Тенденции рынка недвижимости латвии
В январе сделки с прекрасно отремонтированными серийными квартирами совершались, в случае если цена на них составляла 570-650 евро за кв. м. Квартирыценой500 евро за кв. м находят клиента в течение пары часов по окончании выхода на рынок.
Квартиры в серийных зданиях
Стоимости продолжают постепенное перемещение наверх. Это связано с тем, что самые недорогие квартиры уже выкуплены и отмечается значительное сокращение количества предложений. В следствии клиенты, каковые занимаются поиском конкретных квартир в конкретном районе, высказывают готовность заплатить за приглянувшийся им вариант сумму, близкую к тому, что требует продавец.
Кроме того если она намного больше рыночной. «По заказу клиента подготовили оценку 3-комнатной квартиры в типовом доме в Иманте с достаточно хорошим ремонтом. Оценили ее в 35 000 евро, по 600 евро за кв. м. Так клиент был удивлен: из-за чего так дешево? Говорит, что хозяин требует 48 000 евро, а он готов брать кроме того за 43 000-45 000 евро.
Легко вторых равнозначных по качеству предложений на рынке сейчас не было», — привел пример из повседневной практики вице-президент NIRA Fonds Эдуард Круминьш.
Довольно активным по показам квартир был декабрь. После этого, в первую семь дней января, поток клиентов быстро снизился. Но во второй половине первого месяца 2010 года число запросов и показов со стороны клиентов снова вышло на декабрьский уровень.
На конец января обычная цена для серийных рижских квартир пребывала в пределах 570-650 евро за кв. м, что соответствовало цифрам, зафиксированным в декабре 2002 года. Напомним, что это не цена предложений. Это цены, по которым проходят настоящие сделки с жильем в типовых многоквартирных зданиях Риги.
В случае если появляются предложения с хорошим ремонтом в районе 500 евро за кв. м, то они находят клиента практически за несколько часов по окончании выхода на рынок.
В январе стала дешева официальная статистика по сделкам с недвижимостью в декабре 2009 года. В соответствии с ей, самая дорогая квартира в серийном доме в Риге была реализована по 850 евро за кв. м. Одновременно с этим аналитики NIRA Fonds не исключают, что с учетом исчезновения с рынка качественных и недорогих предложений вероятен определенный застой в торговле типовыми квартирами. Если он случится, то будет носить психотерапевтический темперамент.
Клиентам требуется время, дабы понять: за 470-500 евро за кв. м хорошую квартиру отыскать уже не удастся.
Новостройки
В случае если сравнивать обстановку с весной либо летом 2009 года, то в самый раз сказать о большом увеличении спроса на квартиры новостройки. Его стимулировало понижение стоимостей. Обстоятельств тому было пара. На одних девелоперов в августе 2009 года надавили банки, потребовавшие опустить цены предложений и тем самым обеспечить перемещение денег на квитанциях.
Другие пошли на данный верный маркетинговый ход самостоятельно.Но и те, и другие появились в выигрыше. Они создали около себя определенный ажиотаж и активизировали сделки. Самый хороший пример, подтверждающий правильность этого хода, — проектSkanstesVirsotnes.
Все последние месяцы он лидирует в статистике продаж. Хорошая наполняемость разрешила его девелоперу кроме того увеличить стоимость: в случае если в сентябре квартирами торговали в среднем по 900 евро за кв. м, то в последние месяцы идут продажи уже и по 1 200 евро за кв. м. А в проекте Jasmuizas в осеннюю пору квартиры без отделки предлагались еще по 600 евро за кв. м, то чуть позднее, по окончании результативных продаж, увеличились до 900 евро за кв. м.
«Себестоимость нового строительства многоквартирных домов под ключ на данный момент образовывает 700-800 евро за кв. м. Настоящие продажи на рынке происходят на уровне более чем 1 000 евро за кв. м. И имеется потенциал роста. Эта несложная математика мотивирует девелоперов. Кое-какие из них, в чьем портфеле имеется земельные наделы, или начинают новые проекты, или думают о расконсервации имеющихся.
