Недвижимость греции: экономический кризис перекроил рынок и спрос
Планируя приобретение дома за пределами России, клиенты прежде всего стараются оценить сроки возможного восстановления экономики в стране. И это очень логично, поскольку приобрести дом хочется на пике кризиса, так жилье обойдется дешевле. Но в то время, когда сделка закончена, клиенты отсчитывают дни в ожидании повышения цен.
Как эта модель применима к сегодняшней обстановке в Греции?
Как быть потенциальному клиенту – то ли уносить из страны ноги, пока цел, то ли, напротив – вкладывать деньги с прицелом на рост стоимостей греческих метров?
Больной скорее жив?
Но сперва напомним кратко, что же произошло с Грецией, и как именно она появилась в центре экономического кризиса. Начиная с 2009 года, облака экономической нестабильности над страной начали сгущаться, а в начале 2010 года и вовсе разразился гром. Греция не выдерживала натиска стихии, ее денежная совокупность была чуть ли не в самом плачевном состоянии среди европейских государств.
Обращение кроме того шла о разорительных последствиях и возможном дефолте, сопутствующих этому процессу. Судите сами — внешний долг страны составил приблизительно $300 млрд. Затраты казны превысили ее доходы на 12,7%, при том, что Европейский ЦБ установил 3-процентный лимит на бюджетный недостаток.
Но к счастью, самого нехорошего удалось избежать, не смотря на то, что всем грекам и было нужно туго затянуть пояса. В последних числах Марта 2010 года на саммите участников ЕС было принято важное ответ — выделить стране 22 млрд. евро, каковые Греция сможет взять при крайней необходимости. Но все же правительство вынуждено было пересмотреть социальные программы в сторону снижения финансирования, что с негодованием восприняли обитатели страны.
Негодование вылилось в митинги, демонстрации, забастовки, драки с полицией.
Казалось, в сложившихся условиях рынок недвижимости Греции превратится в руины. Но так не случилось. Не обращая внимания на то, что Греция фигурирует в качестве основной жертвы и причины текущей волны денежной нестабильности в Европе, рынок жилья тут чувствует себя не так не хорошо, — в этом уверена Екатерина Тейн, партнер, глава департамента жилья Chesterton.
И главная причина в том, что девелоперский бизнес в Греции не играется главной роли в экономике, как это сложилось, например, в Испании. Неприятности страны связаны не с индустрией недвижимости, а с бюджетным недостатком. в течении многих лет число объектов, возводимых каждый год на продажу, не превышало двух тысяч. Причем около 60% из них брали чужестранцы.
По статистике за год в Греции продается всего 1000-2000 единиц в основном курортной недвижимости, 50-60% которых берут не резиденты страны.
Дополнительный плюс, оберегающий рынок недвижимости от нестабильности — отсутствие ипотечного пузыря. Благодарить за это необходимо банки, каковые придерживались консервативной политики, — говорит Вадим Оришак, директор компании Pleiada на данный момент.
80% клиентов недвижимости – «отечественные» люди
Выбор в пользу Греции люди делают не просто так. Так было и до кризиса, и остаётся на данный момент: недвижимость в Греции дешевле, чем в Италии, Испании и Франции, но что же касается уровня судьбы, то он выше, чем в Черногории и Хорватии, не говоря уже о Болгарии. Это-то и завлекает в страну клиентов из России.
Согласно данным изучений Международного агентство недвижимости Gordon Rock и ведущего греческого застройщика Sea-Hоmes real estate & constructions, граждане и россияне бывших советских республик по результатам 2009 года стали фаворитами среди зарубежных клиентов недвижимости в Греции. В случае если в 2006 и 2007 годах англичане и немцы составляли более 40% клиентов, то с середины 2008 года их часть стала быстро уменьшаться и по состоянию на конец 2009 года опустилась до 5%.
Часть граждан и россиян бывших советских республик, напротив, быстро росла, и к концу 2009 года она приблизилась к 80%. И это не обращая внимания на то, что граждане Европейского союза, получая недвижимость в Греции, имеют те же права, что и местные обитатели; а гражданам вторых стран, включая россиян, нужно взять разрешение на приобретение. Эта бюрократическая процедура может занять до полугода.
Хороший момент для клиентов — доступность ипотеки. Как отметили специалисты компании Gordon Rock, впредь до начала 2009 года долгосрочное кредитование для нерезидентов государств Европейского союза было фактически недоступно. Максимум, на что имели возможность рассчитывать россияне – это рассрочка от застройщика, в ряде проектов — удачная в течение года, потому, что, — беспроцентная. И лишь в начале 2009 года обстановка для россиян изменилась.
