Танцы с чужими
Падение цен на недвижимость — нехорошая новость для девелоперов, риэлтеров и строителей, но хорошая — для инвесторов и покупателей. Тот инвестор, что предугадает момент, в то время, когда стоимости достигнут дна, раньше всех и больше всех получит на новом подъеме. Разумеется, за границей "дно" будет достигнуто скорее, чем в Российской Федерации.
Не так далеко от нервного срыва
У представителей стороны продавца на рынке недвижимости имеется кроме того особый термин, обозначающий инвесторов, берущих во время кризиса,— grave dancers, другими словами "танцующие на могилах".
Ясно, что до тех пор пока рынок фактически везде в мире идет вниз, время танцевать еще не пришло. Но уже пришло время присматривать танцплощадку. Этот обзор посвящен ситуации на самые популярных у российских инвесторов рынках, упоминаются и самые перспективные рынки, не весьма освоенные россиянами.
Выговор сделан на вторичный рынок жилья, поскольку в условиях мирового кризиса брать что-то на первичном рынке, а особенно на стадии строительства, значительно чаще как минимум высокорисковое, как максимум — неразумное ответ. Это, очевидно, не весьма гуманно звучит по отношению к продавцу, но так уж ситуация . Дополнительную премию возьмёт тот инвестор, что сможет приобрести не просто на "дне", а у продавца, у которого сдали нервы.
В общем и целом возможно исходить из того, что фактически на всех рынках недвижимости цены к концу 2009 года будут ниже нынешних, реже — неизменны. Рост на отдельных региональных рынках, кроме того в отдельных секторах, будет скорее исключением, противоречащим глобальной тенденции. Перейдем к отдельным рынкам.
Догнать Америку
Экономика Испании в течении десятилетия волновалась бурный рост благодаря строительному сектору. В конце 2007 года данный рост замедлился, в 2008 году "пузырь" недвижимости лопнул, что повлияло снова же на всей национальной экономике. на данный момент Испания есть чемпионом ЕС по уровню безработицы (13,9% работоспособного населения с прогнозируемым ростом до 16% к Январю).
Согласно данным министерства жилищного строительства Испании, продажи жилья упали в 2008 году на 33% если сравнивать с рекордным 2007 годом. На рынке сложилась патовая обстановка. Продавцы не желают заметно снижать цены, клиенты очевидно ожидают важных скидок.
Особенно это заметно на вторичном рынке, где количества продаж упали больше всего — на 46% к прошлому году. Наилучшей стратегией для потенциального инвестора по отношению к испанскому рынку будет предстоящее ожидание. Кое-какие эксперты предрекают, что падение цен на испанском рынке может достигнуть 40%.
Как нетрудно додуматься по агрессивной рекламе на столичных улицах, болгарский рынок недвижимости будет в весьма тяжелом состоянии. Цены на жилье упали на 10-20% если сравнивать с пиком в начале 2008 года, спрос заметно снизился и падает , что приведет к предстоящему обвалу стоимостей.
В особенно непростой ситуации были девелоперы, не успевшие закончить строительство до начала кризиса: дабы хотя бы рассчитаться с банками-кредиторами, им по возможности нужно реализовать жилье до завершения строительства, что не весьма устраивает клиента, не без оснований предполагающего, что в этих условиях строительство может не завершиться ни при каких обстоятельствах. Банкротство строителей и девелоперов может привести только к ухудшению обстановки во всех связанных с рынком недвижимости секторах.
Не смотря на то, что далеко не во всех государствах Западной Европы национальная экономика столь же зависима от строительной отрасли, в последнее десятилетие национальные рынки недвижимости дружно росли и столь же дружно лопнули. Исключением есть Германия, в которой цены на недвижимость фактически не росли, в то время, когда у соседей росли, а потому фактически и не упали, в то время, когда у соседей упали.
Кое-какие аналитики считают, что рынки западноевропейских недвижимости движутся в унисон с рынком США, лишь с временным лагом приблизительно в два года. В случае если это правило правильно, то из него направляться, что об улучшении обстановки в Западной Европе в скором будущем возможно и не думать.
