Процедура приобретения недвижимости в италии
Закон в Италии шепетильно смотрит за юридической чистотой сделок с недвижимостью, исходя из этого зарубежному клиенту возможно верить в большой прозрачности процедуры. (обновлено 8 февраля 2016 года)
В Италии не предусмотрены какие-либо ограничения на приобретение недвижимости зарубежными гражданами, будь то физическое либо юрлицо. Единственное исключение – запрет на приобретение сельскохозяйственных земель.
С чего начать
Самый первый ход при покупке зарубежной недвижимости – это поиск объекта в сети, на специальных выставках, в тематических печатных изданиях и т. д. Кроме этого возможно напрямую обратиться в агентство недвижимости. Это возможно итальянское агентство; или представительство итальянской компании по продаже недвижимости, расположенное у нас; или русский компания, занимающаяся продажей недвижимости через итальянских партнеров.
Перед принятием решения о приобретении недвижимости за границей клиенту рекомендуется осмотреть сам объект. Кое-какие российские компании предоставляют смотровой тур в Италию. Цена тура довольно часто рассчитывается лично и зависит от длительности поездки, места проживания, наличия дополнительных одолжений (к примеру осмотра достопримечательностей). В цена кроме этого входит авиаперелет.
В большинстве случаев, ознакомительный тур продолжается семь дней и включает в себя проживание в отеле, осмотр заблаговременно оговоренных объектов, консультации юристов по правовым вопросам. Представитель компании сопровождает вас на осмотре объектов. В большинстве случаев в сутки потенциальный клиент осматривает пять-шесть объектов.
Возможность удаленного приобретения
В случае если у клиента нет возможности находиться при сделке лично, его интересы может воображать доверенное лицо. В этом случае нужно оформить доверенность у нотариуса. Доверенность составляется в стране постоянного проживания доверителя. На нее ставится апостиль (это занимает около шести дней), после этого осуществляется перевод на итальянский язык.
Перевод возможно заверить как в итальянском консульстве в Российской Федерации, так и конкретно в Италии.
Резервирование объекта
Для финансовых расчетов клиент открывает счет в итальянском банке, на что переводит нужную сумму с русского счета. Перед этим направляться взять личный налоговый номер (codice fiscale). Оплату в Италии принято создавать так называемыми покрытыми чеками.
Эти денежные документы выписывает банк, где открыт счет. Ими клиент оплачивает сделку. Вероятен кроме этого вариант перевода денег напрямую с зарубежных квитанций, но наряду с этим имеется риск непредвиденных задержек.
А ведь средства в обязательном порядке должны прийти на счет продавца до подписания купчей.
направляться не забывать, что все документы сделки составляются на итальянском языке, исходя из этого вам потребуется переводчик (к примеру – русскоязычный агент по недвижимости).
По окончании того как объект выбран, клиент обязан заявить о собственном намерении купить данную недвижимость. Для этого подписывается так именуемое неотменяемое предложение о покупке (Proposta di acquisto). В нем указываются все главные условия сделки, а также этапы оплаты.
Одновременно с этим вносится депозит на имя продавца. В большинстве случаев, это 5–10% от цены недвижимости. Депозит будет передан продавцу лишь в том случае, если он кроме этого подпишет неотменяемое предложение.
Вероятны и такие варианты оплаты, как перевод денег на счет продавца (либо его агента) или передача наличных (чека) в офисе агентства.
В случае если по окончании подписания неотменяемого предложения какая-либо из сторон откажется от предстоящей сделки, это влечет для нее материальную ответственность. В случае если отказывается продавец, то он выплачивает клиенту депозит в двойном размере. В случае если же от сделки отказывается клиент, то он теряет сумму внесенного ранее депозита.
Пилотный контракт
Следующий ход – составление пилотного соглашения (Compromesso di vendita). Контракт заверяется нотариусом. На этом этапе клиент вносит задаток 10–30% от цены недвижимости.
Сейчас нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о собственности, на протяжении которой узнается, вправду ли продавец есть хозяином, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо вторых обстоятельств, мешающих сделке. В случае если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед клиентом материальную ответственность в виде двойного размера депозита.
Принципиально важно иметь в виду, что заключение пилотного соглашения не есть необходимым, в случае если клиент готов внести всю сумму сделки единовременно. В большинстве случаев пилотный контракт содержится, в случае если сделка растянута во времени, либо суммы большие, либо на этом настаивает продавец либо клиент.
По окончании подписания пилотного контракта продавец не вправе отказаться от собственного решения реализовать объект. Сделка считается всецело необратимой.
На этом этапе сделки клиент оплачивает услуги агента.
Заключение соглашения купли-продажи
Главный контракт купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita) – подписывается покупателем и продавцом у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать контракт вслух и исключить вариативность в непонимании всех его пунктов.
Необходимо помнить, что к моменту подписания главного соглашения клиент обязан оплатить гонорар и налоги нотариуса чеками с итальянского счета. Лишь затем подписание купчей будет вероятно.
Для клиентов, не обладающих итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:
- На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, обладающие двумя языками. свидетелей и Услуги переводчика кроме этого оплачивает клиент. Наряду с этим контракт купли продажи составляется на двух языках.
