Министерская скидка: зачем девелоперы строят дешевое арендное жилье
На рынок арендного жилья начали выходить строители жилья
Фото: KIRILL KUDRYAVTSEV / AFP
Несколько «Эталон» собирается выйти на рынок арендного жилья, поведал РБК ее основатель и генеральный директор Вячеслав Заренков. Он утвержает, что конкуренции в этом сегменте сейчас практически нет.
Программа Минстроя
«Так как конкуренции в этом сегменте еще нет, то в случае если мы решим развивать данное направление, то станем первыми и сможем занять флагманскую позицию», ?— сообщил Заренков,под контролем которого находиться 44,1% «Эталона». Но он уточнил, что компания выйдет на рынок арендного жилья лишь в том случае, если отыщет «долгие деньги» и партнеров, которым в рамках этого проекта хватит операционной рентабельности «на европейском уровне» — в районе 6–7%.
Программу по постройке арендного жилья сейчас деятельно продвигает Министерство строительства и ЖКХ России (Минстрой). 21 июля 2014 года был принят созданный при участии Минстроя закон № 217, что предусматривает возможность строительства так называемых наемных домов субъектами РФ, частными и муниципальными образованиями застройщиками.
Закон предполагает, что частные застройщики, каковые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наем жилых помещений в таких зданиях, возьмут земельные наделы в аренду без торгов, заплатив лишь земельный налог. Документ предусматривает и дополнительную помощь застройщикам, к примеру в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой. Но в законе указано, что не меньше 50% от общего количества жилых помещений наемного дома должны предоставляться по соглашениям социального найма (та самая низкая цена, которую застройщик предложит на торгах), а остальные жилые помещения — на рыночных условиях.
Цена аренды жилья по контрактам социального найма будет дешевле, чем в среднем по рынку, на 10–70%. Об этом в интервью «Русском газете» в мае 2014 года говорила глава комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская. В случае если в Санкт Петербурге и-Москве, она утвержает, что цена аренды будет в несколько раз дешевле, чем в среднем по рынку, то в регионах, где цены значительно ниже столичных, отличие от рыночных ставок не превысит 10–20%.
Получается, что в случае если в Москве средняя цена аренды однокомнатной квартиры образовывает на конец октября 2015 года 32,7 тыс. руб. (эти сервиса Domofond.ru), то в «прибыльном доме» она будет приблизительно 11–16 тыс. руб.
В первых числах Ноября 2015 года глава Минстроя Михаил Мень заявлял РБК, что в Российской Федерации уже имеется «порядка 1 млн кв. м арендного жилья». «Имеется весьма успешные примеры в Нижнем Новгороде, Татарстане, к примеру «Иннополис» (новый город-спутник Казани. — РБК), — перечислял министр. — В том месте такие прекрасные дома, каковые при участии АИЖК строились, это все арендное жилье. В том месте же университет.
В случае если приглашают зарубежного доктора наук преподавать, ему уже не нужно в Казани брать себе квартиру: приехал на два года по договору, в том месте официальное арендное жилье и снимает». Еще одним примером прекрасно развитого рынка арендного жилья Михаил Мень именовал Калугу. Наряду с этим он признавал, что этот бизнес успешен лишь в динамично развивающихся регионах, по причине того, что «это продолжительно отбивающийся бизнес».
Взять своевременный комментарий в пресс-службе Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) в пятницу не удалось.
Доходность однообразная
Из опрошенных РБК больших девелоперских компаний лишь две трудятся по схеме, напоминающей вышеописанную: несколько «Пионер» и NAI Becar. «Имеется две-три компании, но не большие, каковые пробуют каким-то методом развивать данный бизнес (берут и сдают квартиры в аренду), — подтверждает Вячеслав Заренков. — Но видно, что они пробуют применять для этого собственные денежные и заёмные средства от банков — а это дорогие деньги. Тут необходимо совсем второй подход иметь — нужен фонд, что готов трудиться на рынке арендного жилья из расчета 25–40 лет».
Для запуска нового для себя направления бизнеса «Эталон» начал переговоры с рядом азиатских и ближневосточных инвестиционных фондов. «Сингапурские фонды заинтересованы, китайцы, как ни необычно, заинтересованы, Гонконг, арабские государства, — перечисляет Заренков. — Кое-какие российские фонды также разглядывают эту обстановку, и, я думаю, они смогут подключаться». Первый подобный проект «Пионера» стартовал в Петербурге в 2011 году, через два года в столичном районе Митино началось строительство второго. «В ближайших замыслах — еще один объект в Первопрестольной, разглядываем варианты городов-миллионников, и Столичную и Ленинградскую области», — говорит председатель совета директоров сети апарт-отелей YES группы компаний «Пионер» Александр Погодин.
председатель совета директоров NAI Becar Apartments Александр Самодуров уверен в том, что девелопер может пойти на рынок арендного жилья сейчас для диверсификации собственного бизнеса. Так, согласно его точке зрения, и поступила несколько компаний «Пионер»: «Для девелопера уровень доходности в целом одинаковый, — поясняет Самодуров. — В жилье участок дороже, выше платеж городу за право застройки участка, нужна социальная инфраструктура. Для апарт-отелей [арендного жилья] участок дешевле, затраты на платёж и социальную инфраструктуру городу ниже, но нужна оснащение и меблировка квартир».
Денежная модель проектов по постройке апарт-отелей похожа на денежную модель строительства жилья с мебелью и отделкой, продолжает председатель совета директоров NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Он утвержает, что она выглядит следующим образом: себестоимость строительства 1 кв. м номера с отделкой, техникой и мебелью — около 100 тыс. руб., средняя ставка аренды — приблизительно 40 тыс. руб. за номер в месяц, приобрести апартаменты возможно за 120–200 тыс. руб. за 1 кв. м. В случае если девелопер реализовывает апартаменты частным инвесторам на этапе строительства, то средний срок возврата инвестиций будет равна примерно двух-трех лет. Наряду с этим сам инвестор будет окупать вложения от пяти до десяти лет. «Так, неспециализированная доходность инвестора находится в пределах 10–20% годовых», — резюмирует собеседник РБК.
Наряду с этим в Санкт Петербурге и-Москве цена проживания в апарт-отеле может различаться в разы. В случае если на окраине Петербурга это возможно 30 тыс. руб. в месяц, то в центре Москвы — в районе 200 тыс. руб. в месяц, обращает внимание Самодуров.
председатель совета директоров Colliers International Николай Казанский напоминает, что в Соединенных Штатах, к примеру, арендное жилье есть главным видом коммерческой недвижимости, по причине того, что в отличие от складских, офисных и торговых комплексов может размещаться фактически в любом городе. «В Российской Федерации в силу неразвитости этого рынка громадную доходность на данный момент приносит жилье на продажу, в противном случае, что строится в качестве арендного». Но как раз по причине того, что рынок арендного жилья в Российской Федерации слабо развит, его потенциал огромен, додаёт Александр Погодин из группы «Пионер».
Алексей Пастушин, РБК
Арендное жилье
