Чилийский рынок недвижимости: на самом краю земли
Это вправду самый край Южно-Американского континента: c воздуха узкая полоса суши между водами Тихого океана и седыми кряжами Анд смотрится не особенно притягательно. Но не следует спешить с выводами: политическая и экономическая стабильность, законы, поощряющие зарубежные вложения, и минимум бюрократической волокиты делают эту страну очень притягательной для зарубежных инвесторов.
В перечне тех, кто не опасается вкладывать тут деньги, лидирует Канада ($334 млн), за ней следуют США, Колумбия, Австралия и Испания. Громаднейший интерес для капиталистов из зарубежа воображают горнодобывающая индустрия, оптовая и розничная коммерция, денежная сфера и, конечно же, недвижимость. Так как согласно данным юридической компании Chile Grupp, вложения в данную отрасль приносят от 10% до 14% годовых дохода.
«Пуп» чилийской почвы
Как это ни парадоксально для страны, живущей по большей части за счет экспорта сельскохозяйственной продукции, места для животноводства либо земледелия в Чили, прямо скажем, мало: ширина чилийской территории — около 170 км, да и те довольно часто равниной не назовешь. Преобладает террасное земледелие на каменистой земле, но и оно затруднено климатическими условиями.
Дожди бывают лишь с апреля по сентябрь, а в засушливых территориях в северной части страны осадки по большому счету уникальность. Вот и главное отличие Чили от большинства государств Латинской Америки: это отнюдь не «банановый эдем», где указанный выше фрукт возможно сорвать, протянув руку в любую сторону.
Тот факт, что 86% чилийцев живут в городах, во многом разъясняется как раз трудоемкостью сельского хозяйства. В городе работа требует меньше сил, имеется больше шансов взять социальную помощь, образование либо развлечься. Помимо этого, в муниципальный сельве легче прокормиться, примкнув к криминалу либо нелегальным структурам, и благополучно затеряться.
На данный момент в Чили выделяются 10 центров интенсивной урбанизации, среди которых самые важными являются следующие:
— Икике — один из наиболее значимых портов страны и в один момент территория безналогового ввоза товаров.
— Вальпараисо — основной порт и к тому же место, где в следствии политики децентрализации с 1990 года функционирует Национальный конгресс.
— Консепсьон — Талькауано — портово-индустриальная территория, один из потенциальных «трансконтинентальных коридоров» с Аргентиной.
— Пуэрто-Монтт — основной порт региона, специализирующегося на лесной индустрии и экспортирующих рыбных хозяйствах.
— Сантьяго и пригороды. В радиусе 250 км от Сантьяго производится 65% валового национального продукта. В самой же столице он образовывает 47%, и в том месте же живёт ни больше ни меньше — 40% населения Республики.
Делается светло, из-за чего главные вложения в городскую инфраструктуру производятся именно там. Они, однако, недостаточны, по причине того, что частные и государство инвесторы не успевают за миграционными потоками из сельской местности.
В Сантьяго — как в городской черте, так и в предместьях — до сих пор сохраняются спонтанно появившиеся поселения, где отсутствуют проточная вода, свет, канализация, а сами жилища возводятся из страниц жести, картона и подобранных где придется досок. районные власти и Городские по мере сил пробуют решать эту проблему, предоставляя поселенцам бюджетное жилье. С 1979 по 1985 год так были обустроены 28 703 семьи (около 4% населения столицы).
К 2010 году — двухсотлетнему юбилею независимости страны — планируется искоренить трущобы всецело. Но сделать это государство рассчитывает не столько из собственного бюджета, сколько за счет благотворительности граждан.
«Крыша для Чили»
Социальная пропаганда апеллирует к солидарности и другим моральным сокровищам чилийского народа. Целевая аудитория ее — частные лица. С экранов, бил-бордов и газетных разворотов звучат призывы проникнуться и сделать вклад.
