Заграничный курорт с русским акцентом
Курорты Крыма обожают за теплое море, мягкий климат, пейзажи, низкие цены и детские воспоминания. Ко мне ездят с целыми и семьёй компаниями с каждым годом. В этом контексте неудивительно, что впредь до кризиса россияне составляли половину клиентов недвижимости на полуострове.
Как на данный момент обстоят дела на местном рынке недвижимости?
Если доверять специалистам, то цельного понятия «рынок недвижимости Крыма» не существует. Возможно сказать раздельно о Южном береге Крыма (ЮБК) и рынке жилья вторых районов. самая престижная недвижимость сконцентрирована в Ялте и прилегающих поселках — Массандре, Никите, Ливадии и т. п. Как и в прошлые годы, сейчас ко мне стекаются громаднейшие туристические потоки, тут оптимальнее развита курортная инфраструктура и, как следствие, самые большие цены на недвижимость и отдых. Местные новостройки бизнес— и премиум-класса вычислены на состоятельных приезжих, испытывающих ностальгическую привязанность к Крыму, и на тех, кто в состоянии оценить особенный лечебный микроклимат этих территорий.
Другая территория кроме этого не обижена вниманием туристов — среди них все больше тех, кто рассчитывает на максимально бюджетный отдых. курортный сервис и Бытовые условия тут похуже, а цены пониже. «Темпы строительства тут значительно меньше, а уровень качества жилья значительно хуже. Все строящееся жилье вычислено на местных, что отражается на цене», — говорит генеральный директор компании «Европа» Сергей Елисеев.
Эту отличие наглядно иллюстрирует цена квадратных метров: летом прошлого года цена качественных объектов в Ялте доходила до $10–15 тыс. за «квадрат», тогда как в остальных районах цена редко поднималась выше $2 тыс.
Посткризисная заморозка
Последствия глобального экономического кризиса были схожими как для ЮБК, так и для другой территории полуострова. В случае если до него недвижимость стабильно дорожала, а стройки множились, то с конца прошлого года практически всем этим процессам был задан обратный движение. Действительно, Сергей Елисеев говорит, что дело не только в кризисе: «Его первые показатели на Украине проявились в сентябре 2008 года, но стагнация продаж наблюдалась еще с весны.
Рынок был перенасыщен предложением, далеко не всегда качественным, наряду с этим стоимости были очень сильно завышены. Кроме того если бы кризиса не было, многим застройщикам было нужно бы его придумать, потому, что списать фиаско проекта легче на внешние условия, нежели на собственную безграмотность».
Нынешняя обстановка как под копирку напоминает российские реалии. Спрос упал, потому, что платежеспособность клиентов быстро снизилась. В большинстве случаев, квартиры и дома покупались в основном как второе либо третье (так называемая летняя резиденция) жилье, причем в основном россиянами, но в посткризисный период желающих положить свободные средства в местную недвижимость быстро поубавилось.
Девелоперы, заявлявшие о новых проектах, сейчас испытывают неприятности с финансированием: продажи приостановились, а банки прекратили выдавать кредиты. В следствии стройки поднялись. По данным компании «Миэль-DPM», 80% новостроек в Крыму заморожены, а остальные 20% строятся низкими темпами. «Большинство объектов возводились за счет кредитов, привлечение которых на данный момент фактически нереально.
Количество сделок на рынке уменьшилась на 70% если сравнивать с прошлым годом», — поясняет генеральный директор «Миэль-DPM» Наталья Завалишина.
По словам директора по продажам компании «Новое уровень качества» Андрея Уфимцева, раньше лишь на рынок Южного Крыма выходило около десяти новых проектов в год. В текущем году идут продажи только по четырем, показавшимся незадолго до кризиса. Новых же проектов и вовсе нет.
Темпы строительства упали везде: в Севастополе практически на 40%, в городах Армянске, Джанкое, Красноперекопске, Судаке, Красногвардейском и Черноморском районах в среднем на 70%, а в Алуште на 80%.
Но рынок Крыма все же переживает кризис пара в противном случае, чем российский. «Местные девелоперы скоро сориентировались в ситуации и сходу начали предлагать клиентам значительные скидки. Это разрешило сохранить спрос», — говорит Андрей Уфимцев. Снижение цены жилья впечатляет: началось оно еще прошлым летом — с июля по декабрь квартиры снизились в цене на 31%, а с декабря по май нынешнего года цены упали еще на 27%.
Спрос не смотря на то, что и сохранился, но значительно изменился по собственному характеру. Строящееся жилье — товар невостребованный. Клиенты предпочитают «вторичку» или готовые новостройки.
Помимо этого, кризис увел с этого рынка солидную часть русских клиентов. на данный момент 90% сделок на крымском рынке недвижимости совершают местные обитатели, каковые пользуются обстановкой, дабы поскорее решить собственные жилищные неприятности.
Рискованная доступность
Уровень стоимостей в Крыму, в особенности в случае если сравнивать их со ценой жилья на краснодарских курортах, выглядит очень соблазнительно. Средняя цена 1 кв. м. на первичном рынке недвижимости Крыма образовывает $1,6 тыс. Наиболее ценным городом остается Ялта, где средняя удельная стоиость 1 кв. м образовывает около $3 тыс.
Не через чур отстает по цене Алушта. Низкие стоимости в Севастополе: в спальных районах возможно приобрести квартиры по $700–1000 за 1 кв. м, а также в Керчи (см. «Цена недвижимости в Крыму»).
Так что, если не вспоминать о престижности места и покупать курортную квартиру с практической целью — вывозить на лето ребенка либо своих родителей, то приобретение жилья в той же Феодосии либо Евпатории выглядит хорошей альтернативой подмосковным шести соткам, не говоря о недвижимости Сочи и других курортных российских городов.
