Недвижимость не отрывается от дна
Многие инвесторы, скупавшие зарубежную недвижимость, сейчас кусают локти. Вопреки собственным расчётам и обещаниям риэлтеров, основанным на спекулятивных ожиданиях, получить на перепродаже не удалось. По окончании кризиса зарубежные рынки недвижимости затоварены дешёвым жильем.
Но брать его никто не торопится.
Рентный доход в большинстве государств смехотворен или по большому счету отсутствует. Собственникам заморских домов и квартир остается утешать себя мыслью, что непременно спад на рынке недвижимости завершится и стоимости возвратятся на докризисный уровень. Но до тех пор пока в большинстве государств-членов Евросоюза нет убедительных предпосылок для реализации для того чтобы сценария.
К морю за скидками
Популярная среди российских инвесторов Болгария входит в число государств, рынки недвижимости которых посильнее всего стали жертвами кризиса. Не будет преувеличением заявить, что болгарский рынок жилья пребывает в полуобморочном состоянии. Многие риэлтеры вздрагивают при упоминании данной страны.
«В Болгарии цены упали на 40–70 процентов. В Банско возможно приобрести недвижимость за копейки. В том месте всего понастроено, мне известны случаи, в то время, когда сделки заключались по цене 350–500 евро за квадратный метр.
На ближайшую пятилетку у Болгарии нет никаких инвестиционных возможностей», — говорит один из риэлтеров.
Довольно стабильным спросом пользуются только самые недорогие малогабаритные квартиры-студии. По экспертным оценкам, в начале 2010 года на таковой формат было нужно около трети сделок. Чужестранцы (а также клиенты из России) покупают такие апартаменты без каких-то определенных инвестиционных целей, скорее для отдыха.
По оценкам генерального директора «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной, средний бюджет на приобретение недвижимости в Болгарии образовывает 45–50 тыс. евро за объект (до кризиса — 100–150 тыс. евро).
Коррекция цен на болгарском рынке длится. Но, темпы падения замедлились, а продавцы стали скупы на скидки. Этому, например, содействует сокращение количеств строительства: строительная активность пытается к нулю.
В течение последних трех месяцев 2010 года количество разрешений, выданных на постройку, сократилось на 26,5% если сравнивать с прошлым кварталом.
А вот в Черногории падение цен на недвижимость было не таким драматичным, как в Болгарии. «На черногорском рынке не было обвального понижения стоимостей девелоперами, не смотря на то, что при дискуссии конкретных сделок предлагались и предлагаются скидки от 10 до 20 процентов. Самый пользуются спросом готовые апартаменты, в среднем площадью около 70–80 квадратных метров с бюджетом 170–180 тысяч евро», — говорит начальник отдела курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества» Елена Некрытова.
Устойчивость Черногории к конъюнктурному спаду частично разъясняется тем, что в этом государстве узкий рынок нового строительства (в отличие, к примеру, от Болгарии) из-за более сложных административных процедур. «В Черногории мало готовых комплексов. В том месте раскупались объекты в основном на стадии строительства, а на данный момент домов не так много строится. На готовые ликвидные объекты цены снизились не весьма значительно, в среднем на 7–10 процентов», — говорит Завалишина.
Кстати, среди клиентов черногорского жилья большое количество русских. Согласно данным черногорского министерства финансов, в общем количестве зарубежных собственников почвы и недвижимости преобладают граждане России (327 человек). Борьбу гражданам России составляют сербы и англичане.
Больше всего чужестранцев завлекают общины Бар и Херцег Нови. Но, риэлтеры советуют не переоценивать инвестиционную привлекательность черногорской недвижимости: в этом государстве очень не сильный рынок аренды. Неприятность содержится в том, что Черногория, в отличие от Болгарии и Хорватии, изначально сделала ставку на привлечение состоятельных туристов, но пока не добилась заметных удач на этом поприще.
Испанский неликвид
В глубокой депрессии пребывает испанский рынок недвижимости. В кризис цены на жилье в стране снизились в среднем на 20–30% (в некоторых регионах на 45–60%).
Сейчас на испанских курортах возможно приобрести дом за 100–200 тыс. евро (до кризиса — 150–250 тыс. евро) или апартаменты за 50–120 тыс. евро. «Дешевеет кроме того недвижимость, расположенная в самых, казалось бы, ликвидных местах — на побережье Средиземного моря. на данный момент тут сконцентрирован самый громадный количество непроданных квартир», — отмечает начальник отдела зарубежной недвижимости компании Delta Estate Анастасия Дудерова. По экспертным оценкам, на испанских курортах пустует около 1,5 млн нераспроданных домов.
«Недвижимость в Испании неликвидна. В том месте с 70−х годов побережье хаотично застраивалось. Большое количество русских брали в этом государстве дома.
Сейчас они приходят и задают вопросы: что делать? Я рекомендую бросать объекты, по причине того, что ненужно их содержать. Нереально сдать их в аренду либо перепродать», — говорит глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании Intermark Savills Игорь Индриксонс.
Аналитики утверждают, что рынок пока никак не реагирует кроме того на резкое схлопывание количеств нового строительства. В 2009 году количество разрешений на строительство квартир уменьшилась на 58%, а в течение последних трех месяцев 2010 года — еще на 24,4%. По оценкам специалистов, за 2010 год будет выдано меньше 100 тыс. разрешений на постройку домов, в то время как во время докризисного строительного бума их выдавалось до 900 тыс. в год.
