Процедура приобретения недвижимости в австралии

Автор: admin · Опубликовано 30.07.2010 · Обновлено 19.06.2018

Австралийское законодательство разрешает нерезидентам вольно покупать новостройки, но на рынке вторичной недвижимости имеется ограничения для чужестранцев. Для заключения соглашения купли-продажи личное присутствие обладателя не обязательно, хватит и нотариально заверенной доверенности. направляться также подчернуть, что приобретение жилья не есть достаточным основанием для оформления австралийской визы.

Потенциальных клиентов недвижимости в Австралии возможно поделить на три категории:

зарубежные граждане, не являющиеся резидентами;
временные резиденты – чужестранцы, взявшие долговременную (на 12 месяцев и более) визу Австралии, к примеру, рабочие, студенты;
постоянные резиденты – обладатели постоянного вида на жительство либо гражданства.

В Австралии компании, в которых 15% в собственности нерезидентам, считаются зарубежными, и на них распространяются такие же ограничения, как и для физических лиц.

Перед тем как заключить контракт, временным резидентам и нерезидентам нужно будет получить разрешение на приобретение выбранной недвижимости в Управлении по надзору за зарубежными инвестициями FIRB (Foreign Investment Review Board). Рассмотрение заявки занимает около 30 дней. В разрешении, которое остается настоящим в течение 12 месяцев, указывается конкретный адрес объекта.

Законы Австралии разрешают чужестранцам инвестировать в экономику. В сфере недвижимости это разрешает любому нерезиденту покупать новостройки и жилье на стадии строительства напрямую от застройщика в любом количестве. Процедура приобретения идет по упрощенному сценарию, потому, что в обязанности строительной компании входит оформление разрешения в FIRB.

Нерезиденты также будут приобрести объекты и участки под снос с обязательством выстроить новую недвижимость. В соответствии с правилам FIRB, любое вторичное жилье, купленное с целью постройки нового, должно быть всецело демонтировано.

Временные резиденты, как и нерезиденты, смогут стать обладателями любого количества новостроек и распоряжаться ими по собственному усмотрению. Они также будут приобрести земельные наделы под строительство либо строения для реконструкции. Для временных резидентов закон кроме этого разрешает купить лишь одну вторичную недвижимость, которую они не имеют права сдавать в аренду.

Эта вторичная недвижимость должна быть реализована по окончании срока действия визы.

Постоянные резиденты смогут покупать любую недвижимость в любом количестве.

На приобретение коммерческой недвижимости ценой до 54 млн австралийских долларов ($47,34 млн) не требуется приобретать разрешение. В случае если строение имеет историческую сокровище, порог цены уменьшается до 5 млн австралийских долларов ($4,38 млн). В любой другой ситуации нужно взять одобрение FIRB.

Как добраться

Желающим побывать в Австралии нужно будет провести продолжительные часы в самолете и совершить, как минимум, одну пересадку на Ближнем либо Дальнем Востоке. Это может оказаться и плюсом, потому, что многие компании разрешают сделать паузу между перелетами и провести в «перевалочном пункте» пара дней.

Всего на территории Австралии и принадлежащих ей островов выстроено 58 аэропортов, наибольшие находятся в Сиднее, Мельбурне, Брисбене, Перте, Аделаиде, Кернсе и Канберре.

Из Москвы до Сиднея, Мельбурна, Брисбена либо Кернса возможно добраться транзитом через Токио совместным рейсом авиакомпаний «Аэрофлот» и Qantas либо JAL. Авиокомпания «Сибирь» сотрудничает с Etihad Airways, и с одной пересадкой в Абу-Даби возможно долететь до Сиднея либо Мельбурна. Emirates летают в Сидней, Брисбен, Перт либо Мельбурн через Дубай. Korean Air доставит до Сиднея либо Брисбена с посадкой в Сеуле.

Thai Airways довезет до Сиднея, Брисбена, Перта и Мельбурна с пересадкой в Бангкоке, а Singapore Airlanes – в Сингапуре. Но кроме того заблаговременная приобретение билетов облегчит кошелек, в лучшем случае, на $800 с человека.

В стране развитая сеть автобусных и ЖД линий, но цены транспортных одолжений нельзя назвать недорогими. Билет от Сиднея до Мельбурна на автобусе в одну сторону стоит около 90 австралийских долларов ($80). Однодневное путешествие поездом от Канберры до Сиднея обойдется в 188 австралийских долларов ($165), столько же будет стоить и перелет.

Но у чужестранцев имеется возможность купить особый проездной Rail Pass и существенно сэкономить: цена трехмесячного будет равна примерно $500.

