Рынок-2009: ветер перемен
Уже давно быть клиентом зарубежной недвижимости было значительно несложнее. Всемирный кризис до неузнаваемости перекроил экономическую географию всех подряд государств. Клиенты разделились на две категории: игроки, которым занимательны падающие рынки, и искатели стабильности.
До тех пор пока всемирный real estate готов удовлетворить запросы и тех, и других.
Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH, рекомендует обратить внимание прежде всего на те страны, где цены на недвижимость быстро упали, в первую очередь США. Все сильнее звучат предложения присмотреться к рынкам Южной Америки – Бразилии, Панамы и Доминиканской Республики, не забывая про ОАЭ и Израиль.
Приходится признать, что для тех, кто берёт недвижимость в инвестиционных целях, настали нелегкие времена, – говорит Татьяна Васильева, административный директор ООО «АЛИСА» (Санкт-Петербург). – Всемирный рынок недвижимости стагнирует, и это относится в различной степени ко всем государствам. Самый пострадавшими являются страны, тесно связанные с экономикой США – Англия в Европе, Панама, Доминикана – в Центральной Америке, Япония – в Азии.
Тут, как и в самой Америке, уже отмечается резкое снижение цен, исчисляемое двузначными цифрами. За ними следуют «перегретые» рынки Европы, где спрос, ориентированный в основном на западных европейцев, значительно отстал от предложения (Испания, страны Балтии). Значительно лучше чувствует себя южная Европа – Кипр, Болгария, Турция, Черногория.
Согласно точки зрения специалиста, все дело в том, что, вопервых, данные государства изначально предлагали «мидлкост» предложения, спрос на каковые еще не иссяк. А вовторых, в качестве клиентов недвижимости тут всегда были рады видеть восточноевропейцев и обитателей бывшего СССР, по которым всемирный кризис пока не ударил так больно, как по их западным соседям.
Юлия Титова, начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Бестнедвижимость», в число увлекательных для инвестиций государств зачисляет Италию, Кипр, Португалию и Грецию. Из государств бывшего соцлагеря, согласно точки зрения специалиста, как и раньше актуальными остаются Болгария, Хорватия и Черногория.
Сектор экономики, который связан с недвижимостью, тут не столько зависим от местных и интернациональных банков, сколько от инвестиционных компаний, каковые на данный момент продолжают строительство востребованных объектов. Интерес клиентов подстегивают будущие события: на Кипре – вхождение в Шенген и изменение налоговой политики, в Италии – федеральные программы развития на юге, возможность снятия границы со Швейцарией на севере.
Греция и Португалия привлекательны до тех пор пока еще довольно небольшим объёмом и невысокими ценами предложения, Болгария – активной интеграцией в Европу (будущий переход на евровалюту, вступление в Шенген), Черногория и Хорватия – анонсируемым трансформацией налоговой земельного законодательства и политики. «Упал спрос в Франции и Испании. Клиенты, ищущие альтернатив, стали задумываться об азиатских и южноамериканских проектах», – говорит Юлия Титова.
Пара противоречивы суждения о рынке недвижимости Кипра, колыбели русских клиентов «зарубежки». Вместо бурного роста риэлторы и девелоперы сейчас обещают стабильность, говоря о том, что экономика островного страны «варится в собственном соку», не завлекая европейских кредитов. В это же время компания «Пафилия» в октябре сказала о том, что в течение 14 дней было реализовано более десятка вилл ценой более чем €1 млн любая.
Разумеется, клиенты сейчас выбирают Кипр для накопления собственных средств, что подтверждают и другие большие застройщики, трудящиеся на острове.
Прекрасно в том месте, где нет ипотеки
В полной мере логично, что оптимистичнее всего звучат прогнозы в государствах, банки которых в докризисный период опоздали как направляться развернуться на ниве ипотечного кредитования. В том месте, где застройщики строят «на собственные», а клиенты таким же методом покупают, стабильности больше – таков главный довод участников рынка.
