Эксперты назвали самые доходные для сдачи квартиры районы москвы
Чем менее респектабелен район, тем удачнее сдавать в нем жилье, узнали аналитики «Циан». Быстрее всего окупаются квартиры в Новой Москве, Капотне, Люблино и Кузьминках, но и реализовать их тяжелее, чем жилье в респектабельных районах
Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС
Привлекательная Капотня
Средняя доходность от долговременной сдачи в аренду квартиры в Москве по результатам первой половины 2016 года составила 5,5%, говорится в изучении, подготовленном экспертами компании «Циан». Иными словами, окупить столичную квартиру, сдавая ее в аренду, возможно за 18 лет с маленьким. Наряду с этим для различных районов срок значительно отличается.
Как выяснилось, обладателям самой дорогой недвижимости в историческом центре города сложнее всего вернуть израсходованные на ее приобретение средства. В фавориты антирейтинга попали районы Арбат, Хамовники и Гагаринский. Тут ставка капитализации (отношение между размером и ценой актива ежегодного дохода, приобретаемого от сдачи его в аренду) колеблется в диапазоне 4–4,5%, показывает «Циан».
Так, приобретя квартиру в этих районах, ожидать возврата инвестиций придется 22–25 лет.
Приобретение квартиры в наименее респектабельных районах, наоборот, есть самый перспективным инвестиционным ответом, направляться из данных изучения. Большую прибыль инвесторам принесет сдача в аренду квартиры в поселениях Первомайское и Марушкинское в Новой Москве, а также в районе Капотня в Юго-Восточном административном округе. Ставки капитализации тут колеблются от 6,4 до 6,7%.
Другими словами окупить собственные инвестиции рантье сможет за 15–15,6 года. Фаворитами по доходности (6,7%) наряду с этим являются трехкомнатные квартиры вблизи Столичного нефтехимического завода в Капотне.
Таковой эффект позван тем, что по мере удаления от центра города ставки аренды понижаются не так очень сильно, как цена квадратного метра, растолковывают в «Циан».
Изучение основано на анализе более чем 1 млн объявлений по сдаче и продаже в аренду жилья в Москве, размещенных на портале cian.ru в 2012–2016 годах. Наряду с этим стоимость жилья и арендные ставки дисконтировались с учетом арендных ставок и динамики цен.
Компания «Миэль-Аренда» приводит приблизительно те же цифры, что и «Циан», действительно, без разделения по районам: ставка капитализации столичных квартир экономкласса образовывает от 4 до 7% годовых.
Однушки популярнее
За последний год популярность аренды однокомнатных квартир выросла. «Их часть в структуре спроса за год возросла на 3 п.п. и составила 58%, — отмечает председатель совета директоров портала Domofond.ru Эрик Сегерборг. — Наряду с этим число запросов контактов по объявлениям о предложении в аренду двухкомнатных и трехкомнатных квартир, наоборот, стало ниже на 1 п.п. — 34% и 7% соответственно». Средняя арендная ставка кроме этого снизилась за прошлый год во всех сегментах жилья на 3%. Снять однокомнатную квартиру в Москве возможно в среднем за 30,8 тыс. руб., двухкомнатную — за 43,3 тыс. руб.
Правило рантье
Эти «Циан» подтверждают так именуемое золотое правило рантье, считает глава департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома: «Чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. С данной точки зрения покупать с целью сдачи внаем элитную недвижимость необычное наслаждение: доходность элитки минимальна если сравнивать с типовым жильем».
Доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости варьируется в пределах 1–4% от начальной суммы инвестиций в зависимости от цены квадратного метра, отделки, мебели и оборудования, оценивает глава департамента аренды муниципальный недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева. Удаленность от центра кроме этого обычно идет в пользу рантье. «В отечественной базе имеется квартира в Бутиковском, 5, недалеко от Остоженки, которая сдается за $10 тыс. в месяц, — приводит пример Ковалева. — Наряду с этим довольно недорогую квартиру на набережной Тараса Шевченко, 1/2, сравнительно не так давно хозяин сдал за $15 тыс.».
