Покупка недвижимости за рубежом – не искусство, а наука
Дабы обеспечить большие возможности, инвестируя собственные средства в зарубежную недвижимость, и тем самым снять риск, нужно принимать к сведенью кое-какие неспециализированные факторы.
Инвестировать следует в быстроразвивающуюся страну либо местность. Замысел территориальной застройки должен быть вычислен минимум на пять лет, дабы обеспечивать достаточное количество инвесторов. Объем строительства не должен быть чрезмерным, дабы возможно было избежать перенасыщения рынка и сократить время освоения территории, и обеспечить рост объёма и цен продаж.
ЭКОНОМИКА
направляться кроме этого учитывать экономическую обстановку, по причине того, что страна либо регион, очень сильно зависимые от туризма, готовься вкладывать больше средств в инфраструктуру местности, тем самым содействуя притоку и строительству туристов. Обратной стороной возможно через чур большое количество согласований строительной документации.
ПОЛИТИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
Ответственна стабильность в регионе и стране. Стабильная и предсказуемая политическая ситуация ведет к последовательной поддержке инвестиций и экономической политике а также к созданию режима особенного благоприятствования для поощрения зарубежных инвестиций через льготное налогообложение. Неизменно изменяющаяся политическая ситуация в лучшем случае приведёт к дестабилизации рынка недвижимости благодаря неизвестной ситуации с экономической помощью, а в нехорошем случае – публичные беспокойства.
ПРИРОДНЫЕ ФАКТОРЫ
Нет необходимости сказать о том, что если вы вкладываете деньги в летний дом, дабы проводить в том месте время во время отпусков, необходимо искать страну с теплым и солнечным климатом. В случае если же вы желаете иметь базу для занятия лыжным спортом, тогда выбор направляться делать в пользу той той местности и страны, где продолжительнее всего лежит снег.
Помните об инвестициях в деловых целях. На данный момент в мире имеется быстроразвивающиеся регионы, очень привлекательные для бизнеса. К примеру, предпринимателям будет выгодно перевести собственные предприятия в кое-какие страны и регионы с более низкой ценой рабочей силы и т. д. В этих регионах хорошую отдачу смогут принести удержания недвижимости и стратегии приобретения.
ЛОГИСТИКА
Дабы местность была привлекательной, она должна быть легкодоступной! Ищите новые бюджетные авиалинии, дабы сэкономить на перелете; нужно, дабы недвижимость была расположена не весьма на большом растоянии от аэропорта, в районе с хорошей дорожной инфраструктурой.
Эта стратегия предполагает приобретение объекта незавершенного строительства, другими словами надела земли, на котором еще не начато строительство, или строящегося объекта с целью его последующей перепродажи. В конечном итоге это не приобретение недвижимости в чистом виде, потому, что строительство объекта не завершено, а купля-продажа опциона на приобретение недвижимости.
Главный фактор тут – это время, которое нужно для обнаружения инвестиционных возможностей и для конечного успеха стратегии инвестирования.
Кратковременная ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРАТЕГИЯ
Главная ВОЗМОЖНОСТЬ
Возможность приобретения недвижимости по низкой начальной цене либо по очень низкой начальной цене, в случае если это новый рынок, перед тем как рыночные механизмы приведут к значительному росту капитализации данного объекта недвижимости. После этого, в то время, когда вырастет спрос, необходимо реализовать опцион, воспользовавшись простым для экономики механизмом предложения и соотношения спроса, что свидетельствует, что цена растет по мере того, как растет количество желающих купить недвижимость.
ВРЕМЕННЫЕ РАМКИ
В большинстве случаев кратковременная инвестиционная стратегия занимает от 18 до 24 месяцев, не смотря на то, что это зависит от таких факторов, как стадия строительства, темпы строительства в данной стране и т. д.
УРОВЕНЬ СЛОЖНОСТИ
Эта стратегия привлекательна для инвестора в силу ее простоты и маленькой начальной суммы капиталовложений, в большинстве случаев от 10 до 20% от цены объекта, не считая затрат на юридическое оформление. Стремительная окупаемость разрешает инвестору относительно быстро вернуть инвестированные для инвестиций в другие строящиеся объекты. Помимо этого, у инвестора не остается долгосрочного долга, что нужно обслуживать, к примеру, выплат по ипотечному кредиту.
ГЛАВНЫЕ РИСКИ
Ответственным, соответственно и самый рискованным причиной успеха данной стратегии есть продажа объекта недвижимости до его завершения, в противном случае инвестор будет должен оформлять приобретение по всем правилам со всеми вытекающими из этого юридическими и денежными последствиями. Инвестор обязан светло воображать себе механизмы перепродажи опциона. Это возможно осуществить или частным методом посредством имеющейся базы данных вероятных клиентов, при помощи размещения личной рекламы, через интернет либо более коммерческими методами — через агентов недвижимости, соответствующие порталы недвижимости в сети и т. д.
