«Не время для новых правил»: как бизнес воспринял поправки о дольщиках
Госслужащие подтвердили, что желают неспешно отказаться от совокупности долевого строительства квартир и перейти к продаже готовых квартир. Практически всем девелоперов, опрошенных РБК, эта мысль не нравится
Фото: Anton Kavashkin / Russian Look
На совещании Совета при президенте России по жилищной политике была поставлена задача до 2020 года перейти от совокупности долевого строительства к продажам готового жилья — в понедельник это подтвердил представитель первого помошника премьер-министра России Игоря Шувалова. На заседании (оно прошло в пятницу, 24 июля), в частности, обсуждался вопрос об усилении контроля за средствами граждан в долевой постройке. После заседания Шувалов поручил создать коммисию при Минстрое России и создать трансформации в 214-ФЗ (о долевом постройке). «Трансформации в 214-ФЗ необходимо принять в осеннюю сессию», — добавил помошник премьер-министра (цитата по официальному сообщению Минстроя).
РБК, ознакомившись с материалами заседания, в воскресенье, 26 июля, сказал, какие конкретно инициативы в том месте обсуждались. Во-первых, в материалах говорилось о том, что с 2016 по 2020 год финансирование строительства квартир должно происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. Во-вторых, было указано, что с 1 января 2020 года продажа жилья обязана совершаться лишь по окончании ввода объекта в эксплуатацию.
«Долевое строительство прекратит существовать в таком виде, каким оно есть на данный момент», — сообщил сейчас РБК представитель Шувалова. Он подтвердил, что поставлена задача до 2020 года поэтапно перейти к новой совокупности приобретения готового жилья. Наряду с этим сказал, что новая совокупность не исключает привлечение средств граждан на постройку на этапе котлована.
Как эта схема может трудиться, предстоит придумать, но «это будет уже второй, более качественный и понятный продукт». По словам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Казинца, находившегося на заседании, в пятницу обсуждалась а также схема, по которой средства граждан, поступившие на счет в банке на этапе котлована, будут переданы застройщику лишь по окончании завершения строительства объекта.
Ранее участники рынка говорили РБК, что при отказа от долевого строительства по нынешней схеме цена жилья может вырасти на 20–30%. В понедельник представитель Шувалова сказал, что цены на жилую недвижимость не вырастут, поскольку цену на рынке так же, как и прежде будет определять спрос.
РБК задал вопрос игроков рынка недвижимости, как они оценивают обсуждаемые поправки в 214-ФЗ и как те смогут поменять рынок.
«на данный момент не время для введения новых правил»
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»
Мысль бетонной защиты клиентов жилья от недобросовестных застройщиков социальна и добропорядочна. Но велик риск вместе с водой выплеснуть и ребенка: на данный момент не время для введения новых правил игры на рынке недвижимости. В случае если, само собой разумеется, нет жажды схлопнуть данный рынок минимум на треть через два-три года.
С 2016 года между покупателями и застройщиками появляется еще один слой — банки, каковые будут накапливать средства участников на спецсчетах и осуществлять контроль их целевое применение. До тех пор пока мысль думается тяжело реализуемой. Появляется вопрос, на каких условиях эти средства, каковые имели возможность бы пойти на постройку напрямую, через контракты долевого участия (ДДУ), будут предоставляться застройщикам и будут ли банки делать эту работу без операционных затрат.
Готовы ли будут клиенты нести деньги сходу в банки? Не меньше тревожит и вопрос оперативности сотрудничества в треугольнике — банк-застройщик-клиент. Застройщики, трудящиеся с большими банками, знают, что время от времени ответа по рабочим вопросам приходится ожидать семь дней…
Помимо этого, на данный момент техвозможность надзора за целевым расходованием средств застройщика имеют лишь единицы больших банков, остальным ее нужно будет создавать с нуля, а это опять — персонал, издержки.
