Калькулятор: покупаем новую виллу на коста-дель-соль. испания
Цены на испанском рынке недвижимости начали медлено расти. До пиковых показателей 2007-го на большом растоянии, но рынок восстанавливается. Быть может, настало время для инвестиций?
Одними из самых занимательных считаются вложения в элитную недвижимость Испании. Сегмент не перегружен «ничейным» жильем и меньше подвержен ценовым колебаниям. Исходя из этого в отечественном новом «калькуляторе» мы просчитали приобретение виллы недалеко от Малаги.
IВыбор виллы
Дано: Состоятельная домашняя пара из Москвы решила купить виллу на берегу моря в Испании. Выбрали регион Коста-дель-Соль, куда и отправились на просмотры. Полетели вдвоем на 15 дней, воспользовавшись одолжениями рекомендованной агентством турфирмы.
Останавились в Малаге в гостинице на 4*.
Затраты:
Авиаперелет: от €540
Прямой перелет Москва – Малага. Турагентство, с которым сотрудничает компания, предлагает удачные цены на авиаперелет. Билет на рейс Аэрофлота — от 20 000 руб. на человека в обе стороны.В зависимости от сезона цены изменяются.
Андрей Панфилов, Panspain Group: В «сезон» (май-октябрь) эргономичнее всего совмещать отдых с приобретением недвижимости. В «несезон» (ноябрь-апрель) больше шансов сторговаться с продавцом на более низкую цену. Мы рекомендуем клиентам лететь, в то время, когда имеется возможность пробыть на месте предельное число дней.
В этом случае удастся нормально осмотреть десятки объектов и дополнительно организовать повторные просмотры самый понравившихся вариантов.
За это же время необходимо открыть счет в банке, взять местный ИНН (NIE), заключить соглашение с адвокатским бюро. И, само собой разумеется, полезно изучить местную инфраструктуру.
Аренда автомобиля: около €1000
Трансфер из аэропорта €100 либо местное такси — от €75 оплатит агентство. Аренда нового автомобиля известных мировых марок класса люкс: BMW, Mercedes, Porsche, Maserati и без того потом – от €150 в день. Депозит от €1500.
При поездке более чем на 10 дней лучше снять в аренду машину хотя бы на часть срока, дабы возможно было самостоятельно объехать побережье и оценить местные красоты. В случае если приехать на пять-семь дней, то прокат авто не пригодится, главное время клиент будет проводить на просмотрах, где передвижение снабжает компания.
На аренде авто возможно сэкономить, в случае если обратиться в агентство с автопарком несложнее. Такие модели имеется во всех больших прокатных компаниях — EuroCar, Sixt, Hertz. Возможно забрать/сдать авто в гостинице либо аэропорту.
Цены от €50 в день. Средний размер депозита — €500.
У местных небольших компаний цены смогут быть еще более низкими — от €25 в день с депозитом в €100-200. Ими, в большинстве случаев, предлагаются подержанные иномарки в хорошем состоянии, но без каких-либо юридических обеспечений.
Андрей Панфилов: Кроме этого мы безвозмездно возим клиентов на Атлантическое побережье (по желанию) и устраиваем обзорную поездку в город Ронда — отчизну корриды. В случае если клиенты приехали с детьми, можем организовать поездку в аквапарк либо зоопарк.
Проживание на протяжении поездки-поиска: €2000
Цены на аренду жилья, так же как и на билеты, зависят от времени года. В сезон (с мая по октябрь), недельное проживание в гостинице 4* на двоих, включая завтраки, составит от €1000. В межсезонье затраты вдвое меньше.
Андрей Панфилов: Кое-какие клиенты предпочитают жить в снятых в аренду апартаментах либо виллах. Примерная стоимость — €1000 в неделю, плюс депозит около €1000, плюс оплата одолжений уборщицы, приобретение продуктов бытовых товаров и питания.
