Обзор рынка недвижимости болгарии на конец 2008 года
Для мировых рынков недвижимости год был только негативным. Обстоятельство – ипотечный и денежный кризисы. Не остались в стороне и рынки европейских, не только развитые, но и страны третьего мира.
Такие как Болгария.
Обзор подготовлен компанией Bulgarian Property Advisors
Болгарский рынок по результатам 2006–2007 годов был самым динамично развивающимся в Европе. Но, не смотря на то, что в первой половине 2008 года страна радовалась росту цен на недвижимость, уже четко ощущалось замедление интереса со стороны больших инвесторов.
Поквартальный отчет
В течение последних трех месяцев 2008 года болгарские квадратные метры подорожали на 15,21% в пересчете на год, но, в случае если сравнивать с подобным периодом 2007-го, данный рост снизился практически вдвое. Лишь за три последних месяца 2007 года цены на недвижимость выросли на 17,7% если сравнивать с прошлым кварталом.
Во втором квартале кризис уже сказался на рынке недвижимости в большинстве государств ветхой Европы. Не смотря на то, что Болгарию, благодаря сильному интересу со стороны россиян, кризис полностью еще не затронул, значительные инвестиционные неприятности уже были налицо.
В начале второго квартала сходу пара больших болгарских банков (большинство которых есть подразделениями зарубежных денежных корпораций) решили не выдавать кредиты под строительство и приобретение жилья в регионах Солнечный берег и Банско. В других регионах были существенно ужесточены условия выдачи кредитов, а ставка значительно повышена.
В конце второго – начале третьего квартала число сделок на рынке недвижимости существенно уменьшилось. Это случилось на фоне смены и банкротств обладателей мировых банков. Полностью ушли с рынка европейские клиенты, рассчитывающие на приобретение недвижимости с привлечением кредитов. Самый грамотные застройщики начали стимулировать клиентов программами и разнообразными бонусами, вычисленными на привлечение интереса к своим проектам.
При покупке квартир в горных районах Болгарии простыми стали беспроцентные рассрочки и разные лизинговые схемы.
Участились прогнозы относительно снижения цен на недвижимость. Эксперты предрекали резкое снижение цен до 50% на кое-какие объекты в горах у гольф-полей. Строительство новых полей для столь популярной у европейцев игры в ситуации пребывало под громадным вопросом.
Последний квартал расставил точки над «i». Благодаря падения спроса рынок продавца стал рынком клиента. Наряду с этим цены так и не упали.
Обстоятельства: себестоимость строительства снизилась еще в конце третьего квартала, строительные материалы кроме этого существенно снизились в цене. Но, повышенные ранее ставки на кредит компенсировали это понижение. Вследствие этого клиенты заняли выжидательную позицию.
В ситуации в выигрыше остались вышеупомянутые продавцы, каковые своевременно скорректировали цены и внесли предложение разные бонусы.
предложение и Спрос
Что касается спроса, то он как следует изменился. В случае если в течении всего 2007 года главными клиентами были инвесторы, каковые получали недвижимость только для извлечения прибыли, то в 2008 году на рынке стало больше тех, кто разглядывает такую приобретение для себя. Соответственно повысились требования клиентов к качеству жилья, предоставляемым хорошей цене «и» услугам.
В данной ситуации изменилось и предложение. Многие из продавцов стали предлагать дополнительные скидки, завуалировав их под новогодние распродажи и всевозможные рождественские. Эти скорее психотерапевтические и маркетинговые ухищрения дали определенные результаты. Конкретно продавцы стали более эластичными. Уменьшение спроса на курортные квартиры может иметь и хороший для клиентов эффект, как утверждают многие.
Продавцам стало тяжелее привлечь немногочисленных клиентов, и они делают ставку на качестве предлагаемой недвижимости.
В целом на рынке недвижимости Болгарии, если не дробить его на сегменты, отмечается резкое снижение цен до отметки середины 2007 года. При детальном рассмотрении с позиций российского клиента обстановка не так нехороша. Как и прогнозировали эксперты, самые проблемы и большие дисконты со постройкой происходят в отдалении от лыжных курортов, в так называемых гольф-поселениях.
Это связано с тем, что по большей части в них инвестировали европейцы – на деньги, завлекаемые кредитными организациями.
Рынок по сегментам
Цены на лыжную недвижимость в курортных местах фактически не изменялись приблизительно с сентября 2007 года. Они формируются скорее не рынком, а несколькими громадными проектами и отдельными законченными объектами недвижимости, каковые стоят на рынке месяцами.
В связи с денежным кризисом часть розничных клиентов из Европы столкнулись с невозможностью оплаты, порвали договора и понесли большие утраты. Застройщики этих комплексов «попали под ножницы»: они забрали кредит под (как они думали) уже гарантированно реализованные квартиры. Банковский процент, само собой разумеется, уменьшился, но квартиры было нужно реализовывать.
Исходя из этого застройщикам было нужно делать скидки на оставшиеся свободными апартаменты в размере от 10% до 15%, порадовав ими клиента.
Девелоперы, чьи жилые комплексы не были «осчастливлены» отказами либо же те были малыми, чувствуют себя более с уверенностью, не смотря на то, что время от времени вынуждены отвечать на дополнительные скидки соперников.
И все же направляться подчернуть, что россияне в большинстве случаев берут недвижимость на море. Цены на недвижимость морского побережья Болгарии нестабильность и кризис затронули только в самом финише года. Пик повышения цен был достигнут в начале прошлого года. А по его итогам цены на приморские квартиры ценой €1–1,5 тыс. за кв. м снизились приблизительно на 5–10%, а вот на более амбициозные и масштабные проекты скидки весьма личны и зависят от самой квартиры.
