Крит превосходит ожидания
Остров Крит — одно из самых известных мест Греции. Кроме того самый нехороший школьник отыщет в памяти гору Олимп, остров и Эгейское море Крит. Как давно известно, богатое прошлое в собственности не только истории.
Людям нравится посещать в том месте, где происходили легендарные события. Ступить на землю Галилеи, приблизиться к пирамиде Хеопса — в этом имеется что-то волшебное. Но и Крит дает не меньше шансов почувствовать поступь столетий. Предания гласят, что тут появился Зевс. Тут, блуждая в Лабиринте, Тесей был спасен ариаднининой нитью.
Возможно, исходя из этого многие из тех, кто когда-то приехал ко мне обычным туристом, желают возвратиться опять и опять, а иные решают, что жить направляться лишь тут.
Прошлое Крита в далеком прошлом стало экономической категорией. А в сочетании с тем, что дано природой и что сделано людьми, оно образовало тот привлекательный продукт, без которого уже не мыслят себя много тысяч европейцев. Исходя из этого любой рассказ о возможностях острова неминуемо выходит за рамки сухого экономического анализа.
СТАТИСТИКА ГРЕЧЕСКОЙ ТУРИСТИЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ, Эти ЗА ПОСЛЕДНИЕ 3 ГОДА
86 % туристов оценили собственную поездку на Крит как «отвечающую либо превзошедшую ожидания»;
41 % приехали повторно, причем среднее количество их прошлых посещений составило 3,5 раз;
21 % приезжает ко мне сходу в будущем году;
83 % хотят приехать еще раз в будущем;
76 % готовы советовать Крит своим приятелям;
23% верят, что Крит — лучшее местодля отдыха, которое они когда-либо посещали.
Мало ГЕОГРАФИИ
В первую очередь увидим, что говорить россиянину о Крите возможно только с изрядной поправкой на отечественные реалии. Скажем, в Европе считается, что Крит — громадной остров. Возможно. Не смотря на то, что нам, привыкшим к русским масштабам, тяжело дать согласие с тем, что 8 335 км2 — это так уж большое количество. Скорее стоит обратить внимание на то, что . острова лежат на отметке 200 м над уровнем моря — так как это определяет климат.
Крит не назовешь горным островом, однако, с востока на запад его пересекают горы, достигающие 2 000 м высоты. Общая длина Крита — 250 км, ширина в самом узком месте — 12 км, прибрежная линия простирается на 1 060 м.
На самой высокой вершине Крита, горе Псилотитис (2 148 м), с ноября по апрель лежит снег. В июле температура окружающей среды на острове доходит до 38 °C в тени. Наряду с этим с мая по сентябрь дождей фактически не бывает.
Все эти географические изюминки и создали тут благоприятные условия для самого продолжительного в Европе сезона отдыха.
Крит разделен на 4 префектуры: Ираклио (292,5 тыс. чел.) со столицей острова, городом Ираклион; Лассити (76,9 тыс. чел.); Ретимно (82 тыс. чел.); Хания (150 тыс. чел.). В 2007 году постоянное население Крита превысило 650 тыс. человек.
ВСЯ ДЛЯ ТУРИСТОВ
Как ни страно, но туризм в современном понимании начал развиваться на Крите лишь в начале 70-х прошлого века. Тогда на востоке острова, в городах Агиос Николаос и Ираклион, при помощи правительства были выстроены первые громадные отели класса люкс. С той поры очень многое изменилось, и в 2007 г. Крит посетило более 6 млн. туристов.
В общем туристическом потоке большая часть составляют британцы, скандинавы и немцы, они же, кстати, господствуют и в приобретении недвижимости.
Отдых на Крите, само собой разумеется, недешев. О чем свидетельствует и такая тенденция: в последние 3 года растет спрос на 4-5-звездочные отели, отели класса люкс, и на виллы высшего и среднего класса для сезонной аренды. А вот спрос на небрендовые 1-3-звездочные отели со скромным уровнем сервиса падает.
Аэропорт Никос Казантзакис (Nikos Kazantzakis), расположенный в 5 км от Ираклиона, столицы острова, в течение сезона принимает более 130 рейсов в сутки. В год выходит около 3 млн. пассажиров из практически 30 государств. Власти знают, что возможности этого аэропорта фактически исчерпаны, исходя из этого на данный момент ведутся работы над новым, оборудованным по окончательному слову техники, в 30 км от столицы. Правительство Греции выяснило сроком ввода в воздействие аэропорта финиш 2015 г.
