Метры западных направлений
Русские клиенты ожидают падения цен на жилье не только на отечественном рынке, но и в самых популярных у них государствах — Англии, Франции, Италии, Испании, Болгарии и Черногории.
До тех пор пока апартаментов и стоимости однозначного снижения квартир за границей консалтинговые агентства не фиксируют, но признают, что договариваться о скидках (время от времени до 20-30%) стало несложнее. Зарубежное жилье подешевеет в 2009 году, прогнозируют они.
Жилье — первый сегмент рынка, реагирующий на ухудшение экономической обстановке в стране, говорят риэлтеры. Начавшийся в 2007 году кризис американской денежной совокупности, вызванный сбоями в сфере ипотечного кредитования, повлек за собой падение цен на жилую недвижимость в Соединенных Штатах.
Уже в третьем квартале 2007 года (начало кризиса), согласно данным Национальной ассоциации риэлтеров США (NAR), объем продаж квартир и раздельно стоящих домов в Соединенных Штатах уменьшился на 13,8% если сравнивать с подобным периодом 2006 года и составил $5,457 млрд, во втором квартале 2008 года — на 16,4%, до $4,910 млрд. Цена средней приобретения в стране в третьем квартале 2007 года составляла $221,2 тыс. (на 1,7% меньше показателя за теже месяцы 2006-го), а во втором квартале 2008-го — уже $208,1 тыс. (на 7,1% ниже уровня второго квартала 2007-го).
За США к концу 2007 года корректировка цен на жилье докатилась и до Европы, где традиционно предпочитали брать недвижимость россияне. До тех пор пока, как отмечают риэлтеры, явного понижения цены квадратного метра в большинстве государств не отмечается: замедлились скорость увеличения цен, и продавцы уже охотнее идут на скидки, каковые могут быть около во многих случаях 20%.
Фактически везде отмечается некое затишье из-за отложенного спроса. "Россияне ожидают, что будет с стоимостями, в то время, когда любой из рынков достигнет собственного дна. Изучают предложения за границей, но с приобретениями пока не торопятся",— говорит глава департамента зарубежной недвижимости Paul`s Yard Элла Братилова.
На русском рынке трудится всего две интернациональные компании, реализовывающие зарубежную недвижимость гражданам России и располагающие сетью представительств в мире,— английские Knight Frank и Savills (не считая них действует еще пара десятков компаний-продавцов, специализирующихся на одной-двух государствах). Директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн и начальник департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills (входит в Savills) Петр Коваленко поведали "Ъ", что приблизительно две трети запросов от русских клиентов приходится на шесть государств — Англию, Францию, Италию, Испанию, Болгарию и Черногорию. Более правильной статистики по предпочтениям отечественных соотечественников и количествам их инвестиций в жилье за рубежом не существует, утверждают они.
Англия
В отличие от многих государств Европы, где цены на жилье увеличиваются, но уже не так скоро, английский рынок отреагировал на кризис понижением цены квадратного метра. По данным Land Registry (на базе осуждённых агентством сделок), средняя цена сделки с жилой недвижимостью в апреле—июне 2008 года в Англии составляла ?217,136 тыс., а в конце 2007-го — ?220,892 тыс. (падение приблизительно на 1,7%).
Английское жилье, действительно, за это время мало подорожало — с ?389,856 тыс. до ?409,774 тыс. за сделку соответственно (рост на 5,1%). Для сравнения: с последнего квартала 1995 года (начало роста цен на жилье в стране) к 2008 году средняя цена сделки увеличилась на 252% — с ?50,930 тыс. до ?179,363 тыс., оценили аналитики английского строительного общества Nationwide.
Экономисты исследовательского бюро Capital Economics прогнозируют, что в ближайшие два года из-за ухудшающихся условий в секторе спада и ипотечного кредитования платежеспособности цены на жилье в Англии смогут упасть еще на 25%. В ближайшие 18 месяцев, согласно расчетам английской торговой палаты (British Chambers of Commerce), уровень безработицы в стране может достигнуть 300 тыс. человек. Стоимости возвратятся на уровень 2007 года только к 2015 году, уверены специалисты Knight Frank.
