Рынок латвийской недвижимости ждет помощи от государства
События на мировых рынках недвижимости сейчас развиваются в рамках простой житейской мудрости: чемвыше подъем, тем продолжительнее будет падение.
Количество сделок на квартирном рынке Латвии снизился более чем в 3,5 раза. В первой половине 2007 года приобрести жилье на собственную настоящую заработную плат не имел возможности ни один слой латвийского общества. Без вмешательства страны вытащить латвийский рынок недвижимости из стагнации не удастся.
Таковой точки зрения придерживается глава компании NIRA Fonds Вадим Марков.
В последних числах Апреля DnB NORD Banka совершил очередной «круглый стол», посвященный ситуации на латвийском рынке недвижимости. Участие в нем приняли многие ведущие маклеры страны. Громаднейший интерес у присутствующих (действительно, пресса на это мероприятие не была допущена) привёл к докладу Вадима Маркова «Развитие латвийского рынка недвижимости в контексте тенденций глобального рынка недвижимости».
С согласия автора сейчас мы приводим самые интересные моменты из него, касающиеся рынка жилья.
Из-за чего недвижимость подорожала? Самое громадное влияние на рост цен на латвийскую недвижимость оказали внешние факторы. Это да и то событие, что рост общемировой финансовой массы превысил рост экономики, и повышение цены энергоносителей, и недоверие к фондовому рынку, и удешевление цены денег, и либерализация условий кредитования…
К этому нужно приплюсовать отечественные внутренние изюминки. Во-первых, происходило естественное выравнивание стоимостей с Европой. Во-вторых, изменялась структура экономики.
Во второй половине 90-ых годов двадцатого века из-за кризиса в Российской Федерации много предпринимателей были вынуждены уйти из транзитного и дистрибьюторского бизнеса. В 2000 году глобализация ударила по латвийскому торговому сектору: с приходом гипермаркетов стали умирать мелкие магазинчики. Люди, которые связаны с этими видами бизнеса, начали искать себе новое использование: их взгляд и обратился на сектор недвижимости.
Тому содействовало удешевление кредитных средств. Недостаток на рынке труда и громадное желание улучшить жизненные условия со своей стороны увеличили интерес населения к приобретению недвижимости для собственных потребностей. На эти цели начали тратиться непропорционально громадные части домашних бюджетов.
Появилась острая борьба с инвесторами, каковые получали жилье для перепродажи.
Как следствие, к 2007 году цена жилья в Латвии если сравнивать с 1996 годом выросла на 400%. Нельзя сказать, что эти показатели очень сильно отличались от других государств. В Нидерландах были те же плюс 400%, в Англии –+350%, в Испании – +300%, в Дании — более+270%, в Соединенных Штатах – +220…
На этом фоне выделялась лишь Германия, где все эти долгие годы сохранялась стабильность.
Но стоило первому во всемирной экономике синхронизированному инфляционному циклу на рынке недвижимости завершиться кризисом ипотечного кредитования, как вниз покатились практически все рынки, в том числе и в стабильной Германии. Резкие трансформации начались со второй половины 2007 года, в то время, когда вектор динамики стоимостей опустился вниз. И события начали развиваться в рамках простой житейской мудрости: чемвыше подъем, тем продолжительнее падение.
Наглядные примеры. Эксперты из ЕС едины во мнении, что в громаднейшей территории риска находятся страны, чей рынок недвижимости был в основном поражен вирусом спекуляции, где громадна часть рынка недвижимости в структуре ВВП и громадна зависимость рынка недвижимости от денежного. В этом перечне, куда вошла и Латвия, на первом месте разместилась Ирландия.
В этом государстве во второй половине 90-ых годов двадцатого века была принята антиспекуляционная программа, в результате которой стремительный рост стоимостей сменился падением. Угроза кризиса в 2001 году заставила правительство отменить все спекулятивные ограничения и создать меры по стимулированию строительства и рынка недвижимости.