«Я достаточно скептически отношусь к данной схеме»
Дмитрий Зиканов, председатель совета директоров «Ведис Групп»
Инициатива правительства передать банкам контроль за средствами застройщиков достаточно необычная. Появляется вопрос: будет ли платной эта услуга банков? В случае если да, то не повлечет ли это для застройщиков дополнительной денежной нагрузки? Как именно банки будут осуществлять контроль за средствами застройщиков? Вопросов большое количество.
Помимо этого, в Москве, к примеру, застройщикам и без того достаточно сложно перебрасывать средства с одного проекта на другой: контроль за этим осуществляет Москомстройинвест. Так что для чего нужна новая схема, неясно.
Что касается вероятной отмены долевого строительства, на сегодня часть банковского финансирования проектов образовывает около 20%. Неужто банки готовься финансировать проекты на 100%? А что под залог покинет застройщик? В общем, я достаточно скептически отношусь к данной схеме.
Это гипотетический сценарий, что до тех пор пока вызывает больше вопросов, чем ответов.
«Рисков для участника нет»
Ольга Вальчук, председатель совета директоров «Регион Девелопмент»
Осуществление контроля за средствами участников выгодно банкам, потому, что они смогут пользоваться средствами на собственных квитанциях. Точно не каждый банк будет допущен к данной схеме, а будет создан пул из пяти главных игроков. Так, появится монопольная обстановка.
Одновременно с этим нельзя не согласиться с тем, что любой контроль за средствами участников оптимален для клиента.
Сегодняшний 214-ФЗ и без того в достаточной мере защищает клиента. Само собой разумеется, в произвольных совокупностях имеется недочеты. Но клиент, выбирая застройщика, обязан осознавать, в какую компанию он несет собственные деньги.
В случае если это узнаваемый застройщик, а объекты покупаются в проекте на обычной стадии готовности, то рисков для участника нет.
«В случае если следовать закону, одураченных участников просто не может быть»
Иван Романов, член правления «Группы ЛСР», управляющий директор в Москве
Главные игроки рынка недвижимости в далеком прошлом показывают, что неприятность одураченных участников не в содержании 214-ФЗ, а в том, что его еще не все выполняют. Принятие в 2005 году закона о долевом постройке и упорядочение взаимоотношений между девелоперами и клиентами положительно оказали влияние на рынок жилья. Был создан механизм, разрешающий людям брать дешевле, поскольку застройщики взяли возможность в меньших количествах завлекать кредиты на постройку, соответственно, экономить на процентах.
на данный момент необходимо сосредоточить упрочнения над тем, дабы обеспечить соблюдение 214-ФЗ, дабы это стало нормой для всех участников рынка. Мы с самого первого дня выполняем закон, в случае если ему направляться, то одураченных участников просто не может быть. «Несколько ЛСР», как и другие большие компании, завлекает средства участников для постройки жилья. Это разрешает нам держать на дешёвом уровне цены.
«Революцию возможно делать, в случае если банки предложат ставки 3–4%»
Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании «Метриум Групп»
Не обращая внимания на то что ДДУ сейчас — один из самых надежных способов приобретения недвижимости, 214-ФЗ не дает стопроцентной защиты участников. Обстоятельством этого стали кое-какие пробелы в законодательстве. Один из примеров — это недочёты в совокупности страхования ответственности застройщиков.
Полностью на законных основаниях девелоперы страхуются в заведомо несостоятельных для возмещения ущерба компаниях, каковые предлагают минимальную рабочую группу 0,3–0,7%. И как раз сейчас на фоне увеличения вероятности и падения спроса банкротства застройщиков стало ясно, что 214-ФЗ трудится не так, как предполагалось изначально. Были приняты новые меры, ужесточающие требования к страхованию ответственности — с 1 октября 2015 года личный капитал страховых организаций обязан будет составлять не меньше 1 млрд руб., в то время как сейчас — не меньше 400 миллионов рублей.
