В чем ключевая разница ипотечных рынков европы и россии
О политике центробанков, развитии и ипотечных кредитах европейского и российского финсектора говорит управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс
Весна 2015 года стала определяющим пределом для центральных банков России и Европы: первые подтвердили политику удержания базисных ставок на минимальном уровне, что сразу же отразилось на стоимости ипотечных кредитов, а российский ЦБ опустил главную ставку до 12,5% годовых.
Англия
Банк Англии удерживает базисную ставку на уровне 0,5% годовых, оставаясь верным собственной политике, проводимой в течении последних шести лет. Ставка английского финсектора не изменяется с марта 2009 года, в то время, когда она в первый раз опустилась до этого минимального значения за всю историю собственного существования. Низкая базисная ставка, стремящаяся к нулю инфляция наряду с другими параметрами рынка недвижимости страны говорят о благоприятных инвестиционных возможностях.
Третий месяц подряд удерживается повышательный тренд количества одобренных ипотечных кредитов, превысившего в начале года отметку в 60,7 тысячи единиц. Растет средневзвешенная цена недвижимости, прибавившая за 2014 год более €16 тыс. и превысившая порог в €260 тыс. На этом фоне правила ипотечного кредитования, принятые в посткризисный период с целью нивелирования его последствий, уже начинают приводить к со стороны участников рынка.
Согласно данным Ассоциации ипотечных кредиторов Англии (IMLA), сейчас рынок наполнен ипотечными продуктами, ориентированными на состоятельных клиентов, и испытывает явный недостаток предложения для местных заемщиков с низким и нестабильным доходом.
Испания
Для испанского ипотечного рынка определяющую роль играется политика Европейского центрального банка. Основной монетарный университет Европы показал готовность удерживать главную ставку на уровне 0,05%, которая и сейчас остается на том же уровне.
Не обращая внимания на понижающиеся ставки по ипотечному кредиту и заверения правительства в том, что обстановка на рынке недвижимости улучшается, опубликованная статистика отчужденной ипотечной недвижимости говорит об обратном. Так, в 2014 году испанские дебиторы лишились практически 35 тыс. объектов недвижимой собственности, выступавшей залогом по ипотечным контрактам, — это практически на 7,5% больше, чем годом ранее.
Негативная обстановка, складывающаяся на рынке ипотечного жилья, отражается на неспециализированном положении на рынке. По результатам апреля 2015 года отрицательную динамику продемонстрировали цены на вторичном рынке жилья: если сравнивать с тем же периодом прошлого года они уменьшились на 1,7%. На испанском вторичном рынке сейчас пустуют около 100 тыс. объектов.
Дания
В первую очередь 2015 года Центробанк Дании борется за крону и местный бизнес. Лишь в январе политика удержания курса национальной валюты обошлась ему в 106 млрд крон. Ставка по депозитам в течение двух с половиной недель февраля понижалась четырежды и сейчас находится на уровне -0,75%, величина главной ставки образовывает 0,05%.
Датские заемщики В первую очередь года занимаются переоформлением собственных долговых обязательств. По окончании того как в январе рынок наводнили банковские предложения ипотеки под 2% годовых, дебиторы выстроились в очереди у контор кредитных учреждений. С февраля отправилась новая волна понижения — сейчас взять долгосрочный кредит возможно под 1,5% годовых.
Турция
В последних числах Февраля турецкий Национальный банк, придерживающийся заявленного курса на смягчение монетарной политики, в четвертый раз с лета 2014 года понизил главную ставку до 7,5%, удерживая ее на этом уровне и сейчас.
В один момент Национальный банк страны снизил предельную ставку фондирования с 11,25% до 10,75%, а ставку заимствования — с 7,5 до 7,25%. Этому предшествовало ее прошлогоднее резкое увеличение с 4,5 до 10%, призванное поддержать курс лиры довольно главных мировых валют.
В апреле 2015 года наблюдался рост цен на турецкую недвижимость, составляющий приблизительно 3% в секторе продаж и 2% в секторе аренды жилья. Принимая к сведенью тот факт, что турецкая лира за последний год утратила приблизительно треть цены по отношению к американскому доллару сказать о стабильной тенденции очевидно преждевременно. На фоне через чур медленных темпов послекризисного восстановления экономики страны, высоких ставок по кретитам, важной инфляции, в апреле 2015 года превысившей 7,9%, возможности ипотечного рынка Турции выглядят очень туманными.