Сделали более открытой иммиграционную политику для привлечения недорогой рабочей силы, предоставили субсидии на постройку, снизили налог на добавленную цена при приобретении нового жилья. В следствии рост стоимостей продолжился еще 7 лет, а уровень доходов населения составил около 140% от среднего дохода населения. Но… Сейчас часть сделок, совершаемых через спекулянтов на первичном рынке, достигла 40%, на вторичном– 20%.
И вот на данный момент в условиях общемирового ипотечного кризисаи неустойчивости обстановки на рынке спекулянты стали в массовом порядке сбрасывать собственные активы кроме того в условиях их низкой ликвидности.
Второй пример силы влияния внешних факторов – Польша. Она лишь сравнительно не так давно стала объектом интереса со стороны инвесторов. Пошли вверх цены, но не так быстро, как в других государствах (за три года в Варшаве +60%), задолженность населения перед банками еще была маленькой, отсутствовало перепроизводство жилья…
Но появился кризис на мировых денежных рынках и польская недвижимость начала дешеветь: инвесторы побежали прочь.
Латвия. Обстановка со сделками с квартирами в Латвии сейчас очень печальная. Лучший месячный показатель был зафиксирован в октябре 2006 года, в то время, когда в стране было совершено более 1 700 приобретений-продаж квартир, из которых около 400 –в новостройках. Для сравнения: в декабре 2007 года Земельная книга зарегистрировала немногим более 200 сделок с квартирами. А в первые три месяца 2008 года данный показатель ни разу не превысил отметки в 500 приобретений-продаж.
Эта обстановка машинально отыскала собственный отражение в стоимостях. Их понижение отмечается полностью во всех сегментах квартирного рынка. В данной ситуации всех тревожит вопрос: как продолжительно может продлиться негативный процесс?
Дабы ответить на него, нужен детальный анализ громадного количества внутренних экономических и социально-психотерапевтических факторов.
Начнем со структуры жилого фонда. Совершенная картина, если она соответствует социально-демографической структуре общества, выстроенной по уровням платежной способности. Упрощенно это указывает, что человек с высокими доходами должен иметь возможность брать респектабельное жилье, а человек с более низкими доходами – на данный момент.
Так вот, согласноподсчетам NIRA Fonds, в первой половине 2007 года сделать это на собственную настоящую заработную плат не имел возможности ни один слой латвийского общества.
При проведении собственных расчетов компания применяла следующие вводные: клиент вносит первый взнос в размере 10% от цены объекта, долгосрочный кредит берет под 6% годовых на 20 лет. И его ежемесячные выплаты не должны быть больше 30% домашнего бюджета. Так вот, при этих условиях, дабы приобрести серийную 3-комнатную квартиру (около 60 кв. м) в районе Риги в 2007 году необходимо было иметь ежемесячный брутто-доход 2 185 евро.
А вдруг подобное жилье размешалось в центре – уже 3 615 евро. В ситуации с «трешкой» в новостройке (в том месте площадь уже была 90 кв. м) требуемый уровень дохода вырастал до 3 500 евро для жилья в районе и 4 485 евро – в центре. На «эксклюзив» в новостройке в центре по большому счету тяжело было претендовать, имея доход ниже 6 500 евро в месяц.
Вот лишь большое количество ли в Латвии людей с таковой заработной платом?!
Само собой разумеется, благодаря коррекции стоимостей доходы среднестатистического кредитополучателя в сегменте типового жилья уже достаточно близко подошли к расчетным. При замечаемой сейчас динамике в полной мере быть может, что в течение ближайших 6-12 месяцев количество нужных ежемесячных банковских платежей за купленное жилье приблизится к настоящим денежным возможностям семей. Но начнут ли люди опять брать? Непростой вопрос!
Население Латвии сейчас не так не сомневается в завтрашнем дне, как это было раньше.