Громадным успехом у туристов пользуется префектура Лассити, с ее тремя главными городами — Иерепетра, Агиос Николаос, Сития. Тут имеется множество 5-звездочных комплексов и отелей вилл класса люкс. Стоит раздельно сообщить о роскошном комплексе Porto Elounda Golf, расположенном в 7 км от Агиос Николаос, на берегу залива Мирабелло — он собирает любителей гольфа со всех стран. И власти, и местный бизнес очень многое делают чтобы привлечь отдыхающих.
Число туристов вправду всегда растёт. Так, в 2005 году префектуру Лассити посетили 204,5 тыс. человек, в 2006 году — 244,5 тыс., в 2007 году — более 280 тыс., и, по большей части, это были туристы высокого класса и среднего. Неудивительно, что туризм приносит префектуре около 50 % всего дохода. Тут же будет уместным заявить, что в Лассити купили недвижимость уже около 7,5 тыс. чужестранцев.
Это и не страно: прогноз повышения цен на недвижимость образовывает 5-7 % в год в течение ближайших 5 лет, земельные наделы у моря дорожают в среднем на 10 % в год.
ЗАКОНЫ О ЗЕМЛЕ
Приток туристов вызвал целое направление девелопмента. В начале 90-х греческие инвесторы стали деятельно вкладывать средства в постройку вилл для сезонной аренды. В первые годы XXI века, в то время, когда Европа волновалась бум в сфере жилой и коммерческой недвижимости, это направление принялись осваивать зарубежные инвесторы. В неспециализированном-то, не существует никаких препятствий для подобного рода инвестиций.
Но нужно хорошо знать особенности местного законодательства, дабы отдавать себе отчет в размерах требуемых вложений.
В первую очередь, инвестору нужно определиться с земельным наделом для постройки виллы, а для этого он обязан знать принятые в Греции коэффициенты.
1. В случае если почва находится «вне черты замысла» (другими словами вне деревни), то официальный коэффициент строительства объекта под крышей (дом, гараж, бассейн) образовывает 5 % от площади участка. Кроме этого к официальному коэффициенту, в зависимости от уклона почвы на участке, необходимо добавить территорию заземленного цокольного этажа. Так, для постройки виллы официальной площадью 100 м2 (плюс заземленный этаж 50 м2) нужен участок площадью 2 тыс. м2.
2. В случае если почва находится «в линии замысла» (деревни), официальный коэффициент строительства объекта под крышей образовывает в большинстве случаев 40 % от площади участка (коэффициент может варьироваться в зависимости от местного законодательства).
Так, почва, расположенная «в линии замысла» и владеющая повышенным коэффициентом застройки, продается в среднем в несколько раз дороже подобного по площади участка «вне замысла», ввиду потенциала застройки. Первая линия повышает цена почвы минимум в 2 раза к среднему показателю на территории. Согласитесь, все это нужно знать заблаговременно, перед тем, как начались переговоры о реализации проекта.
ИНВЕСТИЦИИ В СОЗДАНИЕ ВИЛЛ
Итак, желающих инвестировать в постройку вилл класса люкc достаточно. Думается, им было бы полезно определить о себестоимости кв. м. Заберём для примера город Агиос Николаос либо деревню Элунде. Тут нужные вложения в виллы в кирпиче составят порядка 2,2-2,5 тыс. евро /м2, включая налог и высококлассную отделку (НДС).
Одновременно с этим в эту сумму не входят цена почвы, бассейн, ландшафтный дизайн, забор, техника и меблировка. Вилла в камне, очевидно, обойдется дороже — на 10-15 %, но будем помнить, что дом, выстроенный из камня, можно считать вечным, поскольку ему не страшны ни декабрьские дожди, ни соленые свежие морские ветра, ни сухой летний воздушное пространство, ни жаркое солнце. Строительство бассейна стоит около 1 тыс. евро / м2 (включая налог).
Стоит заявить, что уже сложилисьопределенные традиции строительства. На территории виллы принято создавать дополнительную инфраструктуру. Это возможно личный гимнастический зал, сауна, хамам, дека для йоги, переносная наводная дека для яхты. Все это, очевидно, повышает сокровище виллы.
Вилла высокого класса требует кроме этого строительства гостевого апартамента с отдельным входом и, в некоторых случаях, домика с кухней и собственной ванной, применяемого значительно чаще для прислуги.