- Оформляется доверенность на представителя, обладающего итальянским языком (см. выше «Возможность удаленного приобретения»).
На данном этапе сделки клиент всецело оплачивает цена недвижимости покрытыми чеками либо предварительным банковским переводом.
Сопутствующие затраты
- Приобретение у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии:
Imposta di Registo (Налог Реестра) – 2%
Imposta Ipotecaria e Catastale = €50 + €50
- Приобретение у организации первого дома для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registo) = €200
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 + €200
НДС (IVA) – 4%
- Приобретение у частного лица для нерезидентов либо второго дома для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registo) – 9%
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) – €50 + €50
- У организации для нерезидентов либо второго дома для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registo) = €200
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 евро + €200
НДС (IVA) – 10%
| Гонорар нотариуса | От €1500 |
| Подключение коммуникаций (для первичной недвижимости) | От €1500 |
Конкретный пример
Вилла. 130 кв.м. с частным садом. Громадная неспециализированная территория, защищаемая. Бассейн.
- Цена недвижимости€279.000
- Услуги нотариуса (ориентировочно) €2.500
- Подключение коммуникаций (ориентировочно) €2.300
- НДС 10% €27.900
- Фиксированные сборы €504
- Полная меблировка (ориентировочно) €5.000
- Кухня (ориентировочно) €2.500
- Итого цена недвижимости со налогами и всеми расходами€319.704
Госрегистрация сделки
Сразу же по подписании главного соглашения происходит госрегистрация сделки. Нотариус передает все данные в соответствующие национальные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство. Регистрация права собственности занимает от пяти дней до двух месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр.
Но само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами. Оригинал купчей новый обладатель приобретает по окончании его регистрации в национальных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о совершённой сделке.
По окончании обновления нотариусом данных кадастра, новый обладатель может взять кадастровую выписку, которую возможно приобрести – она дешева всем.
Приобретение земельного надела
Получая почву под застройку, направляться не забывать о таком понятии как «коэффициент застройки». Законодательство Италии определяет – исходя из площади земельного надела – этажность зданий и максимальную плотность застройки. Вам смогут разрешить застроить только 20% участка, но это значение зависит от региона страны.
В любом случае на приобретение почвы потребуется особенное разрешение из муниципалитета (утверждение предоставленного проекта на постройку). По большей части земельные наделы продаются уже с разрешением на постройку, довольно часто и с утвержденным проектом. В документе четко прописывается его размеры и назначение объекта.
К примеру, в случае если выдано разрешение на постройку гостиницы, то возвести виллу уже нереально. За трансформацией назначения объекта в Италии следят весьма строго.
До начала строительства в местный муниципалитет нужно внести налог (oneri di costruzione) из расчета €50 за кв. м строящегося объекта. Но это сумма приблизительна, поскольку ставка налога зависит от конкретного муниципалитета.
Ипотека в Италии
Возможность получения кредита для чужестранцев так же, как и прежде сохраняется, в случае если неспециализированная цена объекта не превышает 700 тыс. евро. Наряду с этим размер платежей по ипотечному кредиту не должен быть больше 30% от доходов заемщика.
Прошение о предоставлении ипотечного кредита (Mutuo) банк будет рассматривать только в том случае, если клиент готов подписать пилотный соглашение купли-продажи. Другими словами к моменту обращения в банк продавец должен быть согласен заключать с вами сделку, а у вас должны быть собраны все документы, среди них и справки о доходах (переведенные на итальянский язык), страховка и налоговая декларация.
Банк-кредитор назначает инспектора, что оценивает цена получаемой недвижимости. Оплатить его работу придется клиенту. Соглашение о предоставлении ипотечного кредита содержится между представителем банка-кредитора и клиентом в присутствии нотариуса, происходит это в один момент с подписанием главного контракта купли-продажи.
Кредит предоставляется на сумму до 40% стоимости недвижимости, на 10–30 лет. Ставка сейчас образовывает от 3,5% до 6%, в зависимости от вида (плавающая или фиксированная). Санкции по досрочному погашению кредита оговариваются в каждом конкретном случае, в зависимости от выбранной типологии кредита.
Аренда недвижимости в Италии
В соответствии с законодательству нерезиденты есть в праве снять в аренду недвижимость на срок не более трех месяцев. При аренде жилья в Италии зарубежным гражданам рекомендуется избегать сделок с частными лицами и обращаться в местное агентство недвижимости. Так они будут юридически защищены, и не появится недоразумений по толкованию пунктов контракта.
Сперва содержится контракт с агентством на оказание услуг по поиску недвижимости, а по окончании того как объект отыскан, подписывается еще один – контракт аренды с хозяином жилья. В нем указываются реквизиты сторон, характеристики и адрес объекта, стоимость и срок аренды. направляться иметь в виду, что в Италии есть необходимым внесение задатка. Его режим и сумма оплаты зависит от стоимости объекта и конкретного места.
За помощь в подготовке материала благодарим Катерину Данекину, компания LOVE CALABRIA, Анну Кирисенко, компания Gemini Lifestyle, Екатерину Елизарову из Palazzo Estate, Яну Добровольскую из компании "Страна Плюс".
какое количество стоит квартира в Италии? Цена недвижимости в Италии.
