Стоит покупать жилье этой осенью или ждать ценового дна
Игроки рынка недвижимости оценили привлекательность приобретения жилья на первичном и вторичном рынках Москвы в текущий момент
Фото: ТАСС/Интерпресс/Петр Ковалев
В Москве на первичном и вторичном рынках жилья аналитики утверждают переизбыток предложения и снижение цен при низком спросе. Одновременно с этим, по их расчетам, в целом обстановка на рынке столичной недвижимости лучше, чем три года назад, но зарплаты не растут.
Игроки рынка столичной недвижимости поведали «на данный момент-Недвижимости», стоит ли брать жилье данной в осеннюю пору либо ожидать ценового дна, оценили сегодняшнюю обстановку и дали прогноз на ближайшее будущее.
«Продавцы готовы идти на дисконт»
Оксана Вражнова, глава группы компаний «Миэль»:
— На сегодня на рынке столичных новостроек отмечается переизбыток предложения, в особенности в массовом сегменте. Исходя из этого в условиях высокой конкуренции застройщики снижают цена. Средневзвешенная цена достигла ценового минимума за последние четыре года и составила 191,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Наровне с этим и средний размер ипотечных ставок образовывает всего 10%.
Дешёвая ипотека — значительный двигатель спроса, и сегодняшние ставки мотивируют клиентов, каковые вспоминали о покупке недвижимости, решить.
Исходя из этого мы можем сказать, что на первичном рынке сложились достаточно привлекательные условия для приобретения — широкий выбор (практически 3 млн кв. м жилья), дешёвые ипотечные ставки и удачные ценовые условия. Иначе, имеется клиенты, каковые предпочитают отложить приобретение квартиры на конец года, рассчитывая на классические новогодние скидки.
В случае если обратиться ко вторичному рынку, то с середины августа случился очень заметный рост количества сделок. Этому содействовала возросшая доступность ипотечного кредитования: понижение ипотечных ставок, получение в некоторых банках ипотечного кредита без начального взноса. Такие возможности в значительной степени стимулировали покупательский спрос.
Помимо этого, продавцы на вторичном рынке все чаще готовы идти на дисконт, что кроме этого ведет к повышению сделок.
Комфортные ипотечные ставки и возросшая гибкость продавцов создают благоприятные условия для приобретения жилья. На вторичном рынке Москвы отмечается некое повышение цены — на 0,8%, до 215,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Это связано с вымыванием с рынка самые ликвидных предложений. Возможно высказать предположение, что такие тенденции сохранятся до конца 2017 года.
Главный спрос на сегодня — это жилье для себя, и 90% сделок на рынке проходит с целью ответа собственных жилищных вопросов клиентов. Инвестиционного спроса мы не видим, он практически исчерпал себя еще в 2014 году на фоне бурно растущего курса валют. Сейчас часть инвестиционных приобретений не превышает 10%, и такие сделки проходят лишь в масштабных, низкобюджетных проектах с хорошей транспортной доступностью.
Наряду с этим платежеспособность населения все же остается на низком уровне.
«Возможно продолжение сценария 2016 года»
Владимир Каширцев, председатель совета директоров компании «Азбука Жилья»:
— Существуют два фактора, каковые воздействуют на решение, брать либо не брать квартиру на данный момент, «вторичку» либо новостройку. Первый фактор — жизненная обстановка. Состав семьи, живущей вместе с раздельно забранным человеком, может изменяться.
В соответствии с размером семьи, и местом работы человек выбирает себе город, район, квартиру для комфортного проживания. Второй фактор — инвестиции в недвижимость или сохранение финансового капитала понятным и несложным методом. На рынке новостроек так же, как и прежде остается определенная часть клиентов, каковые получают на росте цены новостройки за время возведения дома.
На вторичном рынке жилья практикуется приобретение квартир для сдачи в аренду.
Текущая обстановка на рынке жилья Москвы и Московской области более благоприятная, чем три года назад, в случае если наблюдать на рынок не учитывая личных доходов населения. Кроме этого за последние три года уменьшилась средняя цена приобретения жилья, цены на новостройки стабилизировались, условия приобретения стали привлекательнее. Цена квартир на вторичном рынке всегда была выше цен на новостройки, но на данный момент они фактически сравнялась.
Наровне с этим ипотечные ставки банков находятся на самом нижнем уровне за всю историю ипотечного рынка. Трансформации в законодательстве РФ стали причиной укрупнению и уменьшению числа строительных компаний, каковые не заинтересованы в будущем понижении цен на квартиры. Уровень качества, продуманность возводимых домов из года в год и с каждым вышедшим на рынок проектом улучшается.