Питание: €900-2000
В кафе ланч на двоих, включающий главное блюдо, два салата и напиток, обойдется в €20-30, обед — горячее, салат, пиво либо вино – в €25-50, ужин — горячее, десерт, бутылка вина – в €30-80.В случае если готовить самостоятельно, обычный комплект продуктов из супермаркета на 7 дней будет стоить €100-150.
Дополнительные затраты: €150
Значительно чаще связаны с развлечениями и пляжным отдыхом. Лежак на публичном пляже — €2-5 в сутки; посещение парка водных атракционов — €25-30 на человека. Затраты на приобретение сувениров, посещение разных достопримечательностей зависят лишь от возможностей и желаний человека.
II Приобретение недвижимости
Дано: Пара изначально желала купить новый дом для собственного отдыха. Но не исключает возможность, что в будущем виллу возможно сдавать в аренду. Сделку совершают через агентство, которое подобрало подходящий вариант – виллу от застройщика.
Затраты:
Цена виллы: €1,95 млн
Вилла с пятью спальнями и пятью ванными , площадью 450 кв.м и 180 кв.м открытых террас, расположена на наделе земли в 1040 кв.м рядом от Новой Золотой Мили на побережье Коста-дель-Соль. Выстроена в 2015 году, всецело снабжена техникой и мебелью, имеется центральное отопление, гараж на три автомобиля, на участке – бассейн.
С громадных террас раскрываются виды на море и сад. До пляжа менее 500 метров. В нескольких минутах езды расположена вся нужная инфраструктура: магазины, рестораны, больницы и школы.
Андрей Панфилов: Цена указана без НДС (10%) и учета дополнительных затрат на приобретение объекта (около 3% от цены). При продаже виллы напрямую застройщиком, с которым у агентства соглашение, вероятен торг в пределах 5-10%.
Этапы сделки:
1. Подписание контракта о задатке: от €3000 (входит в цена виллы)
По окончании выбора объекта продавец и покупатель заключают контракт о задатке чтобы зарезервировать объект. В зависимости от цены недвижимости сумма может варьироваться.
По окончании подписания соглашения о задатке юристы клиента контролируют юридическую чистоту объекта недвижимости («Due Diligence») чтобы убедиться, что недвижимость не имеет каких-либо правовых либо денежных обременений.
После этого стороны подписывают пилотный соглашение купли-продажи. Клиент оплачивает 10% цене объекта. В данном контракте указывается предельный срок для подписания нотариального акта купли-продажи.
2. получение и Оформление доверенностей идентификационного номера чужестранца (NIE): около €280
Вместе с копией пилотного контракта и выпиской из Реестра Собственности о вилле оформляется идентификационный номер для зарубежного клиента. Он нужен для подписания открытия счёта купли-и нотариального акта продажи в испанском банке.
Для получения NIE нужно сделать доверенность в пользу юристов, и нотариально заверенные копии всех страниц паспорта. Остальными вопросами займутся юристы: запись на прием в полицию, подготовка документов, заполннение анкеты, оплата госпошлины и без того потом.
По окончании оформления доверенности идентификационный номер возможно взять в течение двух рабочих дней.
3. Открытие счета в испанском банке: €300
Оплата сделки осуществляется при помощи банковского чека, что передается продавцу в присутствии нотариуса в момент подписания нотариального акта купли-продажи.
Андрей Панфилов: Для открытия счёта в испанском банке и перечисления денежных средств на испанский счет нужно доказать их легальное происхождение. Для этого потребуется:
- Копия общегражданского паспорта
- Идентификационный номер зарубежного гражданина
- Рекомендательное письмо из банка
- Справка с места работы с указанием оклада и должности (заверенная работодателем).
- Налоговая декларации на доходы физических лиц.
- В случае если источником денежных средств есть продажа недвижимости в какой-либо стране, нужен соглашение купли-продажи, переведенный на испанский язык и апостилированный.