Не сходит с первых страниц листингов развивающийся рынок Турции. Полина Ефимова, начальник отдела продаж компании Europe Real Estate (Санкт-Петербург), ожидает в будущем году 20процентный рост цен на Анатолийском побережье. «Мы прогнозируем скачок стоимостей до 2012 года, вероятнее «на выходе» из кризиса, в то время, когда инвесторы начнут деятельно вкладывать собственные средства.
Цена квадратного метра в Турции возрастет с €1000 до €2500–3000 и сравняется с стоимостями вторых средиземноморских государств», – говорит Ефимова. Ее поддерживает Саулюс Купчинскас, директор MyHome ЛТД (Турция). «Рынок Турции на неспециализированном фоне сохранит большую стабильность. За последний год цены в стране упали на 5–10% на недвижимость «среднего» класса, но на 5–15% выросли на элитную и недорогую недвижимость.
Я считаю, что на рынок Турции кризис глобальной экономики не имеет возможности воздействовать так очень сильно, как на европейские государства – в большинстве собственном недвижимость строится и продается не в долг, а за счет собственных средств застройщиков», – отмечает Купчинскас.
Застройщики ОАЭ не обещают баснословных доходов всем поголовно. «Цены в 2008 году в Дубае выросли на 20–25%, в будущем году мы прогнозируем более скромный, но все же рост – в пределах 5–10%. Дубай – это не кредитный рынок, исходя из этого он не так чувствителен к кризису, как США и Европа. Часть русских клиентов тут уже достигла 30%», – говорит Эдвин Лоурейро, директор Almasah international real estate (Дубай).
За период с июня 2007 по сентябрь 2008 года рост цен на коммерческую недвижимость составил 71,19%, на вторичную жилую недвижимость – 60,29%, на виллы – 55%. Все ожидали увеличения стоимостей в последних числах Октября 2008 года. Но, пологаю, что в связи с наступившим финансовым кризисом громадного роста не будет до конца 2009 года.
А позже рынок сам себя отрегулирует, – говорит Анна Григоровская, начальник проекта компании «Интегроинвест» (Москва).
Согласно точки зрения участников рынка, покупательский спрос в Дубае будет поддерживаться за счет экспатриантов, каковые приезжают ко мне трудиться по долговременным договорам и создают недостаток на рынке готового жилья.
Не обращая внимания на ожидаемое замедление роста количества продаж, долгосрочная возможность развития рынка недвижимости Дубая остается хорошей. Цена незавершенного строительства коммерческой недвижимости в эмирате увеличилась на 40% за последние 8 месяцев. Это связано с тем, что большая часть коммерческих проектов будет сдано в следующем году.
Согласно данным Земельного департамента Дубая, к 2011 году цены претерпят корректировку, но это не свидетельствует падения стоимостей, случится некая стабилизация. Рост цен на все виды недвижимости если сравнивать с августом прошлого года составил в среднем 70%. А в АбуДаби спрос намного превышает предложение, сейчас недостаток образовывает приблизительно 28 тысяч жилых единиц, – резюмирует Илья Тоньшев, председатель совета директоров Europa Luxus Haus (Санкт-Петербург).
Ольга Нижегородцева, директор компании Kirkstone Realty (Франция), именует уменьшение кредитных клиентов основной обстоятельством расслоения рынка Франции. Согласно ее точке зрения, трудности при получении ипотеки выдвигают на передний замысел клиентов самых высоких слоев населения, каковые не зависят от кредита. «Снизится спрос на недорогие варианты (от €200 000 до €1 млн), соответственно, будет уменьшаться и цена.
Только за сентябрь 2008 года цены на неэлитное жилье в Париже (до €1 млн) понизились практически на 10%. Цены на элитную недвижимость Франции продолжают стабильно расти в пределах среднего показателя 10% в год», – говорит Нижегородцева. Согласно данным компании Kirkstone Realty, стабилен спрос на виллы с видом на море на Лазурном берегу в бюджетах €2–3 млн и €10–15 млн, и на квартиры в Париже с 2–3 спальнями в бюджетах от €1,5 до €3 млн.