Существуют и разные типы проездных: пятидневный проездной на автобус с ограничением километража на 1500 км обойдется в 242 австралийских американского доллара ($213), а десятидневный на 3000 км стоит 343 австралийских американского доллара ($300). Проездные без ограничения километража обойдутся дороже: на десять дней – 506 австралийских долларов ($444), на 21 сутки – 647 ($568).

Для независимого передвижения по стране возможно забрать в аренду автомобиль, но водителям сперва нужно будет привыкнуть к левостороннему перемещению. Для проката автомобиля нужно дать паспорт, интернациональные водительские права на кредитную карту и каждого водителя. За доплату возможно забрать автомобиль в одном городе, а сдать в другом.

С чего затевать процесс приобретения

Предварительную данные о предложениях и ценах на рынке страны возможно взять на тематических выставках, посвященных зарубежной недвижимости, в каталогах а также, не выходя из дома, – в отечественном разделе об Австралии.

Агенты по недвижимости сопровождают большинство сделок в Австралии. Эта сфера деятельности подлежит обязательному лицензированию, что в некоторых регионах страны разрешает риелторам заниматься и юридической стороной вопроса. Услуги агента оплачиваются продавцом и не оказывают влияния на конечную цена объекта, но они приносят клиенту дополнительные преимущества.

У агента имеется больше рычагов, дабы договориться о скидке либо получении более дорогой отделки и комплектации, к примеру отдельной совокупности кондиционирования за те же деньги.

Для тех, кто берёт новостройки, принципиально важно выбрать агентство, которое трудится с громадным числом застройщиков, потому, что это увеличит выбор объектов. Застройщики, в большинстве случаев, смогут предложить клиенту лишь собственные текущие предложения. Целесообразнее искать такое агентство на русских сайтах, потому, что австралийские агентства, ориентированные на клиентов с внутреннего рынка, специализируются на вторичном жилье.

Большие застройщики через собственные отделы продаж либо аффилированные компании заключают с агентствами (co-agent) контракты (conjunction agreement). малые и Средние застройщики значительно чаще предоставляют эксклюзивные права на реализацию их недвижимости одному агентству (listing agent). Такая форма сотрудничества разрешает агентству, взявшему эксклюзивное право продажи, заключать договора с другими агентствами о средних недвижимости застройщиков и распространении малых.

репутация и Опыт застройщика напрямую воздействуют на уровень качества строительства, и будет ли объект сдан в срок.

Для тех, кто желает взять инвестиционную прибыль без затрат на авиабилеты и визы, существует возможность купить недвижимость Австралии дистанционно. Достаточно оформить доверенность на агентство, которая разрешит им купить имущество от вашего имени (Power of Attorney).

Для предпочитающих заметить собственную будущую собственность собственными глазами, агентства организуют особые туры. Затраты на проживание и перелёт оплачивает клиент, а услуги перевода, транспорта и сопровождения предоставляются безвозмездно. В большинстве случаев, осмотр моделей квартир проходит в намерено оборудованных дисплеях (выставочных примерах), каковые находятся на территории самого объекта либо в офисе строительной компании.

Дисплеи наглядно демонстрируют варианты отделки, типы кухонных гарнитуров и бытовой техники.

Для успешного инвестирования в недвижимость нужно учитывать не только вероятную ставку арендной платы, но и каков спрос на аренду таковой недвижимости и как он стабилен. К примеру, жилье неподалеку от деловых центров либо ответственных транспортных развязок пользуется спросом в любое время года и при любой экономической ситуации. Спрос на курортную собственность подвержен сезонным колебаниям, а в кризисы очень сильно опадает.

Серьёзной подробностью будущего приобретения может стать паркинг, потому, что штрафы за неправильную парковку могут быть около $400. В большинстве случаев, много объектов инфраструктуры на территории комплекса (бассейн, спа, спортзалы и т.д.) может в разы повысить затраты на содержание жилья, исходя из этого нужно сходу определиться, соответствуют ли инфраструктурные преимущества целям приобретения.

В Австралии существуют и требования к живущим в данном комплексе. Это возможно ограничение на количество домашних животных, либо их размер – вес. К примеру, допускается не более одного домашнего животного весом не более 28 кг.

Открытие счета

Все финансовые операции в Австралии проходят по безналу, но открывать счет в австралийском банке не обязательно. Местное законодательство разрешает сделать прямой перевод денег из-за предела на доверительный счет агентства недвижимости, юриста либо застройщика. Деньги начисляются на счет в местной валюте — австралийских долларах.

Австралийские застройщики не требуют предоставлять документы о происхождении средств.

