Проектное финансирование: коллапс российского рынка и зарубежный опыт
Российская Федерация — не единственная страна, где предпринимаются разные попытки урегулирования деятельности девелоперов жилья. 214-ФЗ «О долевом постройке», действовавший в Российской Федерации с 2005 года, уже критикуется на уровне страны, и опыт говорит: текущий кризис долевое строительство может уже не пережить.
С похожими проблемами в свое время столкнулись и на западе. К примеру, во Франции было нужно регулировать деятельность девелоперских компаний по окончании кризиса 2008 года.
Французский девелопмент
С 2008 года рынок недвижимости Франции начал стагнировать на фоне общемирового кризиса. Цены на недвижимость неспешно понижаются в общей массе и по сей день, но это не касается эксклюзивных недвижимости и предложений в границах Парижа, но для остальных и пригорода столицы городов тенденция имеет как раз таковой темперамент. Наряду с этим во Франции существует недостаток современного жилья и нового: ветхий жилой фонд деятельно реставрируется, локально осуществляется точечная застройка, а проекты КОТ немногочисленны.
Стагнация французского жилого рынка стала причиной уходу с него некоторых французских девелоперов. Наибольшие компании существенно сократили штат, а маленькие всецело покинули сегмент. В ситуации функции девелоперов взяли на себя строительные компании — главные подрядчики. Любопытно, что смена профиля и рост обязанностей работы строительных компаний не сказались на росте себестоимости строительства и росте цены квадратного метра для клиента.
По сути, строительным компаниям во Франции из всех девелоперских функций, классических для России, было нужно взять на себя лишь привлечение финансирования в проект, остальные берет на себя государство.
Главное отличие французского девелопмента от русского — в степени госучастия в ходе. Целый функционал по обеспечению проекта социальной инфраструктурой, сетями и дорогами как в проектах комплексного освоения территорий, так и при работе с точечной застройкой берет на себя национальный аппарат. Исходя из этого строительные компании уже в статусе девелоперов продолжили трудиться за строительную маржу: девелоперская маржа в размере средних 10% провалилась сквозь землю как факт.
Как раз за счет этого выживает рынок.
В российской же парадигме девелопер делается ответственным лицом и организатором всего процесса строительства. Он не только завлекает финансирование в проект, но и берёт земельный надел, отбирает и нанимает подрядчиков, проектные организации к тому же занимается всеми вопросами инфраструктуры проекта — от дорожной до социальной и коммерческой.
Еще один увлекательный метод дохода французских девелоперов — реконструкция и ремонт объектов недвижимости. У некоторых компаний часть проектов реконструкции в портфеле достигает 70%: во Франции большое количество жилых домов с вековой историей, они требуют ремонта и постоянной реставрационной помощи.
Тогда как в отечественных реалиях девелоперы и власти довольно часто поддерживают снос кроме того возможно исторически занимательных объектов недвижимости, во Франции большая часть объектов реставрируется. Оплачивает услуги девелопера в этом случае отнюдь не государство, а собственники строения. В случае если организации технического надзора выявляют потребность в ремонте дома, то обитателям поступает предписание об необходимых сборах на ремонт.
В Российской Федерации попыткой ввести подобную практику стала новая графа в ежемесячных платежных квитанциях — сборы на капремонт дома. Но отечественная практика, к сожалению, заведомо непрозрачна для обитателей: каждый месяц с них взимается фиксированная сумма за то, с чем они смогут ни при каких обстоятельствах не столкнуться. В рыночной ситуации, в то время, когда хозяин в праве реализовывать собственную недвижимость и брать новую, плата за призрачную возможность капремонта через 10, 20 либо кроме того 30 лет не формирует у обладателя квартиры впечатления честных сборов, размер которых оправдан и вправду просчитан, а думается очередной «мздой» в пользу страны — из этого и низкий процент регулярных плательщиков.
Во Франции сборы на ремонт либо реконструкцию дома являются целевыми, планируют для оплаты услуг конкретной компании, которая делает ремонтные работы сразу же, в четко установленные сроки. И отказаться от уплаты этих сборов нереально: поддержание собственного дома в надлежащем состоянии — обязанность хозяина жилья. Для тех, кто не имеет возможности заплатить собственный взнос, действует совокупность кредитования от страны.
