За год на улицах москвы стало вдвое больше пустых магазинов
С конца 2014 года уровень пустующих магазинов в столице увеличился более чем на треть, а за год — в два раза
Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look
Часть пустующих помещений в сегменте стрит-ретейла (магазины, расположенные на первых этажах и имеющие вход с улицы) по результатам первой половины года в историческом центре города выросла до 11–12%, отмечают аналитики консалтинговых компаний. «Это практически в два раза больше, чем в подобный период прошлого года, в то время, когда часть свободных площадей составляла 6,5% от общего объема предложения», — говорится в изучении на данный момент Frank. Согласно данным компании «Магазин Магазинов», часть свободных площадей в магазинах на главных улицах выросла с 8% до 11%.
брокеры и Аналитики коммерческой недвижимости не ожидали столь негативных итогов полугодия. «В случае если в течение последних трех месяцев рост вакансий замедлился и показалась надежда на стабилизацию обстановки, то в течение следующих трех месяцев арендаторы стали активнее освобождать помещения», — подмечает начальник направления стрит-ретейла «Магазин Магазинов» Марина Маркова. По итогам второго квартала 2015 года самый деятельно, она утвержает, что арендаторы покидали Громадную Дмитровку (с 6% в марте до 20% на конец июня), Пятницкую (с 7% до 17%) и Петровку (с 7% до 15%). На Арбате уровень вакансии (магазинов, не занятых арендаторами), согласно данным CBRE, увеличился в два раза если сравнивать с началом года.
На Садовом кольце, согласно данным Knight Frank, уровень вакансий еще выше — 12,6%. Согласно данным компании Welhome, тут пустует в общем итоге более 5 тыс. кв. м торговых помещений, как в жилых строениях, так и в бизнес-центрах на первой линии улиц, на Тверской улице — более 2 тыс. кв. м.
Громаднейшее количество свободных торговых помещений Москвы сосредоточено за пределами Садового кольца — на Громадной Дорогомиловской улице, проспекте Мира, Кутузовском и Ленинском проспектах. «На этих направлениях показатель вакантности в среднем доходит до 15%», — отмечает консультант отдела маркетинговых исследований CBRE Елена Ключарова.
Меньше всего свободных торговых помещений в Столешниковом и Камергерском переулках, и на Никольской улице. Столешников к тому же остаётся самой дорогой торговой улицей Москвы.
Структура стрит-ретейла центра Москвы
| Количество торговых помещений | 410 тыс. кв. м |
| Количество торговых помещений** | 2,3 тыс. |
| Средний размер помещения | 180 кв. м |
| Вакантность (по площади помещений) | 12% |
| А также: | |
| Количество торговых помещений | 61,3 тыс. кв. м |
| Вакантность (по площади помещений) | 10,8% |
| Количество торговых помещений | 107,5 тыс. кв. м |
| Вакантность (по площади помещений) | 12,6% |
| Количество торговых помещений | 241 тыс. кв. м |
| Вакантность (по площади помещений) | 12,3% |
| * По 42 центральным торговым коридорам (включая участки Бульварного и Садового колец), пользующихся громаднейшим спросом со стороны торговых операторов **Помещения, технические параметры которых соответствуют главным требованиям торговых операторов Источник: Knight Frank Research, 2015 | |
Столешников переулок остается самой дорогой торговой улицей Москвы. Свободных помещений тут нет(Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look)
Цена помещения по главным торговым коридорам Москвы
| Столешников переулок | 2000–2500 |
| Петровка | 1800–2000 |
| Кузнецкий Мост | 1300–1800 |
| Никольская улица | 1200–1500 |
| Тверская улица (четная сторона от Охотного Последовательности до Пушкинской площади) | 1000–1300 |
| Тверская улица (нечетная сторона от Охотного Последовательности до Пушкинской площади) | 900–1100 |
| Маросейка | 800–1 200 |
| Новый Арбат (участок от центра до Новинского проспекта) | 700–900 |
| Ветхий Арбат | 700–900 |
| Тверская улица (четная сторона от Пушкинской площади до ст. м. «Маяковская») | 800–1000 |
| Кутузовский проспект (участок от центра до ТТК) | 700–800 |
| Громадная Дорогомиловская улица | 700–800 |
| Покровка (участок от центра до Чистопрудного проспекта) | 650–750 |
| Ленинский проспект (участок от центра до ТТК) | 550–650 |
| Мясницкая улица (участок от центра до Чистопрудного проспекта) | 600–700 |
| Проспект Мира (участок от центра до ТТК) | 400–500 |
| Указаны диапазоны средней цене аренды помещений стрит-ретейла площадью 150–200 кв. м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец июня 2015 года. Источник: «Магазин Магазинов» | |
От чего бегут
Часть арендаторов закрывают точки в условиях понижения платежеспособного спроса. Но имеется еще последовательность факторов, каковые воздействуют на проседание сегмента — борьба со стороны торговых комплексов, трансформации в городских нормах организации торговли и пр. К примеру, лишь из-за ухода отделений банков, которых Национальный банк РФ отозвал лицензию, вакантность на главных торговых улицах, согласно данным Knight Frank, возросла на 1 п.п.
Громаднейшее количество отделений было у «Мастербанка», «Судостроительного банка», «Транспортного банка», «Транснационального банка», «Метробанка». Большая часть объектов, где ранее размещались их конторы, до сих пор не нашли новых арендаторов.
