Самый закрытый бизнес
Так классифицируют операторы зарубежный рынок отелей. Идея о подобном приобретении посещает умы русских инвесторов все чаще, масштабы приобретений различаются в десятки раз. Количество предложений по государствам соответствует конъюнктуре спроса.
Минимальная сумма сделки – четверть миллиона евро, верхний предел – неограничен. Но основное – не цена, а доходность.
Максимум предложений, в особенности бюджетных, – традиционно в Черногории и Болгарии, на данные государства приходится и максимум сделок. Потом в порядке убывания возможно ставить Австрию, Финляндию, Польшу, Испанию, Кипр, Грецию, Чехию, Венгрию, Турцию, Румынию. Замыкают цепь Арабские Эмираты, где цены квадратного метра уже соответствуют петербургским, но слухи о скоростной окупаемости вложений так же, как и прежде будоражат умы.
Отель в хорошие руки
Крупномасштабная экспансия русского бизнеса в туристическую инфраструктуру Черногории началась пара лет назад, и сейчас данный рынок практически поделен. Одним из первых игроков туристической отрасли стала «Столичная трастовая несколько», которая купила отель «4 июля» в г. Петровац, затратив €2,6 млн и положив в нее еще €3,4 млн. Сейчас на побережье республики представлено около 20 отелей разной категории с превалирующим русским капиталом.
Строительство ведется по всей береговой линии.
«Ориентировочная цена миниотеля в Черногории начинается от миллиона евро. Бывают маленькие домики с тремя-пятью спальнями в нетуристических местах – такие предложения смогут стоить на рынке по цене от €300–500 тыс., но вряд ли будут высокодоходными», – говорит Алина Якушева, глава петербургского представительства EstateService.
В Австрии маленькие пансионы смогут стоить от €250 тыс. Брать их тут особенно приятно, по причине того, что значительно чаще речь заходит о домашнем бизнесе, пестуемом в течение многих лет, время от времени нескольких поколений и реализовываемых значительно чаще по обстоятельству выхода на пенсию обладателя. «Лишь тут мы сталкивались с выставлением особенных требований хозяев к клиенту – заинтересованность в бизнесе, опыт либо легко свойство понравиться и внушить доверие.
Желание передать дело в хорошие, заботливые руки может превалировать над рвением взять хорошую цену, и были случаи отказа от продажи по морально-этическим обстоятельствам», – говорит Алина Якушева. Тут же прошлые обладатели довольно часто готовы всячески помогать и помогать новому хозяину, давать консультации и советы, время от времени пожизненно. Потому, что Австрия очень законопослушна, тут время от времени кроме этого возможно встретить предложения о вступлении в партнерство – стать не полным обладателем, а совладельцем бизнеса, положив в развитие определенную сумму и рассчитывая на определенный доход.
В бурлящем инвестиционной активностью Дубае подобные сделки редки – отели на продажу появляются раз в два-три года. «Застройщики часто предпочитают эксплуатировать такие объекты самостоятельно, поскольку доход от сдачи в аренду высок – от 30% в год», – говорит Лариса Жевлакова, представитель компании Fakhruddin Poperties.
В «витринах» польских риэлторских компаний в один момент может пребывать чуть ли не по два десятка предложений лишь по отельной тематике. Причем самых различных: от пансионата 1922 года постройки за €400 тыс. до отеля со всеми удобствами за €1,5 млн. География приобретений: Варшава, Краков, Лодзь, Познань.
Трудности обладания
В подавляющем большинстве предложений в продаже стоят уже действующие объекты недвижимости. Строят на продажу их очень редко, в большинстве случаев инвесторы эксплуатируют детище сами, хоть и с изрядной долей риска – иметь дело с бизнесом, показатели которого более-менее известны, значительно надежнее.