По всем каналам крутят видеоролики, в которых нетипично белобрысые дети — очевидно из богатых районов — извлекают мелочь из копилок и бегут в банк, чтобы положить ее на счет реабилитационного фонда для калек (Teleton) либо жилищного фонда социальной помощи «Крыша для Чили», куда кроме пожертвований требуются еще и строители-добровольцы. Отсчитывающие вашу сдачу кассиры в супермаркетах обязательно спросят: «Не пожертвуете ли вы пару-тройку песо в пользу бесприютных (онкобольных, кинутых стариков, сирот — необходимое выделить)?» Спасение утопающих — дело рук самих утопающих.
А что же импресарио и частные предприятия? Ну да, для них существует обычная процедура, в то время, когда из налогов вычитается сумма, эквивалентная пятидесяти процентам от пожертвованных денег. Но значительно более действенно стимулирует благотворительность совсем второй механизм. К примеру, что это за банк, в который с монетками в кулачке бегут хорошие нордические детишки? «Банко де Чиле» (Banco de Chile), второй по важности банк в стране.
Социальная пропаганда, в которой он задействован, непременно есть для него не только бесплатной рекламой, но и действенным инструментом для поддержания хорошего корпоративного имиджа. И СМИ в плане имиджа побеждают: это вам не прокладки рекламировать. Не смотря на то, что производители прокладок также времени напрасно не теряют: скромный стикер с логотипом кампании по сбору средств на искоренение трущоб непременно повысит количество продаж.
Тем более что лицо кампании — узнаваемый местный шоумен — в том же ролике с банком уже кинул призыв брать продукты с упомянутым выше стикером, дескать с каждой единицы на «крышу» идет столько-то песо. С миру по фирме — и нитке капитал.
Так что же это за «крыши», которыми частные предприятия и порядочные граждане собрались оделить неимущих?
Кроют их, в большинстве случаев, жестью. А по большому счету, речь заходит о дощатых сборных времянках метражом в 30-40 кв. м, рыночная цена которых варьируется от одной до полутора тысяч американских долларов, в зависимости от района, наличия водопровода, прочих коммуникаций и канализации. Правительство именует их «промежуточным ответом». А окончательное — это жилплощадь от 50 до 100 кв. м, средняя цена которой — снова же в зависимости от района — $25 000-40 000.
В большинстве случаев, имеются в виду трех-, четырехэтажки либо простенькие коттеджи из металлоконструкций и бетона. Само собой разумеется, возможно легко взять кредит и выплачивать его в течение 25 лет. Но ни о какой благотворительности тут уже и речи быть не имеет возможности.
Мало о сегрегации
Приток мигрантов в Сантьяго отнюдь не свидетельствует, что в столице строится больше бюджетного жилья, чем в других финишах страны. Больше половины построек этого типа (с метражом менее 35 кв. м) приходится на южные регионы. Квартиры и дома от 36 до 100 кв. м распределены по территории Чили более либо менее пропорционально плотности населения.
А вот жилплощадь класса «люкс» (больше 100 кв. м) сконцентрирована в раздельно забранных респектабельных коммунах центрального побережья и — как это ни необычно — в Сантьяго и пригородах.
Тут направляться задержаться, по причине того, что сегрегация по имущественному и расовому показателю есть главной для понимания динамики чилийского рынка недвижимости.
С позиций цифр, 85% семей в месяц приобретают менее $950, и 25-30% от дохода тратят на жилье. С позиций истории, европейская эмиграция в Чили не была столь бессчётна, как, к примеру, в Аргентине. В следствии конкистадоры и их потомство так и остались «белыми всевышними». волосы и Светлая кожа до сих пор являются показателями статусности.
Среди обеспеченных чилийцев нет индейцев либо цветных.
В общем, не обращая внимания на уверения в политкорректности, экономический фактор поддерживается и стимулируется расовым. Общеизвестно, что смуглой и не высокий чилийке с высокими скулами — имей она хоть два высших образования — весьма тяжело отыскать работу в приличной компании кроме того в качестве секретарши. Весьма очень плохо отражается на корпоративном имидже компании присутствие в ресепшене вот таковой «тёмной» сотрудницы.
