Вечные продавцы: почему некоторые квартиры не находят покупателей годами
Далеко не всегда обстоятельство, по которой вы не имеете возможность реализовать собственную квартиру, выясняется в ней самой либо ситуации на рынке недвижимости в целом. Квартира — что это? Верно — объект, товар, имущество. Иными словами, она не принимает решения о том, как обязана смотреться, сколько стоить и каким боком ей повернуться, дабы понравиться клиенту. На все эти вопросы отвечает хозяин и/либо его агент.
И чем больше собственников (агентов), тем сложнее продается квартира.
Но в случае если о том, как выбрать агента, что входит и не входит в его обязанности, написаны много статей, то о том, как стать действенным продавцом-собственником, дойти до сделки, не разочаровавшись в самом процессе и людях, ничего толком не сообщено.
Обширный опыт продаж говорит о том, что наименее действенными продавцами являются следующие категории граждан:
— собственники недвижимости, взятой в следствии дарения, наследства либо приватизации;
— альтернативщики (продажа квартиры неразрывно связана с приобретением второй недвижимости);
— жены, находящиеся в ходе развода;
— ипотечники;
— люди, верящие в чудеса (вечные продавцы).
Итак, судите сами.
Квартира, за которую продавец не платил собственных денег, в его сознании не имеет цены. Так, она фактически бесценна. Наверное, от ее продажи зависит реализация целого перечня приобретений и закрытие громадного количества насущных неприятностей: от погашения небольших долгов до возможности и приобретения машины сделать ремонт в текущей квартире.
Все эти задумки легко суммируются и формируют цену продажи, которая, к сожалению, далека от ожиданий и представлений клиентов. И , пока хозяин адекватно не оценит собственный объект с учетом рыночных конкурентных предложений, а не с учетом перечня потребностей, сделка маловероятна.
Клиенты, реализовывающие квартиру по окончании приватизации и желающие разъехаться, кроме этого довольно часто завышают цена собственной недвижимости. Тут в большинстве случаев наровне с более небольшими «хотелками» имеется мечта об отдельной квартире с сохранением уровня и района жилья. Мечта верная, хорошая, но без доплаты и/либо сокращения перечня жажд может перейти в разряд несбыточных.
Факторы, сдерживающие продажу аналогичных квартир:
— неадекватная цена в силу завышенных ожиданий;
— неготовность показывать полную цена в контракте (в случае если приватизация была менее трех лет назад);
— отсутствие конструктивного диалога между собственниками по стратегии продажи и выбору агента.
В этом случае принципиально важно усвоить простое правило: какое количество бы ни было у квартиры помещений, она без доплаты не сможет превратиться в пара однокомнатных квартир, в каждой из которых имеется собственные кухня, балкон и санузел. Помимо этого, чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Соответственно, чем больше площадь, тем он дешевле.
Так, продажа трехкомнатной квартиры площадью 74 кв. м в стандартном панельном доме Москвы может завершиться приобретением максимум двух однокомнатных квартир в подобном доме с сохранением района и без доплаты. Такие варианты, как приобретение однокомнатной и двухкомнатной квартир либо приобретение трех однокомнатных без ухудшения качества района либо дома, являются фантазийными, а клиенты, планирующие подобные сделки, машинально подпадают еще и под пятую категорию — людей, верящих в чудеса.
Когда заблуждения и вышеупомянутые факторы будут исключены, сделка не вынудит себя продолжительно ожидать.
Альтернативщики — самая объёмная по численности категория, потому, что большая часть сделок по продаже недвижимости, по крайней мере в Москве, неразрывно связано с покупкой другого жилья.
Тут обычно присутствует целый букет мифов и заблуждений:
— возможно реализовать квартиру меньшей площади в нехорошем состоянии и купить жилье большей площади в лучшем состоянии за те же деньги, без важной доплаты с сохранением уровня дома и района;
— возможно реализовать одну квартиру, а приобрести пара (неточность первой категории продавцов — см. выше);
— цена продажи неразрывно связана с конкретной суммой в зарубежной валюте, потому, что альтернатива будет приобретаться за границей;
— переоценка собственных возможностей (попытка реализовать и приобрести самостоятельно без понимания разработок, соблюдения сроков, правил и процедуры безопасности).
В случае если другая сделка усугубляется наличием ипотеки и/либо опеки, собственникам строго не рекомендовано играться в независимых продавцов, потому, что временные и денежные утраты смогут совсем отбить желание решить жилищный вопрос.