Получается, что при с реконструкцией объектов работу девелопера финансирует не государство либо клиенты, а текущие собственники дома, каковые за счет этого а также повышают цена собственной недвижимости.
Девелопмент новых объектов устроен во Франции иным образом и предполагает другую схему финансирования. Начиная конкретный проект, девелопер может привлечь кредитование и финансирование на стадии котлована либо фундамента дома. В случае если в проекте предполагается проектное финансирование, то для получения денежных средств в банке девелопер обязан дать пилотные соглашения купли-продажи на 20% жилых площадей.
Это так именуемые соглашения о намерении, каковые не подразумевают ответственности за расторжение ни для одной из сторон. Их цель — продемонстрировать банку, что конкретный проект в данной локации может и будет пользоваться популярностью, что его строительство экономически оправдано. Размер кредитных средств в финансировании запрашивается компанией лично, необходимое условие — опыт девелопера на рынке, реализованное портфолио, личный персонал и снятая в аренду либо купленная строительная техника.
По окончании начальной финансирования стадии и одобрения проекта строительства клиент жилья в новостройке вносит первый транш за квартиру — 20% цены жилья. В то время, когда завершается этап возведения дома — еще 30%, на следующей стадии готовности — 20%. Оставшиеся 30% цены клиент оплачивает уже по окончании ввода дома в эксплуатацию. Практически клиент поэтапно финансирует строительство — и кроме этого поэтапно застройщик оплачивает собственный кредит.
Наровне с данной схемой используется подобная, в которой фигурирует депонирование средств: клиент сходу оплачивает полную цена квартиры, но его деньги сохраняются в банке и передаются застройщику по завершении определенного этапа работ. Собственную маржу застройщик в любом случае приобретает лишь по окончании ввода дома в эксплуатацию, а контролем строительных работ занимаются отдельные сурвейерные компании.
Российские реалии
В то время, когда девелоперский рынок в Российской Федерации лишь формировался, банковское кредитование было через чур дорогостоящим, и девелоперы обходились собственными средствами, завлекая наряду с этим деньги клиентов в ходе стройки. 214-ФЗ не существовало, использовались различные иные схемы — само собой разумеется, не без рисковой составляющей. Со временем кое-какие компании становились больше, им требовались громадные инвестиции в новые проекты.
Формировались земельные банки, вырабатывался механизм получения разрешений на постройку.
Кроме того на данный момент процесс получения проектных согласования и разрешений занимает не меньше 1,5 лет, а 10–15 лет назад продолжался еще больше. В течение всего срока, нужного чтобы получить одобрение проекта, деньги девелопера практически остаются замороженными в земельном наделе — до получения кредитования. Исходя из этого кредитование стало широко применяться в девелоперских проектах.
На растущем рынке таковой подход логичен: застройщик формирует земельный банк, начинает строительство объекта, достраивает его, реализует, завлекая средство участников, и выходит на новый проект, снова кредитуется и вкладывает деньги — это постоянный цикл. На падающем рынке замороженные в земельных наделах средства девелопера создают угрозу для уже строящихся проектов, их обслуживания и строительства. на данный момент отечественный рынок находится как раз в таком положении.
Девелоперы лишь начали оправляться от последствий кризиса 2008–2009 годов, перестроили собственную работу и организовали замыслы — появились ситуация и новые угрозы, в то время, когда себестоимость строительства растет, а цены на квартиры для клиентов падают. Такая обстановка формирует риски для русских девелоперов, не дает компаниям развиваться и делать обязательства перед участниками полностью. Из этого — критика совокупности долевого строительства в целом, причем на высоком уровне.
К чему в итоге приведет стремительный и непредсказуемый переход от долевого строительства к проектному? Зарубежный опыт не дает нам ответа на данный вопрос: пожалуй, таковой резкий поворот станет для мирового рынка девелопмента первым в истории. Но уже на данный момент светло одно: проектное финансирование способно стать благом для рынка при сочетании определенных условий — продуманность переходного периода, возможности для маневра девелоперов с уже строящимися проектами и внедрение университета сурвейеров и эскроу-квитанций для застройщиков, что разрешит преуспеть средним и малым компаниям, а девелоперам — сохранить статус-кво и приспособиться к новым условиям рынка с минимальными утратами.
Об авторах
Владимир Яхонтов управляющий партнер компании «Миэль» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Застройщики подготавливаются к новому