Всем, кто собирается задержаться в стране, имеет суть не откладывать поход в банк на позже. В первые шесть недель чужестранцу нужен лишь паспорт, дабы открыть счет. По окончании этого срока нужно будет предоставить не только документы, но и настоящую визу, справку с места работы либо учебы, счета за услуги ЖКХ…

Открыть расчетный счет в некоторых банках Австралии возможно и дистанционно, до приезда в страну. Это существенно облегчает процедуру перевода денег для граждан РФ, поскольку они смогут взять отметку в налоговых органах и осуществить перевод на собственные счета в Австралии до выезда из России. Но, полная активация перечисления и австралийского счёта с него смогут быть осуществлены лишь по окончании личного визита банка на территории Австралии.

Для учета начисленных клиенту процентов нужно взять в Налоговой работе австралийский налоговый номер плательщика налогов.

Заключение контракта купли-продажи

Процесс приобретения австралийской недвижимости возможно поделить на пара этапов:

Оферта – письменное либо устное предложение о покупке, которое сопровождается депозитом в размере 500-5000 австралийских долларов ($434 — $4340). При заключении пилотного контракта купли-продажи эти средства будут учтены. В случае если клиент передумает, то ему всецело вернут его деньги. Но кое-какие застройщики удерживают пеню в размере 500 австралийских долларов.
По окончании предоставления заявки/оферты продавец высылает потенциальному клиенту соглашение купли-продажи. Подготовленный пример для того чтобы договора есть необходимым условием для выставления объекта на продажу.
При приобретения как первичной, так и вторичной недвижимости вероятны два варианта развития событий:
Клиент подписывает соглашение, и происходит обмен договорами (contract exchange), наряду с этим недвижимость снимается с продажи.
В соответствии с австралийскому законодательству у клиента имеется возможность отказаться от сделки в течение пяти (5) рабочих дней по окончании подписания контракта с утратой 0,25% от цены объекта.

В течение этих пяти дней юристы клиента выполняют экспертизу соглашения и прилагающихся документов. При приобретения недвижимости на вторичном рынке тогда же проходит и техническая инспекция строения (среди них и на наличие термитов).
Клиент приобретает проект соглашения и осуществляет юридическую и техническую диагностику объекта. В этом случае, объект не снимается с продажи, и его может купить второй клиент, в случае если первым подпишет контракт и произведёт обмен договорами.
Ответственной изюминкой рынка Австралии есть то, что лишь по окончании обмена договорами сделка купли-продажи считается заключенной! До обмена договорами продавец в праве реализовать этот объект второму претенденту, даже если вы подписали договор и оплатили депозит.

В случае если клиент планирует обратится за разрешением в FIRB по окончании приобретения недвижимости, то в соглашении должны быть отражены условия его расторжения при отрицательного ответа национальной работы. Возможно указать, что отказ FIRB разрешает расторгнуть контракт без последствий, а клиенту — взять назад все средства. Но такие договора (conditional contract) пока не стали распространенной моделью и в редких случаях устраивают продавцов.
Контракт купли-продажи содержится с застройщиком либо его агентом в присутствии свидетелей, каковые кроме этого подписываются в договоре. В большинстве случаев в сделке участвуют: застройщик, его юрист и агент, а со стороны клиента – агент и покупатель. По желанию клиента для дополнительной проверки сделки приглашают еще одного юриста. В соглашении указывается дата (settlement day), в то время, когда на счет продавца поступит вся причитающаяся ему сумма.

Проверка чистоты документов

Юрист (solicitor) осуществляет диагностику чистоты документов, прав застройщика на земельные наделы, своевременность оплаты налогов и получения разрешений. Целый пакет документов на недвижимость (выписки, сертификаты и т.д.) идет в наборе с соглашением купли-продажу.

Продавец обязан дать клиенту оригиналы либо копии следующих документов:

титул, подтверждающий, что у недвижимости отсутствуют какие-либо отягощения;
свидетельство о зонировании;
официальное разрешение на детальный план и постройку постройки;
документы, подтверждающие, что строение выстроено в соответствии с нормами строительства Австралии (наличие дренажной совокупности и т.д.).

Госрегистрация сделки

При сделки на вторичном рынке недвижимости, перед госрегистрацией клиент еще раз инспектирует объект недвижимости. Закон предписывает, что объект обязан остаться в том же состоянии, как и на протяжении осмотра на момент принятия договоренности о продаже.

представитель и юристы банка занимаются осуществлением расчетов, обменом их передачей и документами в национальные органы. В случае если юрист получил от клиента право на безакцептное списание средств для осуществления данной сделки, то гербовый сбор будет уплачен машинально в ходе регистрации (settlement day).