На первичном рынке скачков стоимостей до Января этого года не ожидается. На данный момент цены в сегменте новостроек находятся, скорее, в стагнации. В случае если проанализировать динамику средневзвешенной цены 1 кв. м не учитывая элитной недвижимости с августа по декабрь за последние два года, то в 2015-м средняя цена уменьшилась на 3,2%, а за тот же период 2016-го незначительно скорректировалась на 1,6%.
Возможно продолжение сценария 2016 года.
На вторичном рынке за последние 2,5 года отмечается поступательное понижение средней цены 1 кв. м не учитывая сезонности. За периоды август — декабрь 2015-го понижение составило 3,2%, а в 2016-м за теже месяцы — 3,9%. До Января этого года возможно ожидать предстоящего понижения на 2–3%.
«До Января этого года цены не изменятся»
Ирина Доброхотова, генеральный директор компании «Бест-Новострой»:
— Само собой разумеется, бывают более либо менее удобные моменты для приобретения жилья, но не следует откладывать приобретение, в случае если необходимость ответа этого вопроса назрела. И в случае если мы говорим о покупке квартиры для себя, для собственного проживания, то сейчас подходящее время: на руку клиенту не только неповторимые цены на недвижимость, но и широчайший выбор проектов в ветхих границах Москвы и привлекательные условия по ипотечному кредиту за всю историю жилищного кредитования (сейчас ставки начинаются от 7,4%, а годом ранее кроме того по ипотечному кредиту с государственной поддержкой были от 11,4%).
Наряду с этим в пользу приобретения свидетельствует и многократно выросшее уровень качества проектов — благодаря усилившейся борьбе девелоперы сейчас предлагают массу занимательных ответов в рамках простого комфорт-класса, а также те, кто не планировал что-то брать на первичном рынке, начинают вспоминать о продаже собственной «вторички» и покупке новостройки легко вследствие того что «хочется нового».
Для приобретения квартиры на вторичном рынке сейчас также в полной мере подходящий период, потому, что в данном сегменте на данный момент не меньше 80% предложения продается с значительным торгом, соответственно, возможно подобрать хороший вариант по приемлемой цене.
До Января этого года цены на столичном рынке новостроек не изменятся — повышение количества экспозиции пока не столько влечет за собой понижение стоимостей, сколько нивелирует их рост (связанный с увеличением строительной готовности) в уже реализуемых проектах. К примеру, в массовом сегменте — в проектах комфорт- и эконом-класса — средняя цена квадратного метра В первую очередь года сохраняется на стабильном уровне, коррекция не превышает 1% в ту либо другую сторону.
Два квартала подряд дорожает квадратный метр в элитных новостройках, и лишь в новостройках бизнес-класса средний уровень стоимостей демонстрирует некое понижение в связи с выходом на рынок новых проектов. Кстати, как раз по данной причине этот сегмент сейчас самый привлекателен с позиций инвестиций (доходность инвестиций в новостройки бизнес- и премиум-класса может быть около 15–17%).
Помимо этого, рынок достаточно надежно поддерживается стабильным спросом — В первую очередь года количество экспозиции в целом по столичному первичному рынку вырос на 20%, наряду с этим Росреестром отмечается рекордное число сделок по соглашениям долевого участия.
В случае если же говорить о возможностях, то коррекция стоимостей может стать более либо менее ощутимой лишь с началом реализации программы реновации, в то время, когда на рынок начнут выходить излишки квадратных метров, выстроенных в рамках программы. Но эта коррекция может проявиться лишь в сегменте комфорт-класса на фоне больших количеств предложения, а вдруг количества выводить неспешно, то процесс будет плавным.
«В среднесрочной возможности на скидку согласятся 20–30% продавцов»
Сергей Шлома, глава департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— В кризисное время клиенты, вычисляющие каждую копейку, соглашаются на сделки, руководствуясь в основном собственными актуальными жилищными потребностями. Громаднейший спрос клиентов на столичной «вторичке» сосредоточен сейчас на полюсах: им пользуется как самое качественное жилье, так и самые бюджетные лоты.
Варианты из первой группы самый привлекательны для потребителей, готовых заплатить за хороший вариант адекватную цену либо кроме того больше заявленной, — значительно чаще эти квартиры находятся в благополучном районе и современном доме. Что же касается клиентов жилья из второй категории, то из-за некоторых обстоятельств (в основном в следствии дефицита денежных средств) самый важным причиной при покупке квартиры для них есть минимальная цена объекта.
