Пять поводов задуматься об инвестициях в польскую недвижимость
В 2016 году интерес инвесторов к жилья Польши был высок очень. В первый раз в Варшаве было зарегистрировано больше продаж новостроек, чем в Лондоне. Причем 30% от общего числа всех клиентов – небольшие инвесторы. В чем обстоятельство для того чтобы повышенного спроса?
Прочтите статью и убедитесь, что сейчас Польша – хороший выбор для приобретения жилья с целью последующей продажи либо сдачи в аренду.
Экономика стабильна
Уровень безработицы. Экономическая обстановка в стране улучшается с 1992 года, кроме того по окончании мирового кризиса в 2008-2009 гг. Начиная с 2008 года, уровень безработицы в Польше оставался ниже среднего по Европе – около 8%.
Причем в 2016 году данный показатель был самым низким за 25 лет.
График: зарегистрированный уровень безработицы в Польше если сравнивать с Европейским союзом
Зарплаты. Средняя зарплата возрастала В первую очередь 90-х и за последние 15 лет стала вдвое выше. В прошедшем сезоне она подросла еще на 4,1% – до $1100.
Особенно очень сильно это заметно по Варшаве. Тут зарплата на 30% выше, чем в среднем по стране, а уровень безработицы – всего 3%. Не меньший оптимизм вселяют Краков, Познань, Гданьск и Вроцлав.
развитие экономики. В 2016 году экономический рост в Польше составил 2,8% – это меньше, чем в прошлые два года. Однако, экономика укрепляется стремительнее, чем в большинстве вторых европейских стран.
Этому содействует развитие потребительского и рынка труда.
График: динамика ВВП Польши если сравнивать с Европейским союзом
«Семья 500+». Один из проектов, свидетельствующих о стабильном экономическом развитии в стране, был запущен в начале 2016 года и направлен на поддержку семей с детьми. Независимо от уровня дохода, государство выделяет по $140 в месяц на второго и каждого последующего ребенка до успехи ими 18 лет.
Семьи с низким доходом приобретают такую помощь и для первого ребенка. В прошедшем сезоне пособия взяли 55% детей в стране.
депозиты и Кредиты. Ипотечные ставки Национального банка Польши не изменялись, начиная с февраля 2015 года, и до сих пор остаются на рекордно низком уровне – 1,5%. К концу 2016 года количество вкладов, сделанных частными лицами, достиг $180 млрд., что на 10% больше, чем в прошлом году.
Эта сумма превысила все выданные кредиты количеством $153 млрд.
Национальная жилищная программа. В июне 2016 году глава правительства Польши заявил о новом жилищном проекте, основная часть которого – пакет «Дом Плюс», направленный на увеличение доступности арендного жилья. Предполагается помощь обладателя таковой недвижимости благодаря последовательности кредитных, финансовых и налоговых льгот. Цена строительства квадратного метра таких объектов – всего $550-830, а арендная ставка — $2,8-6,6 за кв.м.
Программа будет функционировать для каждого жителя Польши, но в приоритете будут семьи с низким доходом и детьми.
Продажи летят вверх
2016 год для Польши стал самые сильным в плане предложения и спроса недвижимости. И в случае если выставлено на рынок было порядка 65 000 объектов (а это на 20% больше, чем в рекордном 2007 году), то реализовано – чуть меньше 62 000 апартаментов на шести больших рынках страны: Варшава, Краков, Гданьск, Вроцлав, Лодзь и Познань.
Причем в первый раз продажи нового жилья на рынке Варшавы обогнали Лондон: 24 257 сделок против 20 695. То же относится и к строящимся объектам: в 2016 году в столице Англии число новых проектов насчитывало 24 430, а в Варшаве – 26 630. И это при том, что население польской столицы – всего 2 млн, а Лондона – более чем 8,5 млн.
График: Число продаж новостроек в Лондоне и Варшаве
Продажи разнились в зависимости от региона. Но в больших городах увеличение было более чем заметным: на 24% за год в Варшаве и Лодзи, на 28% – во Вроцлаве, на 26% – в Гданьске.
Одна из обстоятельств для того чтобы подъема кроме низких экономической стабильности и кредитных ставок – новая правительственная программа субсидий «Жилье для Молодежи» (MdM). Что еще раз подчеркивает экономическую стабильность страны.
Стоимости ползут вверх
За четыре года запрашиваемая цена жилья в Варшаве колебалась в пределах +/-3% и составляла приблизительно $2200 за кв.м. Но сейчас средний показатель возвратился к уровню четырехлетней давности — $2175 за кв.м. Другими словами обстановка на рынке столицы стабильная.
Схожая – и в других больших городах.