Рост английского рынка жилья, в соответствии с Capital Economics, начнется только в 2011 году. "Как раз 2009-й — начало 2010 года из-за возможности продуктивно торговаться и снижать стоимости станут оптимальным временем для совершения приобретений",— отмечает директор Russia Desk Oakhall Property Source Михаил Акопов. Но начиная с середины 2010 года обладатели домов в Лондоне смогут придерживать предложения из-за "олимпийских ожиданий" (в 2012 году столица Британии примет летние Олимпийские игры), даёт предупреждение господин Акопов.
В отличие от жилья бизнес- и эконом-класса элитная недвижимость в Лондоне пока не теряет в цене. Но последствия экономического кризиса сказались и на этом сегменте. Согласно данным Savills, скорость увеличения цены элитного жилья в первый раз за три года в последнем квартале 2007-го сократились на 2% если сравнивать с прошлым кварталом.
Общегодовой рост цены недвижимости в этом сегменте в 2007 году составил 16,3%. Цена 1 кв. м, согласно данным Knight Frank, во втором квартале 2008 года за год выросла на 1,8% и достигла €44,62 тыс. "Но нельзя не согласиться с тем, что в центральном Лондоне увеличились сроки экспозиции объектов с нескольких недель до месяца и более",— отмечает Михаил Акопов.
Франция
Как и практически во всех европейских государствах, во Франции 2007 год уже не продемонстрировал для того чтобы же бурного роста цен на недвижимость, как прошлые пара лет. Согласно данным Французской национальной ассоциации по недвижимости (FNAIM), по результатам 2007 года цены на апартаменты в стране выросли на 4,5%, на дома — на 4,8%. Для сравнения: в 2004 году, на что пришелся пик роста цены жилья во Франции, квартиры подорожали на 17,8%, дома — на 12,5%.
Как отмечают специалисты Global Property Guide (GPG), главными клиентами французской недвижимости среди чужестранцев остаются англичане (около 60% от числа сделок) и россияне, предпочитающие юго-восток страны. Среди любимых мест — Кап-Ферра. По оценкам GPG, около 64% недвижимости в этом городе на Лазурном побережье в собственности чужестранцам.
Цена квадратного метра тут во втором квартале 2008 года достигала €42,32 тыс. (выросла на 2% если сравнивать с подобным периодом 2007-го), говорится в сентябрьском изучении мирового рынка элитной недвижимости Knight Frank. "На Лазурном побережье число объектов, продаваемых, ограничено, исходя из этого рынок весьма инертный и на громадную скидку кроме того в кризисное время рассчитывать не приходится",— уверен господин Коваленко из IntermarkSavills. По его расчетам, пока самый реальный дисконт по заключаемым тут сделкам может быть около 10%.
Наровне с Кап-Ферра спросом среди россиян пользуется жилье в Монако, где цена 1 кв. м элитного жилья, согласно данным Knight Frank, за год, закончившийся вторым кварталом 2008-го, выросла на 30% и достигла 51 тысячи евро, обогнав Лондон (44,62 тысяч евро). "Квартиры в Париже по большей части получали те, кто располагает более скромным бюджетом, в пределах 1-3 миллионов евро, чем любители Лазурного побережья",— отмечает госпожа Тейн из Knight Frank. Цена апартаментов площадью около 120 кв. м на конец июля 2008-го в столице Франции составляла около €9,329 тыс. за 1 кв. м против 10,485 тысяч евро за 1 кв. м в 2007 году.
Италия
Согласно данным исследовательской компании Nomisma Real Estate, к концу июня 2008 года цены на жилье в Италии выросли всего на 4,2% (в 2006 году рост составил 6,2%). Во второй половине года цена 1 кв. м начнет понижаться и достигнет показателей начала года —2,4 тысяч евро, уверены специалисты. "Эта тенденция во многом спровоцирована понижением спроса со стороны зарубежных клиентов (ранее их часть на рынке достигала 20-25% от всех сделок) из-за высоких ставок по кредитам, большого уровня инфляции и слабого экономического подьема страны",— растолковывает в изучении GPG.
Но, как и при с Лазурным побережьем, сказать о намечающемся тут масштабном понижении стоимостей до тех пор пока беспочвенно, додаёт Петр Коваленко. "Стоимости изменяются в том месте, где застройщик применял заемные средства и готов давать дисконт, дабы рассчитаться с кредиторами. В этом случае возможно рассчитывать на скидку до 20-25%",— согласится специалист.
