Немецкие крайности
«Линия ногу сломит!» — вырывается, в то время, когда пробуешь уложить в голове примерный уровень цен на жилую недвижимость в Германии. Меньше всего ожидаешь, что в стране, которая славится аккуратностью и порядком, будет так тяжело вычислить «среднюю температуру по поликлинике», в частности — средние цены на жилье.
Это все из-за сложной исторической судьбы: Германия до сих пор «виртуально» поделена на более развитый и богатый юг и запад и на более бедную восточную часть (бывшая ГДР). Исходя из этого кроме того Берлин, в отличие от столиц вторых стран, вовсе не есть фаворитом в отношении цен на недвижимость в Германии. Самые дорогие и, напротив, самые низкие стоимости — в регионах.
Но, что совсем не страно, отечественные люди обожают в Германии эти крайности.
На восток, у гарнизона
— Из-за более развитой экономики традиционно большей популярностью на рынке недвижимости пользовалась Западная Германия. Но на данный момент происходит переключение интереса инвесторов с Западной Германии на Восточную, — говорит Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Берлин). Она уверен в том, что обстоятельством тому дороговизна недвижимости на западе, а исходя из этого прибыли от нее стоит ожидать меньшей, чем от восточной.
«По окончании бума воссоединения, в начале 1990-х, цены на недвижимость снизились практически драматически, — говорит господин Карстен Шлабритц, директор Immowelt AG. — В регионах с большим уровнем безработицы приобретение недвижимости благоприятно, но как вложение денег довольно часто неинтересно, т. к. ее тяжело сдать в аренду». Логика цен на жилье в восточных почвах Германии, выяснилось, определяется одним вопросом: «Имеется ли в том месте работа?» Немцы весьма мобильны.
Многие предпочитают всю жизнь жить в снятом в аренду жилье, перемещаясь по стране за лучшей работой. Где сосредоточен бизнес либо промышленность, в том месте растет арендная плата, а исходя из этого брать жилье выгодно (не только для жизни, но и для сдачи в аренду). В местах, где работы нет, сдать в аренду квартиру в аренду либо тем более реализовать тяжело.
Тогда для чего ее брать?
Но неспешно отличие между западом страны и востоком выравнивается. И сейчас Восточная Германия делается объектом все более внимания инвесторов. «У россиян, и белорусов и украинцев очень популярны Берлин, Лейпциг, Альтенбург, Наумбург, и их пригороды и вся Восточная Германия. Причем особенным сегментом возможно выделить клиентов из семей бывших армейских в ГДР. Это и сами офицеры, и их дети.
У этих людей остались весьма хорошие воспоминания о времени, совершённом в ГДР, и они с радостью берут недвижимость вблизи «собственных» гарнизонов», -делится Любовь Бикбаева, директор компании Hermil. Специалист говорит, что цены на жилье в больших городах варьируются от €1500 до €2500 за квадратный метр. А вдруг разглядывать жилье за пределами громадных городов, то средняя удельная стоиость метра будет €1000-1500 за метр согласно данным Татьяны Шток, свободного маклера Immobilie Beratungsservice Deutschland.
Но из-за кризиса цены пара упали — особенно это отразилось на недорогом жилье. «Имеется объекты, на каковые цены снижены более чем вдвое», — констатирует Любовь Бикбаева. Иначе, так же, как и прежде велики цены на виллы, поскольку немцы, в отличие от россиян, не стремятся жить среди промышленного центра. Обеспеченные граждане Германии предпочитают селиться в пригородах больших городов, в благоустроенных сёлах.
Интерес к таковой недвижимости так же, как и прежде довольно большой — ее берут для себя, а не для сдачи в аренду.
Из приятных ментальных изюминок востока страны — многие немцы не забывают русский язык, и исходя из этого освоиться тут несложно. Это очень важный фактор для тех клиентов, кто получает жилье для себя либо чтобы переселить старых своих родителей.