Застройщики элитных объектов имеют больший запас прочности. Они изначально знают, что им нужно будет продавать собственные объекты несколько год.
Спрос на прибрежную недвижимость зависит кроме этого от удаленности от моря и наличия инфраструктуры. Так же, как и прежде самый пользуется спросом объекты и первая линия в удалении до 300 м от берега с необходимым хорошим видом и наличием пляжа. Интерес к объектам ценой от €1,5 тыс. за «квадрат» существенно упал.
Спрос на объекты класса «люкс» (€2–3 тыс. за кв. м), что был в 2007 году остался в прошлом. В целом в течение последних трех месяцев 2008 года спрос на приморскую недвижимость снизился приблизительно на 50%. Фактически сходу застройщики отреагировали на данный факт отказом от строительства новых проектов либо скорректировали их под новые условия с учетом собственного и неспециализированного экономического положения.
На побережье обстановки с отказными квартирами подобна той, что сложилась в горном регионе. Но на море спрос значительно выше, а отказов меньше в разы.
До тех пор пока на побережье не приходится ожидать сильного понижения цен на недвижимость. Средние колебания цены незначительны.
Земельные наделы
Цены на земельный рынок и земельные участки в целом (особенно сельхозугодия) в Болгарии в 2008 году был богат на занимательные события. Перемещение цены вверх было резким и носило очевидно спекулятивный темперамент: за первые пять-шесть месяцев года цена почвы в некоторых регионах повысилась на 40–50%. Это не отражало уровень рыночных стоимостей, а скорее основывалась на ожиданиях множества собственников почвы.
Экономический кризис «отрезвил» продавцов и вернул цены до отметки февраля-марта. В конечном счете за 2008 год средняя удельная стоиость болгарской почвы повысилась на 17%, но наряду с этим разброс был весьма широк. Многие аналитики уверены, что рост продолжится ближайшие пара лет – не обращая внимания на кризис. В соответствии с их прогнозу на 2009 год, рост будет приблизительно аналогичным прошлогоднему.
Цена сельскохозяйственных земель в Болгарии самая низкая в ЕС, и это, согласно точки зрения рыночных наблюдателей, имеет собственный объяснение – эта почва мало употребляется. Настоящая цена почвы должна быть связана с доходностью, согласно точки зрения Радослава Манолова, исполнительного директора компании «Адванс Терафонд АДСИЦ».
Но, уже усиливается тенденция применения почвы по ее прямому, аграрному назначению. В том месте, где почва сдается в аренду, обрабатывается и выплачивается рента, цена растет. Такие инвестиции в сельхоз почву остаются перспективными, не обращая внимания на глобальный экономический кризис.
Активность строителей
«Желание» строить жилье в Болгарии за 2008 год уменьшилось примерно на 12%. Всего за третий квартал, согласно данным Национального статистического университета (НСИ), было выдано 2 744 разрешений на постройку новых жилых строений. По отношению к 2 694 разрешениям, выданным за прошлый квартал, рост образовывает 1,85%, но в случае если сравнивать с годом ранее видно понижение в 11,7% (3 110 разрешений в третьем квартал 2007 года). За данный же период 2008 года муниципалитеты одобрили строительство 13 190 жилых единиц с суммарной площадью застройки (так называемая развернутая площадь застройки) 1,64 млн кв. м.
Фаворитом по количеству выданных строительных разрешений на жилье есть Варна – 380. Следом идет Бургас – 372. София остается на третьем месте с 287 разрешениями, на четвертом – область столичная – 274 область и Пловдив – 188.
Большой количество запланированного жилого строительства имеется и в регионах направляться – 174 (Банско, Разлог, Добриниште), Пазарджик (165), Добрич (143) и Ветха Загора (104).
Больше всего единиц жилья покажутся в регионах Варны – 2 397, София (столица) – 1 774 и область Бургас – 1 730. Меньше всего жилых строений запланировано к сооружению в регионах Враца (7) и Монтана (8).
Разрешение на постройку в третьем квартале взяли и 126 офисных строений с суммарной площадью застройки 136 тыс. кв. м, и и 1 457 строений иного типа с суммарной площадью более 1,1 млн кв. м. Фаворитом по выданным разрешениям на нежилые строения есть столица София – 22, после этого идет Пловдив – 18.
Прогноз на 2009 год
В наступившем году некая «растерянность» на рынке играется на руку клиентам – будет реально купить недвижимость по только удачной цене. А в будущем, в то время, когда стоимости отправятся вверх, возможно и приумножить капитал.
Пока же отсутствие доверия к рынку и неприятности банковского финансирования приведут к большому сокращению нового строительства. Мы полагаем, что обстановка улучшится не ранее чем через год. Но, большинство негативных прогнозов на 2009 год основывается скорее на субъективных, нежели на объективных обстоятельствах.
Рынок недвижимости динамичен, его неминуемо ожидает нормализация.
В пользу нормализации обстановки на болгарском рынке говорит следующее: все ведущие ведущие страны мира признали недопущение дефляции (падения стоимостей) и объявили, что сделают для этого все нужное. Количества вливания в экономики ведущих государств достигли рекордных показателей. Во всех государствах вкладывают деньги в преобразования и инфраструктурные объекты, нацеленные на поддержание денежной совокупности.
Многие, а также болгарские, политики заявили о помощи банков и строительной индустрии.
Получая сейчас недвижимость на море в Болгарии по цене €600–900 за «квадрат» возможно быть уверенным, что через три-пять лет ее цена удвоится.
Владислав Харитонов,
аналитики отдела компании и руководитель развития Bulgarian Property Advisors
Стоит ли ехать в Болгарию? Цены на жилье у моря, транспорт в Болгарии. Солнечный берег, Поморие 2017