В пятерку самые популярных среди чужестранцев районов Италии входят Лигурия, Тоскана, Северные озера, Апулия, Умбрия. Итальянская федерация опытных агентов по недвижимости (F.I.A.P) подсчитала, что около 81% сделок с участием зарубежных клиентов приходится на маленькие дома площадью до 60 кв. м, 14,7% предпочитают виллы до 120 кв. м. Екатерина Тейн отмечает, что россияне предпочитают брать виллы на озере Комо, и неподалеку от Пизы, в районе Форте-Дей-Марми. "В этих местах практически все виллы неповторимы, многие были выстроены еще в XV-XVI столетиях, исходя из этого клиенты как правило не собираются снижать цены",— отмечает Екатерина Тейн.
Она утвержает, что за время кризиса цена домов в хорошем состоянии тут не изменилась и варьируется от 5 млн до 20 миллионов евро в зависимости от площади и расположения. "Крайне редко, в то время, когда требуется закрыть сделку поскорее, возможно сказать о скидке 20%, но не более. В будущем обстановка вряд ли изменится",— додаёт госпожа Тейн.
Испания
С 1998 года жилье в Испании, в соответствии с изучению GPG, подорожало на 187%. В 2006 году рост составил 10,4%, но по результатам 2007-го средняя цена дома и апартаментов выросла на 5,8%.Наряду с этим уже в январе 2008 года, по данным Национального университета статистики (National Statistics Institute), количества продаж на испанском рынке жилья упали на 27%.
В июне 2008 года средняя удельная стоиость жилья в Мадриде составляла около 3 тысяч евро за 1 кв. м (на 0,09% выше, чем в 2007 году). "Спад на рынке жилья Испании начался еще до глобального экономического кризиса и связан с перепроизводством",— признает Екатерина Тейн. Это подтверждает и статистика: согласно данным GPG, в Испании один из лучших показателей обеспеченности населения жильем — количество живущих на единицу жилья образовывает 1,5 человека (в Европе данный показатель в среднем 3,3 человека). "на данный момент цены в Марбелье, любимом месте россиян, составляют 3-4 тысяч евро за 1 кв. м апартаментов, а самые лучшие элитные предложения смогут доходить до 7 тысяч евро за 1 кв. м",— додаёт госпожа Тейн. Она утвержает, что это низкие показатели: еще 2-2,5 года назад средняя цена 1 кв. м составляла 6-7 тысяч евро, а во многих случаях достигала 12 тысяч евро "Но кроме того при нынешних стоимостях клиент на протяжении заключения сделки может рассчитывать на громадные скидки, до 30%",— согласится специалист.
Болгария и Черногория
В отличие от рынков жилья большинства государств-членов Евросоюза рынки Болгарии и Черногории наименее всего зависели от ипотечных кредитов, и исходя из этого рост стоимостей тут фактически не закончился. К тому же активное строительство и повышение цен на недвижимость начались тут лишь последние пара лет, отмечают риэлтеры.
Во второй половине 2007 года цена элитного жилья от застройщика на главных курортах Болгарии (Солнечный берег, Золотые пески и др.) составляла 1,7-2 тысяч евро за 1 кв. м, говорится в изучении Colliers International. Средняя цена предложения варьировалась в пределах 0,8-1,7 тысяч евро за 1 кв. м. По оценкам GPG, за год по результатам второго квартала 2008 года цена болгарских квартир выросла на 32%. Специалисты IntermarkSavills прогнозируют, что по результатам 2008 года цены на жилье в Болгарии вырастут еще на 15-20%.
Как и во Франции, одними из главных клиентов жилья в Болгарии и Черногории являются россияне и англичане. В соответствии с национальной статистике, прямые инвестиции чужестранцев в экономику Черногории покинули 900 миллионов евро, из них более половины пришлось на сделки с недвижимостью. Русские предпочитают покупать апартаменты в Будве и Которской бухте, отмечает Екатерина Тейн.
В сентябре 2008 года, согласно данным GPG, средняя цена апартаментов площадью 75 кв. м в районе городов Петровац, Будва, Котор, Святой Стефан составляла 273 тысяч евро, площадью 500 кв. м — 1,299 миллионов евро. "Местные риэлтеры прогнозируют, что в ближайшие два года цены на жилье в Черногории будут показывать ежегодный рост в районе 20%",— говорится в изучении GPG.
Авторы: Маргарита Федорова, Ольга Сичкарь, Екатерина Дударева
Коммерсантъ
Exemption: The direction of the main attack (HD)