«ЛИЧНЫЙ ПЛЯЖ» ПРИ ВИЛЛЕ
На Крите особенно ценится возможность иметь собственный личный, «приватный» пляж. В соответствии с греческому законодательству, вся прибрежная линия в собственности стране, исходя из этого официально в Греции нет частных пляжей. Но в случае если пляж труднодоступен с суши, т. е. дорога к нему проходит лишь по приватной почва, то попасть в том направлении фактически нереально.
Вот тогда и появляется понятие «личный пляж», которым смогут пользоваться лишь пользователи и владельцы недвижимости. направляться иметь в виду, что, прибыв на лодке, любой человек сможет ступить на берег на глубину до 50 метров — как раз столько отмерило греческое правительство под принадлежащее стране публичное побережье. В случае если побережье скалистое — до 10 метров.
Цена НЕДВИЖИМОСТИ: Согласно соглашению И РЫНОЧНАЯ
Каждая НЕДВИЖИМОСТЬ В ГРЕЦИИ (почва, строения) имеет кадастровую и рыночную стоимости. Кадастровая цена устанавливается Департаментом национальных сборов и зависит от оценки и местонахождения недвижимости, в соответствии с положениям законодательства министерства и официальным определениям экономики страны. Коммерческая цена зависит от той цены, которую за данную недвижимость реально возможно взять при продаже.
Коммерческая цена объективно существенно выше, чем соответствующая кадастровая.
Значительно чаще в контракте прописывают промежуточную цену между кадастровой и рыночной ценами. Весьма редко, но время от времени они в соглашении совпадают. В большинстве случаев отличие между настоящей ценой и прописанной в контракте образовывает 2 раза.
Все сборы и налоги рассчитываются от цены, официально прописанной в заверенном нотариусом контракте.
ЦЕНЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ НАДЕЛЫ И ВИЛЛЫ НА СЕВЕРО-ВОСТОЧНОМ КРИТЕ
Цена недвижимости опредеяется, в первую очередь, ценой на землю, поскольку затраты на постройку (материалы, рабочая сила, транспорт) на Крите везде приблизительно однообразны. Ценовая разделение на почвы однообразной площади на одной территории обусловлена рядом факторов: близостью к морю, близостью к соответствующей инфраструктуре, близостью к пляжу, обзором моря, престижностью соседей и местности.
А сейчас дадим краткие характеристики земельным наделам северо-восточного Крита, каковые как по всей Греции, делятся на 2 типа: в линии урбанизации и вне черты урбанизации.
Префектура Лассити, район деревни Элунда
Курортное место с высоким спросом на землю и недвижимость и очень низким предложением. Наметилась тенденция к повышению цены на земельные наделы. Многие почвы находятся под охраной страны как археологические и природные заповедники.
Земельные наделы в линии урбанизации стоят от 140 тыс. евро до 250 тыс. евро / 1 тыс. м2. Официальный коэффициент застройки — 400 м2. За чертой урбанизации расценки варьируются от 90 тыс. евро до 160 тыс. евро / 1 тыс. м2 почвы.
СБОРЫ и НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГРЕЦИИ
Законодательством установлены налоги, взимающиеся с приобретения объекта недвижимости в Греции:
Налог на переход права собственности — 9-11 % от кадастровой цены.
Для местностей, находящихся за рамками замысла урбанизации (вне границ города либо деревни), налог на переход права собственности образовывает 7-9 %.
С подлежащей оплате суммы налога на переход права собственности взимается муниципальный налог 3 %.
Регистрация в ипотечном реестре образовывает 0,45 % от кадастровой цены.
НДС на новостройку образовывает 19 % от цены договора.
Проверка юристом чистоты сделки на необременение — от 1 до 1,5 % от рыночной цены, но не меньше 1 % от цены, упомянутой в договоре.
Нотариальный сбор образовывает от 1 до 1,5 % от настоящей цены недвижимости.
Налог на владение: 0,1 % для физических лиц, 0,6 % — для любых компаний (зарубежных и местных) от кадастровой цены.
Офшор-компании облагаются 3,6 % налога от кадастровой цены.
Префектура Лассити, город Агиос Николаос и окрестности
Столица префектуры Лассити. Город есть курортом с высоким и с каждым годом растущим спросом на землю и недвижимость и с низким предложением.