График: динамика средней цене квадратного метра в наибольших городах Польши
Но, не обращая внимания на неспециализированную стабильность стоимостей, в последние четыре года цена жилья растет в зависимости от конкретного сегмента. К примеру, на недорогие объекты цены повысились на 9% с 2013-го по IV квартал 2016 года. Цена жилья среднего класса выросла на 15%, бизнес-класса – на 3%, элитного – на 24%.
График: динамика средней цене квадратного метра в новостройках Варшавы в различных ценовых сегментах
Но в целом по всем сегментам роста фактически не заметно. Из-за чего? Дело в количестве предложения для каждой категории. на данный момент на польском рынке большая часть объектов (84%) – дешёвое жилье со средней ценой метра квадратного в Варшаве – $2000.
В случае если делать разбивку по большим городам, дешевле всего обойдется жилая недвижимость в Лодзи – $1 300 за кв.м. Приобрести «однушку» площадью 30 кв.м тут в полной мере возможно за $30 000 – информация из «первых уст». Во Вроцлаве – приблизительно $1 650.
В Гданьске, Познани и Кракове – в пределах $1 750 – 1 850.
Арендаторы платят больше
До середины 2014 года рынок аренды оставался стабильным и начал расти лишь в последние два года. Громаднейшее повышение спроса – в больших городах, в особенности в Гданьске, на 16% за год к декабрю 2016 года. Во Вроцлаве рост составил 10,5%, а в Варшаве, Кракове, Познане и Лодзе – 5-7%.
График: годовой рост спроса на аренду в наибольших городах Польши
Рост арендных ставок разъясняется повышением числа качественных съемных квартир. Добрая половина предлагаемых апартаментов находится в новых строениях 2016 года постройки. А это значит, более архитектурные решения и современные материалы, твёрдые стандарты качества.
Дешевле всего снять в аренду жилье в Лодзи и Познани. Тут плата за кв.м составит в среднем $9,5-12 (в зависимости от года постройки дома). В Кракове, Гданьске и Вроцлаве – $11,5-14,5.
Дороже всего обойдется, само собой разумеется, Варшава – $14-15,5 за кв.м.
График: годовой рост цен на аренду в наибольших городах Польши
Согласно данным консалтинговой компании Deloitte, в ТОП-15 городов, где сдавать жилье самый выгодно, входят практически все большие центры Польши: Вроцлав с доходностью от аренды 7,4%, Лодзь (7,2%), Краков (6,6%) и Варшава (6%).
График: доходность от аренды недвижимости в городах Европы
Инвесторы голосуют за жилье
Все вышеперечисленные факторы не могли не оказать влияние на инвесторов. В случае если уже давно уровень вложений в польский рынок был малым, то на данный момент эта цифра достигает $277 млн. И 50% этих денег пришли от чужестранцев.
Большая часть инвесторов выбирают жилье. Данный сегмент приносит более стабильный доход, чем акции, и окупается стремительнее, чем коммерческие объекты. За год, с 2015 до конца 2016 года, количество инвестиций вырос на 15% в наибольших городах страны во главе с Варшавой.
График: объём и количество сделок с жилыми объектами в Польше с участием институциональных инвесторов
Одно из самых перспективных направлений – студенческое жилье. Сегмент начинается благодаря постоянному притоку на учебу молодежи из других государств. За последние четыре года ежегодный прирост — 20-28%.
График: число зарубежных студентов в Польше
В 2016 году в стране насчитывалось 1,4 млн студентов. На сегодня это – один из самых высоких показателей в Европе. Эксперты считают, что в следующие 20 лет это количество увеличится до 12-15 млн.
Университеты снабжают только 10% нужного жилья, которое отличается низкой минимальными удобствами и ценой. 20-30% студентов живут с родителями. Остальные арендуют квартиры.
На сегодня в стране практически нет частных комплексов, предлагающих студентам адекватное по условиям и стоимости жилье. Единственное, что показалось за последние три года, – три корпуса Студенческого Депо, расположенные в Познани, Лодзи и Люблине и рассчитанные на 1 000 номеров. Цена отдельной помещения с кухней и ванной — $250-280 в месяц.
на данный момент заявлено еще пара студенческих жилищных проектов. Но все равно на всех желающих не хватит, соответственно, сегмент останется удачным для инвестиций.
P.S. Несколько слов о налогах
Польша – одна из немногих государств-членов Евросоюза, налоги в которой нельзя назвать «грабительскими».Дополнительные затраты на сделку тут не превысят 5% от цены объекта. Подробнее просматривайте тут.
По окончании приобретения ежегодный налог на квартиру составит $0,19-0,24 за кв.м. Налог на прибыль при сдаче объекта в аренду по упрощенной совокупности – 8,5%.
В статье использованы отчеты REAS, специализирующейся на жилищном рынке, и интернациональной компании Deloitte.
Создатель: Виктория Закирова
Фото: pixabay.com
9.Инвестиционные фонды недвижимости в Германии