В случае если соотнести размер инвестиции с предстоящим ежегодным доходом, то самый оптимально вкладывать в приобретение недвижимости в маленьких городах Восточной Германии. Мария Кун уверяет, что самым удачным для инвестиций регионом Восточной Германии есть Саксония. Русские инвесторы, если судить по растущим с каждым годом количествам инвестиций, уже обратили внимание на данный регион и вкладывают значительно чаще в прибыльные дома, приносящие хорошую прибыль.
Германские же аналитики из компании Immowelt AG самым привлекательным городом северной Германии именуют Гамбург. «Но, в принципе, занимательны большие сконцентрированные центры, каковые удачно завершили процесс экономической изменении, к примеру Дрезден, Иена, Лейпциг либо Эрфурт. Тут многие специалисты ожидают роста цен на недвижимость. Но, принимая к сведенью имеющийся спад в Экономике, к этим прогнозам направляться относиться с опаской», — вычисляет германский сотрудник Карстен Шлабритц.
Риэлторы, трудящиеся на территории бывшей ГДР, дают предупреждение: «Тут много низкокачественного жилья, частично жилой фонд устарел и испытывает недостаток в реконструкции и капитальном ремонте».
Самое дорогое
Аналитики Immowelt AG отмечают, что самый сильный экономический регион Германии — это южные почвы: Бавария, Баден-Вюртемберг (Баден-Вюртем-берг складывается из двух ветхих земель Шваб и Баден). И соответственно тут самые большие в стране цены на аренду и недвижимость («высокие» по отношению к вторым регионам, потому, что сама Германия — страна недорогая). Тут находится и самый дорогой город Германии — столица Баварии Мюнхен.
Самые дорогие квартиры в Германии находятся как раз в Мюнхене. И, более того, эксперты предрекают, что с 2010 по 2015 год численность населения в городе будет каждый год возрастать на 2% . Это повлечет повышение спроса на жилье (ежегодная потребность в жилье будет составлять до 150 тысяч единиц жилья в год).
| Район | Цена, €/кв. м | Цена аренды, €/кв. м |
| Элитный | 6000-15 000 | 14-23 |
| Хороший | 4000-7000 | 10,50-15 |
| Средний | 2400-4200 | 9-11,50 |
| Простой | 1800-2500 | 8,50-9,80 |
Источник: +7 REALTY flc
Второй регион южной Германии — Шварцвальд — славится собственными минеральными курортами и самой горячей погодой во всей Германии. Баден-Баден — один из таких бессчётных курортов Шварцвальда и весьма любим русскоговорящими клиентами. Не редкость, что маленький отель есть хозяином источника.
Россияне в отыскивании вилл в Германии довольно часто приезжают на озеро Бодензее, которое находится на границе: верхнее побережье германское, южное швейцарское, на востоке — австрийские почвы.
загадочный факт и Любопытный: аналитики утверждают, что у отечественных клиентов совсем не пользуется популярностью север Западной Германии — Бремен, Нижняя Саксония и т. д. «Мы кроме того были вынуждены переехать из этого района, и перевести офис из Бремена в Альтенбург. Размещение этого города эргономичное — это середина Германии, откуда близко в любой регион», — делится Любовь Бикбаева.
С востока на запад
Барбара Шмидт, начотдела коммуникаций Immowelt AG, наибольшего игрока на рынке недвижимости Германии, предоставила изданию «Ваш дом за границей » собственный отчет, в котором сравнивает рынок недвижимости Мюнхена, Штутгарта (города на юге) и Гамбурга (север) на фоне средних показателей по регионам Германии.
Если сравнивать с федеральным срезом Мюнхен показывает себя как в высшей степени дорогой город — арендная плата тут время от времени более чем в 2 раза превышает арендную плату в Восточной Германии. И, если сравнивать с прошлым годом, ее рост длится — особенно увеличилась цена аренды однокомнатных квартир. Это позвано сильным притоком молодого населения без семей (+20 000 синглов за 2008 год, если доверять статистической работе Мюнхена).
