Налог на недвижимость: как снизить кадастровую стоимость
Новый закон на имущество россиян несомненно позовёт большое количество исков, оспаривающих кадастровую цена недвижимости. Эксперты поведали порталу "РБК-Недвижимость", как оспорить ее оценку.
Фото: Depositphotos/andreyuu
Кратко о теме — видео-комментарии (03:58)
"РБК-Недвижимости" на РБК-ТВ
Новый налог на имущество россиян начинает действовать с 1 января 2015г. Существующий налог на имущество физлиц будет привязан к кадастровой цене недвижимости. Законом предусмотрен пятилетний переходный период для регионов, за который сумма налога будет увеличиваться на 20% в год.
Полную сумму россияне начнут платить с 2020г.
По оценкам специалистов, налоговая нагрузка у большинства россиян вырастет практически вдесятеро.
Но уже на данный момент у юристов рынка и игроков недвижимости нет сомнений в том, что новый налог в будущем приведёт к валу исков в суды по оспариванию кадастровой оценки недвижимости.
При установлении рыночной цены объекта его кадастровая цена согласится равной рыночной. "При таких условиях, конечно же, обладатели недвижимости, пользуясь собственными правами, будут стремиться отстоять их. Нельзя исключать, что обращения в суд с требованиями об уменьшении кадастровой цене (а по итогу — уплачиваемого налога) будут носить массовый темперамент, что приведет к громадному количеству судебных споров по данной проблеме", — поведал "РБК-Недвижимости" столичный юрист Олег Сухов.
"Особенно большое количество исков, оспаривающих кадастровую цена недвижимости, будет в городах, где неоднородное качество и высокая стоимость жилья (Москва, Петербург и т. п.) Очень многое в определении кадастровой цене будет зависеть от сроков и методов проведения данной оценки", — пологает аналитик по жилищному законодательству, управляющий партнер Центра согласований "Столица" Михаил Киселев.
Юрист Андрей Тваури кроме этого согласен с специалистом. Согласно его точке зрения, в особенности это коснется собственников недвижимости громадной площади, инвесторов, и лиц, имеющих в собственности пара объектов недвижимости, поскольку средняя кадастровая цена 1 кв. м жилья в Москве образовывает порядка 165 тыс. руб.
Необходимо подчеркнуть, что на данный момент кадастровая цена ниже рыночной на 15-20%. Но, согласно точки зрения специалистов, в скором времени механизмы ее оценки будут отлажены и она приблизится к рыночной. Эксперты аналитического агентства RWAY отмечают, что отличие между кадастровой и рыночной ценой тем больше, чем дороже квартира.
Для некоторых элитных объектов Москвы кадастровая цена возможно ниже рыночной более чем на 80%.
Кроме этого принципиально важно подчернуть, что инвентаризационная цена новостроек сейчас максимально приближена к рыночной, исходя из этого и повышение налога в том месте будет минимальным.
Расчет величины налога на основании кадастровой цене для различных типов квартир в Москве
| ул. Адмирала Лазарева, д. 68 | панельный | 39 | 5,3 | 5,9 | 10% | 0,10 | 2 575 |
| Ленинский пр., д. 67 | сталинский | 56 | 9,4 | 14,7 | 36% | 0,10 | 6 031 |
| ул. Тверская, д.15 | сталинский | 88 | 19,8 | 28,9 | 31% | 0,15 | 22 927 |
| ул. Громадная Грузинская, д. 37 | монолит | 123 | 35,9 | 77,4 | 54% | 0,20 | 60 154 |
| ул. Остоженка, д. 25 | современный кирпич | 206,2 | 62,7 | 206,2 | 70% | 0,30 | 171 000 |
| Молочный пер., д. 1 | современный кирпич | 277 | 86,6 | 806,5 | 89% | 0,30 | 241 042 |
Таблица: RWAY согласно данным Росреестра и данным из открытых источников
Законом установлено, что кадастровая оценка обязана пересматриваться не реже чем один раз в пять лет. Но согласно решению властей субъекта это может делаться чаще.
Как добиться верной оценки
У каждого гражданина будет право обжаловать оценку кадастровой цене. При несогласия с оценкой собственники недвижимости смогут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Досудебный порядок подразумевает подачу заявления о пересмотре кадастровой цене в Рабочую группу Росреестра по рассмотрению споров о итогах определения кадастровой цене.
Такое заявление возможно подать в рабочую группу не позднее шести месяцев с даты внесения сведений в национальный кадастр недвижимости. В случае если же данный срок пропущен, нужно обратиться в суд с иском к Федеральной работе госрегистрации, картографии и кадастра либо Управлению Федслужбы госрегистрации, картографии и кадастра по субъекту РФ.
| Основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:
|
При обращении в суд к исковому заявлению нужно прикладывать отчет свободного оценщика, отражающий рыночную цену оспариваемого объекта, в подтверждение обоснованности заявляемых требований.
В случае если ответ суда первой инстанции не устроит какую-либо из сторон, последняя вправе его обжаловать за один месяц в апелляционном порядке. Для этого нужно составить и подать апелляционную жалобу с оплатой национальной пошлины. При рассмотрении вопроса об правомерности и обоснованности жалобы принятого судом первой инстанции ответа апелляция или оставляет его в силе, или отменяет и выносит новое/иное ответ.
Изменение кадастровой цене при определении налоговой базы будет учитываться начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление.
Согласно точки зрения Андрея Тваури, досудебный порядок оспаривания осложняется пропуском шестимесячного срока на обжалование подавляющим большинством собственников имущества. Судебный порядок обжалования ничем не отличается от простого искового производства и в зависимости от событий может продлиться от двух до полугода.
"Необходимо осознавать, что кадастровая цена уменьшается не произвольно, а только до среднего рыночного уровня. Рыночная же цена определяется на основании отчета оценщика. В случае если отчет выполнен грамотно, соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, имеет хорошее экспертное заключение, юрист верно составил исковое заявление, подготовил все документы, прикладываемые к иску, то конкретно суд вынесет ответ в пользу заявителя.
Но нужно признать, что практика арбитражных судов на данный момент неоднородна, в связи с чем смогут появиться дополнительные препятствия в реализации права заинтересованного лица. Судебное слушание занимает в большинстве случаев три-четыре месяца", — комментирует Михаил Киселев.
Сергей Велесевич
Оспорить кадастровую цена, с целью понижения налога на имущество, Ответ Министерства экономики, разъя