Те потенциальные клиенты, для которых подобный вопрос, образно говоря, не горит, смогут, само собой разумеется, подождать до успехи вторичным рынком жилья ценового дна (в соответствии с отечественным прогнозам, это случится через полтора-два года), дабы купить недвижимость по наиболее дешевизне. Но, в соответствии с отечественным наблюдениям, непрофессионалы рынка обычно упускают подходящий момент и выходят на сделку с опозданием, беря квартиру по большей цене.
Нужно учитывать, что сейчас на столичной «вторичке» часть сделок с дисконтом достигает 87%, средний размер скидок равен 8,6%. И в случае если проанализировать результаты реально прошедших сделок, то мы заметим, что за последний год цена вторичного жилья сократилась не меньше чем на 15%. Возможно высказать предположение, что цена объектов на вторичном рынке недвижимости будет уменьшаться и дальше, а достижение ценового дна в этом сегменте мы зафиксируем где-то через полтора-два года — оно достигнет 10–15% если сравнивать с нынешней ценой жилья.
В соответствии с отечественным прогнозам, в среднесрочной возможности на скидку согласятся 20–30% продавцов, ранее не готовых пойти на понижение цены, причем бо?льшая часть из них — участники других сделок, для которых серьёзна, скорее, не цена продажи жилплощади, а сумма, полученная по окончании реализации одного покупки и объекта другого. Более эластичное поведение продавцов — это фактор, что кроме этого повлияет на понижение цен на столичной «вторичке».
В чем преимущества приобретения квартиры как раз сейчас, до наступления ценового дна? Во-первых, во вторичном сегменте жилья Ветхой Москвы количество предложения в четыре раза превышает уровень спроса, и в следствии у клиентов имеется очень большой выбор. Во-вторых, с продавцами, согласными на предоставление скидок, возможно договориться о реализации недвижимости в прямом смысле слова по завтрашней, сниженной, стоимости.
Исходя из этого, показав настойчивость в поиске, клиент может отыскать объект с хорошими качественными чертями, экспонируемый по привлекательной цене — по которой этот лот не мог быть выставлен на продажу на докризисном рынке недвижимости (либо мгновенно провалился сквозь землю бы с рынка из-за повышенного спроса на подобный лакомый кусочек).
«Самый успешный момент за последние три года»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:
— Сейчас первичный рынок жилья в Москве находится на той стадии цикла, в то время, когда покупать квартиры самый выгодно. С одной стороны, все отчетливее проявляется тенденция к росту средней цене квадратного метра, что в первый раз за последние полтора года преодолел отметку в 150 тыс. руб. Напомню, что в посткризисный период 2015–2016 годов расценки колебались у отметки 140–145 тыс. руб.
Иначе, сохраняется замечательная борьба, высокие скидки (в среднем составляющие 7%, а в отдельных проектах достигающие 15–17%).
Иными словами, придя на рынок сейчас, клиент может извлечь пользу из посткризисного понижения стоимостей и, к тому же, купить жилье перед тем, как расценки «перейдут в наступление». Исходя из этого, на мой взор, осень 2017 года — самый успешный момент для приобретения, по крайней мере за последние три года.
Пожалуй, основной фактор, что на данный момент разрешает расти спросу, — это неспециализированная стабилизация экономической обстановки. Во многих отношениях спокойный 2016 год дал клиентам надежду на то, что обстановка с курсом валют, другими факторами и политической повесткой в скором будущем не изменится, соответственно, возможно реализовать собственные замыслы по приобретению жилья. ВВП в 2017 году в первый раз продемонстрировал прирост за посткризисный период.
За первое полугодие он вырос на 1,5% довольно подобного периода прошлого года. Как раз в таковой обстановке клиенты охотнее планируют дорогостоящие приобретения, берут ипотечные кредиты.
На мой взор, резкого повышения цен до тех пор пока ожидать не следует. Сейчас девелоперы так же, как и прежде идут за покупательскими настроениями, но с оглядкой на острую борьбу. В таковой обстановке прямое увеличение стоимостей чуть ли может стать массовой тенденцией.
Полагаю, что до Января этого года сохранится осмотрительная тенденция к росту стоимостей, но выход новых проектов так же, как и прежде может сбить средние расценки. В самые ликвидных проектах, однако, стоимости продолжат увеличиваться приблизительно на 1–2% в месяц как в силу высокой покупательской активности, так и увеличения стадии строительной готовности.
Создатель: Сергей Велесевич.
Стоит ли на данный момент брать недвижимость?