А вдруг в резюме еще и указан адрес непрестижного района, то по большому счету не хорошо. В «хороших» компаниях на «хороших» должностях трудятся в основном те, кто живёт в «хорошем» районе с хорошими (без кавычек!) школами, минимальным числом ограблений и «приличными» местами на предмет выпить кофе, виски с содовой либо поужинать. «Что же это за оазисы?!» — спросите вы.
На центральном побережье — Санто-Доминго, Ви-нья-дель-Мар, Реньяка, Кон-Кон и Сапальяр, где наличествует не только первичное жилье, но и курортные квартиры либо коттеджи, многие из которых образуют закрытые кондоминиумы с защищаемым входом, бассейнами, саунами и другими статусными атрибутами. В Сантьяго такая застройка характерна для восточной части города и на периферии, выходящей к Андам: в том месте чище воздушное пространство, больше растительности, а всего в полутора часах — лыжные курорты, летом применяемые как зоны и детские лагеря активного отдыха.
Одним из таких районов есть Ло-Барнечеа, где цена одного квадратного метра колеблется от $1300 до $1600. Планировка квартир и коттеджей «элитного размера» (120-180 кв. м) отличается тем, что на каждую спальню положен собственный совмещенный санузел. К примеру, семья из четырех человек (предположим, супруг, супруга и двое разнополых детей) располагают тремя ванными , плюс туалет — в большинстве случаев со «стоячим» душем — рядом с помещением для прислуги.
Метро ко мне не ходит, исходя из этого предполагается наличие одного-двух машин на семью. Приходящий персонал добирается на автобусах и немногих маршрутных такси.
Следующим по уровню престижа есть сантьягский район Лас-Кондес. Сейчас это самая популярная и застраиваемая территория, исходя из этого цена на квадратный метр — около $1700. Но количество возводимых новостроек дает основания ожидать спада цен на жилье.
Уже на данный момент строительные компании всячески поощряют клиентов, предлагая им в качестве подарка то бесплатное оформление документов, то мотоциклы, то всецело оборудованные новейшей техникой кухни. Тип планировки такой же, как и в Ло-Барнечеа.
Нельзя не упомянуть район Провиденсия: из «статусных» самый близкий к центру города. Зелени тут уже мельче, а криминогенная обстановка мало похуже. Потому и цены чуть ниже — $1300 за квадратный метр.
Отрицательным моментом явля¬ются кроме этого пробки в часы недостаточное количество и пик парковок. Хорошим — близость банков, клиник, обилие торговых комплексов, ресторанов, школ.
Исторический центральный район города — в отличие от европейских аналогов — наоборот, особенной ценности на рынке недвижимости не воображает. Ритм застройки тут низкий (одна из обстоятельств — критический уровень загрязненности воздуха если сравнивать с периферией), городская инфраструктура обновляется медлительно, и это, непременно, воздействует на понижение себестоимости почвы.
В целом, центр — территория «не статусная»: кроме того конторы предпочтительней иметь в восточной части города. А вместо того, дабы реставрировать и модернизировать имеющиеся строения, строительные компании предпочитают возводить новые. По большей части — снова же из-за престижа.
А где же селятся бедняки? В Сантьяго им отведен юго-западный край мегаполиса, где расположено большая часть «спальных» районов для средне-низкого сегмента населения и цены на квадратный метр варьируются в пределах $500-600. В том месте же строятся бюджетные дома, куда в следствии искоренения трущоб заселяют семьи, каковые дощатыми конурками и своим присутствием портили ландшафт и снижали цены на землю в богатых районах на восточной окраине.
Что нам стоит дом выстроить?
В столице и большинстве чилийских городов застройка проводится по американскому типу, где отдается предпочтение коттеджам, а не многоквартирным зданиям. Сами коттеджи вычислены на средне-высокий класс и вместе с гипермаркетами и шопинг-центрами выносятся на городскую периферию.
