Недвижимость как инвестиционный актив снова притягательна
Управляющий директор Knight Frank Europe Крис Белл поведал в интервью "РБК-Недвижимости" о тенденциях в Европе недвижимости, о настроениях клиентов и о возможностях для русских инвесторов.
[FL]- К[/FL]акие тенденции на данный момент господствуют в Европе недвижимости, в частности в офисной и торговой сферах?
— На рынке делается больше денег. К примеру, количество инвестиционных сделок по операциям с недвижимостью Европы за год вырос на 17% — с 152 млрд евро в 2012г. до 177 млрд евро в 2013г. Количество сделок за три последних месяца 2013г. возрос на 37% если сравнивать с количеством сделок, закрытых в течение последних трех месяцев 2012г. Мы ожидаем, что количество инвестиций в недвижимость Европы по результатам первого полугодия 2014г. останется на уровне подобного периода прошлого года.
А к Январю ожидаем рост количеств на 11% если сравнивать с прошлым годом.
— С чем это связано?
— Недвижимость как инвестиционный актив опять притягательна. Люди обожают недвижимость, что превосходно.
В случае если сказать без шуток, то одна из обстоятельств, по которым инвесторы тратят все больше денег из года в год, в частности в офисном сегменте, — это их уверенность, что рынок достиг дна. Инвесторы были крайне осторожны один-два года назад и опасались, что смогут приобрести актив, а ставки упадут. Сейчас они берут, поскольку ожидают, что обстановка по ставкам не ухудшится, а останется прошлой либо ставки начнут расти.
В английском для таких случаев имеется выражение: they were afraid of catching a falling knife ("они опасались ловить падающий нож"). Но на данный момент инвесторы уверены в том, что риски сзади, уверенность в рынке выросла. И это для нас хорошая новость!
— Вы рассказываете, что на рынке делается больше денег. А откуда эти деньги?
— Около 50%, а правильнее 48% — это глобальные инвесторы, не европейцы. В Европе берут недвижимость представители США, Дальнего Востока и Ближнего и Азиатско-Тихоокеанского региона. Наряду с этим количество вложений в рынок недвижимости Европы со стороны интернациональных инвесторов за год возрос на 32%, что прекрасно, потому, что свидетельствует, что они разглядывают европейскую недвижимость как надежный актив.
Еще одна серьёзная тенденция, которую мы отмечаем, это рост активности частных инвесторов. Другими словами существуют институциональные инвесторы и большие пенсионные фонды, но имеется кроме этого семейные инвесторы и частные. Они разглядывают недвижимость как привлекательный инвестиционный актив. Часть частных инвесторов в общей структуре спроса составляла в прошедшем сезоне 16%, что в полном выражении составило около 28 миллионов евро.
За год количество частных инвестиций в недвижимость Европы возрос на 25%, к тому же рост активности частных инвесторов в Европе отмечается в течение последних четырех лет. Мы находим это весьма вдохновляющим.
— Что и в каких государствах они берут?
— В случае если сказать об неспециализированных количествах инвестиций частных инвесторов, то порядок таковой: Лондон — №1, Франция — №2, Германия, в основном большие города (Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург), — №3. С позиций форматов недвижимости, вкладывать средства предпочитают в объекты офисной недвижимости и в торговые помещения на топовых улицах (стрит-ретейл).
— В жилую недвижимость они вкладываются?
— Да, весьма деятельно. Именно третья тенденция на рынке недвижимости Европы — приобретение жилья с инвестиционными целями. Это достаточно новое веяние. Еще лет пять назад объекты жилья приобретались для собственного применения, не с целью преумножения средств.
А сейчас роль жилья как инвестиционного актива возросла. Часть жилья в структуре инвестиционного портфеля в прошедшем сезоне занимала 15%, что больше, чем подобный показатель позапрошлого года. И мы ожидаем достаточно бурного предстоящего роста жилья как объекта для инвестиций.
— Связано ли это с мнением, что рынок достиг дна?
— Это хороший вопрос! Я пологаю, что люди легко лучше знают сегмент жилья, знают возможность сдачи для того чтобы объекта в генерации и аренду арендного дохода. К примеру, имеется много людей, каковые не смогут позволить себе приобретение жилья, поскольку у них на это не хватает средств, капитала.
Исходя из этого они вынуждены снять в аренду, что и формирует количество спроса, что, со своей стороны, формирует определенный поток дохода и так превращает жилую недвижимость в класс инвестиций.
Я старше и отношусь к поколению обладателей жилья, а парни помоложе, наподобие вас, в Англии и других странах Европы именуются поколением арендаторов — это поколение формирует возможности для инвесторов.
— Россияне берут недвижимость в Европе?
— Традиционно интерес россиян к европейской недвижимости сосредоточен на сегменте жилья. С позиций расположения это был в основном Лондон и пара других государств. на данный момент отмечается рост активности россиян в коммерческой недвижимости, в частности в офисном сегменте.
Одновременно с этим мы вышли на последовательность рынков азиатских, таких как Дубай, Абу-Даби, Сингапур, Гонконг, с инвестиционными продуктами для русского целевой аудитории и были весьма поражены тому, что продукт пользуется спросом. Наряду с этим люди, проявляющие интерес к этим активам, в большинстве случаев разглядывают долговременные периоды инвестирования — в 5-15 лет. Другими словами, "Наверное," они уверены, что в возможности 10-15 лет эти инвестиции надежны.
— С радостью ли зарубежные продавцы реализовывают русским? Нет ли опасности для россиян утратить недвижимость, в случае если не будет прекращаться эскалация конфликта?
— Да, с наслаждением. Весьма кроме того приветствуют русских клиентов. Нет никакой неприятности с этим. Сложности, скорее, имеется у чужестранцев, желающих инвестировать в Россию, поскольку они еле разбираются в местной принципах ведения и законодательной базе бизнеса в Российской Федерации. В Российской Федерации успешны те зарубежные инвесторы, каковые уже имеют тут собственную действующую базу для ведения бизнеса.
К примеру, у таких компаний, как PPF, Hines, Immofinanz, уже трудятся личные команды, дабы вести бизнес в Российской Федерации.
А в то время, когда русские инвесторы выходят на рынок Лондона, Германии, Парижа либо Нью-Йорка — никаких неприятностей не появляется. У россиян, инвестирующих в Лондон, Германию, например, либо в Париж, нет острой необходимости иметь подобную платформу для бизнеса в соответствующей стране.
— Ожидается ли появление новых зарубежных игроков на русском рынке? Либо будут развиваться лишь те, каковые уже тут присутствуют?
— Те, кто уже тут, останутся и будут расти, но неизменно имеется новички, каковые присматриваются к рынку. Пологаю, что на данный момент интерес к русскому рынку будут проявлять новые игроки из Ближнего и Азии Востока. Мы разбирали рынок азиатских, к примеру Абу-Даби, Катар, и были поражены перемещением ближневосточного капитала. Кстати, кое-какие игроки уже тут, но, считаю, они будут увеличивать собственную долю, и придут новые из тех же регионов — Абу-Даби, Катар, Дубай.
Все показывает, что им нравится россияне и Россия, исходя из этого такое развитие событий думается достаточно возможным.
Разговаривала Елена Лыкова
Об авторах
Крис Белл Knight Frank Europe Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Недвижимость больше не денежный актив