У российского клиента смогут появляться своеобразные неприятности, незнакомые инвесторам из государств-членов Евросоюза. «К примеру, весьма удачный объект может уйти к второму претенденту за то продолжительное время, которое потребуется на оформление документов, оформление визы, перевод денег из банка в другую страну, – говорит совладелица Luxury Swiss Agency Елена Сморра, начальник германского филиала агентства. – Либо второй пример. Как-то мы помогали покупать отель, на котором “висел” кредит в 50% стоимости (обладатель реализовывал, не рассчитавшись полностью за приобретение) – тогда мы столкнулись с требованием банка доказать легальность происхождения денег клиента. Но эти и многие другие неприятности возможно решить. Компании, трудящиеся с русскими клиентами, имеют собственные “ноу-хау”»
Потом начинаются неприятности владения. Приобретение гостиницы либо мини-отеля ценой до примерно миллиона подразумевает непременное личное участие хозяина в управлении бизнесом, потому, что содержание управляющего обходится недешево и может «съесть» фактически целый доход. «В Черногории, где мини-отель в большинстве случаев является домом с множеством маленьких спаленок и с квартирой для хозяев, клиенты из России довольно часто селят в эту квартиру на сезон привычную бабушку либо маму с ребенком, каковые за право бесплатного проживания на море встречают жильцов, размещают их, снабжают чистое бельё и уборку», – говорит Алина Якушева.
«Турбизнес – все-таки дело рисковое. В случае если приобретение жилья – это легко вложение денег, то приобретение коммерческой недвижимости предполагает активную работу с инвестициями: нужно руководить бизнесом, – говорит Оксана Шарова, юрист-консультант отдела зарубежной недвижимости ООО «АЛЕКСАНДР». – Многие же из тех, кто располагает средствами для инвестирования в коммерческую недвижимость за границей, в большинстве случаев, имеют бизнес в Российской Федерации и не планируют перебираться за предел. В случае если предприниматель обладает туристической компанией в Российской Федерации, приобретение отеля в какой-либо курортной стране для него будет целесообразнее приобретения, к примеру, того либо иного производства во Франции».
Русский выговор
Доходность от вложений в гостиничный бизнес в более развитых государствах с устоявшейся экономикой ниже, чем в бурноразвивающихся.
Согласно данным компании EstateService, в Болгарии домашние мини-гостиницы смогут стоить от €300 тыс., но в бизнесе таковой ценовой категории самому следует сделать совсем все, включая услуги горничных. Значительно чаще желание вложиться в гостиничный бизнес в этом государстве заканчивается приобретением одного либо нескольких апартаментов в строящихся комплексах, где управляющая компания обслуживает территорию и заботится о сдаче апартаментов в аренду, оплачивает прочие расходы и налоги для обладателей, а клиенту остается лишь контролировать счета, на каковые перечисляется прибыль.
В Испании цена начинается от миллиона-полутора. В Турции цена отелей начинается от €750 тыс. Зарплаты тут низки, исходя из этого управляющего возможно нанять и в недорогой отель.
В Австрии доходность гостиничного бизнеса образовывает в среднем 5–8%, 10% – весьма хороший показатель. В Болгарии апартаменты в комплексе смогут приносить 4–6% годовых, но нужно не забывать еще и о росте стоимостей. В Испании сдача апартаментов в аренду часто разрешает приблизиться к окупаемости выплат по кредиту (фактически все сделки идут с его получением).
По словам Алины Якушевой, доходность бизнеса по окончании приобретения российским инвестором довольно часто возрастает, потому, что отечественные соотечественники готовы больше времени уделять работе, не так трепетно относятся к праздникам и выходным, как европейское население и по большому счету намного более энергичны, чем избалованные долгим процветанием европейцы и особенно неторопливые обитатели курортных территорий.
Алина Якушева, глава петербургского представительства EstateService:
Клиенты довольно часто интересуются приобретением коммерческой недвижимости в сфере гостиничного бизнеса. В основном речь заходит об Австрии, Болгарии и Черногории, реже – Турции и Испании. Аналогичных объектов предлагается большое количество, но брать их не весьма легко прежде всего по обстоятельству сложности дистанционного получения коммерческой информации.
Хозяева не готовы выдавать денежные нюансы малоизвестному адресату в второй стране. финансовые документы и Основные показатели в большинстве случаев предоставляются на месте при подписании соглашения о неразглашении коммерческой информации. Но приобретение бизнеснедвижимости дает весомые преимущества при получении вида на жительство, что без шуток повышает интерес. Особенно это актуально для Испании и Австрии.