Цены на элитную недвижимость Франции растут в среднем на 10% в год, на Лазурном берегу рост достигает 30%.
«Вторая» Финляндия
Увлекательна обстановка в Финляндии: по официальной статистике, среднерыночные цены на типовое жилье в этом году понизились на 5%, одновременно с этим риэлторы, трудящиеся с русскими клиентами приграничных финских домов, приводят совсем иную картину: по их данным, цены в этом сегменте выросли В первую очередь года на 15–20%.
Цена недвижимости со своей береговой линией за первую половину 2008 года выросла на 19% в районах с созданным генпланом, поскольку в таких районах клиент совершенно верно знает количество разрешенной застройки. Вне территории созданного генерального плана, где размеры строения неизменно нужно приобретать в личном порядке, стоимости выросли на 8%. Среднестатистическая по стране цена недвижимости на берегу в зоне генерального плана в первой половине 2008 года была €125 000.
Самые дорогие дачи в южной Финляндии, где средняя удельная стоиость составила €205 000, – говорит Татьяна Велликок, консультант по недвижимости Biport Realty Oy, LKV (лицензия Торговой палаты Финляндии на ведение сделок с акциями и недвижимостью жилищных кооперативов).
До начала 2000х годов классическая финская дача на озере была маленькой избой с сауной на участке в 20 соток. Участки по 0,5 га стали нарезаться лишь сейчас, их не большое количество. Не обращая внимания на огромное количество озер, законодательно ограничивается нагрузка на водоемы. В среднем на участке размером около 0,5 га возможно строить 100–120 кв. м дачу и 25 кв. м сауну.
Стоит таковой участок в среднем €100 000–120 000, в случае если же разрешенный количество застройки возрастает до 250 кв. м, то и цена приближается к сумме €250 000, и спрос превышает предложение. За данный сектор операторы рынка спокойны – тут не ожидается падения стоимостей, не обращая внимания на глобальный экономический кризис. «Продавцы скорее снимут с продажи объекты вовсе, чем расстанутся с ними задешево. Как, но, это систематично происходит в осеннезимний период», – отмечает Татьяна Велликок.
Ведущие экономисты страны заявляют, что рынок Финляндии по большому счету нельзя сравнивать с другими европейскими государствами: финны многому обучились на протяжении кризиса 90х. «В отличие от Европы, где 2/3 населения живёт в снятом в аренду жилье, 75% финнов живут в собственном жилье, и только 25% жилья в собственности инвесторам. В Финляндии рынок жилья – это скорее жизнь, чем брокерские игры», – вычисляет Татьяна Велликок.
В 2004 году в стране была отмечена самая низкая ставка по ипотечному кредиту за последние годы, и цены неуклонно росли. Начавшийся весной 2008 года рост банковского процента на долгосрочный кредит привёл к некоторому снижению стоимостей, замедлив сроки продаж.
Один из ведущих банков Финляндии, Nordea, еще в 2002 году отметил закономерность, в соответствии с которой рост процента ипотечного кредита отражается на понижении цен на жилье сходу, понижение же процента ипотечного кредита только через полгода сказываться на росте стоимостей. Исходя из этого банковские экономисты обещают к началу весны новое увеличение стоимостей: согласно их точке зрения, через пара месяцев понижение процента Нацбанком и мероприятия по борьбе с кризисом кабинетов министров государств Европейского союза дадут собственные плоды.
Инвесторы же, но, не замедлили применять во благо случаи падения стоимостей, и усилили активность в приобретении малогабаритных квартир в Хельсинки и столичном регионе. Спрос на их аренду столь велик, что сейчас в стране законодательно разрабатывается мысль создания ипотечного фонда для инвесторов, которым обещают в будущем налоговые льготы. А до тех пор пока рост арендной платы в центре Хельсинки образовывает до 10% в год.