Чехия
Ставки по ипотечному кредиту в Чехии, обусловленные общеевропейской тенденцией к понижению цены заемных банковских денег, и удерживаемой нацбанком главной процентной ставкой на уровне 0,05%, сейчас опустились до минимума в 1,89%.
Но недорогие деньги не стали решающим доводом для заемщиков в пользу получения ипотеки. Согласно данным Министерства регионального развития Чехии, чешский ипотечный рынок в прошедшем сезоне недосчитался практически 7 тыс. заемщиков. В 2014 году банки страны выдали практически 86 тыс. кредитов общей стоимостью $5,5 млрд, годом ранее — более 92,5 тыс. дебиторов забрали в местных банках практически $5,8 млрд.
Уменьшение спроса на ипотеку сохранилось и в течение последних трех месяцев 2015 года.
Российская Федерация
В возможности ближайших нескольких лет вопрос валютной ипотеки в Российской Федерации, думается, будет закрыт. Это подтверждает и информация Банка России, свидетельствующая о том, что в 2015 году до апреля российские банки выдали всего 25 ипотечных кредитов в валюте на сумму 960 миллионов рублей., в рублях — практически 136 тыс. общей стоимостью в 217 с лишним миллионов рублей.
С одной стороны, в 2014 году население взяло очень действенную прививку от кредитования в зарубежной валюте. По опыту кризиса 2008 года возможно заявить, что некое время она будет функционировать. Иначе, с 1 апреля получило юридическую силу ответ Банка России о увеличении коэффициента резервирования валютных кредитов со 150 до 300%, что делает данный вид одолжений невыгодным для коммерческих банков страны.
В случае если российский Национальный банк отыскал метод отвратить коммерческие банки от кредитов в валюте, то озвучить вразумительный рецепт по решению проблемы приблизительно с 30 тыс. валютно-ипотечных заемщиков, обязательства которых на настоящий момент оцениваются более чем в 100 млрд руб., ему до сих пор не удалось. Высказанное в адрес коммерческих банков предложение по конвертации кредитов в рубли (во многом в силу его рекомендательного характера) банки в общей массе оставили без внимания, а при ближайшем рассмотрении оно выяснилось не удачным не только для кредиторов, но и для заемщиков.
Поиск взаимоудовлетворяющих схем длится до сих пор. Что до возможностей русском рублевой ипотеки, то ее судьбу во многом определяют мартовские события. В апреле Банк России решил о понижении величины главной ставки с 14% до 12,5%, а Правительство России заявило о запуске программы господдержки и субсидировании ставки по ипотечному кредиту до 12% годовых.
В рамках данной программы, взявшей старт 20 апреля, господдержка коснется тех заемщиков, чьи ежемесячные ипотечные платежи в рублях либо валюте возросли более чем на 30%.
Средняя величина ставок по ипотекам, выданным домашним хозяйствам в 2014 году
| Англия | 3,12 |
| Испания | 3,11 |
| Дания | 3,14 |
| Турция | 11,86 |
| Чехия | 3,18 |
| Российская Федерация | 12,28 |
В ситуации национальные банки России и Европы решают различные задачи. Российский Национальный банк, удерживая главную ставку на довольно большом уровне, в условиях понижения экономической активности пробует сдержать инфляцию, которая в апреле 2015 года достигла 16,4%.
Понижение ставки до 12,5% подтверждает курс на сокращение рисков охлаждения экономики без создания дополнительной угрозы усиления инфляционного давления. Иными словами, наступление возможной рецессии в экономике пугает российский Национальный банк намного больше, чем растущие стоимости. Главные монетарные университеты Европы, наоборот, пробуют разогнать потребительские цены в собственных государствах, динамика которых на данный момент ушла фактически в отрицательную территорию.
Недорогие деньги завлекают потребителей, среди них и активизируя национальные ипотечные рынки. Действительно, это есть достаточным доводом для повышения количеств кредитования отнюдь не во всех государствах.
Игорь Индриксонс специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Игорь Индриксонс Indriksons.ru Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Ипотека в Российской Федерации, США, Европе