"Новые европейцы" опережают всех
В Центральной и Восточной Европе, но, также мало предпосылок для улучшения обстановки. В Польше, где аналитики еще прошлым летом прогнозировали рост цен на жилую недвижимость в 2009 году на 44%, сейчас звучат скорректированные прогнозы — резкое снижение цен в диапазоне 12-35% (в придачу к уже отмеченным 10% падения за год к текущему февралю). Понижение цен на Венгрии недвижимости и рынках Словакии кроме этого прогнозируется в диапазоне до 35%.
О том, что рынки "новых участников" ЕС достигли дна, сказать до тех пор пока рано.
Рекордсменом по уже свершившемуся падению цен на недвижимость за весь год в Европе на данный момент считается Эстония (23% понижения за 2008 год). И не смотря на то, что специалисты предполагают, что эстонский рынок, быть может, достиг дна, никто не гарантирует, что стоимости возобновят рост в скором времени. По некоторым прогнозам, стагнация может продлиться два-три года.
Но, в случае если высказать предположение, что обстановка на рынках Центральной и Восточной Европы будет развиваться по сходным сценариям, за Эстонией стоит внимательнее понаблюдать как за первой ласточкой, опередившей другие страны. Нельзя исключать, что стремительнее и больше всего пострадавшая от кризиса страна первой и начнет из него выходить. Но, в Соединенных Штатах новый подъем обязан наметиться и того раньше.
Рвется, где тонко
В достаточно популярных у россиян Объединенных Арабских Эмиратах недвижимость достигла собственного пика в сентябре 2008 года. Сходу пара факторов стали причиной обвалу рынка — с него ушли опытные спекулянты, а банки ужесточили собственную политику кредитования. По оценкам инвестиционного банка Morgan Stanley, с того времени цены в Дубае снизились в среднем на 25%, а отдельные объекты продаются в два раза дешевле, чем в сентябре.
На ту же четверть в среднем снизились в цене объекты в эмирате Абу-Даби.
В Кувейте жилая недвижимость в феврале 2009 года стоила на 72,6% ниже, чем в феврале 2008 года. Опрос, совершённый ведущим региональным деловым сайтом Arabian Business, продемонстрировал, что добрая половина потенциальных инвесторов вычисляет кроме того нынешние, с учетом понижения цены на недвижимость в государствах Персидского залива (ОАЭ — самый популярный рынок данного региона) через чур высокими.
41% опрошенных находится в ожидании предстоящего падения стоимостей, которое может продлиться до будущего года, в то время, когда и возможно будет постараться поймать дно. Очевидно, с таковой оценкой не согласны местные девелоперы, предвещающие восстановление рынка уже в текущем году. Определенную помощь рынку подготавливаются оказать и власти ОАЭ, трудящиеся над законом о предоставлении всем собственникам жилья в стране полугодовой визы с возможностью неограниченного продления.
В туристических районах Турции выставлено на продажу огромное количество домов, которыми владел чужестранцам. Главная часть продавцов — пострадавшие от глобального экономического кризиса и падения курса фунта стерлингов британцы. Так, по сведениям властей Фетхийе, из 6,5 тыс. англичан, имеющих дома в этом районе, 2,5 тыс. выставили их на продажу.
Подобная обстановка отмечается в Мармарисе, Бодруме, вторых популярных у туристов районах.
Кроме того те, кто несобирается продать дом, пробуют как-то оправдать затраты на содержание жилья и собираются сдать дом в аренду на туристический сезон. Но с учетом того, что в мире в целом ожидается спад выездного туризма, домовладельцам будет непросто отыскать клиентов и по окончании туристического сезона возможно ожидать очередного дальнейшего снижения и прироста предложения стоимостей. Прогнозы относительно того, в то время, когда будет достигнуто дно, делать до тех пор пока рано.
Британия подготавливается к росту
Хорошая новость. Компания Knight Frank, занимающаяся глобальным консалтингом в сфере недвижимости, отмечает улучшение обстановки в секторе сверхдорогой жилья в Лондоне. Сектор, переживающий понижение стоимостей с апреля прошлого года, в этом феврале продемонстрировал самые низкие темы падения — 1,5%.
На рынок возвратились отсутствовавшие на нем около полугода клиенты из России. С сентября по январь в Лондоне фактически не продавались дома ценой от €10 млн, а в феврале дома данной ценовой категории стали продаваться чуть ли не по штуке в неделю. Аналитики считают, что собственную роль в этом сыграло падение курса фунта стерлингов, что сделало жилье дешевее для россиян, традиционно хранящих накопления в долларах США и евро.
