Калькулятор: покупка доходного дома в западной германии
Самый простой и наименее затратный метод инвестирования в недвижимость Германии – это приобретение маленькой квартиры для сдачи в долговременную аренду. В случае если же возможности разрешают, возможно перейти на следующий уровень – купить целый прибыльный дом. В чем особенность таких объектов?
Как проходят подобные сделки? И какие конкретно затраты ожидают клиента? Ответы в отечественном «калькуляторе».
Материал подготовлен совместно с компанией AFIMMO GmbH
Выбор прибыльного дома в Германии
Дано: Столичная семья решила приумножить собственный капитал посредством германской недвижимости. Имеющиеся в распоряжении средства – около €500 000 – разрешали претендовать на приобретение целого прибыльного дома – строения, складывающегося из нескольких квартир, любая из которых сдается в аренду различным нанимателям. Обладатели для того чтобы типа недвижимости имеют последовательность преимуществ – им в собственности целый дом с земельным наделом, они вправе самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и проводить ремонтные работы.
С местом отечественные храбрецы определились заблаговременно – маленький город в Западной Германии. Еще пребывав в Москве, они списались с германскими агентствами по недвижимости и подобрали пара подходящих вариантов. После этого отправились в Германию на просмотры.
В стране супруг с женой пробыли 5 дней.
Затраты:
Авиаперелет: €600 за двоих
Летом цена перелета будет составлять от €600 в обе стороны на двоих. Цена зависит от того, в какой аэропорт лететь. Зимний период, за исключением рождественских праздничных дней, — от €350 на двоих.
AFIMMO: Не рекомендуем отправляться в смотровой тур на Рождество либо Новый год – работа сейчас замораживается, просмотры объектов и переговоры с продавцом будут затруднены.
Аренда автомобиля: €350
Цена проката автомобили среднего класса образовывает €60-85 в день. Так, за 5 дней аренды набежит около €350. Стоит кроме этого учитывать цены на горючее: литр бензина — €1,5, дизеля — €1,4.
AFIMMO: Рекомендуем обращаться в компании Europcar, Avis, Sixt. Само собой разумеется, имеется и другие организации, каковые предоставляют прокат авто, кое-какие смогут быть дешевле. Но бывают печальные случаи, к примеру, не возвращается предоплата, т.к. клиент, в то время, когда брал машину, не увидел, что она была поцарапана В названных выше компаниях аналогичных неприятностей не появлялось.
Но, по отечественному опыту, клиенты, каковые приезжают, дабы целенаправленно искать недвижимость, смогут сэкономить на аренде авто. Агенты будут возить вас на объекты на собственных автомобилях, а свободного времени для путешествий из-за плотного графика просмотров у вас не останется.
Проживание на протяжении поиска: €700 на двоих
Проживание в гостинице будет стоить в среднем €60-120 на человека в день. В случае если исходить из цены €70 на одного, то за пять дней отечественная семья израсходует на проживание €700.
AFIMMO: Мы постоянно рекомендуем клиентам снять в аренду посуточно квартиры. Стоимости будут ниже, чем в гостинице – от €35 до €100 в день на двоих.
Питание на протяжении поиска: €500 на двоих
На ежедневное питание (обед, ужин) в кафе и ресторанах стоит выделить €50-80 на человека. В случае если на обед тратить до €20, а на ужин до €30 на каждого, то за пять дней на питание уйдет €500.
AFIMMO: К примеру, в Мюнхене поужинать в классическом ресторане возможно за €30-40 на двоих.
Итого: Так, ознакомительная поездка будет стоить отечественной семье — €2150. В случае если же клиенты воспользуются рекомендациями – откажутся от аренды авто и арендуют не отель, а квартиру – их затраты уменьшатся на €500-600.