А вот строительные материалы в бюджетной и элитной застройке употребляются одинаковые — таково требование страны ввиду сейсмической нестабильности.
— Строят из бетона, дерева и металлоконструкций. Никаких кирпичей, — растолковывает Ивонн Каррера, владелица маленькой риэлторской компании, которая действует на центральном побережье уже более тридцати лет. — Отличается лишь уровень качества материалов: в бедных и богатых районах оно не одно да и то же.
Эта специфика — вместе с твёрдым контролем властей за соблюдением норм антисейсмической застройки — оказала влияние на факторы, из которых в Чили выведен «показатель месячной активности национального строительства» (IMACON) — абстрактная величина, выведенная для удобства количественных изучений в отрасли. Среди других составляющих данный показатель учитывает именно количество использованного в стране бетона, число выданных на застройку и количество рабочих и эксплуатацию разрешений рук, официально задействованных в строительных работах. Кстати, строительных компаний самого разнообразного калибра в Чили практически около двух тысяч.
И до тех пор пока рынки недвижимости США и Европы переживают кризис, чилийские девелоперы не знают отдыха. Согласно данным Строительной палаты рост показателя IMACON с марта 2007-го по март 2008 года составил 5,5%.
— Имеется ли на выстроенное жилье спрос? — с большим удивлением поднимает брови Ивонн. — Само собой разумеется, недвижимость дорожает и дорожает. Отечественное центральное побережье — любимое место для приобретения вторичного жилья не только среди чилийцев, но и у зарубежных инвесторов.
Ивонн говорит, что клиенты предпочитают покупать сходу коттеджи и готовые квартиры, а громаднейшей популярностью у ее элитных клиентов пользуются такие курортные местечки, как Качагуа, Маитенсильо и Сапальяр. Красивые, поросшие эвкалиптовым лесом скалы, облюбованные фанатами дельтапланеризма, пляжи — как для домашнего отдыха, так и для любителей серфа, гольф-клуб, эксклюзивные коттеджи — и всего лишь в полутора часах от столицы.
Стандартные наделы земли в закрытых и защищаемых коттеджных поселках — от 1000 до 5000 кв. м. Цена незастроенного участка — около $7000. А вот с домиком площадью в 120 кв. м — в зависимости от близости к пляжу — она образовывает уже от $80 000 до $150 000.
К слову сообщить, не обращая внимания на все мировые кризисы, падать в цене недвижимость не планирует. Эти Национального университета статистики (INE) подтверждают сообщённое Ивонн Каррера: в 2008 году цены на жилье медлительно, но правильно выросли на 1,4%.
В то время, когда земная твердь колеблется
Интенсивная сейсмическая активность на берегу Тихого Океана обусловлена постоянным трением и суперпозицией участков земной коры, каковые в этих широтах соответствуют платформам Наска и Южноамериканская. На территории Чили большие землетрясения происходят в среднем раз в сорок лет, а подземные толчки от одного до четырех баллов — фактически неизменно. Но впадать в панику не следует: убытки для жилого и промышленного фондов минимальны.
Начиная с середины 30-х годов прошлого века введены особые нормы по антисейсмическому постройке, за исполнением которых строго следят местные власти. Это указывает, например, что если вы купили почву и желаете выстроить себе дом, то ваш архитектурный проект сперва должны будут утвердить в муниципалитете на предмет соблюдения норм антисейсмической безопасности, а позже вас посетит рабочая группа, которая будет контролировать, сходится ли то, что оказалось в действительности, с замыслом на бумаге.
Построиться «дикарями» совсем невозможно, исходя из этого в Чили самый низкий в Латинской Америке уровень «неформальной» застройки, а люди с низким уровнем дохода довольно часто ограничиваются как раз типовым бюджетным жильем. Услуги архитектора может себе позволить далеко не все.
