В москве будут строить антикризисные дома
Для защиты заинтересованностей девелоперских компаний власти столицы готовы снизить требования к нормативам. Антикризисные новостройки смогут столкнуться с недостатком естественного света и парковок, а кое-какие новые участники окажутся без прав на регистрацию
Фото: ИТАР-ТАСС/ Борис Кавашкин
В рамках столичной плана действий по борьбе с кризисом «Замысел обеспечения устойчивого социальной стабильности и развития экономики Москвы в 2015 году» инвестиционно-строительный бизнес возьмёт сходу пара послаблений, каковые лоббировал в течение нескольких лет. Преференции подразумевают частичное понижение налогового бремени, технологических и градостроительных требований к проектам и, как следствие, сокращение издержек компаний. Но меры по борьбе с кризисом, благодаря которым столичное правительство планирует поддерживать стройкомплекс, смогут сказаться и на качестве нового жилья.
Жилье уйдет в тень
Одна из мер плана действий по борьбе с кризисом, утвержденной 10 февраля 2015 года столичным градоначальником Сергеем Собяниным, касается пересмотра норм инсоляции (степень освещенности солнечным светом строений, сооружений и их внутренних помещений). Документ предусматривает проведение комплекса мероприятий «по внесению трансформаций в нормативные документы, устанавливающие инсоляцию жилых помещений». Так власти желают снизить ограничения для девелоперов при планировании территорий застройки (дома возможно будет строить более хорошо – новые нормы пока не приняты).
Заявления о вероятном понижении требований к жилью по нормам естественного освещения помещений на федеральном уровне звучали еще весной прошлого года. «Принцип инсоляции формировался в советские годы, – отмечал глава Минстроя РФ Михаил Мень в интервью ИТАР-ТАСС в апреле 2014 года. – Во времена коммунальных квартир в каждом окне должен был гореть свет, по причине того, что в каждой комнате жила отдельная семья. на данный момент около этого требования идут разные спекуляции, и данный вопрос необходимо решать».
За отмену либо понижение норм инсоляции в далеком прошлом ратует бизнес. «Нормы инсоляции – одно из самых важных ограничений по привязке объекта, – отмечает председатель совета директоров компании «Александр и» Новые Зубец. – Площадки для постройки довольно часто имеют неправильную геометрию, что сильно ограничивает квартирографию. При послабления норм по инсоляции это существенно упростит работу девелоперам».
Но, как заявил обозревателю «РБК-Недвижимости» заведующий лабораторией «Строительная светотехника» НИИ строительной физики Игорь Ашмаров, звучащие в информационном эфире ссылки на то, что Европа в далеком прошлом живет без норм инсоляции и что они являются пережитком социализма, – это лукавство. «В Англии, у которой отечественные строители в свое время заимствовали нормы по инсоляции, по–прошлому действует закон о праве на солнечный свет, – заявил ученый. – Более того, на данный момент в ЕС подготавливается проект стандартов по дневному освещению, где кроме этого будут прописаны строгие требования в отношении естественной освещенности строений».
Об осмотрительном отношении к трансформации норм инсоляции говорят и кое-какие представители строительного бизнеса. По словам коммерческого директора корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, текущие нормы инсоляции в Российской Федерации в полной мере соответствуют тем правилам, каковые приняты во многих европейских государствах.
Машино-мест станет меньше
Антикризисным замыслом кроме этого предусмотрено понижение требования к обеспечению возводимых строений машино-местами. В документе это звучит как «внесение трансформаций в градостроительные нормативы Москвы в части обеспечения парковочным пространством с учетом настоящей транспортной обстановке».
Как пояснил несколько дней назад на Русском инвестиционно-строительном форуме заместитель главу госадминистрации города Москвы по вопросам градостроительной строительства и политики Марат Хуснуллин, город может пойти на сокращение требований по машино-местам в проектах новостроек, каковые находятся рядом с метро и достаточно обеспечены публичным транспортом. Это сократит нагрузку на девелоперов, считает он.