Приобретение прибыльного дома в Западной Германии
Дано: Клиенты остановились на прибыльном доме, расположенном в городе Бад-Вильдбад (30 км до Баден-Бадена, 60 км до Штутгарта, 80 км – до французского Страсбурга). Город маленькой, с населением около 10 000 человек, и наряду с этим развитый курортный центр – магазины, рестораны, клиники, термальные источники, отели
Объект выбрали на вторичном рынке посредством агентства – 8-квартирный дом 1976 года постройки, расположенный в 600 метрах от центра города. В цена кроме этого включены – земельный надел (960 кв. м.) и семь гаражей. Дом продавался в хорошем состоянии, последний косметический ремонт проводился в 2008 году.
К каждой квартире прилагается маленькое подвальное помещение (6-8 кв. м), неспециализированная помещение для велосипедов, прачечная.
Затраты:
Цена объекта: €450 000
Площадь дома составляла 370 кв. м.. Так, любой «квадрат» обошелся клиентам в €1216.
AFIMMO: Цена может очень сильно варьироваться в зависимости от того, в какой Федеральной почва либо городе находятся объекты. К примеру, в Мюнхене подобный дом стоил бы €3000-4000 за кв. м. В большинстве случаев клиент озвучивает агенту бюджет и свои пожелания, а мы в личном порядке подбираем подходящие варианты.
Рабочая группа агентства: €16 065
Гонорар маклера (риэлтора) образовывает 3,57% от цены недвижимости, включая 19% НДС.
AFIMMO: Рабочая группа риэлтора оплачивается по окончании подписания контракта купли-продажи в течении 14 рабочих дней.
Налог на приобретение недвижимости: €22 500
Все клиенты в Германии, а также зарубежные, обязаны платить одноразовый налог на приобретение недвижимости. Его размер зависит от Федеральной почвы, в которой расположен объект. В Баден-Вюртемберге ставка образовывает 5% от цены недвижимости (в случае если объект находится не на снятой в аренду почва).
Услуги нотариуса: €6750
Цена одолжений нотариуса образовывает в среднем 1,5% от суммы сделки.
Услуги переводчика: €850
AFIMMO: Академчас работы лицензированного переводчика стоит в среднем €90-120. В большинстве случаев, сделка купли-продажи занимает не более одного часа. Дополнительно клиент оплачивает письменный перевод документов: обычный контракт занимает в большинстве случаев 25 страниц, его перевод будет стоить €700-750.
Регистрация недвижимости: €0
Услуги по регистрации прав собственности и внесении записей в Поземельную книгу уже включены в цена работы нотариуса.
Другие дополнительные платежи: €250
AFIMMO: Мы рекомендуем клиентам открывать трастовый счет у нотариуса (за него нотариус несет полную ответственность), и через него проводить все платежи по сделке. Кроме этого рекомендуем сделать предварительную запись в Поземельной книге (Auflassungsvormerkung), дабы продавец не перепродал объект еще раз. Это будет стоить около €250.
Как проходит сделка: пошаговая инструкция
1. Организация встречи у национального нотариуса.
2. Клиент предоставляет: актуальный адрес и паспортные данные прописки (проживания).
3. Продавец предоставляет:
— Замысел земельного надела(Lageplan).
— Архитектурный замысел (Grundrisse)
— Согласование перепланировок, в случае если были сделаны какие-либо перестройки, утвержденные соответствующими органами.
— Всю документация от товарищества собственников, протокол совещания жильцов за последние три года (protokoll eigentuemerversammlung), в случае если таковой имеется.
— Страховые полисы (Wohngebaudeversicherung)
— Выписку из неспециализированной кассы дома.
4. Все сведенья передаются нотариусу. Он готовит пилотный контракт купли-продажи, и заказывает актуальную выписку из Поземельной книги (Grundbuchauszug), где контролирует объект на наличие каких-либо обременений.
5. Подготовленный пилотный соглашение купли-продажи предоставляется обеим сторонам для ознакомления в течении 14 дней.
6. В назначенный сутки обе стороны видятся у нотариуса (в случае если клиент не владеет немецким языком, то ему нужен национальный присяжный переводчик). Нотариус зачитывает контракт, в ходе возможно делать какие-либо поправки (срок, в то время, когда должны быть переведены деньги, передача всей документации новому обладателю и т.д.).
7. По желанию клиента раскрывается трастовый счет у нотариуса, через что в дальнейшемпроисходит оплата. Делается предварительная запись в Поземельной книге (Auflassungsvormerkung).