Лариса Нерус, руководитель и владелица Luxury Swiss Agency (Швейцария):
Русские клиенты интересуются для того чтобы рода приобретениями довольно часто, берут не только отели, но и недвижимость по большому счету. Но круг интересующихся – весьма богатые люди. Существует вывод, словно бы собственность в Швейцарии – это чтото недоступное, недостижимое и очень дорогое. На деле это не так. на данный момент приобрести тут недвижимость смогут себе позволить не только олигархи.
Увлекательных вариантов хватает. Обладатели отелей, каковые были выстроены в пятидесятыевосьмидесятые годы прошлого века, на данный момент выходят на пенсию, а их дети далеко не всегда хотят продолжать дело своих родителей. Исходя из этого и предложений большое количество.
Начальная цена возможно от 2 млн швейцарских франков (для получения цены в евро, нужно поделить на 1,6). В некоторых случаях удается взять кредит на частичную оплату приобретения.
Блиц-опрос
1) Довольно часто ли клиенты интересуются приобретением отелей, апарт-комплексов?
2) Ценовая «вилка»? — Каков количество предложения в этом сегменте?
3) Что превалирует — объекты от застройщиков либо вторичные продажи?
4) Каков срок возврата инвестиций?
5) Примерный бизнес-замысел таковой приобретения?
6) С какими рисками сталкиваются клиенты?
Финляндия
Михаил Зязев, начальник агентства зарубежной недвижимости «Направление «Скандинавия»:
1) Клиенты такими объектами в Финляндии интересуются частенько. Фактически, из коммерческой недвижимости на первом месте по популярности земельные наделы, на втором – отели и туристические комплексы. Предложение о продаже отеля выглядит значительно чаще так: сам отель плюс вся его инфраструктура (спортивные сооружения, пункты проката спорт. оборудования, ресторан и без того потом).
Обычно при отеле имеется разрешение на постройку еще некоего количества коттеджей.
2) Берут предприниматели. Кто-то – в расчете скоро перепродать бизнес. Мы систематично реализовываем такие объекты: как минимум несколько в течение одного полугодия.
Уровень стоимостей всевозможный: у нас имеется объекты от €400 тыс. до €4 млн. самые дорогие объекты – в столичном регионе и на Сайме.
3) Бывают объекты от застройщиков, но большая часть – вторичные продажи. И это прекрасно, по причине того, что, реализовывая уже действующий отель, мы можем обеспечивать клиенту доход: в этом случае у гостиницы имеется постоянные клиенты, отелю обеспечена лояльность правительства (отечественные предприниматели в Финляндии становятся такими же законопослушными гражданами, как и финны).
4) Сроки окупаемости таких объектов — одни из самых маленьких в Европе.
6) Инвестиционные риски имеется неизменно. Они зависят от того, как ведется хозяйственная деятельность. Подводных камней не появится, в случае если выполнять все законы.
Все сделки защищены законами Европейского союза, и это принципиально важно.
Чехия
Ксения Александрова, председатель совета директоров Зао «Вертекс-тур»:
1) Да, потому, что это самый доходный сегмент недвижимости, вероятна доходность до 10% годовых, в то время как на аренде квартиры в Праге не получишь более 5%. Суммы сделок, в большинстве случаев, составляют пара млн. евро.
2) В Праге на продажу выставляется около 10 отелей в год, на рынке в один момент находится не более 5–7 объектов. Часть от общего объема минимальна, в долях процента. От €50 тыс. до €200 тыс. за номер в зависимости от качества и расположения отеля.
3) Вторичная продажа.
4) Зависит от того, какие конкретно цели преследует клиент. В случае если сказать об окупаемости как раз от эксплуатации, то в районе 10 лет, в случае если сказать о росте цен на недвижимость, другими словами о продаже через 3-5 лет, то вероятна окупаемость и за более маленький срок.
5) Примерный бизнес-замысел таков:
Цена от €2 млн (к примеру, от €1 млн + банковский кредит на другую сумму). Заполняемость – 50–70%. Сезонность: с апреля по ноябрь – большой сезон, с ноября по март – низкий.
При сдаче отеля в аренду оператору возможно рассчитывать на 7% в год от цены отеля.
