Болгария: курс на торгово-офисные центры
На рынке недвижимости Болгарии – новый тренд. До тех пор пока аналитики спорят о предстоящей динамике развития сегмента курортной недвижимости, самые занимательные для инвесторов события происходят в сегменте коммерческих объектов.
Об этом и не только мы разговариваем с Красимиром Лозановым, с 2002 по 2006 год занимавшим пост консула по торговоэкономическим вопросам при Главном консульстве Республики Болгария в СанктПетербурге, а сейчас – управляющим директором ООО «Деловой Центр Пловдив» и директором по формированию бизнеса болгарской инвестиционной компании ЗАО «Новиз».
Красимир, сейчас западные специалисты подчеркивают бурное развитие рынка коммерческой недвижимости Болгарии. А каким данный рынок был 3–5 лет назад?
Болгарский рынок современной коммерческой недвижимости не то дабы оживился, он конкретно и появился всего 5–6 лет назад. В современных измерениях это весьма юный рынок. Чисто хронологически сперва в Болгарии состоялся бум в туризме.
По окончании приватизации ветхого гостиничного фонда (вторая добрая половина 90х), болгарский бизнес с незнакомым для отечественных широт рвением ринулся создавать новую гостиничную и туристическую инфраструктуру. В начале 2000х годов в Болгарии состоялся настоящий строительный бум в туристической отрасли, хороший итог которого – всецело обновленная и отвечающая последним современным требованиям гостиничная база. А обновляли как?
Сносили ветхие, социалистического времени гостиницы и на их месте строили новые, с новыми планировками, с применением последних строительных разработок, с новой инфраструктурой. Строили скоро, строили красиво, эффектно. И я утверждаю, что сейчас Болгария располагает чуть ли не лучшей гостиничной базой в Европе.
Другое дело, как все это будет смотреться через 5 либо 10 лет, по причине того, что фасилити/проперти бизнес у нас толькотолько начал делать собственные первые шаги. Негативный итог этого бума – масштабная урбанизация черноморского побережья, важная перегрузка коммунальной курортной инфраструктуры, «массовизация» культурной среды в тех местах, каковые постоянно славились своим богатым культурным наследием, да и соотвествующей воздухом.
За этим «туристическим» бумом последовало важное оживление и в строительных работах нового жилья. Строители стали возводить жилье с современными планировками, а клиенты собственными кошельками формировали спрос на дома и квартиры европейского типа, как антитезу морально устаревшим панельным многоэтажным зданиям.
Третий, последний по хронологии, бум состоялся в строительных работах торговых и офисных центров. Эту динамику статистика «уловила» всего несколько лет назад, и по сей день, можно считать, инвестирование в коммерческую недвижимость находится именно на своем пике.
В Болгарию пришли западные стандарты?
Пять лет назад в болгарском языке никто не слышал слово молл (mall). Болгарского аналога не было, да и по сей день нет, но, если судить по тому как довольно часто оно употребляется в массмедиа, да и в самых повседневных беседах болгар, многие уже уверены в том, что «молл» – исконно болгарское слово, привычное каждому младенцу с пеленок.
Торговые комплексы, выполненные в таковой концепции, уже имеется либо интенсивно строятся практически во всех болгарских городах с населением от 60–70 тысяч обитателей. Это первая тенденция, которую я выделяю.
На втором месте я бы выделил незнакомое кроме этого до недавнего времени понятие фасилити/проперти менеджмент (facility/property management). Данный бизнес также стал приобретать не только легитимность, но и популярность. Фасилити менеджеры, фасилити подход, фасилити концептирование на данный момент об этом комплексе одолжений все и везде говорят.
Уже сформировалась болгарская ассоциация фасилити менеджеров (действительно, к настоящему моменту она ожидает регистрацию в болгарском суде), стали систематично проводиться самые различные фасилити и ютилити конференции и семинары, по большей части с экспертным содействием отечественных партнерских организаций из Австрии, Германии, Швейцарии. Инвесторы уже знают, что одно дело строить, но не менее важно – верно хозяйничать.
И руководить строением в соответствии с современными требованиями, будь то бизнесцентр, школа либо поликлиника, не так легко. Для этого на Западе придумана целая наука.
Строительство бизнес-парков я выделяю как третью тенденцию на болгарском рынке коммерческой недвижимости. Первым и наибольшим в Болгарии стал «Бизнес-парк София» (300 тысяч кв. м, 35 офисных строений, 4 тысячи парковочных мест, 10 тысяч служащих, трудящихся в его конторах, еще столько же в качестве ежедневного посетительского потока). Сравнительно не так давно он поменял обладателя. Новый инвестор – американская компания Gramarsi, приобрела его у Lindner Group за €180 млн.