8. Происходит подписание контракта купли-продажи обеими сторонами, и присяжным переводчиком, если он находился. Контракт скрепляется, ставиться сургучная печать.
9. На основании соглашения купли-продажи производиться оплата на трастовый счет.
10. Нотариус уведомляет о сделке налоговый орган. В течение месяца клиент приобретает счет на оплату налога (Grunderwerbsteuer) за купленный объект.
11. По окончании оплаты сбора налоговый орган уведомляет нотариуса о том, что расчет был произведен. Затем нотариус переводит деньги на счет продавца и вносит нового обладателя в Поземельную книгу.
12. Сделка купли-продажи до занесения в Поземельную книгу проходит в среднем в течение трех месяцев. Клиент для подбора, просмотра, сделки купли-продажи у нотариуса в большинстве случаев приезжает в Германию два раза.
Итого: Совместно со всеми дополнительными затратами отечественные храбрецы заплатят за дом €496 415. Не забудьте учесть, что для окончательного завершения сделки пригодится еще один визит в Германию.
Обслуживание прибыльного дома и сдача в аренду
Дано: Все квартиры в вышеописанном прибыльном доме сдаются в долговременную аренду. Управление собственной недвижимостью хозяин доверил особой компании, которая смотрит за регулярным поступлением платежей и решает все вопросы с нанимателями.
расходы и Доходы:
Арендная плата: €2 283 ? 12 месяцев = €27 396 в год
Арендная плата брутто, т.е. не учитывая издержек, за все квартиры и гаражи в вышеописанном доме составит €3 090 в месяц. Из этих денег €806 отправится на оплату коммунальных затрат – взносы в накопительный фонд, оплата страхового полиса в доме. Так, на руках у хозяина останется €2 283 в месяц.
Поземельный налог: €386 в год
AFIMMO: Налог каждый год оплачивает обладатель объекта. В большинстве случаев, квитанции приходят в марте. Мы рекомендуем доверить данный пункт управляющей компании.
Услуги электро-, газо-, связи и водоснабжения: €0
Расчет за услуги ЖКХ, и интернет и телефон ложится на плечи арендаторов. Они сами заключают соглашения с соответствующими компаниями и оплачивают потребленные ресурсы в соответствии с показаниями счетчиков. Соответственно, хозяину строения за это платить не приходится.
Услуги управляющей компании: €2856 в год (€2400 за все квартиры + €456 НДС)
Помощь управляющей компании, которая будет смотреть за имуществом хозяина, регулярным поступлением арендной платы и, при необходимости, искать новых жильцов, стоит в среднем €25 за каждую квартиру в месяц. Дополнительно оплачивается НДС в размере 19%.
Налог на доходы в Германии: €1096 в год
AFIMMO: Как и в любой стране, налог с доходов нужно платить! В налоговом законодательстве Германии имеется определенная граница для холостых и женатых, т.е. в случае если доход с учетом всех дополнительных затрат превышает установленные рамки, то на каждое евро нужно платить налог в размере 14% .
Границы:
— Для холостых — €8 354
— Для женатых — €16 708
Так, в нашем случае годовой доход семьи из двух человек образовывает: €24 540 (доход от аренды €27 396 – услуги управляющего €2856) — €16 708 = €7 832. Эта суммаоблагается 14% налогом – в следствии сбор образовывает €1 096.
Но, 14% — это не окончательная ставка. В случае если ваш доход в год превышает €52 882, налог будет составлять 42,00%, от суммы в €250 731 -уже 45%.
Итого: За год владения домом хозяин получит €23 058 (€27 396 — €386 — €2856 — €1096). Так, доходность инвестиций составит 5,124% годовых. Это уже выше, чем проценты русских банков по депозитам в евро.
А ведь необходимо принимать в расчет еще да и то, что цена самого объекта недвижимости, если судить по истории германского рынка, вероятнее, будет расти на пара процентов в год.
Подготовила Анастасия Фалей
Фото: Илья Огородников
Какие конкретно дома впаривают русским в Германии.