- В случае если источником денежных средств есть аренда недвижимости, необходимо дать соглашение аренды и декларацию о доходах, взятых от аренды.
- Выписка о перемещении денежных средств на счету, открытому в родной стране клиента.
Все документы должны быть переведены на испанский язык аккредитованным для этих целей переводчиком.
Счет в испанском банке будет нужен и по окончании заключения сделки, поскольку разрешит осуществлять платежи за услуги ЖКХ, взносы в муниципальные налоги и товарищество собственников, и зачислять доход от сдачи недвижимости в аренду.
4. Подписание нотариального акта купли-продажи (осуществление сделки): от €650
Акт купли-продажи подписывается в нотариальной конторе. В момент подписания нотариального акта продавец передаёт клиенту ключи от объекта недвижимости, приобретая вместо банковский чек.
Нотариальный акт купли-продажи возможно подписан лично клиентом либо его представителем по доверенности.
При покупке вторичной недвижимости рекомендуем заказать диагностику технического и физического состояния объекта. Намерено нанятый техник оценит состояние коммуникаций и недвижимости, и соблюдение градостроительных норм и возможность повышения нужной площади дома в будущем. Заключение нужно взять до подписания контракта купли-продажи.
Обойдутся услуги мастера в €500-1500.
Регистрация объекта недвижимости в реестре собственности, переход права собственности (включая переоформление соглашений по коммунальным услугам): около €750
По окончании получения оплаты налога купли-и нотариального акта продажи на передачу собственности, объект регистрируется в Реестре Собственности на имя нового обладателя. Срок регистрации образовывает один-два месяца.
Налог на приобретение недвижимости: €195 000
При покупке у застройщика НДС образовывает 10% от цены объекта. При приобретения вторичной недвижимости, сделка облагается налогом на передачу собственности с прогрессирующей ставкой:
•Часть цены объекта недвижимости до €400 000 (при наличия парковочных площадок либо гаражей до €30 000) – налог 8%.
•Часть цены от €400 001 до €700 000 (при наличия парковочных площадок либо гаражей ценой от €30 001 до €50 000) – налог 9%.
•Часть цены от €700 001 (при наличия парковочных площадок либо гаражей от €50 001) – налог 10%.
Гонорар юристов, сопровождающих сделку купли-продажи: €9750
Гонорар юристов зависит от часов работы и сложности сделки. На Коста-дель-Соль обычный варианрт — 1,5-2% от цены объекта.
Андрей Панфилов: Отечественные юристы подбирают нотариуса и советуют его клиенту. У агентства имеется проверенный годами партнер — адвокатское бюро с русскоговорящим сотрудником. Цена их одолжений 0,5-1% от цены объекта (без НДС).
Услуги агентства: €0
При покупке первичной недвижимости работу риэлтора оплачивает застройщик.
| Таблица затрат клиента новой виллы на Коста-дель-Соль | |
| Выбор | |
| Один визит в Испанию — заключение сделки и выбор недвижимости | €5140 |
| Приобретение | |
| Цена виллы | €1,95млн |
| Налог на приобретение недвижимости (10%) | €195 000 |
| Налог на документирование юридических актов (1,5%) | €29 250 |
| Офрмление доверенности на юриста и NIE | €280 |
| Регистрационный сборы | €750 |
| Услуги риэлтора | €0 |
| Услуги адвокатского бюро (0,5%) | €9750 |
| Нотариальные сборы | €1500 |
| Заверенный перевод документов | €300 |
| ИТОГО: | €2 191 970 |
О стоимости содержания виллы и вероятной прибыли от аренды просматривайте в следующем материале!
Благодарим за помощь в подготовке материала компанию Panspain Group
Текст подготовила Екатерина Холодова
Фото предоставлены Panspain Group
Недвижимость в Испании на побережье моря Коста Калида, виллы в Сан Педро дель Пинатар