Не так долго осталось ждать будет всецело открыт «Бизнес-парк Варна» (9 офисных строений, 160 тысяч кв. м, размер инвестиции – €50 млн), после этого начнется Бизнес и «строительство-парка Пловдив» (€64 млн, инвестор – болгарская компания «Прайм Пропърти БГ»). Пару дней назад поступила информация, что Greenfield Bulgaria собирается положить €40 млн в постройку бизнес-парка в г. Тырговище. Пусковой срок – до конца 2010 года. Весьма интересно то, что в г. Тырговище живут всего 63 тысячи обитателей.
Но эта демографическая картина инвесторов не смущает. Тырговищескому бизнесу необходимы новые, современные конторы, а обитателям городишка – современные торговые площади.
Кто есть потребителем площадей в новых комплексах?
Аналитики предрекают, что в течение следующих 10–12 лет количество бизнеспарков в Болгарии возрастет до 20–25. И в базе этого громадного спроса стоят не только европейские компании, но и болгарские. Везде, не только в столице, но и в средних городах, строятся офисные центры.
Бизнес уже осознаёт, что офисные центры дают не только дополнительный имидж, но и самую простую комфортабельность. (В Болгарии нет нормативного требования, что конторы должны пребывать лишь в офисных строениях. Конторы на законных основаниях смогут быть и в жилых зданиях.)
Откуда уверенность в том, что новые коммерческие площади в таком количестве будут всецело пользуются спросом?
В базе строительного бума торгово-офисных центров и парков стоят пара факторов. Вопервых, это спрос на современную офисную и торговую инфраструктуру. Доходы болгарских граждан за последние 5–6 лет чувствительно увеличились, а структура и динамика их потребления очень сильно изменилась.
Закономерным образом изменились и отечественные претензии к торговым площадям. Уже всем нам необходимы современные торговые центры: ритейлу – дабы реализовать современный мерчендайз, клиентам – чтобы получить больше шансов для ощущения собственного социального успеха.
Что касательно офисных центров, то «европеизация» метафизической бизнес-повседневности, а вдруг иначе говоря то повсеместное желание не только быть, но и смотреться современным, плюс имеющие место бизнес-удачи (не имеет значения, за счет экономической конъюнктуры они либо за счет высокой бизнес-креативности) меняют комплекс ожиданий. Болгарским предпринимателям необходимы современные, а это значит – респектабельные, эргономичные и функциональные конторы.
Вовторых, на рынок страны сейчас деятельно выходит множество европейских, американских и турецких компаний – это итог интеграции Болгарии в мировую экономику и ЕС. Компании открывают собственные конторы в Болгарии. Сперва они делают это в Софии, но весьма не так долго осталось ждать (а хорошие экономические результаты Болгарии этому без сомнений содействуют) начнут расширять собственную офисную сеть и по вторым городам, стараясь охватить страну.
В-третьих, замечательнейшая кредитная экспансия болгарских банков и лизинговых компаний. Это как в плане строительства новых бизнес-центров, так и в плане закупки для раздельно забранной компании нового офиса. В Болгарии университет ипотеки трудится без перебоев, являясь не только юридическим фундаментом, но и настоящим денежным трамплином, и «предохранительной сеткой» для экспансии болгарских банков на рынке инвестиционных кредитов.
В-четвертых, эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость до тех пор пока еще есть чувствительно выше эффективности не только банковских депозитов, но и последовательности вторых денежных инструментов. Инвестировать в недвижимость до тех пор пока еще весьма выгодно. Средняя «возвращаемость» купленного в собственность офиса 8–11% в год, сдаваемого в аренду – 6–6,75%.
Средняя «возвращаемость» банковского срочного депозита – 5–6,5%.
В Российской Федерации специалисты обожают сказать о неразвитости ипотеки в Болгарии. Возможно, она думается неразвитой с позиций русских инвесторов, к каким предъявляются какиелибо особенные требования?
Я с вами категорически не согласен, более того, Ваше вывод меня так озадачило, что я попросил дополнительных разъяснений у отечественного юриста. На мой вопрос, трудится ли подобающим образом в Болгарии университет ипотеки, отечественный юрист в ответ не без эмоции юмора задал вопрос, а знаю ли я чтото второе, что трудилось бы лучше. Так что, уже на полном серьезе, я категорически утверждаю, что ипотека в Болгарии трудится так, как это прописано в книжках по праву и экономике.
Другими словами подобающим образом. И в случае если это не было бы так, то национальная финансовая система попросту не имела возможность кредитовать болгарский строительный бум.
Однако сейчас болгарские банки нехотя стали выделять инвестиционные кредиты на проекты в отечественных морских курортах, а также в лыжном курорте на данный момент, в случае если эти проекты не в достаточной степени экономически привлекательны. К примеру, если они не на первой линии у моря либо в случае если их бизнес-замысел не достаточно прекрасно проработан.