Показались банки, предоставляющие им ипотечные кредиты в размере 70% от получаемой недвижимости на 10 лет по ставкам от 8% годовых и под залог жилья, имеющегося у клиента в Российской Федерации. Но, на отдельных объектах возможно взять ипотеку и по ставкам от 5,5% годовых, додаёт управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Но интерес у клиентов вызывают не все регионы страны. В компании Gordon Rock поведали, что громаднейшей популярностью у клиентов из России и бывших советских республик пользуется недвижимость на острове Крит. До экономического кризиса – в 2006-2007 годах заявки на приобретение недвижимости на Крите оставляли более 40% от общего числа. Но спрос скоро потянул цены вверх, и клиенты заметно отошли.
Уже в 2009 году число запросов сократилось до 35%. Одвременно с этим интерес был перенаправлен на полуостров Халкидики, прославившийся уникально прекрасной природой, теплым морем и чистейшим песчаным пляжам (21% запросов). По оценке аналитиков, регион самый перспективен благодаря хорошему соотношению цена-качество.
В целом же по стране на Афины было нужно – 19% спроса, на Родос, Корфу и другие острова – 8%, Кавала – 5%, Салоники – 3%, Катерини – 2%, а оставшиеся 7% — на остальные районы Греции.
Ценники практически прошлые, но в «реале» скидки доходят до 30%
Греческая недвижимость ни при каких обстоятельствах не была недорогой. Но теплый климат с солнечными днями в 300 дней в году, красивые морские и горные пейзажи, чистейшие в Европе пляжи (тут Греция дробит первенство с Кипром), изобилие свежих фруктов и овощей круглый год, богатейшие рыбные рынки, отменная кухня и натуральные продукты делают обитателей различных стран мира заядлыми почитателями данной прекраснейшей страны.
Принципиально важно, что Греция имеет весьма броскую историю, а мифы старой Греции привычны гражданам России еще с детского возраста. Исходя из этого приобретение недвижимости обещает еще и незабываемый досуг среди архитектуры и памятников истории, разбросанных во всех уголках средиземноморского страны.
направляться подчернуть, что в Греции ни при каких обстоятельствах не было спекулятивного увеличения цен на недвижимость, как к примеру, в Болгарии либо Черногории. Напротив, до кризиса Греция считалась одним из самых стабильных рынков недвижимости, и в начале кризиса цены продолжали расти. Но так длилось недолго, и цены все же пошли вниз.
Согласно данным Pleiada International, больше всего утратила в цене недвижимость в Афинах, а в респектабельных пригородах Афин, но на полуострове Халкидики и на Крите, резкое снижение цен было несущественным.
Эти Глобального индекса стоимостей Knight Frank обнадеживающие: понижение цен на недвижимость в Греции в 2009 году составило 3,6%, причем во второй половине года и в последнем квартале коррекция была совсем незначительной (-0.9%) и (-0.7%) соответственно.
Как отметила Екатерина Тейн, глава департамента жилья Chesterton, за прошедший год цены в прайс-страницах продаваемых жилых объектов упали всего на 5-10%. Действительно, также, многие обладатели недвижимости давали дополнительные скидки настоящим клиентам — до 15-20% от обозначенной ранее цены.
Больше всего подешевели строящееся жилье экономного класса. На отдельных объектах застройщики давали скидку 30-40%, говорит Евгений Скоморовский (управляющий директор компании «Century 21 Запад»).
Но, цены на дома и виллы в ценовом диапазоне 300-500 тысяч евро снизились незначительно – приблизительно на 5%. Больший дисконт зависел от того, как конкретный хозяин недвижимости нуждался в деньгах. Меньше всего кризис затронул сегмент элитной недвижимости.
Как правило обладатели шикарных домовладений не испытывали острой потребности в продаже, исходя из этого откладывали сделки либо сдавали недвижимость в аренду, не хотя снижать цену, растолковывает Вадим Оришак (Pleiada International).
«Виллы Элунды» и другие проекты
Большинство русских клиентов греческой недвижимости изначально была ориентирована на недорогие предложения. По оценкам Gordon Rock и Sea-Hоmes real estate & constructions, 60% из них сделали заявки на объекты ценой до 150 тысяч евро – это апартаменты с одной либо двумя спальнями, 30% — 150-350 тыс. евро (таунхаусы и отдельностоящие дома) и лишь 10% готовься на сделки, в то время, когда цена объекта составляла 350 тыс. евро и выше.
Многие клиенты-россияне стремились покупать недвижимость в новых а также строящихся поселках либо жилых комплексах. Обстоятельство понятна: на этапе строительства цены выигрышно отличались от действующих на готовые объекты. К тому же инфраструктура «свежих» объектов значительно разнообразнее, чем выстроенных десятилетиями раньше.