Латинская Америка: оазис на периферии?
По большей части, последствия глобальных «передвижек» доходят до Латинской Америки с некоторым опозданием. Это относится и премьер, и моды, и кризисов. Рынки недвижимости на южноамериканском континенте все еще находятся на подъеме.
В Латинской Америке на данный момент громадный потенциал, но самый устойчивый рынок представляет собой Бразилия, считает Дэн Джонсон, директор компании TheMoveChannel.ru (Лондон). – Ее экономика находится на 9м месте в мире, и в течение следующих лет она встанет еще выше. В Бразилии бессчётное население, умеренная инфляция, изобилие природных ресурсов и стабильная политическая обстановка. Скорость увеличения с легкостью смогут превышать 20% в год в скором времени, но самое основное – выбрать для приобретения тот тип недвижимости, что будет популярным в будущем среди местных жителей.
Согласно данным UNCTAD (особой конференции ЮНЕСКО по развитию и коммерции), в 2007 году количество прямых зарубежных инвестиций составил в Латинской Америке $126 млрд, что на 36% превышает сумму, положенную зарубежными предпринимателями в 2006м. Львиная часть этого капитала приходится на Бразилию, Мексику и Чили.
И не смотря на то, что по вине всевозможных кризисов количество инвестиций в глобальном масштабе уменьшается, благодаря большим стоимостям на сырьевые «коммодити» латиноамериканская панорама как и раньше выглядит оптимистично. А чилийские и бразильские «акции» по большому счету будут расти в цене ближайшие пять лет – таково вывод аналитиков из интернациональной аудиторской компании KPMG (Global Corporate Capital Flows, 2008/9 to 2013/14).
Стоит ли удивляться, что наравне с другими отраслями большой популярностью пользуется у чужестранцев местный рынок недвижимости? И в случае если клиенты из америки традиционно концентрируют внимание на индустриальной застройке и офисных помещениях, то европейцев (и прежде всего испанцев) больше интересует сегмент вторичного жилья.
Согласно точки зрения европейских и американских предпринимателей, самые перспективные государства для вложения капитала в недвижимость – это Бразилия, Чили, Мексика, Панама и Аргентина, где риэлторская и девелоперская активность связаны с возможностью расширения Панамского канала.
Два месяца назад бразильский президент Лула Да Сильва утвердил новый замысел правительственных инвестиций в жилищное строительство и индустриальные отрасли. В соответствии с замыслу, с 2008 по 2011 год бразильская экономика возьмёт от Нацбанка развития вливание в размере беспрецедентной суммы в $900 млрд (20% от валового национального продукта). Из них 330 миллионов отправятся на возведение офисов и жилья.
Эта территория на Атлантическом побережье сейчас больше всего котируется у чужестранцев. Сельва, пляжи, гольфклубы, довольно бедность и низкий уровень преступности, которая не так кидается в глаза, как фавелы СанПаулу либо Рио, являются очень хорошими моментами для тех, кто решил обзавестись вторичным жильем в Натале – столице штата РиоГрандедуНорте. Незастроенный участок в 300–600 кв. м у самого пляжа обойдется примерно в €40 тысяч.
Такой же участок с элитным домиком, гаражами, бассейном и кокосовым садиком – в €240 тысяч. Всего лишь годом ранее все это стоило вполовину меньше.
Не обращая внимания на сейсмическую активность и достаточно холодные океанические воды, Чили также пользуется у зарубежных инвесторов громадной популярностью. Столица – Сантьяго-де-Чили – есть на сегодня наименее криминогенным мегаполисом континента. Согласно данным юридической компании Chile Grupp, вложения в местный рынок приносят от 10% до 14% годовых дохода, а, в отличии от Бразилии, чужестранец может взять тут доступ к ипотеке.
Цены на квадратный метр застройки в элитных районах Сантьяго колеблются от $1500 до $2900. И не смотря на то, что за последний год подорожание было малым, согласно данным риэлторской компании Cummins & Cia Propiedades, c 2004го (по окончании аргентинского кризиса, затронувшего целый регион) оно составило около 8%.