В случае если сказать об отказе от ДДУ, то сейчас рынок недвижимости полностью не готов к подобным новшествам. Подобную революцию возможно делать на рынке при условии, что российские банки предложат низкие, сравнимые с европейскими ставки — 3–4%. Вот тогда и возможно будет перенимать опыт зарубежных государств по продаже в основном готового жилья.
«Проекты смогут быть кроме того более недорогими»
Леонид Казинец, обладатель корпорации «Баркли», президент Национального объединения застройщиков жилья
Нас как национальное объединение застройщиков жилья очень сильно тревожит обстановка, что кое-какие недобросовестные участники рынка кроме того в пределах существующего 214-ФЗ находят разные дороги для неисполнения обязательств. И из-за нескольких паршивых овец клиенты наблюдают с недоверием и подозрением на всех добросовестных застройщиков. Исходя из этого имеет суть проводить определенные улучшения.
Нам необходимо сейчас произвести такое изменение законодательства, дабы у клиентов квартир было полное познание защищенности их заинтересованностей; у начальников субъектов РФ и у правительства было полное познание, что добросовестно трудящиеся застройщики совершенно верно в срок выполнят собственные обязательства; у застройщиков — при условии выполнения собственных обязательств — будет гарантированный доступ к банковскому финансированию (что в кризис крайне важно, дабы не останавливать стройки).
Беседы о увеличении цен на первичку я считаю несостоятельными. Проект документа, что мы обсуждали, говорит, что у банка будет маленькая маржа: деньги участников, каковые поступают им на счет по 214-ФЗ, они выдают строителям под 3%. Такая маржа не есть для проекта критической. У нас сейчас себестоимость либо продажная цена квартиры за месяц имеет волатильность 3%.
В случае если это будет 3-процентное удорожание денег на первый год при сроках строительства год-полтора и наряду с этим будет выше доступность к кредитным ресурсам, то проекты смогут быть кроме того более недорогими. Исходя из этого у меня нет никаких опасений по поводу повышения цен при условии работы финансовой системы. Необходимо обратить внимание на гарантию получения добросовестными застройщиками проектного финансирования.
Более того, в случае если мы взглянуть на схемы продажи квартир на этапе строительства на европейском и рынках американских, большая часть из них имеют совершенно верно такие же ограничения и жёсткие требования — взять деньги клиентов возможно лишь по окончании окончания строительства объекта. До этого они находятся кроме этого на депозитах в банках.
«По окончании принятия поправок цены будут расти, а спрос, напротив, понижаться»
Григорий Ваулин, председатель совета директоров компании «Ферро-Строй»
На данный момент платежеспособность населения низка, спрос на первичку кроме этого небольшой. Принятие поправок в 214-ФЗ приведет к росту цен на жилье, и сужению предложения. Разумеется, что спрос на первичном рынке еще больше снизится.
Помимо этого, не обращая внимания на преимущество, которое возьмут банки в следствии отмены долевого строительства, вопрос о том, смогут ли они финансировать проекты в требуемых количествах, остается открытым. Кроме этого нужно осознавать, что русский экономика еще не пережила пик кризиса. В полной мере возможно, что он придется именно на 2016 год.
Совокупность указанных факторов может привести к важной стагнации первичного рынка.
Вероятнее, по окончании принятия поправок цены на квадратный метр жилья будут расти, а спрос, напротив, понижаться. Рвение девелоперов компенсировать затраты на постройку, выросшие за счет повышения доли банков в финансирова?нии, заставит их поднять цены. Наряду с этим сейчас потребитель ищет возможности сэкономить, среди них и при покупке жилья. Приобретение квартиры на этапе строительства дает такую возможность.
По окончании принятия поправок ее не станет.
Анна Дерябина (РБК)
Сергей Лукьяненко, Ник Перумов. Не время для драконов ч.1, фэнтези, аудиокнига