В столичном правительстве данный вопрос разглядывают не первый год. «Мы желаем внедрить таковой подход, при котором сможем лимитировать количество машино-мест при застройке земельных участков», – заявлял в конце 2013 года на семинаре «Диалог с инвестором» помощник главы Москомархитектуры Александр Тимохов.
Столичные госслужащие считают, что такая мера приведет к понижению автотрафика и стимулирует москвичей пересаживаться с личного транспорта на публичный.
Согласно данным публичного центра «За безопасность русских дорог», каждый год личный автопарк в Москве пополняется на 300 тыс. машин. «Понижение норм для застройщиков по машино-местам очевидно приведет к происхождению помех и пробок перемещению пешеходов и автомобилей», – предостерегает директор юридической компании «Автоправо» Андрей Воронин.
председатель совета директоров компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева уверен в том, что при нормировании количества парковочного пространства необходимо любой проект разглядывать в контексте градостроительных замыслов. «Имеется много примеров, в то время, когда район, выстроенный на неосвоенной территории, где было достаточно места для наземной парковки, позже обживался и начинал испытывать острый недостаток в машино-местах», – говорит она. Иначе, в том месте, где, по всем прогнозам, локального спроса на парковки в будущем не предвидится, излишние нормативы обременят не только застройщика, но и клиента. Часть издержек девелопер заложит в цена «квадрата» жилья.
«В случае если нормативы будут снижены, например, до одного машино-места на 100–120 кв. м неспециализированной жилой площади [сейчас для жилья экономкласса норма образовывает 1 машино-место на 1 квартиру], это облегчит жизнь девелоперов и дополнительно усложнит жизнь тех автолюбителей, кто имел возможность пользоваться парковками под офисными строениями, другими словами вынудит еще какой-то определенный процент людей задуматься о том, а стоит ли ехать в центр на автомобиле», – вычисляет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
Участники без регистрации
В рамках стабилизиционого замысла кроме этого предусмотрено распространение норм ФЗ-214 на ЖСК и апартаменты. на данный момент апартаменты в основном реализуются по пилотным соглашениям, что несет определенные риски для клиентов: соглашение купли-продажи стороны заключат позднее.
Бизнес приветствует это решение. «Думаем, что эта мера, непременно, разрешит уменьшить риск происхождения одураченных участников, что в текущем моменте крайне важно», – поделился мнением президент группы компаний «Мортон» Александр Ручьев на заседании московской мэрии 10 февраля 2014 года. «Покажется дополнительный хороший инструмент чтобы повысить доверие к сегменту апартаментов клиентов и успокоить застройщиков», – вычисляет глава русского представительства Rossmils Investments Алексей Могила.
Но вице-глава фирмы RED Development Ольга Кузнецова подмечает, что приводит к вопросам непоследовательность правительства в создании законодательной базы касательно апартаментов, и нерешенный статус с регистрацией в таких помещениях. В правовом поле сохраняется норма, в соответствии с которой в объектах, размещенных на почвах нежилого назначения (апартаментах), отсутствует возможность постоянной регистрации, что делает проблематичным полноценное пользование всей муниципальный социальной инфраструктурой (школами, поликлиниками и т. д.). Максимальный срок регистрации, на которую может рассчитывать хозяин апартаментов, – пять лет.
Не совсем понятны и возможности девелоперов от включения апартаментов под воздействие ФЗ-214. Как говорит юрист компании «Пересвет-Инвест» Наталья Баранкова, застройщики апартаментов не смогут завлекать средства клиентов, не считая как на основании контракта долевого участия.
Это значит, что средства поступят к ним лишь по окончании регистрации указанного соглашения. «Наряду с этим застройщик будет нести предусмотренную ФЗ-214 ответственность за просрочку выполнения собственных обязательств, а его деятельность при постройке апартаментов начнёт контролироваться уполномоченными органами ровно таким же образом, как и при постройке жилья», – подмечает Наталья Баранкова. Застройщику потребуется проходить все предусмотренные процедуры, начиная с подготовки проектной документации, получения банковских обеспечений (либо осуществления страхования ответственности) и заканчивая предоставлением отчетности.
Владимир Миронов
Все стройки Urban Group в Подмосковье будут закончены