Говоря о мексиканской специфике, нельзя не упомянуть, что благодаря соседству с США на мексиканских курортах не переводятся туристы… и яппи из поколения «бэбибумеров». Их пенсионный и предпенсионный возраст (и большие цены на недвижимость в классическом Майами) являются обстоятельством активного интереса к мексиканскому рынку вторичного жилья и жажде коротать старость гденибудь на пляжах Канкуна либо Акапулько. Рост стоимостей с 2006 по 2007 год составил тут 14%.
Согласно точки зрения Клаудии Веласкес, эксперта по рыночным изучениям мексиканской консалтинговой компании Softec, кроме того с учетом кризисов в этом году эти показатели вырастут еще на 10%.
Кризис 2001–2002 годов существенно ослабил аргентинский рынок недвижимости. Вторичное жилье очень сильно подешевело… и именно поэтому привлекло интерес европейских инвесторов. Население страны на 90% складывается из потомков испанских и итальянских иммигрантов, а потому, по традиции, постоянно находится в поле зрения Южной Европы.
Двухкомнатную квартиру, которая гденибудь в Италии стоит около $600 тысяч, в БуэносАйресе до сих пор возможно приобрести за $100 тысяч. Но начавшийся в 2006м строительный бум – так же как в Бразилии либо Чили, – затронул прежде всего сегмент элитного жилья. БуэносАйресский район Реколета занимает 4е место в рейтинге эксклюзивного жилья по континенту: квадратный метр застройки стоит в том месте $2800.
Не смотря на то, что большая часть чужестранцев предпочитают «природу» подальше от мегаполисов. Тут пальма первенства в собственности аргентинской Патагонии: в городе СанМартинделосАндес в один момент возможно наслаждаться близостью лыжных курортов, пляжей и лучшим в Латинской Америке полем для игры в гольф. «Квадрат» почвы стоит всего от $7 до $40. Капиталовложения в размере от $30 тысяч машинально снабжают инвестору аргентинское ПМЖ.
Татьяна Васильева, административный директор ООО «АЛИСА» (Санкт-Петербург):
Возможно прогнозировать, что с развитием кризиса востребованность относительно недорогого отдыха в южной части Европы будет увеличиваться, соответственно, купленная для целей инвестирования недвижимость в этих регионах будет приносить постоянный и, быть может, возрастающий доход. Тренд переориентации на российского пользователя в Болгарии, Турции и других районах виден невооруженным глазом.
Не просто так как раз на данный момент, к примеру, болгарское правительство существенно облегчило процедуру оформления виз для россиян. Уверена, что в скором будущем мы заметим много других увлекательных мер для стимулирования спроса из России.
Герман Мойжес, управляющий ГК «АВЕРС» (Германия):
Платежеспособность россиян в связи с кризисом, возможно, понизится. До тех пор пока запрещено с точностью угадать среднесрочные трансформации спроса, но эйфория последних лет, непременно, закончилась. Клиенты станут более четко соизмерять потребности и свои способности, доходы и экономика не будут развиваться прошлыми темпами, и россияне станут более осмотрительными при вложении собственного капитала.
Наряду с этим мы видим, что за последние месяц интерес к достаточно стабильному германскому рынку быстро возрос, полагаю, одна из обстоятельств – определенное состояние русском рынка и экономики недвижимости сейчас.
Татьяна Велликок, консультант по недвижимости Biport Realty Oy, LKV (Хельсинки):
Интерес россиян к дачной недвижимости в Финляндии увеличивается. В случае если за 2007 год россияне купили 620 объектов, то лишь за первую половину 2008го – более чем 700 объектов. В первую очередь, им как и раньше увлекательны районы Южной Карелии и Южного Саво. Неспешно россиян начинают завлекать и более удаленные от границы дачи, и квартиры в Хельсинки.
