Конец субсидированной ипотеки: что думают застройщики
Как завершение программы ипотеки с государственной поддержкой скажется на русском рынке жилья
Новостройки в спальном районе Петербурга(Фото: Anton Gyngazov / Global Look Press)
Программа национального субсидирования ипотечных ставок при покупке жилья в новостройках завершится 31 декабря 2016 года и не будет продлена. Такое ответ в среду, 19 октября, приняли в Министерстве строительства и ЖКХ России.
Субсидированная ипотека действовала с марта 2015 года и разрешала купить жилье в ипотеку по фиксированной ставке, которая не имела возможности быть больше 12% (банки были в праве самостоятельно дополнительно снижать ставку). Отличие между фактической ставкой банка и той ставкой, которую при оформлении займа приобретал клиент, банкам компенсировало государство. Изначально программа была запланирована на один год, ее завершение предполагалось 1 марта 2016 года.
В феврале Минстрой продлил программу до Января этого года.
Затем власти говорили о том, что программа возможно продолжена, но в итоге решили завершить ее грядущей зимний период. «Программа национального субсидирования ипотеки принималась в тот момент, в то время, когда ставка Центрального банка взлетела до 17%. Сейчас главная ставка ЦБ — 10%.
Рыночные ставки по ипотечному кредиту приближаются к докризисным показателям, субсидирование уже минимальное. Банки сейчас и без помощи готовы давать под обычный процент», — растолковал обстоятельство сворачивания программы пресс-секретарь главы Минстроя Олег Ракитов.
Редакция «РБК-Недвижимости» решила определить у российских застройщиков, как программа национального субсидирования ипотечных ставок оказала влияние на первичный какие последствия и рынок жилья смогут наступить по окончании завершения программы.
Антон Борисенко, председатель совета директоров девелоперской компании «Сити-XXI век»:
— Ипотека с государственной поддержкой стала одним из главных драйверов продаж в последние два года: благодаря ей многим девелоперам удавалось поддерживать продажи и завлекать остатки платежеспособного спроса. К примеру, более 70% сделок в отечественном жилом комплексе в известный совершаются по ипотечному кредиту с господдержкой. Прекращение программы ожидаемо, поскольку государство не имеет возможности всегда быть донором отрасли.
Это значительно бьёт по государственному бюждету, потому, что предоставленная субсидия распространяется на целый срок ипотечного кредита, а это, в большинстве случаев, десять лет и более. Исходя из этого экономически происходящее логично и объяснимо.
Что касается будущей судьбе без ипотеки с государственной поддержкой, то резких скачков, вероятнее, не произойдёт. Это связано с банковской отраслью в целом и достаточно комфортным кредитным климатом. Понижение главной ставки до 10% разрешит банкам предлагать физическим лицам хорошие условия по кредитам — 12–13% годовых, это ненамного превышает ставки по субсидированной ипотеке.
Но необходимо учитывать, что в банковской сфере на данный момент отмечается определенная волатильность и о стабильности сказать до тех пор пока рано. При новых скачков стоимость бареля нефти или под действием вторых факторов ставки ипотечных кредитов смогут быть повышены, а какие-то программы заморожены. Исходя из этого новые действенные меры помощи нужны — и исходить они должны от Минстроя и АИЖК.
Значительного оттока клиентов мы не ожидаем, а в кратковременной возможности, другими словами до конца нынешнего года, кроме того рассчитываем на рост количества ипотечных сделок. Спрос подхлестнут и классические предновогодние бонусные предложения от застройщиков, и будущее завершение программы субсидированной ипотеки. Так что декабрь и ноябрь с высокой долей возможности могут быть самым успешным периодом продаж в текущем году.
Ильшат Нигматуллин, президент группы компаний «Гранель»:
— Национальная программа субсидирования была запущена как временная мера помощи строительной отрасли. Поставленные цели сейчас достигнуты, ставки по ипотечному кредиту понижаются, соответственно, продлевать еще на год не имеет смысла. В отечественной компании за полтора года действия программы количество сделок с применением кредитных средств всегда увеличивалось и увеличивается.
Не обращая внимания на непростую экономическую обстановку в стране, начиная с 2014 года количество ипотечных продаж в проектах группы компаний «Гранель» двоекратно увеличилось, приблизительно 99% от общего числа ипотечных сделок содержится в рамках господдержки. Эти цифры говорят об эффективности предложенного страной механизма. Благодаря программе субсидирования ипотеки многим банкам и застройщикам удалось не просто продержаться на плаву, но и достигнуть новых рекордов по разным показателям (количество выданных кредитов, число реализованных объектов и т. д.).
Сейчас участники рынка готовятся к работе в новых условиях, каковые, надеюсь, будут не хуже существующих. на данный момент ставки по стандартным банковским продуктам немного выше, чем по программе господдержки, средневзвешенная ставка находится на уровне 13–14%. Для поддержания существующего спроса на ипотеку нужно снижать средний размер ставки хотя бы до отметки 11–12%. Мы рассчитываем, что до конца нынешнего года такое понижение случится.
Добиться этого возможно за счет уменьшения размера главной ставки ЦБ, в другом случае мы станем свидетелями отрицательной динамики на рынке ипотечного кредитования и, как следствие, снижения спроса на рынке жилья.