«В Испании мы рекомендуем брать недвижимость людям, каковые в далеком прошлом присматривались к данной стране, но думали, что цены в том месте завышены. на данный момент возможно выбрать объекты с значительными скидками, в особенности в менее раскрученных регионах. К примеру, в Мурсии. Недвижимость в том месте возможно отыскать высокого качества, действительно, инфраструктура менее развита, чем, к примеру, недалеко от Барселоны», — говорит один из отечественных собеседников.
Где не пузырится
В десятку самые популярных среди россиян государств для приобретения недвижимости, по версии портала о зарубежной недвижимости Prian.ru, входят Германия и Италия. В кризис квартиры и дома тут снизились в цене незначительно. Частично это разъясняется тем, что итальянский и германский рынки до кризиса не завлекали спекулянтов, потому ценовые пузыри тут в случае если и видятся, то локален .
Как пример локальных пузырей кое-какие риэлтеры приводят Калабрию — регион, расположенный в южной части Италии. «Некое время назад местный рынок поделили два застройщика и принялись преподносить Калабрию как будущий туристический центр. Но пока за этим ничего не следует. Вторичный рынок в этом регионе не сильный. Исходя из этого динамика повышения цен, которую демонстрируют риэлтеры, выглядит неубедительно.
Это какая-то виртуальная история», — думает один из отечественных собеседников. Разброс цен на недвижимость в Калабрии сейчас образовывает 100–150 тыс. евро за объект, что сопоставимо со ценой жилья в некоторых более развитых в инфраструктурном отношении регионах страны.
Согласно данным земельного департамента, в 2009 году в Италии было зарегистрировано 1,35 млн сделок с недвижимостью — на 11,3% меньше, чем в 2008−м. Но, темпы падения замедляются. В случае если в течение последних трех месяцев прошлого года продажи упали на 18,6%, то к Январю падение уже не превышало 4%. Оживает ипотечный рынок.
В случае если в 2008 году количества заимствований уменьшились на треть, то в 2009−м понижение не превысило 11%.
В Германии цены на недвижимость оставались стабильными как до кризиса, так и по окончании него. В течение последних трех месяцев 2010 года вторичное жилье в Германии упало на 1,5% в пересчете на год. Средняя цена квадратного метра в Дюссельдорфе образовывает 2,3 тыс. евро, в Мюнхене — 3,4 тыс., в Берлине — 2,2 тыс. Стоит подметить, что ценовая стабильность на немецком рынке сохраняется вопреки резкому понижению количеств строительства.
К примеру, в случае если во второй половине 90-ых годов двадцатого века было возведено 700 тыс. квартир, то в 2007−м всего 230 тыс.
не сильный фунт стимулирует спрос
На фоне остальных государств островком благополучия выглядит рынок недвижимости Англии. Кстати, в этом имеется заслуга и отечественных соотечественников. По оценкам главы отдела продаж недвижимости агентства Sloane Street for Savills Ноэла де Кайзера, больше половины от продаж на сумму более чем 20 млн фунтов в текущем году пришлось на долю русских клиентов, тогда как в прошедшем сезоне клиентов из России фактически не было. «не сильный фунт стимулирует спрос со стороны чужестранцев.
Номинированные в долларах США цены все еще на 34 процента ниже пиковых значений 2008 года», — поясняет директор по формированию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.
По словам генерального директора компании Pleiada International LLC Вадима Оришака, среди частных инвесторов популярна схема лизбэк — приобретение недвижимости с гарантированным доходом. «Забрать, например, сделку по приобретению апартаментов в прибыльном доме в Англии ценой 250 тысяч фунтов. Личные средства клиента составят 82,5 тысячи фунтов, из них 7,5 тысячи фунтов — гербовый сбор. Инвестиционный кредит, при котором выплачивается лишь ставка, — 175 тысяч на 25 лет с правом досрочного погашения.
Ставка 3 процента. Застройщик предоставляет гарантию минимального рентного дохода — 6 процентов в год на десять лет. Чистый доход от аренды — минимум 15 тысяч фунтов в год. Выплаты по кредиту составят 5 тысяч фунтов в год. Остается около 10 тысяч фунтов в год — другими словами более 12 процентов годовых на инвестированные . Это хорошая альтернатива банковскому депозиту. А вдруг рынок будет расти на 5 процентов в год, то прирост капитала составит 12,5 тысячи фунтов каждый год.
Другими словами совокупная доходность составит 22,5 тысячи фунтов — порядка 27 процентов годовых», — приводит пример инвестирования в британскую недвижимость господин Индриксонс из Intermark Savills. Вадим Оришак рекомендует брать недвижимость в районах Клапхэм, Гринвич, Кенери Уорф, Айлингтон, где выше оптимальное соотношение и ликвидность арендных ставок и цены покупки.
«на данный момент невыгодно покупать объекты в новостройках на развивающихся рынках, как было распространено до кризиса. Большая часть инвесторов устремилось на стабильные рынки в отыскивании самые качественных и ликвидных объектов в респектабельных районах с большими скидками», — подмечает глава департамента жилья Chesterton Екатерина Тейн. Сейчас все больше инвесторов поймёт, что стабильно высокую доходность возможно приобретать кроме того при минимальном росте рынка — около 5%.
В случае если же рынок растет взрывообразно, то от недвижимости лучше избавляться, потому, что пропорционально цене возрастают и инвестиционные риски.
Создатель: Илья Ступин
Специалист
Don’t call him \