ДОХОДНОСТЬ
Данный вид инвестиций является спекуляцией на росте капитализации объекта недвижимости, а потому прибыль колеблется в зависимости от популярности страны, местности а также конкретного девелоперского проекта. Хорошие инвестиции в недвижимость той страны, в которой средние ежегодные скорость увеличения цен составляют 10%, смогут обеспечить ее обладателю доходность, превышающую 50%.
Прошу вас, изучите нижеприведенный пример:
- Вложения делаются в объект незавершенного строительства с конечной ценой 150 000 €.
- Требуется задаток в размере 30 000€, а предполагаемые затраты на юридическое оформление составят 500 €.
- Завершение строительства ожидается через 24 месяца.
- Годовые скорость увеличения цен в данной местности составляют 10 %.
- Начальные инвестиции составят (30 000€ + 500€) = 30 500€.
- В случае если опцион будет реализован через 18 месяцев (т. е. до фактического завершения строительства), цена составит (150 000 € * 10 % годового прироста) = 173 250€.
- Так, валовая прибыль составит (173 250€ — 150 000€) = 23 250€.
- Валовая доходность составит 23 250 €/30 500 € = 76%.
ФИНАНСИРОВАНИЕ
Потому, что объект недвижимости находится на стадии незавершенного строительства, его запрещено официально зарегистрировать. Ему еще нужно пройти процедуру получения всех нужных согласований, лицензий и разрешений. По данной причине этот объект не принимается кредитными организациями в качестве залога и под него нельзя получить долгосрочный кредит.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
В различных государствах действуют различные правила налогообложения, исходя из этого нужно в любых ситуациях консультироваться со экспертами. Не смотря на то, что опцион на приобретение недвижимости – это юридически обязывающий соглашение, сам по себе он не есть приобретением недвижимости, соответственно и не считается сделкой по приобретению недвижимости и не подлежит необходимой регистрации и налогообложению – к примеру, уплате налога на добавленную цена либо гербовому сбору.
Потому, что сделка есть частным договором, что с громаднейшей возможностью будет заключен за пределами той страны, в которой покупается недвижимость, перепродажа опциона третьей стороне, по всей видимости, не повлечет за собой налогообложения, в случае если лишь вы не захотите задекларировать собственную прибыль в данной стране. Не забывайте о том, что вы обязаны декларировать все доходы в соответствующих налоговых органах.
СРЕДНЕСРОЧНАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРАТЕГИЯ
Эта стратегия включает в себя или приобретение объекта незавершенного строительства, или перепродажу недвижимости, при которой оформляется недвижимость купли-и сделка продажи удерживается в течение 2-5 лет (не смотря на то, что бывает и продолжительнее), а после этого совсем продается. В течение этого времени объект недвижимости сдается или в долговременную аренду, или лишь на летний сезон с целью получения дохода. При рассмотрении данной стратегии принципиально важно четко воображать себе основную цель инвестиций — создание дохода либо прирост капитала — и соответствующим образом строить собственную инвестиционную стратегию.
Не смотря на то, что такая возможность не исключается, очень тяжело добиться высокой доходности – как при получения рентного дохода, так и при приращения капитала. Вероятнее, доходность будет средней либо ниже средней. В большинстве случаев инвесторы стремятся прирастить капитал и применяют любой рентный доход для выплаты затрат на содержание объекта и финансирование сделки недвижимости.
Избегайте импульсивных приобретений, потому, что это прямой путь к долговременным инвестициям, требующим тщательного анализа доходности. К тому же принципиально важно, дабы инвестор имел возможность себе позволить подобные инвестиции, потому, что они недешевы.
Главная ВОЗМОЖНОСТЬ
Стратегия содержится в том, дабы максимизировать вероятный прирост капитала методом удерживания инвестиционного объекта до трансформации рыночной обстановке, дабы реализовать его по максимальной цене. В качестве альтернативы возможно максимизировать доходность инвестиций методом сдачи в аренду. Помимо этого, инвесторы смогут применять недвижимость для собственного отдыха!
ВРЕМЕННЫЕ РАМКИ
В большинстве случаев недвижимость удерживается 2-5 лет для обеспечения достаточного прироста капитала для покрытия начальных затрат, таких как налоги, юридические издержки и т. д.
УРОВЕНЬ СЛОЖНОСТИ
В принципе, это простая сделка по приобретению недвижимости, исходя из этого в ней нет ничего сложного. Но не забывайте, прошу вас, что содержание второго объекта недвижимости в второй стране потребует от вас больше управленческих навыков, чем дом в Подмосковье. Вам нужно будет соблюдать физические, экономические и юридические требования: от надлежащего ухода за садом, бассейном, газоном до управления доходами от аренды, а быть может, и своевременных выплат по ипотекам, оплаты услуг ЖКХ, ежегодных налоговых и нотариальных выплат и т. д.
ГЛАВНЫЕ РИСКИ
Одним из двух главных факторов есть верный выбор объекта недвижимости, что будет зависеть от вашей инвестиционной стратегии: получение рентного дохода либо приращение капитала.
