Евгений штраух: «у опытных девелоперов особых проблем с продажами нет»
Благодаря увеличению транспортной доступности подмосковный город Химки стал настоящим соперником столичным новостройкам северо-запада. Как начинается спутник, сколько стоит в нем новое жилье и чем он отличается от других городов Подмосковья — в интервью «РБК-Недвижимости» говорит председатель совета директоров Galaxy Group Евгений Штраух
[FL]— Ч[/FL]то такое Химки сейчас для клиентов нового жилья? Имеет ли значение близость этого города-спутника к Москве?
— Химки — это уже практически Москва. Причем ежедневная маятниковая миграция отмечается в обе локации — так сложилось исторически. Большое количество людей, например, каковые живут в Москве недалеко от Речного вокзала, но трудятся в Химках. Еще больше людей, каковые живут в Химках, но трудятся в столице. По сути, это в далеком прошлом один город.
Сама логистика не делает отличия между Москвой и Химками. ее город и Столицу-спутник разделяют только восемь полос МКАДа.
В случае если сказать про Химки в разрезе всего Подмосковья, то северо-запад и запад по большому счету остаются респектабельными направлениями для проживания. Это не восток области, где застраиваются огромные территории с вызывающей большие сомнения транспортной доступностью.
Все-таки в Химках основное — как раз транспортная доступность. Сейчас город стал бурно развиваться как раз в связи с улучшением таковой характеристики. В случае если еще пять лет назад возможно было заявить, что Химки это нескончаемая пробка и доехать до Шереметьево возможно лишь аэроэкспрессом, то на данный момент, с открытием платной магистрали, Ленинградское шоссе существенно разгрузилось.
Это первое.
Второе — это тема, связанная со постройкой в Химках ветки легкого метро, что уже запроектировано и по сей день находится на последних стадиях согласований. Эта линия именно пройдет мимо отечественного комплекса — ЖК «Альфа Центавра». С открытием ветки за 30 мин. будет реально добраться из Химок до центра Москвы.
— Из-за чего у подмосковных городов-спутников разное лицо и разная судьба в плане новостроек? Из-за чего Балашиха, к примеру, — это экономкласс, а Химки — бизнес?
— Я бережно бы доходил к таковой оценке городов и не стал бы навешивать ярлыки. Но по факту это утверждение близко к действительности. Из-за чего?
По новостройкам видно, что в Химках линейка проектов более разнообразна по архитектуре, проектным ответам, по концепциям застройки, чем в среднем по Подмосковью.
Практически все застройщики Столичной области на данный момент стараются позиционировать собственные проекты в сегменте экономкласса, комфорт-класса. Именовать сейчас проект бизнес-классом нужно весьма бережно, по причине того, что цена — это основное для сегодняшних клиентов.
Да, новостройки в Химках больше тяготеют к сегменту бизнес-класса: это по большей части монолит, а не панель, и по разнообразию проектных и архитектурных ответов объекты заметно выделяются. Но это относится по большей части качества объекта, а не цены. Химки стали для строителей экспериментальной площадкой, где обкатываются многие девелоперские начинания.
К примеру, в отечественном ЖК «Альфа Центавра» мы стартуем с отделкой. В первой очереди проекта предлагаем ее опционально, во второй, с которой выходим в скором будущем, уже все квартиры будут с отделкой. Для клиента это выгодно, я считаю.
Люди покупают квартиры уже с ремонтом — удорожание образовывает всего лишь 10 тыс. руб. на 1 кв. м, что на 30–40% дешевле, чем делать ремонт самому.
— О востребованности новостроек в том либо другом подмосковном городе возможно делать выводы по географии покупателей и уровню спроса. Кто берёт квартиры в новых зданиях в Химках?
— Сейчас квартиры в новостройках в Химках в основном берут люди, желающие улучшить собственные жилищные условия. Они реализовывают собственный старое жилье, которое не устраивает по различным обстоятельствам: или локация нехорошая, или у района социальные неприятности, или площадь квартиры маленькая, дом ветхий
По большей части клиенты новостроек в Химках — это люди из самих же Химок либо из близлежащих к ним районов, включая Москву. Москвичей, каковые переезжают в Подмосковье, на это мотивируют те же неприятности, связанные со ветхим жильем. Реализовав ветхую маленькую квартиру в Москве, в Химках возможно приобрести огромную квартиру в новом доме классом выше и с другим социальным окружением. В Москве новостройки и дороже, и классом ниже.
Граница престижности столичных районов северо-подмосковных Химок и запада сейчас стала весьма размытой.
— Имеется ли цифры по рынку новостроек в Химках — какое количество стоит приобрести в городе новую квартиру?
— Средняя цена квартир в новостройках экономкласса — хорошего, добротного экономкласса — колеблется в пределах 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м. На квартиры-студии цены выше — около 110 тыс. руб. за 1 кв. м. Это мы говорим о зданиях в высокой степени готовности, на 80% родных к сдаче.
В зданиях, каковые возможно отнести к бизнес-классу, цена квартиры доходит до 140 тыс. руб. за «квадрат».
Мы в ЖК «Альфа Центавра» стараемся идти в ногу со всеми застройщиками, у нас цена до тех пор пока на уровне 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м. Но когда выйдем на вторую очередь, начнем неспешно цены повышать.
— По отечественной информации, поднимать цены в осеннюю пору планируют многие застройщики Столичного региона.
— Мы кроме этого будем поднимать цены, но бережно, никаких скачков на 20–30% не будет. Максимум на 3–4% — позже посмотрим за обстановкой. В случае если рынок начнет изменяться, будем реагировать. В любом случае мы оптимистично наблюдаем на ценовые показатели. У нас были сомнения весной этого года, стоит ли на данный момент, летом, выходить на вторую очередь.
