Мнение: падение цен на жилье может составить 30%
Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский – о негативном сценарии развития рынка недвижимости в возможности 3–5 лет
Намедни я проводил круглый стол на отраслевом мероприятии, и один мой сотрудник-девелопер внес предложение по большому счету не применять слово «кризис». Лучше – новое время. Согласен, такая формулировка нивелирует ужас, что все мы испытываем, но старательно прячем.
Вот лишь новое и кризис время – не синонимы. Кризис – это острое состояние, скоро переходящее в выздоровление либо в смерть. Кто-то выживет, кто-то погибнет, но в целом все возвратится на круги собственная.
А новое время сродни хроническому заболеванию, в то время, когда болит неизменно и приходится под это как-то подстраиваться, жить, терпеть, выпивать обезболивающие Нам еще не поставили правильный диагноз, но мы на пороге продолжительной заболевании, у которой большое количество признаков – ценовые войны, демпинг, затоваривание, качества строительства и снижение спроса, падение количества финансирования целой отрасли, которая, как локомотив, тянула за собой еще пара отраслей, понижение инвестиционной привлекательности жилья.
Финиш 2014 года принес девелоперам и риелторам прекрасный презент в виде ажиотажного, кроме того истерического покупательского спроса, подогретого повышением курса и ростом валют главной ставки ЦБ. Данный спрос почувствовали фактически все компании, трудящиеся на рынке жилья, во всех ее сегментах. Все, у кого были хоть какие-то накопления, вкладывались в метры.
В декабре активность клиентов возросла на 50%, причем главный спрос (назовем его преждевременным, опережающим подлинные потребности клиентов) пришелся именно на массовый сегмент. В конторах продаж застройщиков, трудящихся в массовом сегменте, в декабре находились очереди. Не хватало продавцов, не хватало кресел в клиентской территории, не хватало воды в кулере.
Все, кто имел хоть какие-то накопления, вкладывались в метры. И это была обстановка беспрецедентная для всей более чем 20-летней истории рынка недвижимости России. Таковой массовой истерики, аккумулированной всего в нескольких семь дней, у клиентов еще не случалось ни при каких обстоятельствах В декабре лишь в Москве было заключено 3164 соглашения долевого участия!
Мы большое количество говорим о проблемах отрасли. Давайте подумаем о клиентах безликого массового жилья. Что ожидает частных инвесторов, приобретших самые недорогие квартиры в проектах экономкласса, время от времени не глядя на планировки, на транспортную доступность, на возможности района – для чего, поскольку это не для себя? Приобретших не вследствие того что было необходимо, а вследствие того что было страшно по большому счету утратить деньги? Сохранят ли они средства?
Возьмут ли доходность инвестиций? Останется ли такая безликая недвижимость ликвидной? Что по большому счету случится с этим самым недорогим жильем, которое стало, по сути, копилкой, которую непременно разобьют, дабы вернуть положенные рубли?
И что будет, в то время, когда собственные недвижимые копилки начнет разбивать хотя бы добрая половина инвесторов, поддавшихся неспециализированному ажиотажу в декабре 2014 года?
Через два-три года на рынок массового жилья ринутся тысячи собственников квартир, которым необходимо будет реализовать или сдать квадратные метры, приобретённые без вдумчивого подхода Не обращая внимания на совершенствующуюся градостроительную политику правительства, и в регионах, и в Столичной области имеется еще большое количество примеров строящихся районов, где при фактически полном отсутствии инфраструктуры, парковок, подъездных дорог уже выстроены либо строятся панельные «спальные» муравейники – практически во всех случаях экономкласса. В экономклассе в декабре спросом пользовались проекты на различных стадиях готовности, но большее предпочтение отдавалось все же проектам, готовым более чем на половину.
Клиент осознавал – чем больше выстроено, тем больше шансов, что хватит денег достроить. Не смотря на то, что покупались и котлованы, и лишь заявленные проекты – имеется так как 214-ФЗ, он обязан обезопасисть…
Допустим, все, что было заявлено, будет достроено. Средний срок строительства панельного жилья – от котлована до введения в эксплуатацию – год, плюс полгода-год на получение свидетельства о собственности. Теоретически нельзя забывать о поправках в Налоговый кодекс, предусматривающих, что при продаже недвижимости ее хозяин освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (13%), в случае если с момента ее приобретения в собственность прошло как минимум несколько лет.
Но и при трехлетнем сроке многие клиенты обнаружили методы реализовать квартиры раньше указанного в законе срока без уплаты 13%, исходя из этого не следует думать, что «инвесторы-2014» выйдут на рынок со собственными ажиотажно приобретёнными квартирами через шесть-семь лет. Они выйдут ровно тогда, в то время, когда сработают два фактора: им будет что реализовывать и им пригодятся деньги, каковые они пробовали сберечь.
А это значит, что через два-три года на рынок массового жилья ринутся тысячи собственников квартир, которым необходимо будет реализовать или сдать квадратные метры, приобретённые без вдумчивого подхода, обычно без оценки их будущей ликвидности хотя бы с позиций транспортной доступности, инфраструктурного развития локации. Фактически в один момент на рынок выйдут мало чем отличающиеся друг от друга лоты – квартиры от частных продавцов, талантливые соперничать между собой лишь одним – ценой.
И это при более чем вялом спросе, что через два-три года прекрасно в случае если будет стабильным, но точно не ажиотажным. Что происходит, в то время, когда в трех однообразных соседних зданиях продается десять однообразных однокомнатных квартир, а клиент с деньгами – один на десятерых? Чем продавец может привлечь клиента? Лишь ценой. Демпингом.
А вдруг демпинговать начинают все десять частных продавцов? А вдруг в этих десяти зданиях имеется еще первичные предложения от застройщика, что также демпингует? Ответ очевиден: затоваривание, массовый демпинг в сегменте экономкласса В сегменте, где в конце 2014-го реализовывался главной спрос.
Разумеется, что получить на таковой массовой – не нишевой – недвижимости в ближайшие три-четыре года не окажется – ни о какой прибыльности инвестиций не может быть и речи. Сохранить накопления, вероятнее, удастся тем, кто переждет данный период выхода «инвесторов-2014» в кеш и не будет на новой волне паники выходить на рынок. Либо тем, кто выбирал более концептуальные проекты с УТП – инфраструктурой, хорошей локацией, возможностью строительства метро.
В случае если все останется как имеется, главная ставка будет выше 11–12%, а настоящие доходы граждан продолжат падение из-за инфляции, то нас ожидает пара «дистрофичных» и болезненных лет, в лучшем случае это будет срок, сопоставимый с прошлым кризисом, в нехорошем – три – пять лет. Не весьма хочется сказать о падении стоимостей, но как не сказать об очевидном? Уже сейчас кое-какие компании в массовом сегменте открыто предлагают скидки в 15–23%!
Резкое снижение цен может составить 30% и более, но оно коснется прежде всего как раз массового сегмента, где был реализован главный инвестиционный спрос. В зоне риска на данный момент находятся девелоперы с громадной кредитной нагрузкой, которым принципиально важно уже не получить, а хотя бы взять средства для погашения кредитных обязательств перед банками.
Как раз они начинают первыми предлагать скидки, обычно заставляющие по большому счету забыть о марже. демпинг и Значительные скидки одного застройщика воздействуют на устойчивость всего рынка. Мы не забываем тот принцип карточного домика, что сработал в 2009 году. Думается, первую карту кто-то уже дотянулся Устоим?
Дмитрий Котровский, специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Специалисты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Дмитрий Котровский «Химки Групп» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Цены на жилье в Москве смогут упасть до 120 тыс. руб. за метр