Начиная с 40-х годов в Сантьяго появляются строения выше трех этажей, а начиная с 70-х по всей стране начинается массовая высотная застройка, подтвердившая собственный уровень качества на протяжении землетрясения в Вальпараисо в 1985 году. На антисейсмических тренингах, каковые систематично проводятся в офисных строениях, детских и школах садах, людям растолковывают, что при землетрясения надёжнее всего остаться под крышей собственного дома и ни за что не выбегать на улицу, где на голову может упасть столб с проводами большого напряжения либо осколки стекла.
Особенные антисейсмические разработки созданы для постройки дорог, транспортных развязок, мостов, портовых сооружений и метро. С 1995 года в строительных работах жилых и промышленных объектов в обязательном порядке применение бетонных конструкций в соответствии с американской нормой ACI-318 — самой действенной на сегодня.
Исходя из этого, в случае если в курортном местечке Кон-Кон вы заметите выстроенный прямо в дюнах двадцатиэтажный дом, в котором преобладают навесные балконы и стеклянные галереи, не пугайтесь. Вы имеете возможность приобрести либо снять в том месте квартиру без угрозы для жизни.
Стать хозяином в Чили
Предположим, вы решились. Вас покорили подернутые дымкой гора Сапальяра либо негромкие предгорья Анд на восточной окраине Сантьяго. Имеется дом, имеется деньги, имеется предварительная договоренность.
Что дальше?
Больших сложностей по причине того, что клиент — чужестранец, не будет. Еще со времен Пиночета, сделавшего выговор на приток капитала из-за предела, большая часть бюрократических препон устранено. Риэлтор возьмется собрать необходимые бумаги, проверит правомерность операции и заберёт за это по 2% от цены дома с вас и с продавца.
Следующий ход — составление соглашения в нотариальной конторе. Нижний «порог» того, что в том месте придётся заплатить, — $100. В зависимости от количества страниц, на каковые будет перенесена вся собранная ранее риэлтором документация, эта сумма вырастет.
Но ни при каких обстоятельствах не превысит 1% от цены дома.
А сейчас предположим, что собственность вы собрались брать в долг. Реально ли это?
Совокупность долговременных кредитов частным и юридическим лицам в Чили есть очень популярной практикой. Начнем с того, что денежный рынок насыщен банками полностью на любой «цвет и вкус». На данный момент в стране функционируют 25 банков, большая часть которых — национальные; 28 представительств зарубежных банковских корпораций, 5 накопительно-кредитных кооперативов и две банковские организации, занимающиеся только лизингом.
Ипотечная совокупность стабильна, эластична, все эти банки соперничают, предлагая максимально удачные условия, а ежемесячная выплата, кроме процента по кредиту, включает страховки и не «прыгает» в зависимости от смены министра либо электромагнитных бурь. Обстановка очень притягательная для зарубежных граждан, задумавших обзавестись в Чили недвижимостью. На каких же условиях возможно воспользоваться местными ипотечными благами?
Как правило это реально, в случае если имеется вид на жительство и постоянный рабочий договор. Эти реквизиты являются необходимыми для чужестранцев при займа в Banco de Chile, к примеру. Но кое-какие другие банки требуют участия юридического посредника («активного поручителя»), что был бы чилийцем и забрал бы на себя оформление документов и вероятную судебную ответственность, не являясь наряду с этим супругой либо супругом потенциального клиента.
По понятным обстоятельствам, найти кандидата на подобную роль не так-то легко.
Кое-какие ограничения имеются кроме этого относительно объема финансирования. В случае если для граждан Чили это смогут быть кроме того 120% (включая, скажем, еще ремонт либо приобретение мебели), то для чужестранцев по большей части — 70%.
Как и везде, в конечном итоге самым ответственным условием есть ваш статус. Менеджеры больших интернациональных корпораций с достойной оплатой труда, в большинстве случаев, приобретают нужный кредит без особенного труда.
Текст: Анна Новикова
Издание "Ваш дом за границей"
Пикник — В том месте, на краю земли