Более демократичные варианты сдаются не только удачнее, но и стремительнее. К примеру, квартиры экономкласса уходят на данный момент в среднем в течение нескольких суток, а в прошедшем сезоне и вовсе — хватало нескольких часов, оценивает помощник главы департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. «Квартиры бизнес- и комфорт-класса сейчас выбирают примерно половину месяца из семи — десяти вариантов, — продолжает она. — В прошедшем сезоне просматривали три-четыре квартиры не более четырех дней». Элитные квартиры смогут пребывать в экспозиции какое количество угодно продолжительно, пока хозяин не решится на адекватное понижение арендной ставки.
В случае если брать статистику в среднем по району, то выводы «Циан» логичны — более недорогие районы приносят громадную доходность, соглашается председатель совета директоров агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. Иначе, доходность постоянно зависит не только от района, но и от конкретной квартиры. Показателей ликвидного объекта пара, перечисляет специалист: маленькой метраж, низкая цена, близость к метро и центру. «Принципиально важно постоянно помнить, что когда-то квартиру, которая на данный момент сдается в аренду, еще нужно будет продавать, — отмечает Моисеева. — И тогда факторы, каковые удачны для рантье, будут делать ее менее ликвидной для продавца».
Берут ближе к центру
«Срок экспозиции квартир на продажу, само собой разумеется, зависит от качества самой квартиры: адекватности ее цены, дома и этажа, — отмечает председатель совета директоров агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. — Но в целом квартира в более респектабельном районе может экспонироваться около двух-трех месяцев против шести и более месяцев для менее ликвидных квартир в отдаленных районах».
О том, что недвижимость, расположенная ближе к центру, продается лучше, по данным Росреестра. К примеру, в первом полугодии 2016 года в Подмосковье было зарегистрировано практически на 15% меньше сделок с переходом прав на жилые помещения, чем за тот же период 2015 года: 294,7 тыс. и 345,4 тыс. сделок соответственно. Эта статистика обрисовывает по большей части операции на рынке вторичного жилья.
Понижается спрос и на новостройки. С января по июнь 2016 года число соглашений участия в долевой постройке жилья (ДДУ) в Подмосковье сократилось на 4%, до 41,3 тыс.
В Москве, наоборот, сделки как с новой, так и со вторичной недвижимостью стали заключаться чаще. Объем сделок с переходом прав собственности на жилье вырос на 10,8%, до 62,7 тыс.
На популярность Москвы повлияло то, что за последние полтора года столичные застройщики вывели на рынок рекордный количество новых проектов, каковые по цене способны соперничать с Подмосковьем, растолковывает Консалтинг и «руководитель-компании» Татьяна Калюжнова. Сыграли скидки и свою роль. «Приблизительно в 30% проектов при 100%-ной оплате возможно взять скидку 5–10%», — отмечает Калюжнова.
Средняя удельная стоиость 1 кв. м в новостройках Москвы (в районе от ТТК до МКАД), согласно данным ИРН, образовывает сейчас 172,3 тыс. руб. В Подмосковье по результатам июня она составила 85,4 тыс. руб. за 1 кв. м, говорится в изучении компании «Миэль-Новостройки». Но при взоре на конкретные предложения польза приобретения квартиры в Москве делается более наглядной.
Так, к примеру, в середине июня компания «Желдорипотека» вывела на рынок новый жилой комплекс «Воздух» в районе Люблино Юго-Восточного административного округа. На этапе подготовки площадки к строительным работам цена одно- и трехкомнатных квартир площадью 34,9–76,9 кв. м образовывает 4,1–11,1 миллионов рублей., либо 115–145 тыс. руб. за 1 кв. м.
За один «квадрат» в ЖК «Опалиха О3», расположенном в Подмосковье в 13 км от МКАД, нужно будет заплатить в среднем 124 тыс. руб., а цена квартир, в соответствии с сайту застройщика, оценивается от 2,4 млн до 6,86 миллионов рублей. (за одно- и трехкомнатную квартиру соответственно).
Кроме того самые доходные вложения на рынке долговременной аренды значительно уступают по доходности классическим банковским депозитам. Согласно данным Центробанка, базисный уровень доходности по рублевым депозитам сроком более одного года в июле образовывает 10,7% годовых.
Создатель: Алексей Пастушин.
Что Вы Выберете, Дабы Выжить? САМЫЙ ТЯЖЁЛЫЙ ТЕСТ НА СВЕТЕ