Банки замечательно знают, что эти локальные рынки «перегреты», и уже намного осмотрительнее выполняют собственную политику кредитования. Но такое поведение не имеет ничего общего с формой обеспечения таких кредитов, в частности с ипотекой. Банки сами решают, доверять ли экономическим прогнозам инвестора либо нет, это их право, к тому же и бизнес-обязанность.
В случае если инвестор в собственных прогнозах ошибается, банк приобретает назад не собственные деньги с процентом, а заложенную недвижимость. А как мы знаем, такая обстановка не из самых приятных для любого банка. Это обычная поведенческая модель болгарских банков, и я не пологаю, что гражданство обладателей компании, которая к ним обращается за кредитом, имеет значительное значение.
Какова средняя цена приобретения, аренды 1 кв. м офисной площади в болгарских городах? Как изменилась эта величина за последний год?
В случае если в Софии цена аренды 1 кв. метра (в месяц) в офисном центре класса «А» находится в пределах €20–30, то в Пловдиве она в пределах €12–15. Аренда подобных площадей в Варне на 30% ниже, чем в Софии, в Бургасе – на 30–40%, в Пловдиве – на 50% и больше. За последний год эти стоимости выросли на 22–25%, что большое количество.
В центре внимания маленькие конторы площадью 80–120 кв. м, в Софии – 250–300 кв. м. Редко на рынке появляются клиенты, каковые задают вопросы конторы от 500 либо 1000 кв. м. Это по большей части банки и денежные институции. Для аренды торговых площадей характерна большая дисперсия, и я затрудняюсь их комментировать. Само собой разумеется, все зависит от города, района, привлекательности торгового комплекса, размера арендуемой площади, имиджа и паблисити арендатора и т. д.
Красимир, как вы оцениваете соответствие новых коммерческих комплексов ожиданиям участников рынка? Как будут успешны стартующие сейчас проекты?
Мне думается, что болгарские инвесторы в недвижимость (торговые и офисные центры) так и не сделали верные выводы от строительного бума в туризме. Отмечается увлечение в нехарактерный для болгарской муниципальный среды гигантизм, что не всегда вяжется с настоящими возможностями рынка.
Конкретно в Пловдиве в следующие два года ожидается открытие: бизнескомплекса «Скай билдинг» (96 тысяч кв. м, а также 35 тысяч кв. м офисных площадей); торговый комплекс и бизнес Skyline Towers (25 тысяч кв. м контор); «Марково тепе Mall» (10 тысяч кв. м офисных площадей); «Виктория Гарден» (19 тысяч кв. м торговых площадей). В октябре начинаются строительные работы пловдивского бизнеспарка (49 тысяч кв. м неспециализированной площади). Это все кроме того, что в городе, не считая отечественного «Делового центра Пловдив» (6660 кв. м, бизнескласса «А»), имеется еще 7–8 современных офисных центров, любой с площадью от 6 до 12 тысяч кв. м (класса «В» и «С») . И все это происходит в городе, в котором население всего 340 тысяч обитателей. Но логика в данной инвестиционной активности имеется, и она связана в основном с прогнозами об «офисной разгрузке» столицы, которая уже трещит по швам. (Расстояние София – Пловдив – 130 км, а езда по магистрали занимает всего 1 час 15 мин, что стремительнее, чем из центра Софии до ее периферии.)
Кто клиенты, а кто арендаторы площадей в торговых и офисных центрах?
Инвесторами в новых офисных и торговых комплексах выступают как болгарские компании, так и компании из ЕС, Израиля, Турции, США. Конторы, в большинстве случаев, покупают в собственность местные компании, а чужестранцы предпочитают снимать в аренду. Не в последнюю очередь это связано с особенностями и факторами традиции ментального замысла. Цена за квадратный метр в Пловдиве – €1200–1500 (класса «А» и «B»).
Большие компании предпочитают строить личные офисные строения, а небольшой бизнес снимает в аренду либо берёт отдельные конторы, рассчитывая в основном на банковские кредиты. В торговых комплексах, в большинстве случаев, площади предлагаются лишь в аренду.
Ваш прогноз развития рынка торговоофисных помещений в Болгарии на ближайшие год-два.
Строительство новых офисных и торговых комплексов не будет прекращаться, рынок пока не показывает никаких показателей усталости. Все интенсивнее будет расти спрос на опытное управление этими площадями. Сейчас на этом поле целой недостаток управленческих кадров.
Все больше будет развиваться консалтинг в области фасилити.
Разговаривала Юлия ЛОЗОВСКАЯ
издание "Ваш Дом за границей"
Валюта Болгарии. Курс американского доллара. Курс лева. История болгарского лева. Рекомендации туристам в Болгарии