6) Инвестиционные риски: неверный выбор объекта (нехорошее расположение, нехорошее состояние, большая цена). Юридические риски: неправильное составление контракта.
Болгария
Андрюс Буткус, директор DRJ Real Estate:
1) Сейчас число запросов на приобретение отелей и апарт-отелей быстро выросло. Запросы по большей части поступают из России и бывших советских республик. Многие стремятся купить земельные наделы под строительство отелей, домов под апартаменты.
2)Сделки проводятся по мере поступления предложений, но их меньше, чем запросов. Большая часть объектов строится и не продается, а сдается в аренду, и это стало уже закономерностью, потому то выгодно. «Вилка» годичной давности предложений – от €2 млн до €12 млн в Золотых песках.
6) Чтобы не было рисков я не рекомендую брать отельную и любую другую недвижимость от неизвестного застройщика. Что бы вам ни предлагали и как бы вас ни уверяли, больше 6–7% годовых от положенных денег на приобретение апартамента за сдачу в аренду вы не получите. В случае если вам предлагают 15–23% годовых от аренды, имейте в виду: это стопроцентный обман наивного клиента.
Кипр
Андреас Хулудис, региональный представитель PAFILIA PROPERTY DEVELOPERS ЛТД в Российской Федерации:
Приобретением отелей на Кипре интересуются не довольно часто, поскольку специалисты этого сектора знают, что на Кипре рентабельными считаются отели, имеющие не меньше 180 номеров. Такие запросы значительно чаще идут от людей, каковые иметь «небольшой отельчик», как довольно часто это именуют, но мы их отговариваем от таковой выдумки – она заблаговременно убыточна. Таким профессионалам и инвесторам этого сектора мы предлагаем приобрести пара квартир, к примеру, в строящемся элитном комплексе Elysia Park.
Сделки с приобретением отеля на Кипре проводятся достаточно редко. Предложения 2-звездных и значительно реже 3-звездных отелей возможно встретить на кипрском рынке, но значительно чаще видятся предложения по продаже апарт-отелей. Такие предложения «висят», в большинстве случаев, продолжительно. Затраты по приобретению таковой недвижимости не ограничиваются лишь ее ценой.
Это – важные траты по ремонту, меблировке, переоборудованию, дабы привести эту недвижимость в состояние, разрешающее не только ее эксплуатировать, но соперничать на рынке. Окупаемость таковой инвестиции образовывает 12–25 лет! Обычные бизнес-объекты много стоят и фактически не видятся в продаже.
Неспециализированная картина гостиничных объектов, продаваемых, следующая: это маленький объект в возрасте от 10 до 30 лет. Объект значительно чаще в собственности одной семье и передавался по наследству детям, внукам и т. д. Объект уже окупил либо практически окупил себя, его содержание много стоит (не оправданно) либо по большому счету убыточно, и исходя из этого имеет суть его реализовать и выручить как возможно больше денег. Застройщики не предлагают отели на продажу, но смогут выстроить под заказ. .
Мелкие отели, в большинстве случаев, трудятся лишь 6 месяцев в году (летний сезон), а зимний период закрыты на ключ. Большая заполняемость – 50%, а реально – в пределах 30–40%. На вторичном рынке такие объекты предлагаются от €1100 тыс.
Стоить подчернуть, что вывод отеля из номерного фонда Кипрской организации туризма также достаточно не легкая задача. Кое-какие российские инвесторы постарались преобразовать такие объекты в квартирные комплексы, но так и не смогли взять нужные разрешения, и их дела рассматриваются в суде.
В случае если объект продается вместе с компанией, это возможно сопряжено с дополнительной опасностью. Многие обладатели таких объектов, быть может, пользовались банковским кредитованием под залог самого объекта для «подъема собственного дела». До сделки нужно пригласить представителя Кипрской организации туризма для подтверждения категории класса объекта.
В полной мере быть может, что объект уже по- терял «звездочку» либо был понижен в категории.
На Кипре усиливается сектор сдачи квартир в аренду, и именно данный момент есть еще одной опасностью для инвесторов, рискнувших приобрести «недорогой» отель.
Текст: Юлия Лозовская, Анна Андрушевич
издание "Ваш Дом за границей"
Бизнес мысль из Японии: неестественный пляж под закрытым небом