Гербовый сбор (Stamp duty) целесообразнее оплачивать в ходе регистрации (settlement day), которая, со своей стороны, определяется контрактом купли-продажи. В большинстве случаев с момента обмена договорами до оплаты гербового сбора проходит не меньше 42 дней. При покупке первичного жилья гербовый сбор возможно оплатить в течение 15 месяцев по окончании подписания контракта купли-продажи или при регистрации выстроенного жилья – в зависимости от того, что случится раньше.

Сопутствующие затраты

Сопутствующие затраты составят около 1,5-7% от цены недвижимости.

Гербовый сбор (налог на переход права собственности)	В штате Квинсленд начинается с 1%, в Австралийской столичной территории до 6,5% от суммы сделки в зависимости от стоимости и штата объекта (для вычисления существуют особые калькуляторы http://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/)
Регистрационный сбор	Конкретно регистрационный сбор в штате New South Wales образовывает $214
юрсопровождение сделки	$1300 — $2200
Рабочая группа риелтора при покупке первичной недвижимости	0,00%
Рабочая группа риелтора при покупке вторичной недвижимости	2,1%

Имеют место дополнительные затраты при регистрации и проверке документов юристом — от $20 до $100 за документ. Общая сумма затрат на дополнительные документы может составить до $500.

При покупке вторичного жилья существуют затраты на технические испытания строения специальными организациями:

конструкция строения — $300 — $700;
наличие прочих насекомых и термитов — $200 — $350.

Конкретный пример приобретения недвижимости без ипотеки:

Квартира на курорте Голд-Кост в новостройке, 65 кв. м., с видом на море.

Цена недвижимости: 320000 австралийских долларов ($281860)
Гербовый сбор: 3200 австралийских долларов ($2818)
регистрация и Оформление документов: 800 австралийских долларов ($700)
Услуги юриста: 1500 австралийских долларов ($1320)

Итого цена недвижимости со налогами и всеми расходами: 325500 австралийских долларов ($286700)

Ипотека в Австралии

Наибольшие банки Австралии, среди которых National Australia Bank (NAB), Australia and New Zealand Banking (ANZ), Commonwealth Bank of Australia и Westpac Banking Corporation являются одними из самых надежных банков в мире. Но они нехотя предоставляют ипотечные кредиты гражданам России и СНГ. Зарубежным клиентам, являющимся резидентами Австралии (ПМЖ либо трудовая виза) взять ипотеку в Австралии несложнее.

Условия кредитования в Австралии очень удачные, а срок рассмотрения занимает всего семь дней. Сумма кредита достигает 80% от оценочной цены недвижимости. Простой срок кредитования образовывает от 10 до 30 лет с правом досрочного погашения.

Средняя ставка по ипотечному кредиту образовывает 5%-6%.

Комплексные услуги по банковскому обслуживанию и кредитованию некоторых банков разрешают начислять проценты по кредиту с учетом имеющихся сейчас денежных средств на расчетном счете клиента. К примеру, в случае если текущая задолженность по ипотечному кредиту образовывает $100 000, но на личном расчетном счету клиента лежит $40 000, то процент по кредиту рассчитывается на сумму в $60 000.

Нерезидентам Австралии нужно подготовить расширенный пакет документов, что определяется лично.

В обычный пакет документов, нужный чтобы получить кредит, входят:

паспорта (внутренний и заграничный);
подтверждение фактического адреса проживания (коммунальные квитанции за последние 3 месяца);
выписка из банковского счета с указанием поступлений от работодателя либо барышов;
справка от работодателя на фирменном бланке с указанием заработной платы, условий и срока работы (полная занятость);
для обладателей бизнеса – документы, подтверждающие долевое участие в предприятии;
налоговая декларация либо справка НДФЛ-2;
свидетельство о праве собственности над объектом недвижимостью;
иные документы подтверждающие владение активами, ценными бумагами;
заполненная анкета банка.

Все копии документов должны быть заверены и переведены на английский опытным аккредитованным переводчиком.

На рассмотрение предоставленных документов уходит семь дней, по окончании чего банк либо ипотечный фонд дает предварительное одобрение. По окончании заключения контракта купли-продажи нужно доставить банку полный пакет документов на недвижимость, для получения окончательного одобрения. В большинстве случаев, эта процедура занимает пара дней, по окончании чего финансовые средства будут перечислены на счет продавца.

Сертификат о владении собственностью, полученный в кадастре, будет храниться в банке до полного оплаты долга.

Особенности приобретения разных типов недвижимости Изюминки приобретения новой недвижимости

Процедура приобретения новой недвижимости в Австралии может идти по двум сценариям: приобретение жилья на стадии строительства и приобретение готовой новостройки.