К примеру, если вы решили сдавать недвижимость в аренду, то от типа недвижимости будет зависеть и тип арендатора. Двухкомнатные квартиры понравятся молодым людям либо молодым парам, но они должны быть расположены неподалеку от центров оживленной ночной судьбе с барами, ресторанами, ночными клубами.
Арендная плата за такую квартиру будет ниже, чем за четырехкомнатную квартиру, которая будет привлекательна для семей с детьми, но она должна быть расположена в другом районе – неподалеку от пляжей, супермаркетов, детских площадок. Тип арендатора кроме этого есть ответственным причиной при выборе мебели, и от этого сильно зависит, в каком состоянии будет пребывать ваша недвижимость по окончании срока аренды.
Местонахождение недвижимости неизменно принципиально важно, потому, что от этого зависит максимальный размер арендной уровень и платы вероятного прироста капитала. Но не забывайте кроме этого, что от этого будет зависеть и начальная цена объекта недвижимости.
Во-вторых, вам нужно непрерывно отслеживать рынок недвижимости в данной стране, дабы не реализовать объект во время спада либо стагнации на рынке, в то время, когда он преобразовывается из рынка продавца в рынок клиента, что, конечно же, отрицательно скажется на цене продажи. Не забывайте, прошу вас, что это намного тяжелее сделать, в то время, когда вы вкладываете деньги в незнакомую страну.
ДОХОДНОСТЬ
Удерживая недвижимость более долгое время, возможно добиться более высокой доходности, как видно из нижеприведенного примера, но лишь в том случае, если рыночные стоимости будут все время идти вверх. В приведенном примере основной целью капиталовложения есть приращение капитала, исходя из этого рентный доход призван покрыть ежегодные издержки на обслуживание и содержание недвижимости ипотечного кредита.
Прошу вас, изучите нижеприведенный пример:
- Деньги вкладываются в объект незавершенного строительства ценой 200 000€. Строительные работы должны завершиться через 24 месяца.
- Требуемый задаток – 40 000€, а предполагаемые нотариальные и налоговые затраты — 24 000€. Суммарная цена ипотечного кредита составит 80% либо 160 000€. Наличными вам нужно будет внести (40 000€ + 24 000€) = 64 000€.
- Средний рост цен на недвижимость в данной местности образовывает 10% в год. Рентный доход обязан, как минимум, покрывать затраты на обслуживание ипотечного кредита и ежегодные затраты на содержание. В то время, когда вы реализуете недвижимость через 4 года по окончании завершения строительства либо через 6 лет по окончании заключения начального соглашения купли-продажи, цена объекта недвижимости достигнет (200 000€ * 10% рост * 6 лет) = 354 312€.
- Следовательно, ваша валовая прибыль составит (354 312€-200 000€) = 154 312€.
- Валовая доходность составит 154 312€ / 64 000€ = 141%.
ФИНАНСИРОВАНИЕ
Инвестор должен быть готов к тому, что нехватающую сумму от общей цены объекта недвижимости ему нужно будет профинансировать самому, или сделать это посредством ипотечного кредита, что есть более распространенным и разумным вариантом.
Прошу вас, имейте в виду, что в некоторых государствах еще не сложился рынок ипотечных кредитов для чужестранцев на этапе заключения соглашения на приобретение объекта незавершенного строительства, не смотря на то, что чужестранцам, в большинстве случаев, разрешается оформлять долгосрочный кредит на недвижимость по окончании завершения строительных работ.
не забывая об этих нюансах, вы должны быть готовы к тому, дабы профинансировать остаточную цена недвижимости посредством вторых механизмов, таких как выпуск долевых ценных бумаг либо взятие займа в второй стране под залог собственной недвижимости.
Возможности получения рентного дохода сильно зависят от местности и смогут носить сезонный темперамент, другими словами летом рентный доход возможно высоким, а в зимние месяцы низким.
Кое-какие застройщики предлагают гарантированную схему сдачи в аренду, которая окажет помощь решить данную проблему и избавит вас от необходимости поиска арендаторов.
В случае если таковой схемы гарантированной сдачи в аренду не существует, возможно обратиться к специальным агентствам, каковые заключат с вами контракт на сдачу в аренду подходящего объекта недвижимости не меньше чем на 6 месяцев в году.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
В различных государствах действуют различные правила налогообложения, исходя из этого нужно в любых ситуациях консультироваться со экспертами.
Вам нужно будет заплатить достаточно значительный налог при заключении начального контракта на приобретение недвижимости.
готовься к тому, дабы задекларировать полученный рентный доход и заплатить с него налог, в особенности если вы прибегаете к помощи специального агентства по сдаче в аренду недвижимости.
Потому, что инвестор есть официально зарегистрированным хозяином недвижимости, ему нужно будет платить налог на прибыль с прироста капитала по окончании продажи недвижимости. Не забывайте, что вы обязаны декларировать все прибыль и свои доходы в соответствующих налоговых органах.
Создатель: Ким Ваддуп
издание International Residence
Стоит ли инвестировать в недвижимость за рубежом