Мы промоделировали обстановку, оценили возможности, сделали вывод, что раз проект находится на финальных стадиях готовности — он будет пользуется спросом.
— А как на данный момент идут продажи новостроек в Химках?
— Я бы сообщил, продажи идут стабильно в хороших проектах. Цены на новостройки в Химках до тех пор пока никто не опускает, многие застройщики играются со акциями и скидками. Но явного тренда на понижение стоимостей нет ни у кого.
Не хорошо с продажами в проектах, в случае если стройка идет вяло. Это указывает, что у застройщика либо неприятности с подрядчиком, либо кончились деньги на достройку и т. д. Люди — потенциальные клиенты — видят такую обстановку, и их это сходу отпугивает.
Стадия строительства кроме этого крайне важна для продаж. на данный момент берут новостройки, в случае если дом выстроен в среднем на 80–90%.
— Из-за чего кое-какие застройщики прямо демпингуют скидками и акциями, а кое-какие держат цену на уровне?
— Девелоперы — различные. Кто-то собирается зафиксировать прибыль, уйти из бизнеса, а кто-то рассчитывает трудиться «в продолжительную». Вот такие застройщики не заинтересованы одномоментно скидывать через демпинговые стоимости все собственные активы.
Иначе, у некоторых застройщиков могла быть изначально неправильно выстроенная маркетинговая политика — либо дорого забрали деньги, либо были жестко завязаны на рефинансировании от продаж. У умелых девелоперов особенных неприятностей с продажами нет.
— Ипотечников на данный момент большое количество?
— В связи со понижением главной ставки ЦБ и субсидированием ипотеки на новостройки ипотечных клиентов стало больше. Вентиль приоткрылся. В случае если полгода назад их фактически не было, то на данный момент люди пошли.
Но их не так много, как было до кризиса.
— Поведайте о ЖК «Альфа Центавра».
— Жилой комплекс «Альфа Центавра» расположен в историческом центре города Химки, на пересечении улицы 9 Мая и Нагорного шоссе. Неспециализированная территория проекта — 3 га. «Альфа Центавра» — это четыре монолитных двухсекционных 17-этажных дома, и одно четырехэтажное и два восьмиэтажных строения с апартаментами.
Возведение комплекса поделено на пара этапов: на данный момент ведется реализация первой очереди, включающей в себя строительство двух жилых корпусов «Альфа» и «Бета» на 540 квартир.
— Социальная инфраструктура в ЖК имеется?
— На собственной территории строим детский сад на 75 мест. Плюс в отечественном инвестконтракте имеется громадная социальная программа — финансируем пристройку к одной из школ в Химках. Это 200 миллионов рублей.
— А какие конкретно, кстати, планировки квартир?
— Проект разрабатывали более года назад. Исходя из этого продукт, обязан согласиться, не стабилизиционый, микроскопических квартир в нем нет. На каждом из этажей имеется по нескольку типов квартир. Возможно выбирать и по размерам, и по планировкам, и по ремонту, и по дизайну.
Самая маленькая однокомнатная квартира — 42 м, «двушки» — 50–60 кв. м, трехкомнатные — около 70 кв. м. Имеется, к примеру, и открыто громадные квартиры — четырехкомнатные под 90 м, что непривычно для экономкласса.
— Другими словами вы относите дом к экономклассу?
— Это бизнес по цене эконома. Мы умышленно строим отечественные рекламные кампании и продажи, избегая термина «бизнес-класс». Сейчас это людей отпугивает. Возможно отнести отечественный дом к классу комфорт+. Чем оптимален дом? Это продуманная архитектура, современные вентилируемые фасады, это трехметровые потолки, инновационная инженерия, хорошие видовые характеристики и собственная придомовая территория.
В шаговой доступности парк Дубки, а в возможности рядом с домом откроется станция метро.
— Для чего вторую очередь выводите с готовым ремонтом? Вычисляете это решение своевременным?
— Это запрос рынка — люди желают брать такие квартиры. И до нас кое-какие компании делали подобное. Но по большей части это была или муниципальная отделка, или весьма дорогая.
В отечественном ценовом сегменте таковой продукт будет весьма востребованным. По отечественным замерам (мы опрашивали людей, каковые уже приобрели у нас квартиры в первой очереди), 70% желали бы взять готовый продукт.
Более того, на данный момент мы обсуждаем в компании, дабы за эти же деньги реализовывать не просто квартиры с ремонтом, но кроме того с кухней. Дабы семья, приобретшая квартиру, имела возможность въехать в нее в тот же сутки и начать жить. Реализовать квартиру с отделкой и с кухней за те же деньги возможно с учетом оптовых закупок у поставщиков.
Мы не закладываемся на получение прибыли за опцию «отделка», но это станет конкурентным преимуществом отечественного проекта. А на данный момент это основное.
Ну и самый очевидный плюс квартир с отделкой — отсутствие ремонта у соседей: подъезды останутся чистыми, никто за стеной не будет шуметь перфоратором.
Помимо этого, квартиры с отделкой весьма занимательны частным инвесторам
— А такие на данный момент имеется?
— Я не могу заявить, что частных инвесторов большое количество, их стало намного меньше. Но люди покупают и по две-три-четыре квартиры. Часть таких инвесторов играется на увеличении цены квадратного метра на стадиях строительства, а часть предполагает сдавать в аренду.
Для последних квартиры с отделкой — весьма привлекательный инструмент с понятной экономикой.
Игнат Бушухин
Об авторах
Евгений ШтраухТочка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Преисподняя ДЛЯ АНДРОИДОВ — Detroit: Become Human #4