Роман Лябихов, председатель совета директоров строительной компании «Фаворит Групп»:
— Программа показалась в тот момент, в то время, когда ипотека была недоступна из-за высоких ставок, исходя из этого государственная помощь стала глотком свежего воздуха как для клиентов, так и для девелоперов. В итоге ставки значительно снизились и люди сходу начали покупать жилье — в марте 2015 года наблюдался резкий скачок количества продаж благодаря отложенного спроса.
Вторая волна активности клиентов зафиксирована в начале этого года, в то время, когда никто еще не знал о том, что национальное субсидирование будет продлено, — люди торопились забрать кредит на удачных условиях. Так, ипотека стала настоящим драйвером роста продаж в новостройках. Строительный рынок выжил лишь благодаря государственной помощь ипотеки: в течении практически двух лет удалось сохранить уровень спроса на достаточно большом уровне, что разрешило девелоперам восстановиться по окончании кризисных потрясений.
В течение всего действия программы по национальной помощи ипотеки главная ставка Центрального банка уменьшалась. Месяц назад она снизилась до 10%, и имеется возможность, что эта тенденция продолжится в будущем. Но кроме того текущие условия разрешают банкам выдавать ипотечные кредиты под 12% годовых, другими словами практически на тех же условиях, что и в рамках ипотеки с государственной поддержкой.
Помимо этого, не следует забывать, что в проектах партнеров-застройщиков банки снижают ставки по кредитам до 9–10% годовых. В будущем подобные совместные программы никуда не уйдут, а быть может, станут еще удачнее. Так, завершение действия программы помощи ипотеки пройдет для рынка безболезненно — в 2017 году ипотека будет так же, как и прежде пользуется спросом, поскольку банки смогут предложить адекватные условия.
Само собой разумеется, нельзя исключать повторения событий 2014 года, но, имея опыт реализации программы субсидирования ипотеки, правительство уже будет знать, что делать для помощи строительной отрасли.
Марина Резвова, помощник председателя совета директоров компании «Крост»:
— Программа доказала собственную эффективность: каждый третий долгосрочный кредит выдавался в рамках данной программы. Последние тенденции показывают, что рынок ипотечного кредитования возвращается на докризисный уровень и на сегодня уже нет необходимости в продлении программы. С учетом целей по инфляции, каковые поставил Национальный банк, к концу 2018 года средняя ставка по ипотечному кредиту может опуститься ниже 10% годовых.
Павел Тимошенко, начальник субсидий и управления ипотеки ФСК «Фаворит»:
— Национальное субсидирование ипотеки сильно поддержало жилищное строительство в 2015 и 2016 годах. В ФСК «Фаворит» более 50% сделок прошли с применением данной программы, без нее интерес к приобретению посредством ипотечного кредитования остался бы на прошлом уровне, а доступность жилья сократилась бы.
Текущая главная ставка Центрального банка в размере 10% разрешает ведущим банкам выдавать ипотечные кредиты без господдержки по ставке 12% — максимально приближенное к программе значение. Сейчас экономические реалии — это понижение доходов населения, что отражается на потребительском спросе. В следствии ипотека под 12% годовых делается непозволительной роскошью.
Сейчас госбанки выдают долгосрочный кредит всего под 10, 9%, но кроме того столь низкая ставка дешева далеко не каждому.
По окончании завершения программы национального субсидирования ставки по ипотечному кредитованию вырастут, что напрямую связано с размером главной ставки. По отечественным прогнозам, спрос на приобретение жилья уменьшится, а это, со своей стороны, спровоцирует рост стоимостей — исходя из этого все застройщики рекомендуют покупать жилье до отмены программы национального субсидирования. В будущем уровень спроса и рост цен на жилье будет зависеть от главной ставки Центробанка.
Андрей Пучков, председатель совета директоров девелоперской компании Urban Group, президент Ассоциации застройщиков Столичной области:
— Мы высоко оцениваем эффективность программы. Цифры говорят сами за себя — в 2016 году часть сделок с привлечением ипотеки в Подмосковье составила 45%. Всего с апреля 2015 года по июль 2016-го в Столичной области с применением ипотечного кредита было заключено 54 тыс. из 115 тыс. контрактов долевого участия (ДДУ).
Принципиально важно подчернуть, что у последовательности застройщиков часть ипотечных сделок в проектах находится на уровне 70% и выше.
На рынке недвижимости трагедии не случится. Банки начнут предлагать более ставки и привлекательные программы по ипотечному кредиту. Что касается помощи со стороны страны, то в той либо другой форме она сохранится, на данный момент разрабатывается максимально действенный вариант.
Мы находимся в постоянном контакте с Минстроем и информируем не только об опасениях застройщиков, но и о ситуации со спросом в Столичной области. Девелоперы уже начали предлагать варианты приобретения квартир в ипотеку с минимальным начальным взносом. Это хорошим образом сказалось на спросе и будет стимулировать его в среднесрочной возможности.
Авторы: Антон Погорельский, Ольга Мамаева.
Застройщики и чиновники под следствием, снос новостроек. Что будет дальше?(NedShops)