Русских интересует самая ликвидная недвижимость: дачи на водоемах, квартиры в зеленых районах, рядом с аквапарками и SPAотелями, видовые квартиры в городе, дома в респектабельных районах на заливе. Это не та недвижимость, цены на которую дает статистический центр страны. Эти цены, скорее, определяются тем, за какое количество обладатель согласен с объектом расстаться, нежели тем, за какое количество его готовы приобрести.
Ольга Нижегородцева, директор компании Kirkstone Realty (Франция):
Недвижимость Франции популярна среди русских уже не первый век. Это, пожалуй, самый ветхий и долгоиграющий рынок. На сегодня Париж, Альпы и Лазурный берег как и раньше остаются вне конкуренции среди российских клиентов элитной зарубежной недвижимости.
Большой спрос во Франции направлен на вторичный рынок жилья. В Париже считается, чем ветше дом, тем он респектабельнее и дороже, исходя из этого русские стремятся иметь квартиры в древних османских зданиях 18 века с красивыми парадными и высокими потолками подъездами. Cтала пользоваться популярностью недвижимость «под ремонт».
Анна Григоровская, начальник проекта компании «Интегроинвест» (Москва):
Эксперты предрекают продолжение падения цен на недвижимость в Европе, а в ОАЭ ожидается до тех пор пока только замедление темпов роста. Быть может, небольшие застройщики, трудившиеся на заемные средства, кроме того приостановят собственные проекты. На больших важных компаниях данный кризис не должен отразиться: так как такие компании строят на собственные средства.
Я пологаю, что к осени 2009 года цены опять будут расти стремительными темпами. Мы сами формируем спрос отечественных клиентов – они доверяют нам и прислушиваются к нашему точке зрения. А мы им рекомендуем коммерческую недвижимость от проверенных важных застройщиков, к примеру таких, как компания Omniyat Properties, с которой мы сравнительно не так давно подписали эксклюзивный контракт на Россию.
Мика Пиккусаари, региональный представитель компании Honka (Финляндия):
Инвестирование в недвижимость Финляндии не предусматривает громадных рисков, по сравнению обстановкой в Европе. Самый дина мичны в развитии районы Савонлинна и Миккели. В будущем году ожидается рост в районах ЛахтиКоуволаКотка. На этих территориях еще имеется занимательные предложения по земельным наделам, и стоимости остаются умеренными. Среди новых объектов интереса необходимо отметить территорию Пяйянте. Повысился спрос на участки около мелких озер.
Honka участвует в бессчётных проектах на территории Восточной Финляндии: Honka Ski Village в Салла и Посио, Honka Utsu и Levi Spirit в Леви, Aurinkorinne в Пункахарью, MeriTeijo недалеко от Хельсинки, совместные проекты с White Resort в Пуумала и Куопио. Часть россиян среди отечественных клиентов в 2008 году составила 8–10 %.
Елена Ляпина, начотдела зарубежной недвижимости АН «Невский Альянс» (Санкт-Петербург):
В случае если раньше отечественные клиенты интересовались по большей части Болгарией, и всеми любимыми Испанией и Финляндией, то на данный момент предпочитают более экзотические государства, к примеру Таиланд. Панама завлекает стабильностью и стре мительным развитием. В случае если в прошедшем сезоне возможно было купить квартиру ценой приблизительно $800 за кв. м, то на данный момент ниже $1200 за кв. м отыскать фактически нереально.
Большой спрос – на недорогую недвижимость. В большинстве случаев, это приобретение квартиры на начальном этапе строительства по минимальной цене с оплатой оплатой, или готовая квартирастудия. Стабильным спросом пользуется Европа.
Сейчас растет спрос на недвижимость с целью получения дохода, к примеру приобретение участков на лыжных курортах для постройки коттеджей.
Авторы: Юлия Лозовская, Анна Новикова
Издание "Ваш Дом за границей"
Ветер изменений (2017). 2 серия. Мелодрама, премьера.