Cтоль недорогим, как сейчас, строительство уже вряд ли будет», — вычисляет член правления NIRA Fonds Евгения Маркова-Круминя.
Аналитический отдел NIRA Fonds изучил статистику имеющихся предложений о продажах квартир в новых многоквартирных проектах (на 20 и более квартир) некоторых популярных районов столицы Латвии. Оказалось, что большая часть из них — предложения на вторичном рынке. Так, из 20 новостроек Пурвциемса лишь в пяти девелопером либо банком, перенявшим проект, предлагается много квартир. В 15 вторых квартирыпо пальцам возможно перечесть. И значительно чаще это вторичная продажа.
У квартир на вторичном рынке новых проектов цена (доходит до 1 500-1 700 евро за кв. м) выше, чем в предложениях,представленных на первичном рынке.
Из восьми новостроек в Плявниеках лишь две предлагают клиентам более пяти квартир. Такое же соотношение в Зиепниеккалнсе и Золитуде. В Иманте из девятипроектов шестьидут как первичная продажа.
В Центре насчитали 21 новый проект, квартиры в которых на данный момент деятельно предлагаются клиентам. Добрая половина из них — вторичная перепродажа.
Принципиально важно подчернуть, что в столице имеется более двух десятков новых домов, торговля которыми не ведется, не смотря на то, что они и пустуют. Кредитные обязательства девелопера так громадны, что нереально предложить цену, которая соответствует нынешним рыночным условиям. Такие проекты в большинстве случаев переходят на баланс банков и замораживаются до лучших времен.
Клиенты NIRA Fonds, оформляющие сделку с привлечением ипотеки, чаще останавливают собственный выбор на новых проектах с готовой отделкой. Это связано с тем, что, выделив средства на приобретение, банки после этого нехотя дают дополнительные средства на ремонт.
Как по данным NIRA Fonds, значительно уменьшилась отличие в стоимостях на новостройки. В случае если в 2006 году девелоперы за новые квартиры в районах просили от 1 600 до 3 100 евро за кв. м, то на данный момент — от 1 000 до 1 200 евро за кв. м.
Центр Риги и Эксклюзивное жильё
В этих сегментах обстановка без особенных трансформаций. В всецело реновированных зданиях в респектабельных местах Риги, к примеру, Посольском районе, просят 3 000-4 000 евро за кв. м. Одновременно с этим возможно подметить, что сделки с ценой кроме того в 2 500 евро за кв. м — уникальность. Это связано с тем, что прежде всего раскупаются качественные и довольно недорогие предложения.
Составленный экспертами NIRA Fonds согласно данным Земельной книги «Топ-5» самых дорогих официально зарегистрированных сделок с квартирами в декабре 2009 года выглядит следующим образом.
1. Ул. Дзирнаву, квартира 209 кв. м. Общая сумма сделки — 300 000 латов, цена за кв. м — 1 435 латов (2 042 EUR).
2. Ул. Рупниецибас (150 кв. м). 210 000 латов,1 400 латов (1 992 EUR) за кв. м.
3. Ул. Грециниеку (168 кв. м). 186 000 латов, 1 107 латов (1 575 EUR) за кв. м.
4. Ул. Кугю (102 кв. м). 130 000 латов, 1 275 латов (1 814 евро EUR)за кв. м.
5. Ул. Томсона (85 кв. м). 123 000 латов, 1 447 латов (2 059 EUR за кв. м).
Так, ни в одной сделке в декабре цена за квадратный метр жилья не превысила 2 100 евро за кв. м.
В Центре интерес у клиентов приводят к по 800-1 100 евро за кв. м. Редкий клиент соглашается на квартиру в 150 и более кв. м, даже в том случае, если у нее будет привлекательная цена единицы площади.