Это относится наличия бассейнов, территорий отдыха, подземных и наземных паркингов, уровня благоустройства и многого другого.
Но так как в кризис больше всего пострадали строящиеся объекты на ранней стадии, клиенты стали более с опаской доходить к приобретению аналогичной недвижимости, отдавая предпочтение или готовым объектам, или строящимся надежными застройщиками.
Клиента недвижимости завлекает и возможность купить недвижимость на первой линии с потрясающими видами на море по в полной мере разумным стоимостям. Это выгодно отличает Грецию от других государств западной Европы, где существует запрет на застройку береговой линии, а вдруг такие объекты и находятся, то цены на них легко зашкаливают. К примеру, на полуострове Халкидики продается сравнительно не так давно выстроенная вилла на первой линии за 1,4 миллионов евро.
Подобные проекты в других средиземноморских странах стоили бы в разы дороже, говорит Вадим Оришак (Pleiada International).
В число самые интересных строящихся проектов, по оценке специалистов, входит комплекс «Виллы Элунды» на Крите, включающий 19 домов в современном стиле с панорамными видами на залив Мирабелла. Комплекс находится в респектабельном районе Элунда, где расположено большое количество эксклюзивных отелей мирового класса, и завлекающем знаменитостей со всех стран. В каждой вилле имеется панорамные виды на море, бассейн, веранда с территорией барбекю, камин, места для парковки.
Строительство шести вилл завершено, предстоящая сдача в эксплуатацию — весной и в конце 2010 года. На данный момент действует спецпредложение от застройщика и стоимости начинаются от 395 000 евро. К тому же по этому проекту дешёв кредит до 60% от цены недвижимости.
Русским клиентам предлагаются апартаменты в новом жилом комплексе, на полуострове Кассандра в Халкидиках. Комплекс расположен всего в 500 метрах от набережной, а с балконов квартир раскрывается вид на море. Двухуровневая квартира на три спальни обойдется клиенту в 160 000 евро.
А маленькая квартира с одной спальней неспециализированной площадью 35 кв.м, балконом и одним парковочным местом всего – 56 000 евро. Но, за 160 000 евро на полуострове Кассандра возможно купить не только апартаменты, но и таунхаусы. В продаже имеется таунхаусы неспециализированной площадью 86 кв.м. плюс небольшой участок и веранда 30 кв м. Дома расположены на первой линии, откуда раскрывается вид на полуостров и море Ситония.
В 500 метрах от моря в городе Калифея на полуострове Кассандра возможно приобрести и апартаменты в доме, которому уже 13 лет. Другими словами – на вторичном рынке. Квартира имеет площадь 54 кв.м., просторный балкон с видом на национальный парк (что не будет застраиваться, и это кроме того зафиксировано в документах на собственность) громадную ванную , и спальню.
Хозяин говорит, что эту квартиру возможно будет с успехом сдавать в аренду круглый год. Начальная стоимость — от 60 тысяч евро.
Среди вторых предложений вторичного рынка — квартира неспециализированной площадью 72 кв.м на острове Корфу в пешей досягаемости от города и пляжа Корфу.Цена — 125 тыс. евро
Апартаменты из двух спален на острове Родос неспециализированной площадью 103-114 кв. м. реализовывают за 167 тыс. евро
Вилла в респектабельном пригороде Афин – Лагониси, выстроенная в 2006 году неспециализированной площадью 230 кв.м на четыре спальни и четыре ванные с камином и лифтом на участке 350 кв.м обойдется клиенту 900 тыс. евро.
Резюме
Кроме того при условии того, что недвижимость в Греции приобретается для собственного проживания, клиент рассчитывает на то, что средства положены надежно и в будущем преумножатся. В условиях глобального экономического кризиса специалисты с опаской делают каждые прогнозы, тем более, что в Греции еще довольно много нерешенных неприятностей.
Но, Астериос Захариас, директор компании Sea-Hоmes real estate & constructions, рассчитывает, что в недалеком будущем кризис отправится на спад и греческая недвижимость уже в 2010 году начнёт восстанавливать собственные позиции как инвестиционно-привлекательный продукт. Этому должно поспособствовать да и то, что на уровне правительства готовятся трансформации в греческом законодательстве, направленные на облегчение процедуры оформления приобретения греческой недвижимости гражданами государств, не входящих в Европейский союз. «Обстановка в Греции на данный момент в целом благоприятная для тех, кто берёт для себя и долговременных инвесторов», — подтверждает Вадим Оришак (Pleiada International). Но предстоящий рост стоимостей возобновится лишь с выздоровлением экономики, — прогнозирует специалист.
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
2.4 предложение и Спрос на валютном рынке ч.1