Оживление отмечается и на английском рынке недвижимости в целом. Резкое снижение цен до тех пор пока отразилось в росте В первую очередь года числа потенциальных клиентов, просматривающих объекты недвижимости, но еще не стало причиной повышению продаж.
Кое-какие аналитики ожидают, что цены на жилую недвижимость на английском рынке достигнут дна в самом ближайшем будущем.
Потенциальный интерес
Определенный интерес у отечественных инвесторов может позвать Хорватия, которая, готовясь к вступлению в Европейский союз, отправилась в феврале на либерализацию рынка недвижимости, дав покупать недвижимость чужестранцам. По сообщению местного информагентства DPA, наплыва клиентов пока не произошло, трансформации в стоимостях на недвижимость — также. На общемировом фоне стагнация — уже хорошо.
Нельзя исключать, что это хорошая новость для личного инвестора, желающего рискнуть с вложением средств: внезапно подъем все-таки случится в скором времени?
Уже в мае подобный закон по либерализации рынка может начать функционировать и в Чехии (на данный момент чужестранец может приобрести чешскую недвижимость лишь на юрлицо, часто на специально для данной приобретения зарегистрированную компанию). Уже лишь понижение курса чешской кроны к доллару (с 17-18 крон за американский доллар в прошлом феврале и 14,5 кроны в июле до 22,5 кроны за американский доллар в первых числах Марта 2009 года) опустило цены на чешские квартиры и дома в долларовом эквиваленте. Спад на рынке ипотечного кредитования, резкий увеличение числа безработных — все это должно вылиться в предстоящее резкое снижение цен.
Нужно подчернуть, что чешский рынок недвижимости, в особенности в Праге, был весьма перегрет к тому моменту, в то время, когда "пузырь" лопнул, так что у стоимостей в принципе имеется громадный резерв для понижения. До тех пор пока данный резерв не исчерпан, возможно подождать и понаблюдать за развитием событий.
Весьма интересно, к примеру, будет ли купленная частным лицом из России недвижимость давать ему право претендовать на получение права на жительство в Чехии (как на данный момент обстоят дела с Испанией). Быть может, ответ будет зависеть от того, какие конкретно мысли возобладают в умах местных политиков — антироссийские либо прагматические. В итоге приходим к выводу, что до тех пор пока Чехия возможно занимательна для русских инвесторов.
По ту сторону Атлантики
Потенциальный инвестор может кроме этого приглядеться к Мексике — еще одной стране, где на данный момент кроме этого рассматривается возможность трансформации законодательства для того, чтобы разрешить чужестранцам брать местную недвижимость без ограничений. Местные аналитики предрекают, что за либерализацией рынка последует наплыв клиентов (в первую очередь из америки).
В качестве самый безопасного и перспективного рынка для инвестиций в недвижимость на данный момент возможно разглядывать отдельные районы США. Неприятность состоит только в том, что рынок американских весьма непрост. Многие дома, продающиеся на данный момент по невозможно низким стоимостям, имеют какие-то скрытые недочёты, что может привести к высоким расходам на ремонт, другие домовладения будет непросто не только реализовать в будущем, но хотя бы сдать в аренду в настоящем.
Нелишним будет напомнить и о том, что владение недвижимостью на территории США не гарантирует ее обладателю права на оформление американской въездной визы (не смотря на то, что не для всех угроза не оформить визу США актуальна).
Но все эти оговорки блекнут если сравнивать с стоимостями. В Детройте — одном из самый пострадавших от ипотечного кризиса городе — рынок на данный момент перенасыщен зданиями, отобранными за невозврат ипотечного кредита. Затоваренность рынка стала причиной падению цен на порядок — менее чем за $10 тыс. продаются дома, еще сравнительно не так давно стоившие около $100 тыс. Кое-какие инвесторы скупают такие дома практически оптом — по 10, 50, 100 штук.
Действительно, эти инвестиции они сами квалифицируют как долговременные и готовы ожидать восстановления рынка лет через десять. Пока же дом в пригородах и Детройте несложнее сдать в аренду, чем реализовать. Россиян среди аналогичных инвесторов до тех пор пока увидено не было, не смотря на то, что с израильтянами местным риэлтерам уже приходилось трудиться.
Создатель: Алексей Алексеев
Коммерсантъ
Чужие танцы!