Цены на земельные наделы в черте города варьируются от 250 тыс. евро до 350 тыс. евро / 1 тыс. м2 с коэффициентом застройки 400 м2. За чертой урбанизации цены за 1 тыс. м2 земли варьируются от 80 тыс. евро до 150 тыс. евро.
Префектура Лассити, город Сития и окрестности
Самый восточный город Крита. Цены тут весьма низки, предложение и спрос приблизительно уравновешены.
Земельные наделы: в границах города ценовой диапазон образовывает от 70 тыс. евро до 120 тыс. евро / 1 тыс. м2. Вне муниципальный черты: 20 тыс. евро — 80 тыс. евро / 1 тыс. м2.
Область владеет громадным потенциалом в недвижимости и сфере туризма для отдыха. Лидирующий всемирный консорциум инвесторов Minoan Group официально презентовал начало создания нового, только большого кроме того по мировым меркам проекта в Каво Сидеро (Kavo Sidero) в 30 км от г. Сития. Тут будет выстроено 3 отеля + 6 курортных «гольф-сёл» с недвижимостью для отдыха, 2 гольф-поля, пара спа и пр.
Площадь территории — 2,5 тыс. га, коэффициент застройки — 1 %, официально заявленные косвенные инвестиции и прямые (по большей части, английский капитал) — 1,2 млрд. евро.
Вторая компания, Iktinos Technical and Tourist (греко-кипрский капитал), выбрала перспективной территорией для инвестиций побережье залива Фанероменис (Faneromenis Bay). Тут на 2 км2 почвы начато строительство современного курорта, включающего 5-звездочный отель на 700 мест, марину на 85 яхт, конференц-зал на 500 мест и 300 домов для отдыха. Вторая очередь включает создание гольф-поля на 18 лунок и строительство «деревни» на 500 домов для отдыха.
Неспециализированный запланированный бюджет образовывает 1,30 млрд. евро.
При нынешней стабильности довольно низких цен на землю и недвижимость в этом регионе, в скором времени ожидается резкий взлет цен и спроса благодаря одновременному старту 2 наибольших на Крите и во всей Греции проектов.
Префектура Лассити, город Иерапетра и окрестности
Перспективные для инвестиций в недвижимость почвы расположены на протяжении широкого и громадного пляжа, начинающегося от деревни Миртос и заканчивающегося недалеко от деревни Агия Фотья. предложение и Спрос на недвижимость находятся в относительном равновесии.
Земельные наделы: в деревни 100-150 тыс. евро / 1 тыс. м2. За чертой урбанизации цены на участки составляют 60 тыс. евро — 90 тыс. евро / 1 тыс. м2.
ВОЗМОЖНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ
Крит есть туристическим направлением № 1 в Греции. Неспециализированный турпоток растет приблизительно на 5-7 % в год, число русских туристов — на 15-20 % в год. Соответственно росту турпотока растет интерес к инвестициям.
До тех пор пока что сделок с русскими инвесторами на Крите — менее 0,01 % от общего числа сделок с недвижимостью (тут не учитываются сделки россиян, зарегистрированные через Кипр и офшоры). К сожалению, законодательство Греции не поощряет инвесторов вне ЕС, поскольку возникла реальная необходимость проходить долгую диагностику Минобороны Греции. Но ожидается, что через 2-3 года это ограничение будет упразднено.
Со стороны туристов из России заметно растет спрос на аренду высококлассных вилл (от 5 тыс. евро в неделю) в сезон май-октябрь. В течение 5 лет на Крите прогнозируется громадный прирост западных пенсионеров, т. е. будут пользуются спросом апартаменты и довольно недорогие таунхаусы в кондоминиумах с врачом и сервисом на дежурстве.
Увидено, что большие девелоперы (среди них и зарубежные) инвестируют в большие земельные наделы под создание жилых комплексов и отелей. Возможно заявить, что на данный момент они занимают позиции на будущее.
Элунда прежде всего, и Агиос Николаос и залив Мирабелло в целом, пользуются славой респектабельных направлений, которая лишь улучшается благодаря интересу инвесторов к привлечению клиентов высокой и высочайшей платежной способности. Инвестиции начнут приносить доход срочно. Район Сития — перспективный район для инвестиций со сроком возврата — 5 лет.
Издание "International Residence"
ТЮНИНГ за 500 рублей превосходит ожидания! Как тебе такое Илон Маск?
