Как повлияет падение курса рубля на стоимость недвижимости
Редакция "РБК-Недвижимости" узнала у специалистов рынка, как повлияют колебания валютных котировок относительно рубля на цена жилой и коммерческой недвижимости, и на ставки аренды.
Фото: Depositphotos/yykkaa
Направления американского доллара и евро существенно выросли по отношению к рублю в последнии месяцы. Непременно, это тревожит россиян, среди них и потенциальных клиентов недвижимости, и арендодателей и арендаторов. Редакция "РБК-Недвижимости" узнала у специалистов рынка, как повлияют колебания валютных котировок относительно рубля на цена жилой и коммерческой недвижимости, и на ставки аренды.
Жилье
В случае если сказать о жилья то, согласно точки зрения опрошенных порталом "РБК-Недвижимость" специалистов, резких колебаний цен на него в скором будущем ожидать не следует. "Важных предпосылок для снижения цены жилья на сегодня нет, более с уверенностью возможно прогнозировать коррекцию стоимостей вверх, которая не достигнет 15-20%, на каковые ослаблен рубль, но может пара превышать уровень инфляции, — прогнозирует председатель совета директоров компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. — Стоимости будут расти медлено, учитывая, что ослабление рубля — это продуманная правительственная мера".
Наровне с трансформацией курса рубля росту стоимостей кроме этого содействует нестабильная обстановка в банковском секторе, спровоцировавшая повышение числа клиентов, желающих инвестировать в таковой надежный актив, как недвижимость, додаёт она.
В целом специалисты уверены в том, что недвижимость — один из самых надежных способов для накопления средств, исходя из этого каждые колебания валютных котировок приводят к повышению числа инвестиционных сделок.
В сегменте новостроек экономкласса ожидается рост количеств продаж, кроме этого вероятен рост доли ипотечных сделок Как поведал порталу председатель совета директоров компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев, таковой сценарий ранее повторялся, и было зафиксировано увеличение уровня спроса в реализуемых компанией новостройках. "Цена квартир, в большинстве случаев, фиксируется в рублях. Кроме этого имеется другие факторы, каковые в значительной мере влияют на рынок.
Так, в Москве ожидается выход большого количества недвижимости на рынке первичного жилья, что подстегнет спрос со стороны клиентов квартир. В Подмосковье в перенасыщенных предложением районах будет отмечаться понижение стоимостей. В громаднейшей степени пострадают удаленные от Москвы города со слабо развитой переизбытком новостроек и дорожной инфраструктурой.
Ближайшее Подмосковье падать в цене не будет и останется в существующих пределах цены, т.к. тут спрос остается на устойчивом уровне",- пологает аналитик.
Генеральный директор компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова согласна с мнением прошлых специалистов. По ее соображениям, в сегменте новостроек эконом- и комфорткласса возможно ожидать повышения количеств продаж,кроме этого вероятен рост доли ипотечных сделок.
"Рост сделок в сегменте "эконом" будет, но спрос нельзя назвать ажиотажным, исходя из этого нет обстоятельств ожидать резкого трансформации ценообразования на рынке недвижимости. Сделки совершаются в рублях, расчеты с застройщиками также происходят в рублях. Вероятнее, стоимости будут расти в пределах инфляции", — додаёт Ирина Доброхотова.
Аренда
В случае если сказать об аренде квартир, то, вправду, кое-какие собственники реагируют на такие трансформации и устанавливают цена квартиры не в рублях, а в долларах. "на данный момент мы замечаем, что до тех пор пока 5-10% собственников хотят приобретать оплату в долларах, дабы получить на увеличении курса данной валюты. Такое предложение самый приемлемо для арендаторов, приобретающих доход в той же валюте", — сказала начальник департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина.
Согласно точки зрения Ирины Доброхотовой, в сегменте "эконом" арендные ставки вырасти не должны. Но, считает эксперт, тут возможны и разные варианты поведения арендодателей: те, кто в далеком прошлом не поднимал ставку аренды, смогут сделать это как раз на данный момент, апеллируя к понижению курса рубля.
"Но, вероятнее, это будут точечные увеличения, поскольку спрос на рынке аренды на данный момент спокойный, завышать ставки свидетельствует продолжительно искать арендатора. В элитном сегменте, в случае если ставки согласно соглашению аренды были зафиксированы в валюте, аренда подорожает," — поясняет Ирина Доброхотова.
Коммерческая недвижимость
Обстановка на рынке коммерческой недвижимости мало отличается от жилого сегмента. Тут довольно часто арендная ставка номинирована в долларах.
"Влияние курса рубля на ставки аренды коммерческой недвижимости проявляется лишь при более-менее масштабных колебаний, превосходящих 10% в течение маленького промежутка времени. В большинстве случаев, они связаны с кризисными явлениями. Для примера достаточно взглянуть на 2013г., в то время, когда курс рубля к доллару снизился приблизительно на 7,8%, к евро — на 11,8%, а ставки аренды оставались стабильными", — поведал директор отдела маркетинговых исследований CBRE Валентин Гаврилов.
При же, в случае если курсовое падение образовывает 10 и более процентов, то у арендатора нет иного выхода, как пробовать возвратиться в бюджетные рамки через дополнительные договоренности с арендодателем, прокомментировал обстановку "РБК-Недвижимости" начальник отдела изучений Cushman & Wakefield Денис Соколов.
До тех пор пока текущее понижение курса рубля остается в рамках обычных колебаний, характерных для мирового валютного рынка, оно не будет оказывать заметного влияния на цена коммерческих площадей, прогнозирует Валентин Гаврилов.
"Так как арендная ставка номинирована в долларах, а у многих арендаторов бюджетирование производится в рублях, ослабление рубля очень плохо отражается на рынке — издержки арендатора возрастают и ему приходится искать методы оптимизации издержек, — прогнозирует Денис Соколов. — На офисном рынке Москвы, где отмечается излишек площадей, арендодатели будут вынуждены идти на компромисс, не смотря на то, что это будет дополнительно осложняться повышением налога на недвижимость в этом году. В противном случае говоря, в случае если падение рубля продолжится, и американский доллар "пробьет" уровень в 37 руб., то это очень сильно поменяет обстановку на рынке, и нельзя исключать понижение чистых ставок аренды на 10% и более".
Согласно точки зрения аналитиков Cushman & на данный момент, в торговой недвижимости арендная ставка — только функция от оборота ритейлера. Исходя из этого конкретно коррекция рубля не повлияет на арендную ставку. Влияние будет опосредованное, через трансформацию платежного баланса, удорожание импортных ТНП и сокращение роста розничного товарооборота.
Но это более долгий процесс.
Что касается логистической недвижимости, то, по оценке Дениса Соколова, данный сектор самый подвержен курсовым колебаниям, т.к. цена хранения конкретно воздействует на себестоимость единицы продукции. Но и для этого сектора возможно сказать о 5-10% "толерантности" арендатора к курсовым колебаниям.
"Все же уровень экономической активности, воздействующий на количества спроса, и дешёвое предложение на рынке, остаются главными факторами, определяющими цену аренды. Состояние данных факторов пока не располагает к росту арендных ставок в долларовом эквиваленте. В 2014г. некий рост ожидаем только в сегменте торговой недвижимости.
В рублевом эквиваленте рост ставок будет иметь место приблизительно на величину понижения курса, т.к. арендные ставки довольно часто номинированы как раз в долларах", — заключил Валентин Гаврилов.
Сергей Велесевич
ОБВАЛ РУБЛЯ 2018