В Штутгарте обстановка похожая: съемная квартира стоит на 70% выше, чем в Восточной Германии. Цены на аренду кроме этого неспешно растут, в особенности дорожают однокомнатные квартиры (квадратный метр стоит на 7,5% больше, чем в прошедшем сезоне). Но легко утратили в цене громадные квартиры с пятью и более помещениями.
Арендная плата в €10 за кв. м в Гамбурге — выше среднего федерального уровня, кроме того дороже, чем в Штутгарте. Но, ввиду экономического значения ганзейского города, цены все же достаточно обоснованны в сравнении с Мюнхеном, где средняя удельная стоиость аренды образовывает более €12,5/кв. м. Дело в том, что расположенные рядом порты, и медиа, университеты города и рекламные агентства являются поручителями большого спроса на все дешёвые виды жилья. В сравнении с I кварталом 2008 года, в этом году арендная плата пятикомнатных квартир выросла на 13% (предполагается, что молодежь с радостью съезжается совместно), 1-й 4-комнатных — на 7% .
Основной обстоятельством дороговизны жилья в Мюнхене Барбара Шмидт вычисляет расположенные в том месте мультинациональные компании и органы управления Баварии — самой большой по территории почвы Германии. В этих организациях трудится огромное количество людей, каковые приехали из вторых регионов страны с целью более удачного трудоустройства. Само собой разумеется, это не имеет возможности не отразиться на цене квадратного метра. Но падает спрос на громадные квартиры — цена квадратного метра в квартирах с пятью и более помещениями снизилась более чем на 10%
Похожая обстановка отмечается и в Штутгарте. Тот, кто берёт квартиру в Штутгарте, заплатит на 41% больше, по сравнению со средней ценой по Германии. До тех пор пока цена метра идет на крутой подъем: 7,5% по 4-комнатным и 8,9% по 3-комнатным квартирам.
Скидывают в цене лишь за большие квартиры.
Гамбургские стоимости со средним значением в €2313 за метр никого не поразят, но все-таки данный показатель существенно выше средненемецкого либо регионального значения. Средняя удельная стоиость квадратного метра жилья в квартирах Гамбурга до тех пор пока выросла, в сравнении с прошлым годом, на 3%. Самые большие цены на «трешки» (+3,8%) и четырехкомнатные квартиры (+4,9%).
На квартиры с пятью и более помещениями цены легко снизились (-3,7%). И вдобавок — скучными как объект приобретения становятся однокомнатные квартиры (-6,3%).
Не только квартиры
Столица Баварии — явный фаворит не только по стране, но и среди земель экономически сильного юга. Тут значительно дорожают дома на одну и две семьи. Наряду с этим новые таунхаусы Мюнхена (вблизи центра города) пока не пользуются громадной популярностью — происходит стагнация аренды.
За Мюнхеном направляться и Штутгарт. Но скромные дома в Гамбурге допускают среднюю арендную плату в €1539. В течение последних трех месяцев 2009 года на 16% возросла аренда на таунхаусы — это эффект сильной строительной активности на окраине, где сейчас показались весьма современные таунхаусы.
Как раз в сегменте раздельно стоящих домов и вилл особенно сильны различия в стоимостях на приобретение недвижимости. Дома в Мюнхене стоят более чем в 2,5 раза дороже, чем в среднем по ФРГ. Спрос на раздельно стоящие дома возрастает, не обращая внимания на то что средняя удельная стоиость раздельно стоящего дома по Мюнхену перешагнула порог в €850 000.
Дома на две семьи, и таунхаусы, наоборот, легко подешевели, не смотря на то, что так же, как и прежде много стоят.
В соседнем Штутгарте дома в 2 раза дороже средней цены по Германии. В Гамбурге довольно недорогие дома на муниципальный окраине создают противовес весьма дорогим люксовым объектам в кварталах вилл, так что среднее арифметическое лежит недалеко от €400 тысяч.
Авторы: Анна Андрушевич, Алексей Андрушевич, Валерий Патраков
Издание "Ваш дом за границей"
Германские солдатские кладбища — проповедники мира