Чувствуется рост интереса к приобретению недвижимости в Латвии со стороны россиян. По большей части покупают объекты до 150 000, в лучшем случае 200 000 евро. Одновременно с этим многие собственники апартаментов, за каковые просили по 3 000 евро за кв. м и более, выводят их из активной продажи и пробуют отыскать арендаторов.
Коммерческие площади
Свободных мест на основных торговых улицах Риги — это Вальню, Аудею, Тербатас, Элизабетес, Кр. Барона, Меркеля, Бривибас… — делается меньше. Этому содействуют низкие арендные ставки. В самых топовых местах они находятся в пределах 8-25 евро за кв. м. В то время как во время с 2002 по 2007 год самая маленькая ежемесячная арендная плата не опускалась ниже 20 евро за кв. м. А большие ставки, по которым проходили настоящие сделки, доходили до 90 евро за кв. м.
Различие между большими и минимальными арендными ставками на данный момент незначительное. И арендаторы, выложив дополнительно на два-три евро за кв. м больше, смогут взять более занимательные для себя по потоку и расположению людей места.
Ротация арендаторов происходит до сих пор. Прежде всего активны те, кто не платит громадных денег при входе в новые торговые помещения. Имеется компании, чьи точки за последний год поменяли в центре по два-три места.
Раскрываются, позже видят, что на рынке появляется новое, более занимательное место, и переезжают в том направлении. Не смотря на то, что не у всех предпринимателей получается воспользоваться низкими ставками. Начинающим предпринимателям не всегда хватает знаний, дабы верно поставить собственный бизнес и трудиться в плюс.
В то время как умелые, сохранив либо кроме того чуть уменьшив обороты, умудряются увеличитьприбыли. Так как раньше большую часть своихдоходов они вынуждены были отдавать в погашение аренды и на высокие зарплаты сотрудников. Сейчас эти расходные статьи уменьшились.
Офисные помещения
Падение цен на офисные помещения закончилось. Рынок стабилизировался, показались кроме того не сильный сигналы роста. В случае если еще весной и летом 2009 года площади класса Б в Центре и Старой Риге возможно было отыскать за 4 евро за кв. м, то сейчас дешевле 5 евро за кв. м предложений мало.
Более низкая цена будет означать и более низкий класс строения.
Средние ежемесячные арендные ставки на офисные помещения в комплексах А и Б класса в центре Риги — от 5 до 12 евро за кв. м. Это в два раза ниже тех ставок, каковые наблюдались на рынке во время с 2002 по 2007 год.Та стабильность разъясняется легко: на первых порах в Риге не хватало предложения. С экономическим подьемом ставки должны были пойти вверх. Но активность девелоперов стала причиной выходу на рынок солидного числа новых офисных площадей.
Их количество превысило ставки и спрос остались на прошлом месте. На начало 2010 года свободными простаивают 25-30% всех офисных площадей столицы, что отыскало собственный отражение в арендных ставках.
Налог на жилье
Январь может принести низкий итог сделок с жилой недвижимостью. Обстоятельство тому — введенный с 1 января 2010 года налог на жилье. При регистрации сделки в Земельной книге от продавца требуют справку об уплате этого налога.
Определить правильную сумму причитающегося с объекта налога удается лишь по письменному запросу. Ответ поступает в течение 7-14 дней. Только взяв подтверждение об уплате требуемой суммы, которая проводится как «задаток », Земельная книга дает продолжению сделки «зеленый свет». В следствии вся процедура приобретения-продажи затягивается на пара недель.
И те сделки, каковые реально начались в январе, вероятнее, будут в большинстве собственном занесены в Земельную книгу лишь в феврале.
Материал подготовлен компанией Nira Fonds
Интернет-портал "Varianti.lv"
Прогноз по недвижимости на 2018-2019 годы. тенденции и Тренды
