честно говоря, цены не падать начали, а прекратили расти. На рынке на данный момент нет спроса на предложенные стоимости.
Что должно произойти? Рынок обязан поймать эти цены, а для этого может пригодиться некое время. Люди, в случае если им лишь не приходится реализовывать имеющиеся у них объекты недвижимости в силу какой-то необходимости, деньги не утратят.
Деньги эти какое-то время будут лежать без перемещения, пока цены не достигнут востребованного уровня.
Если сравнивать с фондовым рынком либо иными инвестиционными рынками вся прелесть рынка недвижимости пребывает в том, что время тут лечит все.
Роман Голубев, издание "Kvadratmetrs" (m2), Латвия.
Prian.Ru
20 фото, сделанные в необходимое время в нужном месте