Наряду с этим процедура приобретения таковой квартиры не сложнее и не страшнее, чем в Российской Федерации. От клиента требуется лишь паспорт, свидетельство о браке (в случае если таковое имеется) и ИНН. «При покупке квартиры в Крыму граждане России платят неспециализированную таксу — 2% от указанной БТИ стоимости. А вот при продаже налог образовывает уже 13%.
Тарифы на услуги ЖКХ для россиян такие же, как и для украинцев», — говорит Наталья Завалишина.
Очевидно, тут, как и в Российской Федерации, имеется риск нарваться на мошенничество, но он ничем не выше. С новостройками все сложнее. Как и в Российской Федерации, в Крыму рынок под действием кризиса замер, и сейчас вкладывать деньги в строящийся проект не меньше рискованное занятие, чем играть на колебаниях валютных котировок. «Риски недостроя сейчас высоки везде.
И обращение не столько о затягивании сроков строительства, сколько о возможности достроить объект в принципе. Большая часть девелоперов в сегменте жилья сейчас рассчитывали на “строительство от продаж” — личные средства инвестировались лишь на начальной стадии. С выходом же на площадку стройка целиком и полностью зависела от числа реализованных в доме квартир.
До кризиса подобная схема трудилась без сбоев, сейчас, в то время, когда продажи упали фактически до нуля, она не работает. Единственная возможность для клиентов обезопасить себя — не принимать эти риски вовсе», — вычисляет глава департамента консалтинга, аналитики и изучений компании Blackwood Ольга Широкова.
Исходя из этого, если вы заинтересованы как раз в новостройке, то стоит наблюдать те объекты, строительство которых идет полным ходом. Их мало. «На ЮБК реально строятся комплексы “Никитский дворец”, “Император”, “Дом композитора”, и еще два-три объекта. Ведутся продажи в зданиях, каковые выстроены до кризиса и по сей день в готовности 95–100%», — говорит Сергей Елисеев.
К слову, все перечисленные объекты входят в категории самые дорогих новостроек Крыма наровне с ЖК «Черноморский», возводящимся в районе Никитского ботанического сада, «Апарт-отелем» в Приморском парке Ялты, комплексом «Прибрежный» в поселке Никита и т. д. Цена «квадрата» в этих объектах начинается от $3 тыс.
Сочи против Ялты
В случае если ориентироваться на стоимости, на данный момент один из самые благоприятных периодов для приобретения недвижимости в Крыму. Второй вопрос — как целесообразно для россиян брать тут недвижимость? Имеет ли суть выбирать для летней резиденции Алушту и ялту, а не Сочи и Геленджик?
Крым, не обращая внимания на то что мы привыкли вычислять его своим курортом, все-таки находится за границей. И это достаточно прекрасно чувствуется, в то время, когда стоишь в очереди в аэропорту на паспортный контроль либо пробуешь пересечь границу на автомобиле. Помимо этого, до большинства крымских курортов от того же аэропорта придется еще добираться на машине: так что дорога в действительности, в случае если учесть время ожидания в аэропорту и трансфер до места, занимает не час-полтора, а пять часов минимум.
У Крыма имеется и собственные весомые преимущества. Во-первых, цена. Цены тут намного ниже, чем на краснодарских курортах. Причем это относится не только к недвижимости, но и к курортному сервису в целом, стоимости продуктов и т. п. Помимо этого, местный сухой тёплый климат более благоприятный для здоровья, чем мокрые субтропики Сочи.
Особенно это актуально для семей с детьми.
По стоимостям на недвижимость крымские курорты в полной мере сопоставимы с той же Болгарией, но все-таки тут нет языкового барьера, необходимости запрашивать визу и т. п. Очевидно, все это относится тех людей, кто желал бы приобрести себе жилье для отдыха, а не инвесторов.
С инвестиционной точки зрения местные возможности до тех пор пока достаточно вызывающие большие сомнения. Согласно расчетам Ольги Широковой, возможны два варианта развития событий. Первый: застройщики, осознавая, что понижение стоимостей не ведет к предстоящему росту спроса, перестают их снижать.
Второй: цена жилья падает как минимум до осени. И в том и другом случае роста продаж ожидать не следует. «Россияне, каковые для Крыма были главными клиентами, в особенности в сегменте “бизнес” и выше, снабжая более 50% сделок, в обязательном порядке возвратятся на данный рынок, но лишь в то время, когда кризис будет локализован. В самом оптимистичном сценарии это случится в осеннюю пору, пессимистичные же оценки распространяются за пределы 2010 года», — отмечает Ольга Широкова.
Согласно точки зрения Андрея Уфимцева, предстоящего понижения ожидать не следует, роста, действительно, в ближайшие год-два также не будет. «Но уже через пять лет местное жилье соберёт докризисный уровень. Дело в том, что если сравнивать с Россией местная недвижимость не была переоценена», — комментирует он.
Приблизительно о том же говорит и генеральный директор АН «Доки» Валерий Барнинец: «В долговременной и среднесрочной возможности недвижимость Крыма представляет собой весьма удачный инструмент инвестиций. По окончании случившегося значительного падения стоимостей жилье тут если сравнивать с Москвой стоит в пять-десять раз дешевле».
Но, в русском глубинке цены на жилье кроме этого в пять-десять раз ниже, чем в Москве, и это еще не гарантирует выгодность приобретения. Разумеется, что возможности крымской недвижимости и предстоящая динамика стоимостей будут зависеть от того, как скоро удастся украинским влияниям вывести страну из кризиса.
Создатель: Анна Шехова
Д-штрих
Леонардо ДиКаприо весьма смешно изображает русский выговор (русские субтитры)/ Leo’s Bad Luck RUS SUB