взглянуть на структуру латвийского ВВП. В 2007 году его практически на четверть (24,2%) формировали сектор и строительство недвижимости. Благодаря антиинфляционным мерам страны сейчас эта долярезко падает. Следующая большая составляющая – торговля.
Но и тут дела идут не лучшим образом: обороты торговли уменьшились на 20-30%. В Латвии отсутствует главная отрасль, которая имела возможность бы в данной ситуации вытянуть экономику.
Будущие рынки жилья. Ясно, что развитие рынка респектабельного жилья, равно как и среднего класса, должно идти строго на базе рыночной экономики. Тут ответственна стремительная реакция стройиндустрии на возрастающий спрос.
В случае если же это происходит с запозданием, то появляются спекулятивные волны и дефицит. Для более успешного развития сектора жилья элитного и среднего классов госслужащим нужно снизить сроки планирования территорий, стремительнее решать вопросы обеспечения участков инженерными коммуникациями. Но практика государств Европейского союза обосновывает, что застройка отстает от спроса где-то на 5 лет.
Чтобы новое жилье стало дешёвым широким слоям населения, нужна коррекция себестоимости строительства. Но в Латвии она идет медленнее, чем коррекция самих стоимостей. Это происходит по обстоятельству недостатка квалифицированной рабочей силы и… активности страны, заявившего много масштабных проектов, финансируемых за счет бюджета.
А вот для развития сегмента дешёвого жилья требуется мобилизация муниципальных и национальных земельных ресурсов. И более плотное сотрудничество правительства с застройщиками. Почва обязана идти не на приватизацию, а предоставляться под целевое строительство, как это происходит, допустим, во Великобритании и Франции.
Принципиальный момент – налог на добавленную цена на новое строительство. В Англии, при исполнении застройщиком определенных условий, он образовывает 0%, в Италии – 4%, в Испании и Польше – по 7%, во Франции – 5,5%… В Латвии же – 18%. на данный момент столичное самоуправление получает квартиры у застройщиков по 1 493 евро и гордится этим.
Но в данной цене 15-20% образовывает цена ставших частными бывших муниципальных земель, на которых возводился объект, а 18% – это НДС. Другими словами реально при возведении строения на участках самоуправления и при нулевой ставке НДС город имел возможность бы приобрести на те же деньги плательщиков налогов на треть больше жилья. Но процесс приватизации столичных земель у нас так же, как и прежде ведется весьма деятельно.
В целом картина вырисовывается грустная. Сейчас имеется настоящая опасность перехода кризисных явлений на рынке недвижимости на всю экономику Латвии. А также в случае если мировая экономика сумеет скоро оправиться от кризиса, вызывающе большие сомнения, что совокупность ипотечного кредитования в Латвии восстановится.
Оптимисты показывают на то, что количество ипотеки в Латвии образовывает 46% от ВВП страны. Дескать, в Нидерландах данный показатель – 183%, в Великобритании и Дании – по 80%. Но они забывают, что имеется другие примеры: в Испании – 14%, в Италии – 20%, в Венгрии – 10%, на Кипре – 16%…
Так что все очень довольно.
P.S. С громадной долей возможности возможно высказать предположение, что без вмешательства страны и его доброй воли извлечь латвийский рынок недвижимости из стагнации в скором будущем не удастся. Практический опыт государств Европейского союза говорит о том, что лишь рыночными способами все неприятности рынка жилья решить нереально.
Нужно разрабатывать новые налоговые преференции для застройщиков и облегчать кредитные условия для населения. Требуется создавать условия для развития вторых отраслей экономики. Другими словами страна подошла к тому этапу развития, в то время, когда от того, как скоро латвийское правительство сможет перевестируководство страной на новый качественный уровень, зависит и благосостояние обитателей Латвии.
латвийское издание "Kvadratmetrs"
Латвия: «Стройка века» в Риге