Предварительные продажи

Агентство информирует клиенту о готовящемся проекте. В большинстве случаев, агенты определят о таких проектах напрямую из рассылок строительных компаний. На данном этапе известно, где комплекс будет возведен, его неспециализированное описание, предварительные варианты компановки квартир и примерные стоимости.

Заинтересованные клиенты заполняют заявку и вносят депозит, что, в большинстве случаев, образовывает 5000 австралийских долларов ($4340).

Перед началом продаж, клиент приобретает описание объекта с указанием схем этажей, их цен и планировок квартир конечно пример соглашения купли-продажи. Клиент может передать соглашение на экспертизу юристу либо решить самостоятельно.

Затем назначается встреча для VIP продажи. Время встречи зависит от очередности внесения задатка: первыми пилотный соглашение заключают те, кто раньше внес задаток. В ходе встречи клиенту предоставляется около 15 мин., дабы выбрать квартиру, по окончании чего номер квартиры вносится в соглашение, и стороны скрепляют контракт автографами.

В случае если на встрече клиент отказывается от приобретения, то депозит возвращается полностью.

Приобретение новостройки

По окончании внесения задатка клиент приобретает контракт купли-продажи (Contract for sale) с заявкой на оплату (Sales advice), что он может дать на экспертизу юристу. В случае если клиент согласен с условиями соглашения, он его подписывает и вносит дополнительные средства, дабы депозит достиг 10% от цены выбранного объекта.

По окончании размещения депозита на доверительном счете, по обоюдной договоренности сторон, депозит переводится на "срочный" инвестиционный счет на период строительства для начисления громадных процентов. Проценты по депозиту, в зависимости от условий предложенных застройщиком, или поровну делятся, либо полностью отдаются клиенту. По окончании срока размещения средств, депозит возвращается обратно на доверительный счет.

Австралийское законодательство предоставляет клиенту пять рабочих дней на отказ от сделки по окончании подписания соглашения, данный период именуется cooling-off period. При расторжения соглашения в течении из депозита высчитывается 0,25% от цены объекта. По окончании данного периода сделка считается необратимой, и застройщик в праве задержать депозит всецело.

По окончании сдачи объекта в эксплуатацию, назначается сутки осмотра квартиры. Клиент подписывает акт приемки, по окончании чего производится полный расчет. По окончании завершрния денежной операции клиенту выдаются документы на собственность.

Так как финансовые средства находятся на доверительном счете, они смогут быть израсходованы лишь по назначению. Соответственно, застройщик не имеет возможности воспользоваться деньгами до сдачи объекта в эксплуатацию. В случае если по каким-либо обстоятельствам строительство объекта не произошло, то средства возвращаются клиенту в полном размере вместе с начисленными на них процентами в соответствии с условиям контракта.

Приобретение почвы

Чужестранцам возможно брать объекты недвижимости и почву в долговременную аренду (life-time lease). В случае если срок аренды превышает 5 лет, то на нее нужно взять разрешение FIRB.

Аренда жилья в Австралии

Рынок аренды Австралии очень развит. Кроме недвижимости на берегу океана, которая пользуется повышенным спросом на протяжении туристического сезона, тут постоянно найдётся арендатор для квартиры в Сиднее, Мельбурне либо Перте. В сегменте долговременного найма интерес воображают объекты рядом с университетами, деловыми центрами и высшими школами.

Близость транспортных развязок дополнительно укрепит цену. направляться отметить высокую доходность местной недвижимости, которая окупает себя за 15-20 лет.

При получении доходов от сдачи недвижимости в аренду обладатели обязаны оплачивать подоходный налог (Income tax). На 2014/2015 денежный год ставка налога составит для резидентов 0-45%, для нерезидентов 32,5-45%. Сайт Австралийской налоговой работы www.ato.gov.au окажет помощь разобраться и верно вычислить налоги в каждом конкретном случае.

Зарубежным обладателям рекомендуется сдавать жилье в аренду посредством лицензированных агентств недвижимости, каковые заберут все хлопоты по поиску жильцов на себя. Ставки за такие услуги разнятся, а их расчет производится на базе поступающих платежей. В Сиднее она составит 6-8%, в Брисбене — 8-10%.

Дополнительно оплачиваются затраты на рекламу и рабочая группа при заселении (letting fee), которая в среднем равна недельной оплате.

Аренда квартиры в новостройках делового центра Сиднея обойдется $600 — $1250 в неделю, а таунхауса в пригороде от $600 до $1000.

За помощь в создании материала благодарим Юлию Филипову, компания Sydney Pacific.