Раскрою вам опытный секрет, без которого эта статья была бы неполной. Другие сделки в 90% случаев проходят с участием агентов, потому, что являются сложными, долгоиграющими и небезопасными. Дабы максимально дорого реализовать квартиру, грамотно сторговать альтернативу, соблюсти все зеркальные условия и сроки по сделке и авансам, и соблюсти технику безопасности с целью не остаться и без денег, и без квартиры, нужен агент.
Именно он развеет мифы, настроит на конструктивный лад и окажет помощь совершить сделку так, дабы жилищный вопрос не повис в воздухе на годы, а был решен положительно.
Жены, чья недвижимость была куплена в ходе брака, при разводе значительно чаще сталкиваются с тремя конфликтными обстановками:
— за чей счет была приобретена недвижимость, и кто и какое количество положил в ее ремонт;
— кому и что надеется в следствии продажи квартиры;
— довериться одному неспециализированному агенту, каждому нанять по агенту либо реализовывать самостоятельно.
Второй вопрос значительно чаще усугубляется привязкой и наличием детей к инфраструктуре.
Не смотря ни на что, главным мотиватором в установлении адекватной цены продажи, выборе одного неспециализированного агента и понижении собственных амбиций есть нежелание пребывать в неопределённости и стрессе продолжительное время.
Четвертая категория продавцов, чья недвижимость довольно продолжительное время экспонируется на рынке, — собственники ипотечных квартир.
Тут в большинстве случаев допускается пара неточностей:
— формирование цены исходя из суммы выплаченного и оставшегося кредита, и величины собственных средств, израсходованных на начальный взнос;
— привязка к зарубежной валюте кредита, не обращая внимания на очень сильно изменившийся курс;
— переоценка собственных возможностей (попытка реализовать самостоятельно).
Как вы осознаёте, самыми уязвимыми из всех продавцов являются как раз ипотечники. Потому, что во всех иных случаях продавцы смогут пересмотреть собственные пожелания и установить адекватную рыночную цену. А вот продавец, приобретший квартиру в ипотеку и выплативший по ней несколько платеж, всегда пересчитывает сумму израсходованных средств и сумму, которая разрешила бы ему погасить долг перед банком, не оставшись наряду с этим на улице.
Тут временные издержки в ходе продажи исчисляются ежемесячными платежами по кредиту, а при неоплаты — величиной просрочки и приближающимися судебными слушаниями. По данной причине я не советую играться с огнем и переходить в пятую категорию (вечных продавцов). Тут именно нужна оперативность, взвешенная позиция по цене и выстроенный диалог с банком.
Все это достижимо лишь при наличии умелого агента-переговорщика, талантливого совершить сделку максимально действенно и безопасно.
Ну и последняя категория граждан — вечные продавцы, либо люди, верящие в чудеса. Дабы выяснить, относитесь ли вы к данной категории, обычные ответы продавцов данной категории на главные вопросы при продаже недвижимости:
— Как продолжительно вы готовы реализовывать квартиру? — Мы не спешим.
— У вашей квартиры около десяти соперников с подобными чертями. — Отечественная квартира конкретно лучше. У нее нет соперников.
— Ваша цена опережает рынок на 5–10%. Клиенты видят это при изучении рекламных объявлений. Стоит оценить квартиру по рынку, дабы процесс сдвинулся с мертвой точки. — Точно найдутся те, кому нужен как раз отечественный дом, наш ремонт и наша площадь.
Мы желаем взять как раз эту цену, исходя из этого готовы ожидать собственного клиента столько, сколько необходимо.
— Вашу квартиру реализовывают пара агентов. — Чем больше агентов, тем больше шансов и рекламы реализовать. Мы еще и сами рекламируем.
Но какими бы ни были ваши убеждения либо жизненные события, не следует забывать, что чем продолжительнее квартира будет в состоянии продажи, тем менее привлекательной она делается для потенциального клиента. Исходя из этого, дабы не попасть в подобную обстановку, рекомендуем действительно пересмотреть собственные взоры на принадлежащую вам методы и недвижимость ее продажи.
Как мы уже определились, непродаваемыми квартиры становятся далеко не всегда из-за площади, размещения либо инфраструктуры района. Непродаваемыми делают их в большинстве случаев сами продавцы. Успешных вам сделок и выверенных ответов!
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Надежда Телеш управляющий партнер агентства недвижимости Dream Realty Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Из-за чего КВАРТИРА НЕ ПРОДАЕТСЯ! НЕТОЧНОСТИ ПРОДАВЦОВ КВАРТИР.