На утрата интереса арендаторов к помещениям на улицах, по оценке Knight Frank, сказались следующие моменты:
- реструкуризация парковочного пространства Москвы. Автолюбители стали меньше приезжать в центр за приобретениями, дабы не терять время на деньги и поиск парковки на ее оплату (цена одного часа может быть около 300 руб.);
- инициативы правительства столицы, которые связаны с введением торгового сбора. Диверсификация ставки налогового сбора в зависимости от места размещения торгового объекта вынуждает торговых операторов искать пути оптимизации бизнеса (среди них и за счет переезда в помещения меньшей площади либо аренды площадей в тех районах города, где ставка была ниже);
- приостановка деятельности последовательности туроператоров и высвобождение арендуемых ими помещений;
- запрет на курение в публичных местах;
- продуктовые санкции, сказавшиеся на поставщиках продуктов для ресторанов (как следствие, появились неприятности у ресторанных операторов).
С улицы под крышу
Часть торговых операторов переезжает в торговые комплексы (ТЦ), каковые в текущем году бьют рекорды по количествам ввода площадей. В первую очередь 2015 года в Москве открылись шесть ТЦ с суммарной арендной площадью 343 тыс. кв. м, говорится в отчете интернациональной консалтинговой компании Colliers International. Это громаднейший показатель первого полугодия за всю историю развития столичного рынка торговой недвижимости.
И не смотря на то, что уровень свободных площадей в ТЦ кроме этого за год вырос в два раза, на сегодня в среднем по Москве он не превышает 7%. «Оттекание ретейлеров в торговые комплексы начался еще в кризис финиша нулевых, в то время, когда арендаторам было нужно производить перерасмотрение затраты на рекламные бюджеты и витрины», — говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Виктория Камлюк.
Большие торговые объекты, она утвержает, что имеют последовательность преимуществ. «Арендатор приобретает программируемые клиентские потоки за счет пула разнообразных арендаторов в ТЦ, на него начинает трудиться синергический эффект. Он попадает в собственный ценовой сегмент, в случае если верно выбрано размещение. Магазин включается в единые маркетинговые программы центра, а его обладатель избавляется от необходимости решать обременительные инженерно-эксплуатационные вопросы», — поясняет Виктория Камлюк.
Аренда
Приспосабливаться к изменяющимся условиям стрит-ретейл начал позднее, чем торговые комплексы. «Стрит-ретейл — это более инертный рынок, где ценообразование регулируется множеством арендаторов и собственников, — говорит Виктория Камлюк. — Это растолковывает, что именно в первом полугодии 2015 года, в то время, когда в сегменте ТЦ обстановка начала стабилизироваться, на рынке стрит-ретейла были зафиксированы самые явные показатели падения».
В среднем арендные ставки в центральных торговых коридорах столицы в долларовом выражении, она утвержает, что за год упали на 20–30% (в некоторых случаях — на 40%). «В таковой ситуации собственники помещений стрит-ретейла становятся более эластичными в вопросе предоставления коммерческих условий: часть арендодателей, каковые пока не готовы переходить на рублевые контракты аренды, согласны фиксировать курс на уровне 40–45 руб. за $1 или заключать соглашения на более продолжительный срок, чем раньше», — подмечает консультант отдела маркетинговых исследований CBRE Елена Ключарова.
На рубли перешло уже большая часть обладателей уличных торговых помещений. «на данный момент более 90% свободных площадей формата стрит-ретейла сдаются в аренду по рублевым ставкам аренды», — говорит Виктория Камлюк. «В среднем понижение ставок аренды в сегменте в рублях В первую очередь года достигло 20%», — уточняет Марина Маркова из «Магазина Магазинов».
Еще одна тенденция, которую отмечает Марина Маркова, — переход на помесячную оплату из расчета ежемесячных совокупных затрат на аренду помещения, включая НДС. «на данный момент помесячная плата по факту стала новой действительностью рынка», — говорит она.
В первый раз за историю стрит-ретейла в центре Москвы показались прецеденты исчисления арендной ставки от процента с оборота торговых операторов. Эта схема уже давно распространена в торговых комплексах (значительно чаще она комбинируется с фиксированным размером оплаты), но обладатели магазинов на улицах раньше от нее категорически отказывались. «Таковой вариант очень нежелателен для собственников помещений, поскольку в отличие от торговых комплексов в сегменте стрит-ретейла сложно прогнозировать маржинальность бизнеса арендатора, — растолковывает Виктория Камлюк. — Но, как мне известно, сейчасмногие операторы собираются получать таких условий».
Драйверы стрит-ретейла
на данный момент спрос на помещения стрит-ретейла по большей части сохраняют рестораны и продуктовые дискаунтеры. В прошлом полугодии рестораны и кафе увеличили долю в структуре запросов на поиск помещений стрит-ретейла до 28% (плюс 3% с конца 2014 года), отмечается в изучении «Магазина Магазинов». Продуктовая розница кроме этого проявляет высокую активность — 16% от общего количества запросов.
Спрос на помещения на торговых улицах формируют кроме этого дискаунтеры, «магазины у дома» и специальные продуктовые сети, к примеру, «Мясновъ» либо «ВкусВилл». На эти форматы, согласно данным компании «Магазин Магазинов», приходится практически 60% всех запросов от продуктовых операторов.
Профиль специальных продуктовых форматов и дискаунтеров остается самый устойчивым в кризис. Как раз они на данный момент деятельно занимают освобождающиеся помещения: на проспекте Мира, 49, вместо одежного оператора Nice Connection открылась кулинария «Брусника» и не так долго осталось ждать откроется «Азбука Вкуса»; на проспекте Мира, 116, вместо Motivi, снимавшего в том месте помещение в течение пяти лет, открылись «ВкусВилл» и «Добрынинский»; на Пречистенке, 40, вместо мебельного салона — «Мясновъ», а на Кожевнической, 5, вместо «Ол!Гуд» — кафе сети GlowSubs Sandwiches.
Владимир Миронов
Сваты 5 (5-й сезон, 2-я серия)
